АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

163069, г. Архангельск, ул. Логинова, д.17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Архангельск                                                                                          Дело № А05-3876/2007

25 мая 2007г.

Резолютивная часть решения оглашена 23 мая 2007 года. Полный текст решения изготовлен 25 мая 2007 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания Шапран Е.Б.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению предпринимателя ФИО1

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Северодвинск»

о признании недействительным отказа в выдаче разрешения на сдачу помещений в субаренду   от 28.02.2007 №01-16/776 

в заседании участвовали представители

заявителя  ФИО2 (доверенность от 19.07.2006),

ответчика ФИО3 (доверенность от 09.04.2007),

установил:

Предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ФИО1)  обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее - ответчик, Комитет) выдать разрешение на сдачу в субаренду помещений в здании по адресу: <...>, оформленного письмом от 28.02.2007 №01-16/776, и обязании Комитета выдать такое разрешение.

 Комитет с заявленными требованиями не согласился, сославшись в отзыве на то, что, не давая согласия на сдачу помещений в субаренду, действовал в пределах полномочий, предоставленных собственнику законодательством. Законом не установлена обязанность собственника имущества давать согласие арендодателю на сдачу переданного имущества в субаренду. Из представленных заявителем документов было невозможно определенно установить, какое имущество арендодатель желает сдать в субаренду, поскольку реконструкция здания проведена без согласования с собственником имущества, техническая документация на помещения надлежащим образом не оформлена.      

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя, ответчика, суд установил.

В декабре 2003 года муниципальным образованием  «Северодвинск» был проведен конкурс проектов по использованию здания кинотеатра «Прибой», расположенного в <...>.

По результатам конкурса предприниматель ФИО1 была признана победителем как предложившая наилучший проект использования здания бывшего кинотеатра в культурно-просветительских и спортивно-оздоровительных целях путем создания единого развлекательного комплекса на существующих площадях и путем их увеличения за счет перестройки помещения кинозала в 2 уровня. В связи с чем Муниципальным Советом г. Северодвинска принято  решение №20 от 26.02.2004 о передаче здания кинотеатра в долгосрочную аренду ФИО1

11 июня 2004 года между муниципальным образованием «Северодвинск» в лице его уполномоченного органа – Комитета и предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды №03-07/229-04.

Согласно пункту 1 указанного договора (в редакции протокола разногласий от 04.08.2006) арендодатель (Комитет) передает арендатору (ФИО1) нежилое отдельно стоящее здание (далее- Здание) общей площадью 1122,8 кв.м. в <...> для осуществления культурно-развлекательной деятельности, организации массовых и общественных мероприятий, организации общественного питания и других видов деятельности, не запрещенных законом.  

В соответствии с пунктом 4.2. договора сдача арендованного Здания в субаренду (поднаем) осуществляется арендатором только с письменного согласия арендодателя.

21 февраля 2007 года ФИО1 обратилась в Комитет с заявлением о сдаче в субаренду с 02.01.2007 части помещений 1-го и 2-го этажей Здания. К заявлению приложены 11 заявок с указанием наименования юридических лиц и предпринимателей, площади помещений, этаж, и чертежи (схемы) указанных в заявках помещений, разрешение на сдачу в субаренду которых запрашивалось ФИО1

Письмом от 28.02.2007 №01-16/776 Комитет отказал в выдаче разрешения на сдачу в субаренду помещений, указанных в приложенных схемах, сославшись на то, что представленная схема является частью проектных разработок по переустройству Здания, но не документами технической инвентаризации, изготовленными в установленном порядке, в связи с чем на основании таких документов невозможно сделать вывод о площадях фактически передаваемых в субаренду, и, соответственно, определенно установить имущество, подлежащее передаче в субаренду, что необходимо в силу статьи 607 Гражданского кодекса России. В письме Комитет также указал, что рассмотрение вопроса о сдаче помещений в субаренду возможно только после завершения  процедуры по вводу здания в эксплуатацию с оформлением соответствующего акта и проведением инвентаризации здания, путем изготовления технического паспорта здания.    

Как установлено судом, в октябре 2004 года по заявке ФИО1 обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительное бюро» был изготовлен Рабочий проект реконструкции зрительного зала кинотеатра «Прибой», который предполагал реконструкцию всех помещений 1-го и 2-го этажей Здания с устройством помещений для использования под офисные (кабинеты).

В соответствии с пунктами 4.4., 4.6. договора аренды от 11.06.2004 реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендованного Здания производится арендатором с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения работ.

Согласно пункту 4.7. договора после проведения реконструкции (капитального ремонта, переоборудования, перепланировки) в месячный срок производится инвентаризация Здания, при необходимости по результатам инвентаризации вносятся изменения в договор.   

Рабочий проект реконструкции, подготовленный арендатором, с арендодателем согласован не был. Письменного согласия арендодателя на реконструкцию Здания согласно имеющемуся Рабочему проекту в материалы дела не представлено.

Вместе с тем арендатором фактически проведена реконструкция Здания кинотеатра в соответствии с названным Рабочим проектом  с обустройством на 1-м и 2-м этажах Здания офисных помещений. К заявкам на сдачу помещений в субаренду ФИО1 прикладывались планы (чертежи) помещений из Рабочего проекта реконструкции.   

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.       

   В соответствии со статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, совершившего оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействия) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса России арендатор  вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено Гражданским кодексом России, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичное положение содержится в условиях заключенного сторонами договора аренды.    

Из содержания статьи 615 Гражданского кодекса России следует, что дача согласия на сдачу имущества в субаренду является правом собственника имущества, а не его обязанностью.

Судом не установлено, в силу какой нормы закона арендодатель был обязан дать согласие на сдачу помещения в субаренду, и, отказав в согласовании, Комитет эту норму нарушил.

Судом также не установлено, каким образом в результате отказа в согласовании сдачи  помещений в субаренду были нарушены права и обязанности предпринимателя. Не согласовав сдачу части помещений в субаренду, Комитет не лишил заявителя права владения и пользования помещениями, отказ не привел к изъятию помещений у заявителя.

Что касается мотивов отказа в выдаче разрешения на сдачу части помещений в Здании, суд отмечает следующее.

Условиями договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать в субаренду Здание, а не его часть или отдельные помещения в нем.

Из содержания письма от 28.02.2007 №01-16/776  следует, что отказ мотивирован невозможностью определенно установить площади помещений, которые предприниматель желает сдать в субаренду, поскольку не проведена техническая инвентаризация помещений в установленном порядке и помещения не выделены как самостоятельные объекты прав.

В соответствии абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса России к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса России в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.     

Из содержания указанных норм следует, что в аренду (субаренду) могут передаваться индивидуально-определенные вещи, выделенные (обособленные) в качестве самостоятельных объектов. В отношении недвижимого имущества установление индивидуализирующих признаков осуществляется, в частности, путем проведения технической инвентаризации объекта компетентным органом в установленном порядке.

Суд согласен с доводами Комитета о том, что на основании Рабочего проекта реконструкции помещения нельзя признать выделенными в качестве самостоятельных объектов аренды (субаренды). 

Кроме того, условиями договора предусмотрена обязанность арендатора провести техническую инвентаризацию Здания после проведения реконструкции, такая обязанность арендатором не выполнена.

Поэтому суд признает отказ Комитета дать разрешение на субаренду основанным на требованиях законодательства.

Доводы предпринимателя о том, что Комитет в письмах от 13.04.2004, 22.06.2004, 30.09.2004 согласовал проведения перепланировки 1-го, 2-го этажей, зрительного зала «согласно представленной схемы» отклоняются судом, поскольку в материалах дела отсутствуют представляемые предпринимателем в тот период схемы. Кроме того, указанные письма-согласования не могут относиться к Рабочему проекту реконструкции, так как последний был изготовлен после этих писем, в октябре 2004 года.  

Как следует из пояснений сторон, данных в судебном заседании, проект использования здания кинотеатра, с которым ФИО1 победила на конкурсе, существенно отличается от Рабочего проекта, составленного после заключения договора аренды от 11.06.2004. Конкурсный проект  предусматривал частичную перепланировку помещения кинотеатра под офисные, тогда как Рабочий проект реконструкции практически полностью  предусматривает использование 1-го и 2-го этажей здания в качестве офисных помещений.

То, что реконструкция помещений произведена в соответствии с Рабочим проектом, при отсутствии согласования его с арендодателем и соблюдения градостроительных норм и правил, сторонами не оспаривается. Реконструированный объект в эксплуатацию не введен, техническая инвентаризация не проведена.

Ссылка заявителя на то, что Комитет устанавливал в 2004-2006 годах арендную плату в размере, учитывающем сдачу помещений в субаренду, и тем самым согласовал сдачу помещений в субаренду, судом не принимается с учетом следующих обстоятельств.

В соответствии с Положением о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденным решением мэра г. Северодвинска от 10.11.1998 №157 (пункт 2.10) в случае сдачи имущества в субаренду размер арендной платы может быть увеличен до 35%. Пунктом 3.4. указанного Положения установлены ограничения на сдачу помещений в субаренду – не более 30% от арендуемой площади.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, в ходе обследований помещений Здания, переданного ФИО1 в аренду, Комитетом было установлено, что предприниматель деятельности в здании не ведет, после проведения реконструкции помещения заняты иными лицами (субарендаторами). В связи с тем, что помещения в Здании фактически сдавались предпринимателем в субаренду, Комитет производил начисление арендной платы в большем размере с учетом площадей, переданных в субаренду, поскольку иное ущемляло бы права муниципального образования и влекло возникновение на стороне арендатора неосновательного обогащения за счет собственника имущества. Суд не может считать такие доводы Комитета необоснованными, а сдачу в субаренду согласованной путем перерасчета в сторону увеличения размера арендной платы.

В любом случае из фактически сложившихся отношений сторон следует, что предприниматель считала себя обязанной получить разрешение на сдачу помещений в здании в субаренду, обратившись в феврале 2007 года с соответствующим заявлением. Поэтому нельзя говорить, что имеющиеся расчеты свидетельствуют о получении согласия на сдачу в субаренду.   

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного требования не имеется.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на заявителя. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167- 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Вернуть ФИО1 из федерального бюджета 100 руб. излишне уплаченной госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

                   Судья                                                                                                    Шапран Е.Б.