Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (далее - ответчик, Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении в порядке Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) договора купли-продажи муниципального имущества от 28.10.2013 – здания теплицы по ул. Дежневцев, д. 12 стр.1 в г. Архангельске.

При заключении договора купли-продажи Предпринимателем были заявлены разногласия, касающиеся пунктов 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.2, 2.4, 2.10, 3.1.5, 3.2.2, 5.2, 5.3, а также предложения дополнить договор пунктами 1.5 и 2.10.

Мэрия не согласна с исковыми требованиями, ссылается на то, что Предпринимателем пропущен месячный срок для обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании предварительного договора аренды от 08.04.1999, заключенного между Предпринимателем и МОУ «Средняя общеобразовательная школа № 77» (далее - Школа), Предпринимателю (арендатору по договору) во временное владение и пользование было предоставлено здание теплицы площадью 204,6 кв.м., расположенное по ул. Дежневцев, д. 12 стр.1 в г. Архангельске.

Здание теплицы было построено в 1973 году как школьная теплица, на момент заключения предварительного договора аренды от 08.04.1999 здание было закреплено за Школой на праве оперативного управления.

Здание теплицы передано Предпринимателю для использования в качестве магазина (торгового центра) розничной торговли промышленными и продовольственными товарами.

Согласно условиям пункта 2 договора от 08.04.1999 «в связи с тем, что помещение непригодно для использования по назначению и находится в разрушенном состоянии, арендатор за свой счет и в счет арендной платы производит восстановление, перестройку и капитальный ремонт помещения теплицы до состояния пригодности для использования в качестве торгового центра.

По окончании восстановления и капитального ремонта арендодатель обязался заключить с арендатором окончательный договор аренды и передать по акту восстановленное и отремонтированное помещение, срок аренды которого начинает течь с даты подписания акта и передачи отремонтированного имущества (пункт 9 договора от 08.04.1999).

10.04.2003 Предприниматель и Школа заключили новый договор аренды здания теплицы, который признан заключенным на неопределенный срок судебными актами, вынесенными по делам №А05-6498/2010 и №А05-8207/2010.

В декабре 2010 года здание теплицы было изъято из оперативного управления Школы.

29.05.2012 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на двухэтажную теплицу площадью 200,2 кв.м. по вышеуказанному адресу.

Здание теплицы находится на земельном участке, сформированном площадью 703 кв.м. с разрешенным использованием: «для эксплуатации здания теплицы». Земельный участок площадью 703 кв.м. поставлен на кадастровый учет 13.06.2013, ему присвоен кадастровый номер 29:22:080505:28.

12.07.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:28 площадью 703 кв.м. и разрешенным использованием «для эксплуатации здания теплицы».

23.07.2013 Предприниматель обратился в департамент муниципального имущества мэрии города Архангельска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>.

19.09.2013 Мэрией вынесено распоряжение №2733р о предоставлении Предпринимателю преимущественного права на приобретение и заключение договора купли-продажи здания теплицы общей площадью 200.2 кв.м. с земельным участком общей площадью 703 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 29:22:080505:1622, расположенных по адресу: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ул. Дежневцев, д.12, стр.1, по цене равной 6 421 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Письмом от 27.09.2013 № 003-07/982 Мэрия направила в адрес Предпринимателя для подписания проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, указав, что в случае утраты предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилое помещение будет выставлено к продаже на аукционе.

Письмо от 27.09.2013 № 003-07/982 и проект договора купли-продажи получены Предпринимателем 07.10.2013. Указанное обстоятельство подтверждено мэрией в письме мэрии от 28.10.2013 № 120-50/6876.

Предприниматель подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, касающихся зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости муниципального имущества и площади земельного участка. Договор купли-продажи, подписанный Предпринимателем с протоколом разногласий, направлен в адрес Мэрии по почте 05.11.2013 и получен 07.11.2013.

В письме от 09.12.2013 № 003-07/1331 Мэрия сообщила Предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества муниципального образования «Город Архангельск», поскольку Предпринимателем в срок до 06.11.2013 включительно не был заключен договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, а протокол разногласий от 04.11.2013 к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, предложенный Предпринимателем, Мэрией отклонен.

Довод Мэрии о том, что Предприниматель пропустил срок для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, предусмотренный статьей 445 ГК РФ, не может быть принят судом во внимание в связи со следующими обстоятельствами.

Как видно из материалов дела, Предприниматель, полагая, что со стороны Мэрии имеет место незаконный отказ в заключении договора купли-продажи муниципального имущества, выраженный в письме от 09.12.2013 № 003-07/1331, обратился 04.03.2014 в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи, выраженного в письме от 09.12.2013№003-07/1331.

Решением арбитражного суда от 25.06.2014 по делу №А05-2437/2014 отказ в заключении договора купли-продажи, выраженный в письме Мэрии от 09.12.2013 №003-07/1331 признан незаконным. Решение вступило в силу 18.09.2014 с принятием постановления апелляционным судом. Постановлением суда кассационной инстанции от 03.12.2014 вынесенные по делу судебные акты оставлены без изменения, а жалоба Мэрии на них – без удовлетворения.

Поскольку представление Предпринимателем разногласий по условиям договора купли-продажи было воспринято Мэрией как отказ Предпринимателя от заключения договора купли-продажи, а заявленные разногласия Мэрия отклонила без рассмотрения, то в письме от 09.12.2013 Мэрия фактически отказала Предпринимателю в заключении договора купли-продажи, посчитав его утратившим право на выкуп арендуемого муниципального имущества в порядке Закона №159-ФЗ.

По смыслу положений статьи 446 ГК РФ урегулирование разногласий по договору осуществляется в судебном порядке в случае, если заключение договора является обязательным для одной из его сторон (статья 445 ГК РФ) либо между сторонами достигнуто соглашение о передаче возникших разногласий на рассмотрение суда.

В случае признания отказа Мэрии в заключении договора купли-продажи законным, урегулирование разногласий по договору, который Мэрия законно отказалась и не желает заключать, лишено смысла и возможно лишь в случае достижения сторонами соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Учитывая, что обращение по настоящему делу в суд, состоявшееся 02.06.2014, было вызвано не утратой интереса к выкупу имущества со стороны Предпринимателя и связано не с бездействием Предпринимателя, а с тем, что 09.12.2013 Мэрия фактически отказала Предпринимателю в заключении договора купли-продажи и Предприниматель обжаловал соответствующий отказ в суде, то оснований считать Предпринимателя пропустившим срок на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору не имеется, а спор об урегулировании разногласий подлежит рассмотрению по существу.

Среди разногласий, возникших между сторонами, разногласия по пунктам 1.1. и 1.2. относятся к существенным условиям договора - о предмете договора и выкупной стоимости имущества.

Согласно пункту 1.1. договора в редакции, предложенной Мэрией, объектом купли-продажи является здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м. кадастровый (условный) номер 29-29-01/062/2012-371, именуемое в договоре «арендуемое имущество», и земельный участок общей площадью 703 кв.м. из категории земель населенных пунктов кадастровый номер 29:22:080505:1622.

Предприниматель, считая, что для эксплуатации здания теплицы необходим земельный участок меньшей площади, в протоколе разногласий предложил указать, что объектом купли-продажи является здание теплицы и часть земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:1622, занятая зданием, площадью 223,9 кв.м.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил свою позицию (ходатайства от 29.04.2015 и от 30.04.2015) и просит исключить из условий пункта 1.1. договора купли-продажи какие-либо положения об отчуждении вместе со зданием теплицы земельного участка (его части).

Истец ссылается на отсутствие у него обязанности приобретать по спорному договору купли-продажи земельный участок, как в целом, так и занятый непосредственно зданием теплицы, поскольку положения Закона №159-ФЗ устанавливают специальные правила отчуждения государственного и муниципального имущества, которое на протяжении определенного указанным Законом срока арендовали лица, относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства. Положения Закона №159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельных участков, одновременная приватизация арендуемого имущества и находящегося под ним земельного участка не требуется.

Ответчик, не оспаривая того, что положения Закона №159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельных участков под объектами, которые субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести на условиях и в порядке, предусмотренным Законом №159-ФЗ, считает, что условие об отчуждении земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:1622 общей площадью 703 кв.м. должно быть включено в договор, поскольку в силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков не допускается.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Закона №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Из указанного следует, что выкуп земельного участка одновременно с приобретением в порядке реализации преимущественного права арендуемого имущества на основании Закона №159-ФЗ является правом, а не обязанностью субъекта малого предпринимательства.

Коль скоро выкуп земельного участка одновременно с приобретением арендуемого имущества не является обязанностью Предпринимателя, последний не может быть понужден к заключению договора, предусматривающего приобретение такого земельного участка.

Права на земельный участок могут быть реализованы Предпринимателем в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

В связи с этим условия договора, касающиеся отчуждения земельного участка, в том числе условия о предмете договора (пункт 1.1.), о цене продажи земельного участка (пункт 1.2.2.), о порядке внесения оплаты за земельный участок (пункт 2.4.), передаче земельного участка (пункт 3.2.2.), о штрафных санкциях в случае неоплаты стоимости земельного участка (пункт 5.3.) подлежат исключению из текста договора.

Разногласия по цене продажи имущества, возникшие между сторонами, связаны со следующими обстоятельствами.

Как указано в пункте 1.2. договор купли-продажи, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 6 421 000 руб. (без учета НДС), в том числе цена продажи арендуемого имущества (собственно здания теплицы) составляет 5 053 000 руб. (подпункт 1.2.1.), цена продажи земельного участка – 1 368 000 руб. (подпункт 1.2.2.).

Спора по величине рыночной стоимости здания теплицы, определенной независимым оценщиком ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» по состоянию на 25.08.2013 (отчет №2-159/13 от 10.09.2013) и предложенной Мэрией в договоре в размере 5 053 000 руб., между сторонами не имеется.

Предприниматель согласен с определенной оценщиком величиной рыночной стоимости здания теплицы в размере 5 053 000 руб.

Несогласие Предпринимателя с выкупной ценой заключается в том, что в счет оплаты выкупаемого имущества должна быть зачтена стоимость неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем за период аренды. Заявляя Мэрии разногласия, Предприниматель указал, что в соответствии с отчетом оценщика ООО «Респект» №44/13-СЭ от 09.12.2013 стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений на объекте составляет 4 394 439 руб.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Мэрия возражает против зачета в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений как по праву, так и по размеру, ссылаясь на то, что ремонтные работы в 2008 году были выполнены без согласия арендодателя, в отчете оценщика ООО «Респект» подсчитана стоимость ремонтных работ, но не стоимость неотделимых улучшений. Кроме того в течение всего периода арендных отношений Предприниматель имел льготный режим пользования муниципальным имуществом: низкую арендную плату в размере 6 000 руб., часть из которой в сумме 2 000 руб. зачитывалась в возмещение стоимости неотделимых улучшений, невозможность изменения размера арендной платы без согласия Предпринимателя.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12, нормы части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ о зачете в счет выкупной цены имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, носят императивный характер, поэтому выкупная цена подлежит уменьшению на стоимость соответствующих неотделимых улучшений.

В отзыве от 28.07.2014 №б/н Мэрия сослалась на то, что работы по ремонту в 2008 году были выполнены без согласия арендодателя.

Данный довод Мэрии не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как следует из условий пункта 2 предварительного договора аренды от 08.04.1999, арендуемое помещение непригодно для использования по назначению, находится в разрушенном состоянии, арендатор в согласия арендодателя за свой счет и в счет арендной платы производит восстановление, перестройку и капитальный ремонт помещения теплицы до состояния пригодности для использования арендатором по назначению в качестве магазина (торгового центра) промышленных и продовольственных товаров.

Согласно акту передачи теплицы для реконструкции под торговый центр (дата его составления не указан, но из содержания следует, что акт составлялся к договору от 08.04.1999) Предпринимателю передается старое здание теплицы: кирпичное строение, состоящее из двух частей: одноэтажной и двухэтажной. В одноэтажной части кровля разрушена на 100%, оконные переплеты разрушены на 100%, остекление отсутствует, разобраны 2 верхних ряда кирпичной кладки стен, отсутствуют полы и дверные блоки. В двухэтажной части кровля разрушена на 80%, электропроводка нарушена на 100%, отсутствуют оконные блоки и сантехника.

Согласно составленному по завершении восстановления здания теплицы акту от 10.04.2003 приемо - передачи работ по восстановлению и ремонту помещения и приемо -передачи помещения по договору аренды, работы по восстановлению, перестройке и капитальному ремонту теплицы выполнены в соответствии с действующими нормативами, качественно, помещение соответствует предъявляемым санитарным и противопожарным правилам и назначению. Стоимость затрат Предпринимателя на восстановление и капитальный ремонт по соглашению сторон и в соответствии с представленными документами определена в размере 693 814 руб. Помещение передано в аренду по договору от 10.04.2003 для использования в качестве магазина (торгового центра). Площадь арендуемых помещений составляет 204,6 кв.м., помещения имеют внутреннюю отделку и не требуют дополнительной отделки, пожарно - охранная сигнализация и электротехническое оборудование в исправном состоянии.

Как указывает Предприниматель, им проводились ремонтные работы в период с 1999 по 2003 годы и в 2008 году. В 2008 году ремонтные работы проводились в соответствии с договором от 01.06.2008, заключенным с ООО «Астрон». Письмом от 05.02.2008 Предприниматель уведомил Школу о намерении провести капитальный ремонт помещений 1-го и 2-го этажей с приложением предварительной сметы ремонтных работ на сумму 506 540 руб., которая была согласована с директором школы. Впоследствии письмом от 05.09.2008 Предприниматель направил Школе акт выполненных ремонтно-строительных работ от 01.09.2008 на сумму 506 540 руб., который также согласован директором Школы.

Отсутствие у Мэрии вышеуказанных документов не является доказательством отсутствия согласия на проведение соответствующих ремонтных работ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., поскольку применение части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон и должно учитывать, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Основываясь на вышеприведенных выводах, Предприниматель и Мэрия заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет определения объема и стоимости неотделимых улучшений, выполненных Предпринимателем на объекте в период аренды.

Ходатайства сторон о проведении экспертизы признаны судом подлежащими удовлетворению. Определением от 20.11.2014 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ФИО3 - эксперту, предложенному Мэрией.

Согласно заключению эксперта №Э-094 от 11.03.2015 с учетом пояснений от 15.04.2015 и дополнений от 24.04.2015 стоимость неотделимых улучшений, произведенных в здании теплицы, с учетом износа по состоянию на 25.08.2013 составляет 1 665 058 руб. 68 коп.

Разногласий по выводам эксперта о стоимости неотделимых улучшений с учетом износа в размере 1 665 058 руб. 68 коп. между сторонами не имеется.

Предприниматель и Мэрия не представили суду документально обоснованных возражений, свидетельствующих об ошибочности выводов эксперта ФИО3 о том, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 665 058 руб. 68 коп.

Возражая против зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, Мэрия ссылается на то, что в соответствии с пунктом 3.4. договора аренды от 10.04.2003 в счет арендной платы учтена стоимость неотделимых улучшений в размере 216 648 руб. 40 коп. за период с апреля 2003 по апрель 2015 года.

Другими словами, стоимость неотделимых улучшений в сумме 216 648 руб. 40 коп. по состоянию на 30.04.2015 уже возмещена Предпринимателю, поскольку Предприниматель вносил арендную плату в размере 4 000 руб. в месяц, часть арендной платы в размере 2 000 руб. не вносилась и учитывалась в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений. Поэтому стоимость неотделимых улучшений, определенная экспертом ФИО3, подлежит уменьшению на уже возмещенную Предпринимателю стоимость неотделимых улучшений.

Предприниматель согласен с доводом Мэрии о том, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 216 648 руб. 40 коп. по состоянию на 30.04.2015 уже возмещена Предпринимателю, стоимость неотделимых улучшений, определенная экспертом ФИО3, подлежит уменьшению на уже возмещенную Предпринимателю стоимость неотделимых улучшений в размере 216 648 руб. 40 коп.

В судебном заседании Предприниматель ходатайствовал об урегулировании условий договора о возмещении стоимости неотделимых улучшений с учетом уже возмещенной по состоянию на 30.04.2015 стоимости в размере 216 648 руб. 40 коп. и указании оставшейся стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 448 410 руб. 28, подлежащей зачету в счет выкупной цены (1 665 058 руб. 68 коп. – 216 648 руб. 40 коп. = 1 448 410 руб. 28 коп.).

Мэрия возражений против установления в судебном порядке итоговой стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной цены в размере 1 448 410 руб. 28 коп., не возражает.

В связи с этим суд удовлетворяет ходатайство Предпринимателя о дополнении договора купли-продажи пунктом 1.5. следующего содержания: «Продавец и Покупатель согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных Покупателем с согласия арендодателя по договору аренды от 10.04.2003, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет выкупной цены, составляет 1 448 410 руб. 28 коп.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в размере 1 448 410 руб. 28 коп., определена с учетом уже полученного Покупателем возмещения такой стоимости в размере 216 648 руб. 40 коп. по состоянию на 30.04.2015.

Размер денежных средств, подлежащих уплате Покупателем, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, составляет 3 604 589 руб. 72 коп.».

В судебном заседании в связи с определением итоговой величины стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной цены, и определением размера денежных средств, подлежащих уплате за выкуп арендуемого имущества, в сумме 3 604 589 руб. 72 коп., истец ходатайствовал о дополнении условий договора купли-продажи положениями о том, что с 01.05.2015 до момента заключения договора купли-продажи Предприниматель уплачивает арендную плату в размере 6 000 руб. в месяц без осуществления зачета части этой цены в счет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества фиксации в судебном акте ходатайствовали. Ответчик поддержал ходатайство истца.

Суд не находит оснований для отказа в удовлетворении ходатайств сторон, поскольку они направлены на установление правовой определенности в отношениях сторон в спорном вопросе о размере и порядке зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений и предотвращение разногласий на будущее время, поэтому считает возможным дополнить договор пунктом 7.3.1.

Разногласия по пункту 2.2., возникшие между сторонами, касались периода, на который Предпринимателю предоставляется рассрочка в уплате выкупных платежей.

В пункте 2.2. проекта договора, предложенного Мэрией, предусмотрено предоставление рассрочки на 3 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В соответствии со статьей 1 закона Архангельской области от 22.11.2013 №33-3-ОЗ для целей, предусмотренных статьями 3 и 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества составляет семь лет. Указанный областной закон распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2013, и действует до 01.07.2015.

С учетом положений вышеназванного областного закона Мэрия не возражает против предоставления Предпринимателю рассрочки в оплате выкупаемого имущества на 7 лет.

Таким образом, условия пункта 2.2. подлежат принятию в редакции, предложенной истцом в ходатайстве от 30.04.2015.

Возражения по пункту 3.1.5. об обязанности покупателя застраховать за свой счет арендуемое имущество Предприниматель снял, выразив согласие на оставление условий данного пункта в редакции, предложенной Мэрией. Таким образом, разногласий по пункту 3.1.5 у сторон не имеется.

Предприниматель предлагает исключить из договора пункт 5.2., согласно которому за нарушение сроков внесения выкупных периодических платежей покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,5% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, ссылаясь на то, что в договоре есть условие, предусмотренные пунктом 5.1. об ответственности сторон за нарушение условий договора «в соответствии с действующим законодательством».

Мэрия возражает, ссылаясь на то, что установление в договоре более высокого размера ответственности, нежели размер ответственности, применяемый на общих основаниях по статье 395 ГК РФ, является более действенной мерой, стимулирующей покупателя к своевременному и полному внесению платежей.

Суд считает данную позицию Мэрии заслуживающей внимания. Учитывая, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства.

Вместе с тем по мнению суда, размер неустойки равный 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки является чрезмерно высоким, он равен 180% годовых, и в разы превышает ставки кредитования банками. Установление чрезмерно высокого размера неустойки может привести к несоответствию штрафных санкций негативным последствиям нарушения обязательства.

Поэтому суд считает необходимым сохранить пункт 5.2. договора и условия об обязанности покупателя уплачивать неустойку за нарушение сроков внесения выкупных периодических платежей, определив её размер равным 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО1 и муниципальным образованием «Город Архангельск» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 28.10.2013.

Изложить пункт 1.1. договора в следующей редакции: «Продавец продает, а покупатель покупает в собственность арендуемое имущество муниципального образования «Город Архангельск»: здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер 29-29-01/062/2012-371 по адресу: <...>, далее - арендуемое имущество».

Изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «Цена продажи здания теплицы общей площадью 200,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер 29-29-01/062/2012-371 согласована сторонами как рыночная стоимость равная 5 053 000 руб.»

Пункты 1.2.1, 1.2.2. из договора исключить.

Дополнить договор пунктом 1.5. следующего содержания: «Продавец и Покупатель согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных Покупателем с согласия арендодателя по договору аренды от 10.04.2003, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет выкупной цены, составляет 1 448 410 руб. 28 коп.

Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Оплата стоимости арендуемого имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку в течение семи лет. Первый платеж в счет выкупной цены вносится Покупателем в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Последующие платежи вносятся ежемесячно равными долями не позднее 28-го числа каждого календарного месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором вступит в силу упомянутый судебный акт, в соответствии с графиком, составляемым к настоящему договору в качестве его неотъемлемой части.

Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погашением основного долга».

Пункты 2.4., 3.2.2., 5.3. договора исключить.

Изложить пункт 5.2. договора в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения платежей Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с даты, следующей за датой наступления срока платежа и включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3. договора».

Дополнить пунктом 7.3.1. следующего содержания: «Покупатель уплачивает арендную плату, начиная с 01.05.2015 до момента заключения договора купли-продажи в размере 6 000 руб. в месяц без осуществления зачета части этой цены в счет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества».

Приложение №1 «График оплаты в рассрочку» изложить в редакции с учетом определенных в пунктах 1.5. и 2.2. договора размера, сроков и порядка внесения платежей».

Взыскать с муниципального образования «Город Архангельск» в пользу предпринимателя ФИО1 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран