Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Звездиной Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Земской М. В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Колхоз имени Ленина" (место нахождения: 164210, Архангельская область, п.Шалакуша Няндомского района, ул.Заводская, дом 12) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>) о признании незаконным решения, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица ФИО1 (Архангельская область, Няндомский район, п.Шалакуша), при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 06.06.2012),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 29.12.2011),

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Колхоз имени Ленина" (далее - заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Росреестр) о признании незаконным решения Няндомского межрайонного отдела Росреестра от 19.04.2012 №03/004/2012-076 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности 1/225 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, Няндомский район, колхоз имени Ленина с кадастровым номером 29:12:000000:10. Кроме этого, заявитель просил обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию перехода права собственности 1/225 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Архангельская область, Няндомский район, колхоз имени Ленина с кадастровым номером 29:12:000000:10 по договору купли-продажи от 28.02.2012 в установленный законом срок.

Ответчик заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1, являющийся продавцом по договору купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка (далее – третье лицо). Из отзыва третьего лица следует, что он поддерживает позицию заявителя, считает, что договор купли-продажи земельной доли без выдела земельного участка с кооперативом заключен правомерно, а решение ответчика незаконно и необоснованно.

В судебное заседание третье лицо не явилось, своих представителей для участия в судебном разбирательстве не направило, поэтому дело рассмотрено без его участия.

Поводом к оспариванию решения ответчика послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела.

Между заявителем и третьим лицом 28 февраля 2012 года заключен договор купли-продажи земельной доли без выдела земельного участка, согласно которому предметом договора являлась 1/225 земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: колхоз имени Ленина Няндомского района, имеющим кадастровый номер 29:12:000000:10. Указанная доля принадлежала третьему лицу на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности заявитель и третье лицо 28 февраля представили ответчику заявление и необходимые документы на земельный участок с кадастровым номером 29:12:000000:10.

Росреестр приостановил государственную регистрацию уведомлением от 19.03.2012 № 03/004/2012-076 в связи с представлением ненадлежащей доверенности и отсутствие доказательств того, что заявитель является участником долевой собственности на земельный участок или сельскохозяйственной организацией. В ответ на приостановление государственной регистрации кооператив представил ответчику 18.04.2012 в качестве документа, подтверждающего использование земельного участка, договор аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.12.2005.

Рассмотрев данные документы, ответчик принял решение № 03/004/2012-076 от 19.04.2012 об отказе в государственной регистрации. Решение было мотивировано тем, что договор аренды земельных долей от 01.12.2005 не содержит категории земельного участка, передаваемого в аренду, в нем не определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Кроме этого, согласно списку собственников земельных долей на стороне арендодателя отсутствует запись об арендодателе ФИО1 Помимо этого, требования закона не предусматривают передачу в аренду доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В связи с этим ответчик пришел к выводу о том, что представленный договор аренды противоречит действующему законодательству и не подтверждает наличие у заявителя прав на использование земельного участка в установленном законом порядке. В дополнение к этому Росрреестр отметил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о праве общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок.

Кооператив не согласился с решением об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок и обратился в арбитражный суд. При этом он ссылался на то, что договор аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.12.2005 соответствует закону, нормы права не содержат ссылки как на необходимость использования сельскохозяйственной организацией именно отчуждаемой доли земельного участка, так и на использование данного участка целиком. Земельные доли, арендуемые кооперативом, расположены на том же земельном участке, что и земельная доля, купленная у ФИО1 Земельный участок в целом прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер. Поэтому отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьям 17-20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения государственных органов, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта несоответствия закону или иному нормативному правовому акту отказа в регистрации перехода права собственности и обстоятельств наличия либо отсутствия нарушения прав и законных интересов заявителя со стороны регистрирующего органа.

Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2 и пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон №122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона №122-ФЗ. Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, перечислены в статье 18 Закона №122-ФЗ, в пункте 1 которой определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение и переход прав на недвижимость, должны соответствовать требованиям законодательства и содержать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр прав.

Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель) предусмотрены особенности оборота земельных долей, в том числе, определенные условия, при наличии которых собственник такой доли вправе распорядиться ею без выделения в счет нее земельного участка.

Так, согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, существенным (обязательным) условием заключения договора купли-продажи земельной доли является специальный субъект, который имеет право приобрести указанную долю. Одним из таких субъектов является сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок на момент совершения сделки. При этом использование земельного участка должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание. Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование законным не является. Иное означало бы предоставление преимущественного права на приобретение земельной доли без ее выдела лицам, использующим земельный участок помимо воли участников долевой собственности.

В качестве документа, подтверждающего исполнение указанных требований закона, на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельный участок заявитель представил договор аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.12.2005, подписанный между кооперативом и несколькими собственниками земельных долей (далее - договор от 01.12.2005). Предметом договора от 01.12.2005 являлась аренда 68/225 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Однако согласно статье 9 Закона об обороте земель предметом договора аренды могут быть только земельные участки, но не земельные доли (доли в праве общей долевой собственности). Передача в аренду доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения действующим законодательством не предусмотрена.

Указанные положения корреспондируются и с требованиями статьи 12 Закона об обороте земель, предусматривающей, что на момент приобретения права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственная организация должна использовать данный участок целиком, а не его часть, долю.

Более того, суд считает, что на государственную регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о волеизъявлении собственников спорного земельного участка на передачу такого участка в аренду заявителю.

Так, в соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно статье 14 Закона об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Судом установлено, что указанное решение участников долевой собственности на регистрацию представлено не было. Представленный заявителем в материалы дела протокол собрания собственников земельных долей кооператива от 01.09.2005, содержащий в повестке дня вопрос о заключении договора аренды земельных долей, свидетельствует лишь о том, что на государственную регистрацию кооператив этот документ не представил, т.е. объем документов был неполный.

Договор аренды от 01.12.2005 также не подтверждает волю собственников земельного участка не заключение договора аренды. Так, указанный договор со стороны арендодателей не был подписан, а содержание приложенного к договору списка, содержащего подписи 68-ми лиц, свидетельствовало лишь о намерении отдельных собственников земельных долей выделить в счет принадлежащих им долей земельные участки в определенных целях, но не заключить соответствующий договор.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор аренды от 01.12.2005 не только противоречил нормам действующего законодательства, но и не подтверждал то обстоятельство, что на момент приобретения доли в праве общей долевой собственности кооператив использовал весь спорный объект на законном основании. В связи с этим указанный договор действующему законодательству не соответствует, следовательно, является ничтожной сделкой.

Таким образом, одно из существенных условий заключения договора купли-продажи (правомерность использования земельного участка покупателем - сельскохозяйственной организацией) заявитель не доказал.

Поэтому представленные на государственную регистрацию документы свидетельствовали о том, что при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на спорный объект не было соблюдено существенное условие, предусмотренное статьей 12 Закона об обороте земель. Следовательно, договор купли-продажи не соответствует действующему законодательству, является ничтожной сделкой и в соответствии со статьей 168 ГК РФ не мог быть положен в основу государственной регистрации.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли этот акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании недействительным решения является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствие такого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В данном случае отказ ответчика произведен в соответствии с нормами ГК РФ, Закона об обороте земель и Закона №122-ФЗ, поэтому он не нарушает прав и законных интересов кооператива. В связи с этим заявленные требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного правового акта – решения от 19.04.2012 №03/004/2012-076 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности 1/225 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, Няндомский район, колхоз имени Ленина с кадастровым номером 29:12:000000:10, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в отношении сельскохозяйственного производственного кооператива "Колхоз имени Ленина".

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Л.В. Звездина