Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН <***>, 163000, <...>)

к ответчикам

1) администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН <***>, место нахождения: 163000, <...>)

2) предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>)

3-и лица

федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: 163000, <...>)

общество с ограниченной ответственностью «Астероид» (ОГРН <***>, <...>)

ФИО2

о признании недействительными торгов по продаже доли в праве общей собственности на земельный участок и применении последствий недействительности сделки,

в заседании суда присутствовали

представитель истца ФИО3 (по доверенности от 01.09.2016)

представитель 1-го ответчика ФИО4 (по доверенности от 11.01.2016)

слушатель со стороны 2-го ответчика ФИО5

суд установил:

Акционерное общество Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице Администрации (далее – Администрация, 1-ый ответчик) и предпринимателю ФИО1 (далее - Предприниматель, 2-ой ответчик) с иском (с учетом уточнения) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже 254/506 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 площадью 488 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного жилого дома, адрес: ул. Воскресенской, дом 35 в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, признании недействительным договора купли-продажи от 11.06.2015 №15/10(о), заключенного между ответчиками по результатам торгов, и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Администрации в пользу Предпринимателя 1 408 400 руб. в возврат полученного по недействительной сделке и обязании Предпринимателя вернуть Администрации 254/506 доли в праве собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что доля в праве собственности на земельный участок, предназначенный для размещения многоквартирного жилого дома, была выставлена на торги в нарушение действующего законодательства, проведение Администрацией торгов по продаже доли привело к нарушению прав Общества, являющегося вторым участником долевой собственности и ведущим строительство жилого дома на таком земельном участке, информация о земельном участке была недостоверной.

Администрация с исковыми требованиями не согласна, считает, что при проведении торгов нарушений законодательства не допущено.

Предприниматель с иском также не согласен, ссылается на пропуск срока исковой давности.

3-и лица своей позиции по иску не высказали, в судебное заседание, о котором извещены надлежащим образом, своих представителей не направили.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

20.04.2015 Мэрией г. Архангельска (предыдущее наименование Администрации) вынесено распоряжение №1213р о проведении открытого по составу участников и по форме подачи заявок аукциона по продаже 254/506 доли в праве собственности на земельный участок площадью 488 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 29:22:040756:24, имеющий разрешенное использование «для эксплуатации многоквартирного жилого дома» по адресу: г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, ул. Воскресенская, д. 35.

24.04.2015 на официальном сайте Администрации опубликовано извещение о проведении аукциона, в котором указана следующая информация: предметом аукциона является продажа 254/506 доли земельного участка, находящегося в собственности МО «Город Архангельск», площадью 488 кв.м. с разрешенным использованием: «эксплуатация многоквартирного жилого дома».

В извещении указано, что начальная цена аукциона – 1 028 000 руб., шаг аукциона – 30 840 руб. Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок.

Начало приема заявок на участие 27.04.2015 в 9:00, окончание приема заявок 25.05.2015 в 16:00. Аукцион состоится 29.05.2016 в 15 час. 00 мин по адресу: <...> каб. 436.

Для участия в аукционе вносится задаток в сумме 205 600 руб., который должен быть перечислен до 25.05.2016.

Согласно протоколу приема заявок от 26.05.2015 на участие в аукционе подано две заявки: первая заявка - от Предпринимателя поступила 19.05.2015, вторая – от Общества поступила 21.05.2015. Оба заявителя признаны участниками и допущены к аукциону.

29.05.2015 проведен аукцион по продаже доли в праве собственности на земельный участок, по результатам которого согласно протоколу №1 от 29.05.2015 победителем признан Предприниматель как предложивший наибольшую цену в размере 1 408 400 руб.

11.06.2015 между Администрацией и Предпринимателем заключен договор №15/10 (о) купли- продажи земельного участка, согласно которому Администрация передает Предпринимателю долю в размере 254/506 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

02.07.2015 Управлением Росреестра по Архангельской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи доли.

Общество просит признать проведенные торги по продаже доли в праве собственности на земельный участок недействительными, ссылаясь на то, что в извещении о проведении торгов не было указано на нахождение земельного участка в долевой собственности с Обществом, что на участке находится объект незавершенного строительства – строящийся Обществом многоквартирный жилой дом, торги проведены без получения согласия на от Общества как второго участника общей долевой собственности на земельный участок, на момент проведения торгов между Обществом и Администрацией имелся судебный спор об определении порядка пользования земельным участком, который не рассмотрен до настоящего времени (дело А05-12701/2014).

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу гражданского законодательства торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов.

Кроме того, лицо, которое обращается с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Установлено, что Общество является вторым сособственником доли с размером 252/506 в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 площадью 488 кв.м. и осуществляет на указанном земельном участке строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Право долевой собственности на вышеуказанный земельный участок возникло у Общества при следующих обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, 21.11.2005 Мэрия (наименование Администрации в тот период), муниципальное унитарное предприятие «Жилкомсервис» и Общество заключили договор № 183, по условиям которого Общество обязалось расселить деревянные жилые дома, расположенные в г. Архангельске по адресам: пр. Ломоносова, д. 154, корп. 1, Воскресенская ул., д. 35 и 37, путем безвозмездной передачи в собственность муниципального образования «Город Архангельск» квартир, приобретаемых Обществом для последующего предоставления расселяемым гражданам, являющимся нанимателями квартир в расселяемых домах, и на основании соглашений, заключаемых с собственниками квартир в таких домах.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что его заключение является необходимым условием предоставления Обществу земельного участка под расселяемыми домами.

15.02.2007 Администрацией вынесено распоряжение №163р о предоставлении Обществу в аренду на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 29:22:040756:0015 площадью 3 118 кв.м., находящегося примерно в 15 м севернее двухэтажного дома по адресу: <...> для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на пересечении ул. Воскресенской и пр. Ломоносова в Октябрьском округе, на основании которого между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.02.2007 заключен договор аренды №4/100о.

На заседании градостроительной комиссии Администрации от 15.03.2007 удовлетворена просьба Общества о предоставлении земельного участка по ул. Воскресенской для проектирования и строительства пристроенного здания общественного назначения при условии расселения жильцов домов по ул. Воскресенская 35 и ул. Воскресенская 37 и согласования вопроса дальнейшей эксплуатации последнего дома (по ул. Воскресенской, 37), поскольку последний дом является памятником архитектуры регионального значения «Дом Овчинникова».

10.12.2007 Обществу выдано разрешение №201 на строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности 12-14 эт. со встроено-пристроенными помещениями.

12.05.2008 Администрацией принято распоряжение №529р о признании непригодным для проживания и сносе жилого дома по ул. Воскресенской 35.

10.05.2011 вынесено распоряжение министерства имущественных отношений Архангельской области о формировании земельного участка площадью 488 кв. м в кадастровом квартале 29:22:040756 Октябрьского территориального округа г. Архангельска для эксплуатации многоквартирного дома № 35 по Воскресенской и последующем предоставлении его бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

21.06.2011 земельный участок площадью 488 кв. м с кадастровым номером 29:22040756:24 по адресу: <...> поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения многоэтажного жилого дома».

По договору купли-продажи от 11.07.2011 Общество выкупило квартиру в доме №35 по ул. Воскресенской, находящуюся в частной собственности граждан. 21.07.2011 произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к Обществу.

Остальные жилые помещения в доме №35 по ул. Воскресенской находились в собственности муниципального образования «Город Архангельск».

Общество и МО «Город Архангельск» - собственники квартир в д. 35 по упомянутому выше адресу на общем собрании 09.08.2011 приняли решение до момента снятия граждан с регистрационного учета использовать дом, подлежащий сносу, для бытовых и складских нужд при строительстве на смежном участке с кадастровым номером 29:22:040756:15 многоквартирного жилого дома, а после снятия граждан с регистрационного учета – поручить Обществу разборку дома №35 по ул. Воскресенской за его счет.

На общем собрании 10.10.2011 Общество и Администрация решили использовать земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22040756:24 для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на пересечении ул. Воскресенской и пр. Ломоносова, то есть объекта, для строительства которого ранее был также предоставлен соседний земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:15.

Согласно акту обследования от 11.02.2014 кадастрового инженера при проведении обследования в целях снятия здания с кадастрового учета выявлено в результате осмотра 03.02.2014, что объект недвижимости – дом по ул. Воскресенской, 35 прекратил свое существование.

20.03.2014 между Обществом и Администрацией подписано соглашение об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22040756:24, в котором стороны определил, что размер доли Общества составляет 252/506, размер доли муниципального образования «Город Архангельск» - 254/506.

28.03.2014 в ЕГРП внесены записи о праве долевой собственности Общества и муниципального образования «Город Архангельск» на земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22040756:24 с указанием размера доли каждого из сособственников в соответствии с их соглашением от 20.03.2014

Жилой дом по ул. Воскресенская 37 до настоящего времени не расселен и земельный участок под ним не задействован под строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

В связи с тем, что вопрос по жилому дому по ул. Воскресенская 37 не решен (дом не расселен), сформированный под этим домом земельный участок не предоставлен для строительства, Обществом были внесены изменения в проектную документацию: вместо первоначально спроектированных двух блоков (пристроек) в осях 1-5 А-Г (на месте дома №35) и 9-15 А-Д (на месте дома №37) оставлена только одна пристройка в осях 1-5 по оси Г (на месте дома №35).

С учетом внесения изменений в проектную документацию 16.08.2011 Администрация выдала Обществу новое разрешение № RU 29301000-214 на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения без пристроенного ко 2-ой секции блока помещений общественного назначения в осях 9-15 А-Д. Впоследствии срок разрешения на строительство от 16.08.2011 неоднократно был продлен.

Из материалов дела следует, что письмом от 15.01.2014 Администрация в ответ на обращение Общества предложила Обществу приобрести долю муниципального образования Общество в письме от 20.01.2014 просило сообщить рыночную стоимость доли.

Ответ на обращение Общества от 20.01.2014 не дан.

Письмом от 11.09.2014 Общество обратилось в Администрацию с предложением компенсировать стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

23.12.2014 Администрация в письме №173-22/9663 (том 3 л.д. 66) сообщила Обществу, что в случае согласования Архангельской городской Думой вопроса о продаже муниципальной доли в праве на земельный участок доля будет оценена и выставлена на торги.

18.12.2015 Архангельской городской Думой принято решение №207 о продаже 254/506 доли в праве общей долевой собственности, Администрация определена организатором торгов.

На основании муниципального контракта №17 от 06.03.2015 обществом «ПРОФ-ОЦЕНКА» определена рыночная стоимость 254/506 доли в праве общей собственности на земельный участок в целях её отчуждения в размере 1 028 000 руб., что следует из отчета об оценке №624/5-15рс от 18.03.2015.

После получения отчета о рыночной стоимости доли 24.04.2015 на официальном сайте Администрации было размещено извещение о проведении торгов по продаже доли, в том числе указана начальная стоимость выставляемой доли в размере 1 028 000 руб.

Общество узнало о проведении торгов и иных условиях отчуждения, в том числе о начальной цене продажи, из указанного выше извещения.

Общество приняло решение участвовать в аукционе, поскольку земельный участок, 252/506 доли в праве на который принадлежит Обществу, необходим Обществу для завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и передачи застройщикам.

Наиболее высокую выкупную стоимость за долю предложил Предприниматель, который был признан победителем аукциона.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, вопросы отчуждения земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, регулируются, в первую очередь, нормами земельного законодательства, а случае их отсутствия – общими нормами гражданского законодательства.

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Как видно из материалов дела, 07.12.2009 за Обществом было зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, застроенная площадь 716,7 кв.м. степень готовности 0,4%, адрес объекта: <...> что следует из свидетельства о регистрации права серии 29-АК №426222.

Согласно свидетельству о регистрации права от 13.07.2016, выданному взамен свидетельства от 07.12.2009, Общество является собственником незавершенного объекта строительства: многоквартирный жилой дом общая площадь застройки 1776 кв.м., степень готовности 74%. Дому присвоен кадастровый номер 29:22:000000:3477 и почтовый адрес: <...>.

В соответствии с уточненной проектной документацией объектом, строительство которого осуществляет Общество, выступает многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения без пристроенного ко 2 секции блока помещений общественного назначения в осях 9-15 А-Д 2 пусковой комплекс – встроено-пристроенные помещения общественного назначения с помещениями автостоянки.

Строительство ведется на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040756: 24 и 29:22:040756:15.

То, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756: 24 был предоставлен Обществу для строительства вышеуказанного объекта, подтверждается решением общего собрания собственников помещений в доме №35 по ул. Воскресенская от 10.10.2011.

Конкретно на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040756: 24 располагается пристройка с тремя наземными и одним подземным этажом, которая в соответствии с уточненной проектной документацией называется как 2 пусковой комплекс – встроено-пристроенные помещения общественного назначения с помещениями автостоянки.

Несмотря на то, что Общество не располагает документами, которые бы указывали на степень готовности объекта незавершенного строительства на дату извещения о проведении торгов – 24.04.2015, а также на дату их проведения – 29.05.2015, однако материалы дела в совокупности очевидно свидетельствуют, что в период проведения торгов на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040756: 24 имелся объект, строительство которого приближалось к завершающей стадии.

Законность ведения Обществом строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040756: 24 пристройки с тремя наземными и одним подземным этажом к многоэтажному жилому дому являлась предметом проверки в рамках рассмотрения спора по делу №А05-8620/2014, вступившими в законную силу судебными актами, которым установлено, что строительство пристройки не является самовольным.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040756: 24, продажа 254/506 доли в праве собственности на который осуществлена с торгов Администрацией, на момент проведения торгов имелся объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Установление пунктом 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ запрета на продажу с торгов земельного участка, на котором имеется объекты, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, обусловлено основным из принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (пункт 5 статьи 1 ЗК РФ), и правилам об отчуждении объектов, расположенных на земельном участке, принадлежащих одному лицу, вместе с правами на земельный участок.

В силу вышеуказанной специальной нормы ссылки Администрации на то, что в силу статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков осуществляется на торгах в форме аукциона и исключения из данного правила к сложившейся ситуации не применяются, являются несостоятельными.

Кроме того, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756: 24 находится в долевой собственности муниципального образования «Город Архангельск» и Общества, размеры долей каждого из участников почти равные (254/506 у муниципального образования и 252/506 – у Общества), правила о преимущественном праве покупки, предусмотренные статьей 250 ГК РФ в данном случае не вступают в противоречие с положениями Земельного кодекса и также подлежат применению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Материалы дела свидетельствуют, что Общество выражало готовность приобрести принадлежащую муниципальному образованию «Город Архангельск» долю в праве собственности на земельный участок. Муниципальное образование приняло решение о продаже доли, была определена рыночная стоимость доли в размере 1 028 000 руб.

Однако приобрести долю по указанной выше рыночной цене Администрация Обществу не предлагала.

В материалах дела нет документов о том, что Общество отказывалось от приобретения доли по определенной оценщиком рыночной стоимости.

Участие Общества в торгах, напротив, свидетельствовало о наличии у Общества заинтересованности в покупке второй доли на земельный участок, приобретение которой повлекло бы прекращение долевой собственности на земельный участок. Земельный участок необходим Обществу для завершения строительства.

Вместе с тем из протокола о результатах аукциона от 29.05.2015 видно, что предложения об увеличении продажной цены, в том числе об окончательной цене продажи доли, по которой заключен договор купли-продажи от 11.06.2015 с Предпринимателем, выдвигались в основном Предпринимателем.

Доводы Администрации об отсутствии преимущественного права покупки судом отклоняются в связи с ошибочным толкованием норм.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных норм продажа доли с публичных торгов может состояться лишь при условии согласия на это всех участников общей собственности, а при отсутствии такого согласия – после того, как предварительно будут соблюдены требования о преимущественном праве покупки.

Правило о неприменении преимущественного права покупки при проведении публичных торгов следует толковать лишь в том смысле, что если участник общей долевой собственности, не воспользовавшийся предварительно таким правом, впоследствии примет участие в торгах, воспользоваться таким правом он уже не может.

Кроме того Общество ссылается на то, что в извещении о проведении торгов не указана полная информация о предмете аукциона.

Согласно пункту 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в частности, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель и другие сведения о строительстве, если земельный участок предполагается для строительства.

Как видно из извещения, в нем содержатся сведения о праве долевой собственности с указанием размера доли муниципального образования «Город Архангельск», площадь земельного участка, его кадастровый номер, вид разрешенного использования «для эксплуатации многоквартирного жилого дома». Сведения о земельном участке указаны в том виде, в каком они отражены в свидетельстве о государственной регистрации права.

Указание иных сведений, а именно об ином участнике долевой собственности, о наличии на момент проведения торгов неразрешенного судебного спора об определении порядка пользования земельным участком (дело №А05-12701/2014), отсутствии согласия на продажу доли в праве собственности со стороны другого участника и иных сведений, имеющих значение для принятия претендентом решения об участии в аукционе, прямо в Законе не предусмотрено.

Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Неуказание в объявлении тех сведений, которые, по мнению Общества, должны были быть указаны в извещении, что фактически привело к неполноте и недостоверности представленной информации, по сути, влияет на права лица, признанного победителем в аукционе, т.е. Предпринимателя.

Предприниматель на нарушение своих прав, связанных с неполной и недостоверной информацией о предмете аукциона, не ссылается. Предприниматель просит отказать Обществу в признании торгов недействительными по мотиву пропуска срока исковой давности на их оспаривание.

Вместе с тем как видно из материалов дела, через непродолжительное время после регистрации права собственности на долю в праве собственности на земельный участок Предприниматель обратился к Обществу с иском о сносе постройки - пристройки по оси Г в осях 1-5 с подземным этажом и тремя надземными этажами, входящей в состав объекта строительства как самовольно построенной на приобретенном Предпринимателем земельном участке. Судебными актами по делу №А05-10720/2015 Предпринимателю отказано.

Иск с аналогичным предметом (о сносе самовольной постройки) между Обществом и Администрацией ранее был рассмотрен судом по делу №А05-8620/2014, судебными актами по которому Администрации отказано.

В решении суда по делу №А05-10720/2015 установлено, что Предприниматель знал о том, что земельный участок используется для строительства жилого дома и не имел достаточных оснований полагать, что по завершении строительства возможно изменение его разрешенного использования, равно как и возможность раздела земельного участка или выдела доли в натуре.

По мнению суда, положения части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации статьи, предусматривающие, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в силу чего с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, не допускают продажу земельного участка, на котором завершается строительство многоквартирного дома, лицу, не имеющему намерение осуществлять (завершать) строительство объекта.

Поведение сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015).

С учетом вышеприведенных положений закона проведение торгов по продаже доли в праве собственности на земельный участок и поведение ответчиков является, по мнению суда, проявлением недобросовестности.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что торги проведены в отношении имущества, которое не может быть предметом торгов в силу прямого указания закона, что является существенным нарушением правил проведения торгов и основанием для признания таких торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поэтому суд применяет последствия недействительности договора купли-продажи от 11.06.2015 №15/10(о), заявленные истцом.

Годичный срок для предъявления требований о признании торгов недействительными, Обществом не пропущен, поэтому доводы Предпринимателя подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительными торги по продаже 254/506 доли в праве собственности муниципального образования «Город Архангельск» на земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040756:24, проведенные мэрией г. Архангельска в форме открытого аукциона 29.05.2015.

Признать недействительным договор купли-продажи от 11.06.2015 №15/10(о), заключенный между муниципальным образованием «Город Архангельск» и предпринимателем ФИО1 по результатам торгов в отношении 254/506 доли в праве собственности на земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040756:24.

Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи от 11.06.2015 №15/10(о).

Взыскать с муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации в пользу предпринимателя ФИО1 1 408 400 руб. в возврат полученного по недействительной сделке.

Обязать ФИО1 возвратить муниципальному образованию «Город Архангельск» 254/506 доли в праве собственности на земельный участок площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040756:24.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ" (ОГРН <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП<***>) в пользу акционерного общества "АРХАНГЕЛЬСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ" (ОГРН <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран