Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 24-31 августа 2015 года (с объявлением перерыва) в судебном заседании дело по иску некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>)

о расторжении договора и взыскании 5 545 678 руб.

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность от 26.05.2015), представителей ответчика ФИО3 (доверенность от 29.07.2015), ФИО4 (доверенность от 29.07.2015),

у с т а н о в и л:

некоммерческое партнерство "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014 и взыскании 5 545 678 руб. убытков в виде неполученного дохода.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014, выразившееся в несвоевременном внесении денежных средств (пункт 2.4.1. договора) и несогласовании с истцом стоимости квартир, передаваемых ответчиком физическим лицам по договорам уступки прав требования (пункт 2.5. договора).

Представители ответчика исковые требования не признали, ссылаясь на то, что нарушение срока внесения денежных средств являлось незначительным, а обязанность по согласованию с истцом стоимости квартир не предусмотрена договором.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Истец обладает правами на земельный участок под строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещения в Лономосовском округе <...>. На указанном земельном участке истец в качестве застройщика осуществляет строительство многоквартирного дома в соответствии с разрешением на строительство дома.

22 сентября 2014 года истец (по договору – застройщик) и ответчик (по договору – инвестор) заключили договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости (далее – договор от 22.09.2014).

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора его предметом является организация инвестором и застройщиком завершения строительства объекта недвижимости – многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения (вторая очередь), пристраиваемого к существующему 8-этажному жилому дому, расположенному по ул. Поморской. Здание – односекционное, со встроенными административными помещениями, с цокольным этажом и теплым чердаком, расположенное по строительному адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, улица Володарского, далее именуемый дом.

В пункте 2.1. договора стороны договорились, что инвестор оплачивает строительство жилой (квартир) и коммерческой (офисов) недвижимости дома не менее 3000 квадратных метров, из которых не менее 2000 кв. метров жилой недвижимости, расположенной со 2-го по 17-й этаж дома, путём заключения с застройщиком договоров участия в долевом строительстве. Размер оплаты не менее 90 000 000 рублей из расчёта 30 000 руб. за 1 кв. метр.

Согласно пункту 2.2. договора от 22.09.2014 договоры участия в долевом строительстве дома (далее – ДДУ) заключаются на каждый объект долевого строительства отдельно в соответствии с нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в иные законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 2.4. договора от 22.09.2014 заключение договоров долевого участия осуществляется тремя этапами.

Пунктом 2.4.1. согласован первый этап: стороны заключают договоры долевого участия отдельно на каждую квартиру, которые расположены со 2 по 14 этаж дома, всего на общий объём не менее 1000 кв. метров жилой недвижимости; после государственной регистрации всех ДДУ в указанном объёме Инвестор обязуется осуществить оплату стоимости квартир в соответствии с условиями заключённых ДДУ путём перечисления денежных средств в безналичной форме в следующем порядке: не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30 октября 2014 года; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30 ноября 2014 года; не менее 10 000 000 руб., без НДС, не позднее 30 декабря 2014 года.

В пунктах 2.4.2. и 2.4.3. договора от 22.09.2014 стороны согласовали второй и третий этапы заключения договоров участия в долевом строительстве.

23 сентября 2014 года стороны заключили договоры участия в долевом строительстве №№ 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113. По каждому из договоров долевого участия в строительстве истец передал ответчику конкретное жилое помещение (квартиру). Договоры зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 29 сентября 2014 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик производил оплату 1 этапа следующими платежами: 6 995 335 руб. - 7 октября 2014 года; 3 000 000 руб. – 06 ноября 2014 года (по сроку 30.10.2014); 1 727 399 руб. 95 коп. – 14 ноября 2014 года, 2 277 400 руб. – 21 ноября 2014 года, 3 500 000 руб. – 24 ноября 2014 года, 999 999 руб. – 05 декабря 2014 года (по сроку 30.11.2014); 1 500 000 руб. – 10 декабря 2014 года, 478 846,2 руб. – 17 декабря 2014 года, 2 152 334 руб. – 18 декабря 2014 года, 2 000 000 руб. – 29 декабря 2014 года, 575 147 руб. - 19 февраля 2015 года, 5 054 844 руб. - 25 февраля 2015 года (по сроку 30.12.2014).

Таким образом, платежи осуществлялись ответчиком с нарушением согласованного в договоре от 22.09.2014 срока платежа.

В связи с тем, что первый этап финансирования не был исполнен надлежащим образом, ко второму и третьему этапу стороны не приступили, иных договоров на долевое участие в строительстве не заключали.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним истцу стало известно, что полученные по договорам долевого участия в строительстве квартиры ответчик по договорам уступки прав требования передал физическим лицам. О заключении договоров уступки прав требования ответчик поставил в известность истца в декабре 2014 года путём направления в его адрес уведомлений, в которых сообщил, кто будет являться новым участником долевого строительства.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора от 22.09.2014, истец 16 марта 2015 года направил в его адрес предложение о расторжении договора. Отказ ответчика подписать соглашение о расторжении договора, явился основанием для предъявления настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

Договор от 22.09.2014 является по своей сути договором простого товарищества, отношения по которому регулируются главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.

В соответствии со статьёй 1052 Гражданского кодекса наряду с основаниями, установленными в пункте 2 статьи 450 Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2.5. договора от 22.09.2014 предусмотрено, что в целях своевременного и полного завершения строительства инвестор (с письменным уведомлением застройщика) заключает договоры уступки прав требования (цессии) по ДДУ. В случае неполного объёма финансирования (оплаты), установленного п. 2.4. настоящего договора, одновременно с уступкой прав производится перевод долга с инвестора на цессионария.

Действительно, в указанном пункте договора от 22.09.2014 указано на то, что ответчик обязан лишь уведомить истца о заключении договоров уступки прав требования.

Истец же полагает, что ответчик должен был согласовать с ним стоимость квартир, которые ответчик передает физическим лицам по договорам уступки прав требования.

В соответствии со статьёй 1045 Гражданского кодекса каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.

Пунктом 3.2. договора от 22.09.2014 предусмотрено, что в случае нецелевого использования застройщиком переведённых инвестором денежных средств по ДДУ, переуступка квартир по договорам уступки прав требования (цессии) производится инвестором самостоятельно без согласования стоимости и без распределения дохода между сторонами.

Пунктом 3.4. договора установлено, что в случае отказа (или затягивания более чем на 1 месяц) застройщика от заключения с инвестором последующих ДДУ, согласно п. 2.4. настоящего договора, инвестор самостоятельно переуступает квартиры по договорам уступки прав требования по заключённым ДДУ без согласования стоимости и без распределения дохода между сторонами.

Таким образом, в названных пунктах договора перечислены случаи, когда инвестор вправе переуступить квартиры без согласования стоимости квартир с истцом и они касаются ситуаций, когда застройщик нарушает взятые на себя обязательства. В связи с чем можно предположить, что в остальных случаях инвестор должен согласовать с застройщиком стоимость квартир при переуступке прав требования.

В пункте 2.6. договора, который регулирует порядок распределения дохода, также имеется указание на доход, полученный в результате совместной переуступки квартир.

Как предусмотрено статьёй 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку совместность действий товарищей является конституирующим признаком этого договора, взаимный обмен удовлетворениями между товарищами (пункт 2 статьи 308 Гражданского кодекса) не может составлять его основную, превалирующую цель. Обязанности товарищей по отношению друг к другу могут быть связаны с внесением вкладов в общее имущество, управлением этим имуществом и совместными делами товарищей, однако не должны состоять лишь в совершении действий одним товарищем по отношению к другому, приводящих к удовлетворению экономического интереса последнего, и встречной обязанности такие действия оплатить. Данный вывод сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13096/12 по дела № А40-104805/10-29-907.

Целью договора от 22.09.2014 являлась организация завершения строительства объекта недвижимости – дома (пункты 1.1. и 2.5.).

Проанализировав пункты 2.5, 2.6, 3.2, 3.4 договора от 22.09.2014 в совокупности, а также учитывая цель договора, которая заключается в совместной деятельности и получения прибыли, суд приходит к выводу, что истец имел право на согласование цены квартир, при заключении ответчиком договоров уступки прав требования с физическими лицами.

Ссылка ответчика на то, что он обязан был лишь уведомить истца о заключении таких договоров, не принимается судом во внимание, как не соответствующая цели договора простого товарищества и иным условиям договора от 22.09.2014 (в частности пунктам 3.2. и 3.4. договора). Такое толкование спорного условия договора от 22.09.2014 приведёт лишь к тому, что ответчик получит удовлетворение своих потребностей в получении квартир по цене значительно ниже рыночной, тогда как для истца данная сделка теряет всякий экономический смысл. Если считать, что обязанности ответчика закончились в момент перечисления денежных средств, следует признать, что никакая совместная деятельность в целью извлечения прибыли сторонами не осуществляется.

Пунктом 6.1. всех договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что уступка участником права требования по настоящему договору иному лицу допускается только до момента подписания сторонами акта приёма-передачи и с письменного уведомления (заявления) застройщика.

По сути, ответчик исполнил обязанность, принятую на себя договорами участия в долевом строительстве. Однако для этого не было необходимости заключать договор от 22.09.2014 и договариваться о совместной деятельности по строительству объекта недвижимости. Для удовлетворения потребности ответчика в получении квартир достаточно было заключить договоры долевого участия в строительстве.

Таким образом, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признаёт существенным нарушением обязательств по договору от 22.09.2014 со стороны ответчика, выразившиеся в несогласовании с истцом стоимости квартир, переданных физическим лицам по договорам уступки прав требования, а также в нарушении срока внесения платежей по 1 этапу финансирования.

При этом, вопреки утверждению ответчика, суд считает, что нарушение срока платежа более чем на 1 месяц (по последнему платежу), является в данном случае значительным, поскольку сроки финансирования строительства являлись существенным условием договора от 22.09.2014.

Невыполнение условий договора ответчиком лишило истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора: своевременное финансирование объекта недвижимости, что являлось основной целью договора от 22.09.2014, и, как следствие, завершение строительства в срок.

С учётом изложенного, суд на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса расторгает договор от 22.09.2014 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 2.6. договора от 22.09.2014 предусмотрено, что застройщик обязуется осуществить поиск покупателей (цессионариев) квартир и своевременно в письменном виде предоставить списки цессионариев инвестору. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, доход, рассчитанный согласно ниже приведённой формуле, полученный в результате совместной переуступки квартир по заключённым договорам уступки прав требования по ДДУ, распределяется между сторонами в следующих долях: 70 % от полученного дохода - инвестору, 30 % от полученного дохода – застройщику.

Таким образом, стороны договорились о распределении дохода, полученного при заключении договоров переуступки квартир.

Как предусмотрено статьёй 393 Гражданского кодекса, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В соответствии со статьёй 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку передача квартир ответчиком по договорам уступки права требования физическим лицам (835,97 кв. метров) подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, по сути, не оспаривается ответчиком, требование истца о взыскании неполученного дохода от реализации квартир является правомерным. В случае, если бы ответчик согласовал с истцом стоимость квартир, переуступаемых по договорам с физическими лицами, и произвёл переуступку квартир по рыночной стоимости, истец вправе был бы рассчитывать на доход в 30 %, определённого из рыночной стоимости квартир.

Истец сделал расчёт из стоимости 1 кв. метра жилой площади 58 000 руб. Указанная цена не превышает среднерыночной стоимости 1 кв. метра площади в строящемся доме в городе Архангельске. Ответчик арифметический расчёт упущенной выгоды не оспорил.

При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 5 545 678 руб. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

расторгнуть договор о совместной деятельности по завершению строительства объекта недвижимости от 22.09.2014, заключённый между предпринимателем ФИО1 и некоммерческим партнерством "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия".

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>) в пользу некоммерческого партнерства "Группа индивидуальных застройщиков "Гарантия" (ОГРН <***>) 5 545 678 руб. неполученного дохода, а также 56 728 руб. 39 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

И.С. Гуляева