Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 ноября – 02 декабря 2015 года (с объявлением перерыва) дело по первоначальному иску министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>, 163004, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» (ОГРН <***>, 163035, <...>)

о взыскании долга и пени

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой»

к министерству имущественных отношений Архангельской области

о признании права на соразмерное уменьшение арендной платы

с привлечением третьим лицом муниципального образования «Город Архангельск»

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (Министерства) – ФИО1 (по доверенности от 30.07.2015), ФИО2 (по доверенности от 07.07.2015)

от ответчика (ОАО «СоюзАрхСтрой») – ФИО3 (по доверенности от 10.04.2014), ФИО4 (по доверенности от 06.07.2015)

от третьего лица – ФИО5 – по доверенности от 24.07.2015

установил:

Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее- истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзАрхСтрой» (далее- ответчик, Общество) о взыскании 2 954 397 руб. 15 коп., в том числе 2 711 700 руб. долга по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 по договору № 8/34(мг) от 27.12.2013 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и 242 697 руб. 15 коп. пени за период с 26.12.2014 по 19.05.2015.

Определением суда от 28.07.2015 принят встречный иск Общества о соразмерном уменьшении арендной платы по указанному договору аренды.

Определением от 07.10.2015 по делу № А05-10407/2015 объединены в одно производство с настоящим делом требования Министерства о взыскании с Общества долга по арендной плате за последующий период (с 01.04.2015 по 30.06.2015) и пени.

Таким образом, предметом судебного разбирательства по настоящему делу по первоначальному иску является требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 067 550 руб. за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 и 1 247 382 руб. пени, начисленных за период с 27.11.2014 по 17.08.2015.

Общество не оспаривает наличие и размер задолженности по первоначальному иску, ходатайствует о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество поддерживает встречные исковые требования, просит в порядке соразмерного уменьшения арендной платы взыскать с Министерства 8 848 785 руб. 04 коп. Встречные исковые требования мотивированы тем, что предоставленный в аренду земельный участок имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, а именно по земельному участку проходят подземные водопроводная сеть и электрическая кабельная линия КЛ – 6кВ, а также часть земельного участка попадает в охранную зону надземной тепловой сети. На сумму затрат по выносу водопроводной и электрической сетей, а также по закрытию магистрального трубопровода в железобетонный короб, что составляет 8 848 785 руб., Общество просит уменьшить арендную плату.

Привлеченное к участию в деле 3-м лицом муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии (далее- 3-е лицо, Мэрия) считает первоначальный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, с встречными требованиями не согласно.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

27.12.2013 между Министерством и Обществом заключен договор №8/34(мг) аренды земельного участка.

По условиям указанного договора Министерство предоставляет Обществу в аренду для строительства многоэтажного жилого дома земельный участок площадью 3 340 кв.м. с кадастровым номером 29:22:060406:2093 территориальном округе Майская горка по ул. Дачной в г. Архангельске.

Договор аренды заключен на 3 года, государственная регистрация договора произведена 21.01.2014.

Согласно пункту 5.1. годовая арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с протоколом 10/2 о результатах аукциона и составляет 5 423 400 руб.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а за 4- квартал – не позднее 25 декабря.

Ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме 4 067 550 руб. (1 355 850 руб. квартальный платеж х 3), Министерство обратилось в суд с требованием о взыскании долга.

Общество не оспаривая долг ни по праву, ни по размеру, заявило встречный иск об уменьшении размера арендной платы путем взыскания с Министерства 8 848 785 руб. 04 коп. затрат, необходимых для устранения недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению – строительству многоквартирного дома.

Как указало Общество, после заключения договора аренды оно обратилось в проектную организацию ООО «СЕВЕР-БУЛГАР-СЕРВИС» за проработкой возможного варианта размещения многоквартирного дома на земельном участке.

Проектной организацией был дан ответ от 13.03.2014 (том 1 л.д. 58) о том, что часть земельного участка площадью около 735 кв.м. с западной стороны попадает в 25-метровую охранную зону надземного теплопровода, в результате чего исключается 11% площади земельного участка, возможной к застройке.

Кроме того по земельному участку проходит подземная сеть водопровода диаметром 200 мм длиной 16,9 и подземные сети электроснабжения КЛ-6 кВ (125 м), имеющие также охранные зоны, строительство на которых жилого дома также невозможно.

Обществу были предложены варианты по выносу подземных водопроводных и электрических сетей с участка застройки, а также закрытие участка надземной теплотрассы железобетонным коробом.

Согласно договору подряда №01-11/14 от 03.11.2014 стоимость проектно-изыскательских работ по выносу сетей водопровода с получением положительного заключения составляет 53 333 руб.

Согласно договору подряда от 10.07.2015 № 01-07/15 стоимость работ по выносу сетей водопровода с участка строительства (участок от ВК-2 до ВК-3 диаметр 200 длина 16,9м) составляет 1 072 084 руб. 26 коп.

Как следует из договора подряда №03-11/14 от 03.11.2014 от 03.11.2014, стоимость проектно-изыскательских работ по выносу сетей КЛ-6 кВ (125м) с участка застройки получением положительного заключения составляет 48 437 руб.

Стоимость работ по выносу из пятна застройки КЛ-10кВ от ТП-525 до ТП-377 составляет 555 362 руб. 28 коп., что следует из договора подряда №58-25ПД/0615а.

Согласно договору подряда №02-11/14 от 03.11.2014 выполнение проектно-изыскательских работ по заключению части магистральной теплотрассы железобетонный короб на свайном основании стоит 77 561 руб., а выполнение собственно работ по заключению части магистральной теплотрассы железобетонный короб стоит 7 042 007 руб. 50 коп., что следует из договора подряда от 05.06.2015.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 10 статьи 38 Земельного кодекса РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ к ограничениям прав на землю, в частности, относятся особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

В соответствии со статьей 89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки.

Согласно подпункту «а» пункта 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", установленных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 (ред. от 26.08.2013), в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 7.5.2. Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований", утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 №613, на территории выделенных технических (охранных) зон магистральных коллекторов и трубопроводов, кабелей высокого, низкого напряжения и слабых токов, линий высоковольтных передач, как правило, не допускается возведение любых видов сооружений, в т.ч. некапитальных нестационарных, кроме технических, имеющих отношение к обслуживанию и эксплуатации проходящих в технической зоне коммуникаций.

В пункте 6 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 №197, предусмотрен запрет строительства любых зданий и сооружений в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети.

Сторонами по делу не оспаривается, что по земельному участку фактически проходят подземные сети водопровода и электрического кабеля, которые имеют соответствующие охранные зоны, не допускающие возможность возведения объекта капитального строительства в местах их прохождения и охранных зонах, а также то, что часть земельного участка попадает в охранную зону надземного теплопровода, что также исключает возможность строительства жилого дома в части, попадающей в его охранную зону.

Общество считает, что имеющиеся на земельном участке подземные сети водопровода и электрического кабеля и их охранные зоны, а также охранная зона надземного теплопровода, налагающаяся на часть земельного участка, являются недостатками земельного участка, препятствующего его использованию по назначению. В обоснование своих встречных требований Общество ссылается на статью 612 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу части названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Спор между сторонами сводится к тому, являются ли вышеуказанные обстоятельства (наличие сетей и их охранных зон) недостатками имущества, за которые должен отвечать арендодатель.

Как установлено судом, договор аренды межу сторонами был заключен по итогам аукциона, в котором приняло участие 3 претендента, и в котором истец был признан победителем как предложивший наиболее высокий годовой размер арендной платы за земельный участок.

Как видно из материалов дела, первоначально земельный участок площадью 3 340 кв.м. с кадастровым номером 29:00:060406 был сформирован в соответствии с распоряжением Министерства от 16.01.2013 №22-р в связи с заявкой ООО «Рекламное агентство прямых инвестиций» для строительства здания гостинично-делового комплекса.

Впоследствии решением коллегии Министерства в предварительном согласовании места размещения гостинично-делового комплекса ООО «Рекламное агентство прямых инвестиций» было отказано в связи с поступлением в Министерство заявлений иных заинтересованных лиц о предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Письмом от 29.01.2013 №312-04-06/628 Министерство обратилось в мэрию г. Архангельска с просьбой подготовить и утвердить градостроительный план спорного земельного участка для строительства гостинично-делового комплекса по ул. Дачной в г. Архангельске с целью проведения аукциона.

Письмом от 05.03.2013 №1176/194-03 мэрия г. Архангельска направила Министерству градостроительный план на 6 листах в двух экземплярах и распоряжение от 28.02.2013 №453р о его утверждении.

Как видно из градостроительного плана №RU29301000-723, земельный участок площадью 0, 3340га находится в 8 метрах на юго-запад от жилого дома по ул. Дачной 51 корп.2, местоположение проектируемого к строительству объекта определено в 10 метрах на юго-запад от указанного жилого дома.

Согласно разделу 2 градостроительного плана испрашиваемый земельный участок относится к зоне застройки многоэтажных жилых домов и основными видами его разрешенного использования являются размещение многоэтажных жилых домов, образовательных учреждений, объектов культуры и т.п.

В пунктах 2.2.1. – 2.2.3 раздела 2 градостроительного плана приведены характеристики земельного участка и возможного объекта для строительства, а именно указано, что земельный участок имеет длину 66 метров, ширину 51 м, охранные зоны и объекты капитального строительства на земельного участке отсутствуют, предельное количество этажей надземной части – 10, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%.

Какие- либо чертежи к градостроительному плану (включая экспликацию земельного участка) не приложены.

13.11.2013 Министерство разместило извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

Согласно извещению (том 1 л.д. 86-87, том 2 л.д. 108) под лотом №2 на аукцион выставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:060406:2093 площадью 3 340 кв.м. с разрешенным использованием: для строительства многоэтажного жилого дома, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%, предельное количество этажей – 10, срок аренды 3 года, начальный годовой размер арендной платы – 262 000 руб. Аукцион состоится 13.12.2013 в 10-30 по указанному адресу. В извещении о проведении аукциона по лоту №2 также указано отсутствие действующих технических условий подключения к инженерным сетям, а также отсутствие прав и ограничений на земельный участок. Осмотр земельных участков на местности производится в присутствии представителя Министерства по мере поступления заявок на участие в аукционе.

06.12.2013 Общество подало заявку на участие в аукционе.

Согласно протоколу №10/2 от 13.12.2013 победителем торгов признано Общество, предложившее наибольший годовой размер арендной платы равный 5 423 400 руб., в связи с чем через две недели с Обществом был заключен договор аренды спорного земельного участка.

Как следует из экспликации спорного земельного участка (том 2 л.д. 83), на ней нанесены условные обозначения о прохождении по земельному участку подземного водопровода (синяя пунктирная линия по направлению с северо-запада на юго-восток), и подземного кабеля (черная двойная пунктирная линия по направлению с востока на запад), а также зеленым цветом обозначены охранные зоны данных инженерных коммуникаций.

Вместе с тем вся площадь земельного участка, включая сети и их охранные зоны, заштрихована как место допустимого размещения многоэтажного дома.

Как выяснено в ходе судебного разбирательства и следует в ответе Министерства от 30.10.2015 (том 2 л.д. 107), градостроительный план с экспликацией земельного участка участникам аукциона не предоставлялся.

Таким образом, в извещении о проведении аукциона было указано на отсутствие ограничений в использовании земельного участка, сведений о фактическом наличии на земельном участке подземных сетей с охранными зонами в извещении не содержалось, экспликация земельного участка, на которой были нанесены соответствующие условные обозначения, в составе аукционной документации не публиковалась и участникам аукциона не предоставлялась. Кроме того сама экспликация содержит противоречивые сведения, поскольку указывает на возможность застройки всего означенного участка, в том числе и на площади охранных зон.

Из пояснений Общества следует, что до участия в аукционе оно не проводило осмотр земельного участка.

Однако при отсутствии в извещении о проведении аукциона сведений об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка (наличие подземных инженерных коммуникаций и их охранных зон) и непредставлении документов на земельный участок (экспликации) Общество даже в случае проведения осмотра земельного участка на местности никак не могло узнать о наличии подземных инженерных коммуникаций, учитывая наличие снежного покрова и то, что аукцион проводился в зимний период.

Вместе с тем принимая во внимание то, что Общество является профессиональным участком рынка строительства и владеет специальными познаниями о наличии охранных зон и условий ведения строительных работ в таких зонах, Общество, по мнению суда, в случае проведения осмотра земельного участка на местности не могло не заметить прохождение неподалеку от земельного участка надземного магистрального теплопровода, а также определить (вычислить) охранную зону теплопровода и могло установить, что часть земельного участка попадает в эту охранную зону теплопровода, что вызывает ограничения в строительстве.

Министерство и Мэрия считают, что прохождение по земельному участку инженерных коммуникаций и их охранных зон не свидетельствуют о недостатках земельного участка и невозможности его использования по назначению – для строительства многоквартирного жилого дома, строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке возможно, только на его меньшей площади.

Вместе с тем согласно ответам проектной организации «ООО «Север-Булгар-Сервис» на земельном участке возможно строительство многоквартирного жилого дома без выноса инженерных сетей водоснабжения и электрокабеля и без попадания в их охранные зоны, однако в таком случае площадь застройки не превысит 20%, что более чем в два раза меньше площади земельного участка, максимально разрешенной к застройке (50%). Другими словами, при сохранении существующих инженерных сетей на земельном участке возможно построить одно- двухподъездный многоквартирный жилой дом.

Общество ссылается на то, что принимая участие в аукционе, Общество исходило из означенных параметров возможной застройки, а именно строительство дома на площади, соответствующей максимально возможной к разрешенной, т.е. 50% площади.

Из пояснений Общества также следует, что если бы Общество знало о возможном строительстве объекта только в пределах 20% площади земельного участка, то оно либо не приняло участие в аукционе либо его итоги были бы другими (иной размер годовой арендной платы), Общество рассчитывало провести строительство многоподъездного жилого дома, поскольку площадь земельного участка это позволяет.

Проанализировав доводы сторон, суд приходит к выводу, что наличие подземных инженерных коммуникаций, приводящее к тому, что возможная площадь застройки земельного участка при сохранении коммуникаций уменьшается более чем в два раза по сравнению с первоначально разрешенной к застройке площадью, препятствует использованию земельного участка в том объеме, в каком Общество обоснованно рассчитывало или могло рассчитывать его использовать при заключении договора аренды.

Наличие подземных коммуникаций и отступы для их охранных зон, по мнению суда, с учетом всех обстоятельств дела являются недостатком земельного участка, делающим не возможным его использование в том объеме, в каком Обществу была заявлена возможность его использования.

Наличие подземных коммуникаций и их охранных зон являются скрытыми недостатками земельного участка, о которых Общество должно было быть извещено, о которых Общество не могло узнать самостоятельно.

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает на скрытые недостатки, препятствующие использованию имущества полностью или частично. Арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Общество представило документы, которые содержат сведения о стоимости работ (включая проектно-изыскательские) по выносу подземных инженерных коммуникаций с территории земельного участка.

Общество просит уменьшить арендную плату на стоимость работ по выносу подземных коммуникаций.

Согласно представленным документам такая стоимость в отношении сетей водопровода составляет 1 125 417 руб. 26 коп., в отношении электрических сетей- 603 799 руб. 28 коп.

Положения статьи 612 ГК РФ, предусматривающие право арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы, не связывают возможность реализации такого права с фактом несения тех или иных расходов. Другими словами, для предъявления данного требования не требуется подтверждение факта несения (уплаты) тех сумм, на которые арендатор просит уменьшить размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что Общество частично понесло те расходы, на которые просит уменьшить размер арендной платы, а именно оплатило стоимость проектно-изыскательских работ по переносу водопроводных сетей (платежное поручение №707 от 09.09.2015 на сумму 53 333 руб.), частично оплатило стоимость работ по договору подряда на перенос водопроводных сетей (платежное поручение №711 от 09.09.205 на сумму 370 000 руб.), оплатило стоимость проектно-изыскательских работ по выносу электрического кабеля (платежное поручение от 09.09.2015 №705 на сумму 48 437 руб.).

Доводы Министерства о невозможности проверить обоснованность размера заявленных сумм в связи с отсутствием программного обеспечения и специалиста суд отклоняет, поскольку данные доводы не имеют правового значения и не опровергают размер требований Общества.

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку Общество в случае осмотра земельного участка имело реальную возможность определить, что часть земельного участка попадает или объективно может попасть в охранную зону надземного магистрального теплопровода, то суд считает, что Общество не вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы в сумме расходов, необходимых для обеспечения дополнительной безопасности теплопровода путем его заключения в железобетонный короб.

Общество намерено вести строительство в охранной зоне теплопровода, в этих целях Общество должно принять дополнительные меры по сохранности теплопровода, в связи с чем требуется его заключение в короб. В данном случае если Общество желает вести строительство в охранной зоне теплопровода, то такие расходы являются предпринимательскими рисками самого Общества.

При этом суд учитывает, что попадание части земельного участка в охранную зону теплопровода приводит к сокращению застраиваемой площади до 39% (вместо 50%), что нельзя признать обстоятельством, существенно изменяющим возможность использования объекта по назначению в отличие от прохождения подземных сетей по самому земельного участку, влекущих возможность его использования (при сохранении подземных сетей) лишь в пределах 20%.

Поэтому суд считает встречные требования Общества обоснованными лишь в части требования об уменьшении арендной платы на сумму 1 729 216 руб. 54 коп. путем взыскания указанной суммы с Министерства.

Оснований для уменьшения размера пеней за просрочку внесения арендной платы по статье 333 ГК РФ, учитывая период просрочки и размер задолженности, суд не находит.

Судебные расходы распределяются между сторонами на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» (ОГРН <***>) в пользу министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>) 5 314 932 руб., в том числе 4 067 550 руб. долга, 1 247 382 руб. неустойки.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» право на уменьшение арендной платы на сумму 1 729 216 руб. 54 коп., взыскать с министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>) в пользу с общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» (ОГРН <***>) 1 729 216 руб. 54 коп., а также 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части встречного иска отказать.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» (ОГРН <***>) в пользу министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>) 3 585 715 руб. 46 коп., в том числе 2 338 333 руб. 46 коп. долга, 1 247 382 руб. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 49 575 руб. государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗАРХСТРОЙ» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 54 103 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран