Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Товары для дома» (далее – истец) обратилось в суд с иском к муниципальному образованию «Котлас» (далее – ответчик) об урегулировании разногласий к договору № 27 от 30.04.2010 купли-продажи муниципального имущества, а именно исключить пункт 2.2 из договора, пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11, 4.1 принять в редакции истца согласно протоколу разногласий к договору № 27 (на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования).

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, так как им подана жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации о несоответствии Конституции РФ положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства, поскольку подача жалобы в Конституционный суд не является основанием для отложения дела.

Ответчик своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Ответчик просил провести судебное заседание в отсутствие его представителя. Дело рассмотрено без его участия.

Ответчик в отзыве просит принять спорные пункты договора в его редакции.

Изучив материалы дела, суд считает, что разногласия по договору подлежат урегулированию в редакции ответчика.

Как видно из материалов дела, истец с 22.01.1993 арендует у ответчика нежилое встроенное помещение магазина «Товары для дома» площадью 740,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

01.04.2010 Администрация муниципального образования направила истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества № 27 с предложением либо подписать его в течение 30 дней после получения, либо сообщить об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По условиям договора цена приобретаемого истцом нежилого встроенного помещения общей площадью 740,6 кв.м. по пр. Мира, д. 29 г. Котласе равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 13 200 000 руб.

Первоначальный взнос 3 960 000 руб. подлежит уплате в десятидневный срок с даты подписания договора. На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму 9 240 000 руб. предоставляется рассрочка на пять лет. Ежемесячные платежи в размере 154 000 руб. 00 коп. уплачиваются в срок до 20 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение.

Истец подписал договор с протоколом разногласий по условиям, касающимся цены приобретаемого имущества и порядка оплаты (пункты 2.2., 2.3, 2.4, 2.11, 4.1.). В ходе рассмотрения настоящего дела, истец также указал на наличие разногласий по пункту 2.1 договора, он считает, что в выкупную цену 13200000 включен НДС и поэтому редакция этого пункта должна быть дополнена фразой «в том числе НДС».

Согласно предложенной истцом редакции пункт договора о первоначальном взносе следует исключить. Истцу предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 лет, при этом оплата производится ежемесячно, равными платежами по 220 000 руб. каждый.

Администрация письмом от 06.05.2010 сообщила об отклонении протокола разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

На рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 2,3, 2.4., 2,5,, 2.11., 4.1. договора, касающиеся порядка оплаты приобретаемого истцом имущества. Цена имущества оспаривается в части включения в выкупную стоимость НДС.

Истец просит исключить из договора пункт 2.2., согласно которому первоначальный взнос составляет 3 960 000 руб. и подлежит уплате покупателем в десятидневный срок с даты подписания настоящего договора.

Истец просит принять в его редакции пункты 2.3, 2.4, 2.5., 2.11., 4.1. договора, исключающие из договора положения, связанные с уплатой первоначального взноса, и предусматривающие ежемесячные платежи в равной сумме в течение всего периода рассрочки платежа.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по изложенным ниже основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В обоснование отказа от согласования условий договора в предложенной Предпринимателем редакции Администрация сослалась на абзац 2 пункта 16 Положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Котлас", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением Собрания депутатов от 10.09.2009 N 37-92-р (далее - Положение), согласно которому размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества должен составлять тридцать процентов от суммы, подлежащей уплате по договору, рассчитанной без учета процентов, подлежащих уплате при выборе способа оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку.

По мнению истца, Администрация не вправе нормативно устанавливать форму и порядок рассрочки оплаты недвижимого имущества при реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного имущества. В обратном случае представители малого и среднего предпринимательства становятся зависимыми от формирования бюджета муниципального образования (то есть от размера первоначального взноса), получения кредитных денежных средств и других факторов.

Доводы истца не могут быть признаны судом правомерными.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ; специальные правила касаются, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. В свою очередь, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Суть оплаты имущества в рассрочку в отличие от единовременной оплаты заключается в том, что выкупная стоимость выплачивается в течение определенного периода частичными платежами в установленные сроки.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о продаже товара в рассрочку должны быть предусмотрены условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей.

Общие правила оплаты имущества при приватизации государственного или муниципального имущества содержатся в статье 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Согласно данной статье оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку, срок которой не может быть более чем один год. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного или муниципального имущества таким способом, как продажа имущества без объявления цены. В решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Специальными нормами (статья 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлена возможность оплаты в рассрочку имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а также иной порядок определения срока рассрочки, продолжительность которого может и превышать один год, установленный общими нормами.

Законом Архангельской области от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ "Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предельный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества установлен в пять лет.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с пунктом 1 той же статьи пределах.

Таким образом, из анализа в совокупности общих норм, регулирующих отношения по приватизации государственного и муниципального имущества, и специальных норм, регулирующих отношения, возникающие в связи с отчуждением из публичной собственности арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, можно сделать вывод, что специальными нормами в отличие от общих норм предусмотрены только дополнительный случай, когда оплата имущества может производиться покупателем в рассрочку, а также возможность установления более длительного срока рассрочки. Соответственно, и предоставленное субъекту малого и среднего предпринимательства - покупателю приватизируемого имущества - право выбора распространяется на эти условия, а именно произвести ли оплату имущества единовременно или в рассрочку, и если в рассрочку, то в течение какого срока.

В остальном при определении условий продажи имущества следует руководствоваться нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, регулирующими отношения по приватизации государственного или муниципального имущества, и общими нормами гражданского законодательства. Названными нормами покупателю как стороне по договору купли-продажи не предоставлено право единолично определять условия договора о порядке и размерах платежей. Следовательно, установлением размера первоначального взноса не нарушается право истца выбрать порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) и срок рассрочки.

Суд не принимает доводы истца, что в выкупную цену имущества включен НДС, о чем следует указать в пункте 2.1 договора. Согласно отчету № 37/Н-10 от 24.03.2010 оценщика ИП ФИО2 рыночная стоимость объекта оценки определена без учета НДС по состоянию на 17.03.2010. Данный отчет истцом не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения.

В силу статьи 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В пункте 2 этой же статьи определено, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 3 этой же статьи установлено, что порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу о том, что передача нежилого помещения в собственность производится в порядке приватизации, в связи с чем спорная операция не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Исходя из изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о принятии спорных условий договора в его редакции.

Пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11 и 4.1. договора принимаются в редакции Администрации.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 5 Закона о госпошлине,

Р Е Ш И Л :

Пункты 2.1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5., 2.11, 4.1. договора купли-продажи муниципального имущества от 30.04.2010 № 27, заключенного между муниципальным образованием «Котлас» и обществом с ограниченной ответственностью «Товары для дома», принять в редакции муниципального образования «Котлас».

Пункт 2.1 принять в редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 13 200 000 рублей в соответствии с отчетом № 37/Н-10 от 24.03.2010 года, выполненным ИП ФИО2».

Пункт 2.2. принять в редакции: «Первоначальный взнос составляет 3960000 рублей и подлежит уплате покупателем в десятидневный срок с даты подписания настоящего договора».

Пункт 2.3. принять в редакции: «На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму денежных средств в размере 9240000 рублей предоставляется рассрочка на 5 (пять) лет и производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8,25 %, действующей на 01.04.2010 года».

Пункт 2.4. договор принять в редакции: «Начисление процентов на оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму денежных средств производится со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на помещение за покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно)».

Пункт 2.5. договора принять в редакции: «Ежемесячный платеж, определенный исходя из суммы денежных средств, оставшихся после уплаты первоначального взноса, и срока рассрочки, составляет 154 000 рублей и уплачивается до 20 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение».

Пункт 2.11. первый абзац принять в редакции: «Покупатель перечисляет первоначальный взнос и ежемесячные платежи по следующим реквизитам: …».

Пункт 4.1. договора принять в редакции: «Передача помещения покупателю осуществляется по передаточному акту, который составляется продавцом и подписывается сторонами не позднее 5 дней со дня поступления в бюджет МО «Котлас» денежных средств в размере первоначального взноса».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Х. Шашков