Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1 (далее - истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евростом» (далее – ответчик, Общество) 1 014 931 руб. 80 коп., в том числе 670 680 руб. долга по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года, 344 251 руб. 80 коп. неустойки за просрочку оплаты аренды, а также просит расторгнуть договор аренды №809 от 11.05.2004, заключенный между Обществом и муниципальным образованием «Город Архангельск» (далее – 3-е лицо, муниципальное образование) в отношении помещений, приобретенных Предпринимателем в собственность, и выселить Общество из занимаемых помещений.

Определением суда от 30.10.2008 из дела №А05-12614/2007 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выделены и объединены для совместного рассмотрения в рамках настоящего дела требования Предпринимателя о взыскании долга по арендной плате за октябрь - ноябрь 2007 года в сумме 164 125 руб. 20 коп., а также пени в сумме 6 625 руб. 80 коп., начисленные за период с 10.10. 2007 по 10.11.2007. Решение суда первой инстанции от 01.04.2008 по делу №А05-12614/2007 в части указанных выше требований было отменено постановлением суда кассационной инстанции от 03.10.2008 и иск в этой части направлен на новое рассмотрение.

Таким образом, после объединения требований по настоящему делу рассматриваются требования Предпринимателя о взыскании долга по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года, пени, которые начислены с 10.10.2007 по 30.06.2008, а также требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял иск по размеру, в результате в судебном заседании 18.12.2008 просит взыскать 648 173 руб. 81 коп. долга по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года, 292 173 руб. 09 коп. пени, которые начислены за просрочку оплаты аренды с 10.10.2007 по 30.06.2008. Требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений поддерживает.

Общество с иском не согласно по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. В обоснование несогласия с иском Общество ссылается на отсутствие у Предпринимателя предусмотренных законом или договором оснований для увеличения размера арендной платы, не оспаривает факт допущенной просрочки во внесении арендной платы, но считает, что они не являются существенными для расторжения договора аренды.

Суд заслушал истца, его представителя, представителей ответчика, изучил материалы дела и установил следующее.

11 мая 2004 года Общество и муниципальное образование «Город Архангельск» заключили договор аренды №809, в соответствии с которым Обществу в аренду были предоставлены нежилые помещения общей площадью 102 кв.м. на 1-м этаже жилого дома по ул. Воскресенской 118 корп.1 в г. Архангельске под оказание стоматологических услуг.

Договор аренды №809 от 11.05.2004 был заключен на срок 5 лет с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.06.2004.

12 марта 2007 года Общество и муниципальное образование подписали дополнительное соглашение №1 к договору аренды №809 от 11.05.2004, в котором увеличили срок аренды до 10 лет с момента государственной регистрации договора, т.е. до 04.06.2014 года.

10 мая 2007 года Общество и муниципальное образование подписали дополнительное соглашение №2 к договору аренды №809 от 11.05.2004, согласно которому в аренду Общества передаются помещения площадью 116, 1 кв.м. (помещения №19-31, 33, 34). Дополнительная передача помещений произведена по акту приема-передачи от 10.05.2007.

05 июля 2007 мэрия г. Архангельска (продавец), действующая от имени и в интересах муниципального образования, и Предприниматель (покупатель) заключили договор №33 купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений №№18-34 общей площадью 141,8 кв.м., условный номер объекта 29-29-01/028/2007-158, расположенных на 1-м этаже жилого дома по ул. Воскресенская, 118 корп. 1 в г. Архангельске.

На основании договора купли-продажи от 05.07.2007 №33 04 сентября 2007 года было зарегистрировано право собственности Предпринимателя на указанные выше помещения, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 29-АК №205038.

10.09.2007 Предприниматель вручил Обществу письмо от 10.09.2007, в котором уведомил Общество о переходе прав и обязанностей по договору аренды к нему, как к новому собственнику. Письмо содержало просьбу об оплате аренды истцу, а также заявление об изменении арендной платы с 10.10.2007 из расчета 800 руб. за 1 кв.м.

Письмом от 17.09.2007 Предприниматель предложил Обществу уплатить 18 360 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2007 года и 71 245 руб. 20 коп. за октябрь 2007 года, исходя из того что с 10.10.2007 им установлен новый размер арендной платы в сумме 92 880 руб. в месяц из расчета 800 руб. за 1 кв.м.

17.12.2007 Предприниматель направил Обществу предложение о расторжении договора, в котором потребовал уплатить ему арендную плату за сентябрь 2007 года в сумме 18 360 руб., за октябрь – в сумме 71 245 руб. 20 коп., за ноябрь и декабрь 2007 года – по 92 880 руб., а также неустойку за невнесение арендной платы в сумме 18 866 руб. 52 коп. Со ссылкой на главу 5 договора аренды Предприниматель предложил Обществу расторгнуть договор аренды.

Установлено, что с 16.09.2006 размер арендной платы за помещения был увеличен муниципальным образованием и составлял 18 360 руб. в месяц, что подтверждается письмом муниципального образования №003-07/896 от 10.08.2006 и ответчиком не оспаривается.

С октября 2007 до марта 2008 года Общество продолжало уплачивать арендную плату из расчета 18 360 руб. в месяц на счет муниципального образования, не перечисляя ее истцу.

Платежным поручением №82 от 27.03.2008 Общество перечислило Предпринимателю арендную плату за октябрь, ноябрь, декабрь 2007, январь-февраль 2008 года в общей сумме 91 800 руб. (из расчета 18 360 руб. в месяц). В марте, апреле, мае, июне 2008 года Общество перечислило арендную плату Предпринимателю за соответствующие месяцы.

Предприниматель просит взыскать с Общества долг по арендной плате за период октябрь 2007 – июнь 2008 года в сумме 648 173 руб. 81 коп. – недоплаченных ему за указанный период исходя из того, что с 10.10.2007 Обществу был установлен новый размер арендной платы – 92 880 руб. из расчета 800 руб. за 1 кв.м.

В обоснование данного требования истец ссылается на положения пункта 3.4. договора аренды, а также на те обстоятельства, что: установленный по договору размер арендной платы (18 360 руб.) не соответствует сложившимся средним рыночным ценам, не позволяет истцу получать доход, на который он рассчитывал при покупке помещений, при имеющемся размере арендной платы его расходы на приобретение помещений окупятся только через 25 лет, тогда как при размере арендной платы 92 880 руб. в месяц затраты будут компенсированы через 4,5 года.

Согласно пункту 3.4. договора аренды №809 от 11.05.2004 размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за Помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса России если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса России изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке.

В пункте 3.4. договора аренды №809 от 11.05.2004 сторонами согласован только один из возможных случаев, при наступлении которого размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке: при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов.

Иных случаев изменения цены в одностороннем порядке договор не содержит.

Соглашение об изменении размера арендной платы до 92 880 руб. в месяц сторонами не достигнуто.

Ответчик, не оспаривает, что в договоре аренды сторонами согласован один из возможных случаев, при наступлении которого размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, однако ссылается на то, что истцом не приведено правовых оснований для увеличения размера арендной платы до 800 руб. за 1 кв.м., не доказано возникновение обстоятельств, позволивших увеличить арендную плату в одностороннем порядке.

Проанализировав доводы истца об увеличении размера арендной платы, суд пришел к выводу, что такое заявление обусловлено не объективно возникшими обстоятельствами, а связано с личностью истца как нового арендодателя.

Поскольку в силу положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса России переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, суд приходит к выводу, что указываемые истцом обстоятельства не являются основанием для увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Поэтому при рассмотрении дела суд исходит из того, что сторонами согласован только один из возможных случаев, при наступлении которого размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке: при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов.

Постановлением суда кассационной инстанции от 03.10.2008 по делу №А05-12614/2007 указано на необходимость выяснения, какие изменения действующего законодательства, ставок платежей, коэффициентов или методик позволили арендодателю в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы.

В соответствии с частью 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

С учетом данных указаний судом ревой инстанции установлено следующее.

На момент заключения договора аренды (11.05.2004) размер арендной платы был установлен в сумме 13 301 руб. 20 коп. в месяц. Размер арендной платы был определен по Методике определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципального образования «Город Архангельск», утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 №117 в редакции решения от 27.05.2003 №173 (далее – Методика).

В соответствии с разделом 2 Методики размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кбл x Кзон x Квд x Крпл x Крег)

Апл = ---------------------------------------------------------------- + Пзем

Ин (без учета НДС)

где:

1. Апл - годовая арендная плата (рублей).

2. S - общая площадь помещения (кв. м).

3. Сб - базовая ставка расчета.

4. Киз - коэффициент износа.

5. Км - коэффициент вида строительного материала предусматривает максимальный удельный вес строительных материалов в данном помещении (строении):

6. Кт - коэффициент типа здания:

7. Кбл - коэффициент степени благоустройства

8. Кзон - коэффициент территориальной зоны

9. Квд - коэффициент вида деятельности:

10. Крпл - коэффициент размера арендуемой площади

11. Пзем. - плата за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации нежилого помещения.

12. Ин - индекс, исходное значение принимается равным 7,5 и может изменяться не чаще 1 раза в квартал распоряжением мэра г. Архангельска.

Как следует из указанной Методики, при определении размера арендной платы учитывается площадь арендуемых помещений и значения коэффициентов в формуле.

Согласно пункту 3.4. договора изменения, вносимые в данную Методику, или принятие других правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, является основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

С 16.09.2006 Обществу был установлен размер арендной платы равный 18 360 руб. в месяц за 102 кв.м.

В ходе судебного разбирательства 3-е лицо - муниципальное образование представило расчет размера арендной платы в сумме 18 360 руб. в месяц.

С учетом данных 3-м лицом пояснений установлено, что основанием для увеличения размера арендной платы до 18 360 руб. послужили изменения, внесенные в Методику с 01.01.2005 постановлением мэра г. Архангельска №374 от 14.12.2004 (увеличен в 2 раза с 6000 руб. до 12000 руб. коэффициент Сб –базовая ставка расчета, а также коэффициент Ин до 9).

Установлено, что после 16.09.2006 и до продажи помещений истцу в Методику вносились изменения: решением мэра г. Архангельска от 22.12.2006 № 524 коэффициент Ин снижен до 8, решением Архангельского городского Совета депутатов от 16.05.2007 №421 введен Ксзн – коэффициент социальной значимости.

Кроме того, с 10.05.2007 увеличилась площадь помещений, которые арендовало Общество (до 116,1 кв.м.), а размер площади учитывается в формуле расчета.

В судебном заседании представитель 3-го лица пояснил, что внесенные в Методику изменения, а также увеличение размера арендуемой площади являются основанием для перерасчета размера арендной платы Обществу. Однако муниципальным образованием такой перерасчет перед продажей помещений не производился.

Таким образом, к моменту регистрации права собственности за истцом в нормативные акты, на основании которых по договору устанавливался размер арендной платы, были внесены изменения, являющиеся предусмотренным в пункте 3.4. основанием для изменения размера арендной платы.

С учетом данных изменений, а также увеличившейся площади арендованных помещений истец по условиям договора был вправе уведомить ответчика об увеличении размера арендной платы с октября 2007 года до 23 510 руб. 25 коп.

Учитывая, что данная сумма (23 510 руб. 25 коп.) лежит в пределах заявленного истцом увеличения, не превышает его, необходимость выяснения изменений нормативных актов (ставок, коэффициентов, позволивших истцу в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы) определена указаниями суда кассационной инстанции, в ходе судебного разбирательства установлены изменения действующего законодательства, позволяющие арендодателю увеличить размер арендной платы, об увеличении истцом было заявлено, истец вправе требовать внесения арендной платы из расчета 23 510 руб. 25 коп.

При этом суд также учитывает, что размер арендной платы не может изменяться чаще, чем один раз в год. Арендная плата с сентября 2006 года, т.е. в период более года, не изменялась. Кроме того, увеличение арендуемой площади хотя и приводит к фактическому увеличению размера арендной платы, однако не является изменением размера арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса России, поскольку не влияет на порядок (механизм) исчисления размера арендной платы, который остался неизменным (согласно Методике).

Наличие обоснованных и предусмотренных договором обстоятельств для увеличения размера арендной платы является основанием для удовлетворения требований истца в части.

В связи с этим суд признает подлежащими удовлетворению требования о взыскании долга по арендной плате за октябрь 2007- июнь 2008 года в сумме 46 352 руб. 25 коп. исходя из следующего расчета: за 9 месяцев (с октября 2007 по июнь 2008 года) ответчиком должно было быть уплачено 211 592 руб. 25 коп. (23 510, 25 руб. х 9 мес.), фактически уплачено 165 240 руб. (18 360 руб. х 9 мес.)

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды арендатор обязан ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату за текущий месяц. В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.).

В период с октября 2007 года до марта 2008 года Общество продолжало вносить арендную плату на счет муниципального образования.

Платежным поручением №82 от 27.03.2008 Общество перечислило Предпринимателю арендную плату за октябрь, ноябрь, декабрь 2007, январь-февраль 2008 года в общей сумме 91 800 руб. (из расчета 18 360 руб. в месяц). За март 2008 года арендная плата уплачена истцу в сумме 18 360 руб. платежным поручением №73 от 11.03.2008, за апрель – платежным поручением №88 от 08.04.2008, за май 2008 года – платежным поручением №108 от 08.05.2008, за июнь 2008 года – платежным поручением №133 от 09.06.2008.

Предприниматель просит взыскать пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.10.2007 по 30.06.2008 в сумме 292 173 руб. 09 коп. Пени начислены истцом из расчета арендной платы 92 880 руб. в месяц.

Требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в части в сумме 43 481 руб. 39 коп. Пени подлежат начислению за период невнесения арендной платы за октябрь 2007 по февраль 2008 года на сумму 23 510 руб. 25 коп. в месяц с 10-го числа каждого месяца, начиная с 10.10.2007, до дня фактической уплаты (27.03.2008), с марта 2008 года пени подлежат начислению на недоплаченную арендую плату в размере 5 150 руб. 25 коп.

Расчет пени выглядит следующим образом:

пени за октябрь 2007 года с 10.10.2007 по 27.03.2008 на сумму 23 510 руб. 25 коп. составят 12 413 руб. 41 коп.

пени за ноябрь 2007 года с 10.11.2007 по 27.03.2008 на сумму 23 510 руб. 25 коп. составят 10 297 руб. 49 коп.

пени за декабрь 2007 года с 10.12.2007 по 27.03.2008 на сумму 23 510 руб. 25 коп. составят 8 181 руб. 57 коп.

пени за январь 2008 года с 10.01.2008 по 27.03.2008 на сумму 23 510 руб. 25 коп. составят 6 065 руб. 64 коп.

пени за февраль 2008 года с 10.02.2008 по 27.03.2008 на сумму 23 510 руб. 25 коп. составят 3 949 руб. 72 коп.

пени за март 2008 года за просрочку в уплате 1 день -55 руб. 08 коп. на сумму 18 360 руб., с 10.03.2008 по 30.06.2008 на сумму 5 150 руб. 25 коп. составят 169 руб. 96 коп.

пени за апрель 2008 года за с 10.04.2008 по 30.06.2008 на сумму 5 150 руб. 25 коп. составят 1 251 руб. 51 коп.

пени за май 2008 года за с 10.05.2008 по 30.06.2008 на сумму 5 150 руб. 25 коп. составят 787 руб. 99 коп.

пени за июнь 2008 года за с 10.06.2008 по 30.06.2008 на сумму 5 150 руб. 25 коп. составят 309 руб. 02 коп.

Суд не находит оснований для уменьшения размера пени по статье 333 Гражданского кодекса России. Размер пени, подлежащих взысканию не превышает сумму основного долга и не подпадает под критерий явной несоразмерности по отношению к сумме основного долга. При этом суд учитывает, что наибольший размер пени начислен за период, когда ответчиком не вносилась арендная плата истцу (в октябре 2007 – феврале 2008 года).

Истец просит расторгнуть договор аренды №809 от 11.05.2004, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса России арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса России.

Пунктом 5.1.2. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, если арендатор два раза подряд не внес платежи, установленные пунктом 3.1. по истечении срока, установленного пунктом 2.2.3 договора, независимо от того, внесены ли соответствующие платежи в последующем.

В договоре аренды №809 от 11.05.2004 сторонами согласовано иное условие, предоставляющее арендодателю право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, независимо от ее последующего внесения.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в период с октября 2007 до марта 2008 года ответчик не производил оплату аренды.

Письмом от 17.12.2007 истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке со ссылкой на главу 5 договора.

В материалах дела имеется также письмо истца от 22.04.2008, в котором истец предлагает ответчику повторно расторгнуть договор аренды.

Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто.

Требование о расторжении договора подлежит удовлетворению. Ответчиком допущены нарушения принятых обязательств (невнесение арендной платы более двух раз подряд), являющиеся основанием для расторжения договора.

При этом доводы ответчика о том, что допущенные нарушения не являются существенными и не должны влечь расторжение договора как крайней меры, не принимаются судом.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 25-26 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 №66, стороны вправе оговорить в договоре аренды любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением со стороны арендатора.

Не может быть принят судом и довод ответчика о том, что к моменту направления предложения о расторжении договора от 22.04.2008 ответчиком были устранены допущенные им нарушения (арендная плата внесена), а часть 4 статьи 619 Гражданского кодекса России предполагает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия договора №809 от 11.05.2004 дают арендодателю право требовать расторжения договора и в том случае, если невнесенная более двух раз подряд в установленный срок арендная плата была внесена впоследствии. Внесение в последующем арендной платы само по себе свидетельствует об устранении допущенных нарушений, поэтому положения части 4 статьи 619 Гражданского кодекса России подлежат применению с учетом согласованных сторонами условий договора.

Из решения суда от 01.04.2008 по делу №А05-12614/2007 следует, что требование истца о расторжении договора было оставлено без рассмотрения по причине несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора. Предложение о расторжении договора аренды в добровольном порядке было направлено истцом 17.12.2007 после возбуждения в суде производства по делу А05-12614/2007.

Как следует из смысла пункта 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 №66, оставление иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка расторжения договора не лишает юридической силы ранее направленное предложение о расторжении договора, если основания для расторжения договора не отпали.

Материалами дела подтверждается как наличие оснований для расторжения договора, так и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В связи с расторжением договора в судебном порядке ответчик подлежит выселению из занимаемых помещений.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований взыскивается с ответчика в пользу истца. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №809 от 11.05.2004, заключенный между муниципальным образованием «Город Архангельск» и обществом с ограниченной ответственностью «Евростом».

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Евростом» из помещений, занимаемых по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евростом» в пользу предпринимателя ФИО1 46 352 руб. 25 коп. долга, 43 481 руб. 39 коп. пени, а также 5 519 руб. 30 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску.

В остальной части иска отказать.

Вернуть предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 671 руб. 54 коп. госпошлины, перечисленной по квитанции от 01.07.2008.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья Шапран Е.Б.