Гражданский кодекс часть 1

1) взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евростом» (далее – ответчик, Общество) 562 283 руб. 40 коп. долга по арендной плате за сентябрь-ноябрь 2007 года и пени за просрочку оплаты аренды, а также

2) расторгнуть договор аренды №809 от 11.05.2004, заключенный между Обществом и муниципальным образованием «Город Архангельск» (далее – 3-е лицо, муниципальное образование) в отношении помещений, приобретенных Предпринимателем в собственность.

Решением суда от 01.04.2008 требования о взыскании долга и пеней были удовлетворены частично, требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 03.10.2008 решение суда по делу №А05-12614/2007 в части взыскания долга и пеней отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение.

По делу №А05-6859/2008 Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с Общества 1 014 931 руб. 80 коп. долга по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года и пеней, а также с требованием о расторжении договора аренды №809 от 11.05.2004, заключенного между Обществом и Муниципальным образованием, и выселении Общества из занимаемых помещений.

Определением суда от 30.10.2008 из дела №А05-12614/2007 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выделены и объединены для совместного рассмотрения в рамках дела №А05-6859/2008 требования Предпринимателя, направленные на новое рассмотрение, о взыскании долга по арендной плате за октябрь - ноябрь 2007 года в сумме 164 125 руб. 20 коп., а также пени в сумме 6 625 руб. 80 коп., начисленные за период с 10.10. 2007 по 10.11.2007.

Таким образом, после объединения требований предметом по делу А05-6859/2008 являются требования Предпринимателя о взыскании 648 173 руб. 81 коп. долга по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года, 292 173 руб. 09 коп. пени, которые начислены с 10.10.2007 по 30.06.2008, а также требования о расторжении договора аренды и выселении Общества.

Решением суда от 25.12.2008 были удовлетворены требования Предпринимателя о расторжении договора аренды и выселении Общества из занимаемых помещений, требования о взыскании долга и пеней были удовлетворены частично в сумме 46 352 руб. 25 коп. и 43 481 руб. 39 коп. соответственно.

Постановлением 14-го апелляционного суда от 20.04.2009 решение суда первой инстанции от 25.12.2008 было оставлено без изменения.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2009 решение от 25.12.2008 и постановление от 20.04.2009 отменены в полном объеме, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Предприниматель заявил об уменьшении размера иска, просит взыскать долг по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года в сумме 46 352 руб. 52 коп. и пени за просрочку ее внесения в сумме 43 481 руб. 39 коп. за период с 10.10.2007 по 30.06.2008. Требование о расторжении договора аренды и выселении Общества поддержал.

Уменьшение размера иска принято судом, поскольку это является правом истца, не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Общество с исковыми требованиями не согласно. В отзыве на иск от 03.11.2009 указало, что Предприниматель не заявлял об увеличении размера арендной платы до 23 510 руб. 25 коп., а заявлял об увеличении арендной платы до 92 880 руб. в месяц, фактическое изменение размера арендной платы до 23 510 руб. 25 коп. в порядке, предусмотренном пунктом 3.4. договора аренды не произошло. Арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Истец не представил доказательств извещения ответчика об увеличении размера арендной платы. Извещения, которые Предприниматель направлял по почте, Обществом не получены не по вине Общества. Основанием для расторжения договора аренды Предприниматель заявляет неперечисление разницы между арендной платой, установленной договором, и арендной платы, увеличенной до 92 880 руб., с требованием об уплате которой Предприниматель обратился в письме от 22.04.2008. Однако оснований для увеличения размера арендной платы до 92 880 руб. не имеется, к моменту направления требования от 22.04.2008 допущенные нарушения по внесению арендной платы в размере, установленном в договоре, были устранены, в связи с чем договор аренды не подлежит расторжению.

В связи с тем, что подлинники почтовых отправлений, направленных истцом ответчику в 2007 году, находятся в материалах дела №А05-12614/2007, определением от 12.10.2009 материалы дела №А05-12614/2007 приобщены к материалам настоящего дела.

Муниципальное образование при новом рассмотрении дела в судебное заседание своего представителя не направило, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица.

Суд заслушал истца, его представителя, ответчика, изучил материалы дела и установил следующее.

11.05.2004 года Общество и Муниципальное образование заключили договор аренды №809, в соответствии с которым Обществу в аренду были предоставлены нежилые помещения общей площадью 102 кв.м. на 1-м этаже жилого дома по ул. Воскресенской 118 корп.1 в г. Архангельске под оказание стоматологических услуг.

Договор аренды №809 от 11.05.2004 был заключен на срок 5 лет с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.06.2004.

12.03.2007 года Общество и Муниципальное образование подписали дополнительное соглашение №1 к договору аренды №809 от 11.05.2004, в котором увеличили срок аренды до 10 лет с момента государственной регистрации договора, т.е. до 04.06.2014 года. Дополнительное соглашение №1 от 12.03.2007 зарегистрировано 05.04.2007г.

10.05. 2007 года Общество и Муниципальное образование подписали дополнительное соглашение №2 к договору аренды №809 от 11.05.2004, согласно которому в аренду Общества передаются помещения площадью 116, 1 кв.м. (помещения №19-31, 33, 34). Дополнительная передача помещений произведена по акту приема-передачи от 10.05.2007. Дополнительное соглашение №2 от 10.05.2007 зарегистрировано 05.06.2007.

Согласно пункту 2.2.3 Общество обязалось ежемесячно до 10-го числа вносить аренную плату. На момент заключения договора аренды от 11.05.2004 размер арендной платы составлял 13 301 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.4. размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за Помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Письмом от 10.08.2006 №003-07/896 Муниципальное образование со ссылкой на пункт 3.4. договора уведомило Общество об увеличении размера арендной платы с 16.09.2006 до 18 360 руб. в месяц.

05.07. 2007 мэрия г. Архангельска (продавец), действующая от имени и в интересах муниципального образования, и Предприниматель (покупатель) заключили договор №33 купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений №№18-34 общей площадью 141,8 кв.м., условный номер объекта 29-29-01/028/2007-158, расположенных на 1-м этаже жилого дома по ул. Воскресенская, 118 корп. 1 в г. Архангельске.

Пунктом 7.1. договора купли-продажи предусмотрено, что права и обязанности по договору аренды №809 от 11.05.2004 переходят к покупателю с момента передачи имущества.

По акту приема-передачи муниципального имущества от 19.07.2007 приобретенные помещения переданы Предпринимателю.

04.09. 2007 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности Предпринимателя на указанные выше помещения на основании договора купли-продажи от 05.07.2007 №33, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 29-АК №205038.

10.09.2007 Предприниматель вручил Обществу письмо от 10.09.2007, в котором уведомил Общество о переходе прав и обязанностей по договору аренды к нему, как к новому собственнику. Письмо содержало просьбу об оплате аренды истцу, а также заявление об изменении арендной платы с 10.10.2007 из расчета 800 руб. за 1 кв.м. Письмо получено Обществом 10.09.2007 (дело №А05-12614/2007, том 1 л.д. 109).

17.09.2007 Предприниматель направил в адрес Общества письмо, в котором со ссылкой на договор купли-продажи от 05.07.2007, свидетельство государственной регистрации права собственности, сообщил о покупке арендованных Обществом помещений, просил перечислить арендную плату по указываемым банковским реквизитам, а также заявил об увеличении размера арендной платы по истечении месяца со дня получения письма до 92 880 руб. (из расчета 800 руб. за 1 кв.м.). К письму от 17.09.2007 Предприниматель приложил копию свидетельства о государственной регистрации своего права собственности на помещения (дело №А05-12614/2007, том 1 л.д. 24-25).

22.10.2007 Предприниматель направил в адрес Общества уведомление от 17.10.2007, в котором потребовал устранить допущенные по договору нарушения: уплатить 18 360 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2007 года и 71 245 руб. 20 коп. за октябрь 2007 года, исходя из того что с 10.10.2007 им установлен новый размер арендной платы в сумме 92 880 руб. в месяц из расчета 800 руб. за 1 кв.м. (дело№А05-12614/2007, том 1 л.д. 54-60).

17.12.2007 Предприниматель направил Обществу предложение о расторжении договора, в котором потребовал уплатить ему арендную плату за сентябрь 2007 года в сумме 18 360 руб., за октябрь – в сумме 71 245 руб. 20 коп., за ноябрь и декабрь 2007 года – по 92 880 руб., а также неустойку за невнесение арендной платы в сумме 18 866 руб. 52 коп. Со ссылкой на раздел 5 договора аренды Предприниматель предложил Обществу расторгнуть договор и дать ответ в срок до 27.12.2007 (дело №А05-12614/2007, том 1 л.д. 61-66).

В письме от 22.04.2008 Предприниматель повторно предложил Обществу расторгнуть договор.

Из материалов дела следует, что до марта 2008 года Общество продолжало перечислять арендную плату на счет прежнего собственника - Муниципального образования. При этом арендная плата вносилась досрочно. Платежными поручениями №211 и №212 от 12.09.2007 Общество перечислило Муниципальному образованию арендную плату за октябрь и ноябрь 2007 года, платежными поручениями №309, 310 от 05.12.2007 была перечислена арендная плата за декабрь 2007 и январь 2008 года. Платежным поручением №15 от 18.01.2008 Общество досрочно перечислило Муниципальному образованию арендную плату за февраль 2008 года.

С марта 2008 Общество стало уплачивать арендную плату Предпринимателю, а именно за период с марта 2008 по июнь 2008 года платежными поручениями от 11.03.2008 №73, от 08.04.2008 №88, от 08.05.2008 №108, от 09.06.2008 №133 перечислило арендную плату из расчета 18 360 руб. в месяц.

Платежным поручением от 27.03.2008 №82 Общество перечислило Предпринимателю арендную плату за период с октября 2007 по февраль 2008 года из расчета 18 360 руб. в месяц.

В судебном заседании Общество стало ссылаться на то, что до судебного разбирательства по делу №А05-12614/2007 ему не было известно о том, что Предприниматель стал собственником арендуемых Обществом помещений, поскольку к письму от 10.09.2007 Предприниматель не представил документов, подтверждающих право собственности, в связи с чем Общество усомнилось в том, что Предприниматель является новым собственником. Письма от 17.09.2007, 17.10.2007, 17.12.2007 Общество не получало. Общество ссылается на плохую работу почты, возвратившую Предпринимателю его письма «за истечением срока хранения».

Установлено, что к письму от 10.09.2007 Предприниматель действительно не представлял документов, подтверждающих переход права собственности на спорные помещения к нему, письма от 17.09.2007, 17.10.2007, 17.12.2007, направленные по адресу Общества, были возвращены истцу с отметкой «за истечением срока хранения» (дело №А05-12614/2007, т.1, л.д. 25, 54-58, 61-64, 103, 106) .

Проанализировав представленные документы, суд пришел к выводу, что истец принял все необходимые и разумные меры по извещению Общества о переходе к нему прав и обязанностей арендодателя по договору.

Доводы ответчика о том, что истец не прибегнул к другим способам извещения ответчика о переходе к нему права собственности (не использовал курьерскую службу, иные способы экспресс доставки, предоставляемые, например, службой DHL), а также не предъявлял претензии к почте на предмет невручения его писем от 17.09.2007, 17.10.2007, 17.12.2007, судом отклоняются как необоснованные.

Как следует из материалов дела, отправляя почтовую корреспонденцию на имя ответчика, истец прибег к услугам Почты России - наиболее доступного для широкого круга лиц оператора почтовой связи общего пользования.

Письма от 17.09.2007, 17.10.2007, 17.12.2007 были направлены по адресу: <...> «ценными отправлениями», которые согласно пункту 12 Правил оказания услуг почтовой связи подпадают под понятие регистрируемых отправлений, «принимаемых от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении».

Согласно пунктам 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи.

Порядок доставки почтовых отправлений (выплаты почтовых переводов) в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором почтовой связи.

В ячейки абонентских почтовых шкафов, почтовые абонентские ящики, ячейки абонементных почтовых шкафов, почтовые шкафы опорных пунктов опускаются в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи:

а) простые почтовые отправления;

б) извещения о регистрируемых почтовых отправлениях и почтовых переводах;

в) извещения о простых почтовых отправлениях, размеры которых не позволяют опустить их в ячейки почтовых шкафов;

Почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца.

При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их законными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.

В соответствии с пунктом 36 вышеуказанных Правил почтовое отправление возвращается по обратному адресу:

а) по заявлению отправителя;

б) при отказе адресата (его законного представителя) от его получения;

в) при отсутствии адресата по указанному адресу;

г) при невозможности прочтения адреса адресата;

д) при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.

На почтовых конвертах, в которых истцом были направлены ответчику письма от 17.09.2007, 17.10.2007, 17.12.2007 с приложениями, стоят отметки об оставлении извещений адресату, в том числе вторичных. Согласно квитанциям, приклеенным к конвертам, возврат почтовых отправлений был произведен по истечении месяца их хранения, т.е. в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи.

Общество не оспаривает тот факт, что письма отправлены истцом по надлежащему адресу ответчика, соответствующему сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ, иную корреспонденцию ответчик получает по адресу: <...>, за исключением писем истца.

Возврат указанных писем органом связи с отметкой «за истечением срока хранения» свидетельствует о неявке Общества за получением почтовой корреспонденции.

Поскольку возврат почтовой корреспонденции был произведен в соответствии Правилами оказания услуг почтовой связи, у Предпринимателя отсутствовали законные основания для предъявления претензий оператору почтовой связи.

Риски, связанные с неполучением писем от истца, лежат на Обществе, и не могут быть переложены на Предпринимателя, принявшего все необходимые и разумные меры для извещения Общества о переходе прав собственника на спорные помещения.

Кроме того, по мнению суда, коль скоро Муниципальное образование согласилось передать права и обязанности по договору аренды Предпринимателю с даты передачи имущества, которая состоялась 19.07.2007, то именно оно, в первую очередь, было обязано сообщить Обществу о продаже помещений и покупателе (новом собственнике имущества).

Суд исходит также из того, что обязанность по внесению арендной платы лежит на арендаторе, который обязан принимать меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если у Общества возникли сомнения в вопросе надлежащего кредитора (переходе права собственности в связи с непредставлением доказательств) при вручении ему письма от 10.09.2007, оно не было лишено возможности обратиться к Муниципальному образованию, к Предпринимателю для выяснения данного вопроса. В данном случае о разумности и добросовестности действий Общества свидетельствовало бы его обращение к Муниципальному образованию, объясняемое тем, что некое неизвестное Обществу лицо претендует на получение арендной платы и заявляет об ее увеличении. Однако каких-либо мер Общество не принимало, за получением писем от Предпринимателя на почту не приходило.

Обращение Общества в Федеральную регистрационную службу является ненадлежащим, поскольку Общество запрашивало в ФРС сведения об ином объекте, нежели арендуемые им помещения (дело №А05-12614/2007, т.1, л.д. 50). Кроме того, обращение последовало после возбуждения 29.12.2007 производства по делу №А05-12614/2007. Определение суда от 29.12.2007 по делу №А05-12614/2007 было получено Обществом 09.01.2008.

При таких обстоятельствах суд считает, что в сентябре 2007 года Общество было надлежаще извещено о перемене лица на стороне арендодателя, после чего было обязано уплачивать арендную плату Предпринимателю.

При новом рассмотрении дела заявлением от 12.10.2009 истец уменьшил свои требования, просит взыскать долг по арендной плате за период с октября 2007 по июнь 2008 года в сумме 46 352 руб. 52 коп. и пени за просрочку ее внесения в сумме 43 481 руб. 39 коп. за период с 10.10.2007 по 30.06.2008.

Уменьшение иска принято судом, поскольку является процессуальным правом истца, не противоречит закону и не нарушает права и обязанности других лиц.

Данное требование суд считает подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды (11.05.2004) размер арендной платы был установлен в сумме 13 301 руб. 20 коп. в месяц.

С 16.09.2006 Обществу был установлен размер арендной платы равный 18 360 руб. в месяц

Ответчик ссылается на то, что размер арендной платы был установлен в твердой сумме и из условий договора не следует, что он определяется по какой – либо методике, договор не содержит порядок расчета.

Установлено, что решением Архангельского городского совета депутатов от 30.10.2001 №117 была утверждена Методика определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципального образования «Город Архангельск» (далее - Методика).

Методика, расчеты размера арендной платы, представленные 3-м лицом (т.1. л.д. 134-138), пояснения, данные представителем 3-го лица в судебном заседании 25.11.2008 (протокол судебного заседания от 25.11.2008 л.д.145-146) позволяют прийти к выводу, что размер арендной платы определялся и изменялся на основании изменений, вносимых в Методику.

В соответствии с разделом 2 Методики размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

S x (Сб x Киз x Км x Кт x Кбл x Кзон x Квд x Крпл x Крег)

Апл = ---------------------------------------------------------------- + Пзем

Ин (без учета НДС)

где:

1. Апл - годовая арендная плата (рублей).

2. S - общая площадь помещения (кв. м).

3. Сб - базовая ставка расчета.

4. Киз - коэффициент износа.

5. Км - коэффициент вида строительного материала предусматривает максимальный удельный вес строительных материалов в данном помещении (строении):

6. Кт - коэффициент типа здания:

7. Кбл - коэффициент степени благоустройства

8. Кзон - коэффициент территориальной зоны

9. Квд - коэффициент вида деятельности:

10. Крпл - коэффициент размера арендуемой площади

11. Пзем. - плата за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации нежилого помещения.

12. Ин - индекс, исходное значение принимается равным 7,5 и может изменяться не чаще 1 раза в квартал распоряжением мэра г. Архангельска по всем арендаторам по представлению КДМИ.

Согласно пункту 3.4. договора аренды изменения, вносимые в данную Методику, или принятие других правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, является основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора не позднее, чем за один месяц. Подписания дополнительного соглашения не требуется.

Как следует из расчета, основанием для увеличения размера арендной платы до 18 360 руб. послужили изменения, внесенные в Методику с 01.01.2005 постановлением мэра г. Архангельска №374 от 14.12.2004 (увеличен в 2 раза с 6000 руб. до 12000 руб. коэффициент Сб –базовая ставка расчета, а также коэффициент Ин до 9).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что хотя размер арендной платы был указан в договоре в твердой сумме, фактически он устанавливался и изменялся на основании Методики.

Уведомление Общества №003-07/896 от 10.08.2006 об изменении арендной платы с 16.09.2006 до 18 360 руб., направленное Муниципальным образованием, не содержало расчета указанной суммы либо приложения с расчетом.

Ответчиком не оспаривается, что он не интересовался, каким образом производился расчет размера арендной платы, его изменения до 18 360 руб. в месяц, поскольку его устраивал размер арендной платы.

Вместе с тем отсутствие у ответчика расчета размера арендной платы само по себе не свидетельствует, о том, что размер арендной платы определяется или изменяется не на основании Методики.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 46 352 руб. 52 коп., исходя из того, что к моменту продажи помещений истцу в Методику были внесены изменения: решением мэра г. Архангельска от 22.12.2006 № 524 коэффициент Ин снижен до 8, решением Архангельского городского Совета депутатов от 16.05.2007 №421 введен Ксзн – коэффициент социальной значимости. Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением от 10.05.2007 увеличилась площадь помещений, которые арендовало Общество (до 116,1 кв.м.), а размер площади учитывается в формуле расчета. Однако Муниципальным образованием перерасчет размера арендной платы перед продажей помещений не производился.

Согласно расчету истца размер арендной платы должен составлять 23 510 руб. 25 коп. в месяц (арифметический расчет приведен в правовой позиции истца от 22.10.2009). За период с октября 2007 по июнь 2008 года (9 месяцев) ответчиком должно было быть уплачено 211 592 руб. 25 коп. (23 510, 25 руб. х 9 мес.), фактически уплачено 165 240 руб. (18 360 руб. х 9 мес.), поэтому задолженность составляет 46 352 руб. 52 коп.

Расчет истца проверен судом, контррасчет ответчиком не представлен.

Ответчик ссылается на то, что истец не заявлял ему об увеличении размера арендной платы до 23 510 руб. 25 коп., а заявлял только об увеличении до 92 880 руб. Фактического изменения размера арендной платы в соответствии с условиями пункта 3.4. договора не произошло, в связи с чем истец не вправе требовать какой-либо задолженности.

Согласно пункту 3.4. договора размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за Помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

В данном пункте договора предусмотрены основания для изменения размера арендной платы и порядок его изменения – путем направления уведомления.

Истец направил ответчику извещение об увеличении размера арендной платы, т.е. порядок изменения размера арендной платы (направление извещения) истцом соблюден.

То, что истцом было заявлено об увеличении размера арендной платы до суммы большей, нежели предъявлено по иску, само по себе не может свидетельствовать о том, что истец не заявлял об увеличении размера арендной платы.

Если истец заявлял об увеличении размера арендной платы до большей суммы, чем просит взыскать в судебном порядке, суд не находит оснований для отказа истцу в его требованиях лишь по тому основанию, что истец не заявлял об увеличении размера арендной платы до меньшей суммы, которую просит взыскать, при наличии заявления об увеличении до большей суммы. Право определения предмета иска и его основания принадлежит истцу.

Поскольку на основании условий договора истец вправе увеличить размер арендной платы до 23 510 руб. 25 коп. в месяц, направленное заявление об увеличении размера арендной платы до большей суммы не может лишать истца права на получение суммы меньшей.

Кроме того, суд учитывает, что уведомление Муниципального образования об увеличении размера арендной платы с 16.09.2006 до 18 360 руб. также не содержало расчета нового размера арендной платы, а имело только ссылку на пункт 3.4. договора.

Если ответчик не был согласен с тем размером арендной платы, который истец предложил ему уплачивать с 10.10.2007, ответчик был вправе самостоятельно произвести расчет размера арендной платы в соответствии с условиями договора и на основании внесенных в Методику изменений, поскольку Методика и вносимые в нее изменения являются нормативными актами, которые опубликованы.

Ответчик в период с октября 2007 до марта 2008 года не уплачивал истцу арендную плату ни в сумме 18 360 руб., ни в какой - либо иной сумме.

Доводы ответчика о том, что дополнительно включенные помещения являются вспомогательными (подсобными), не могут быть приняты во внимание, поскольку при расчете арендной платы в соответствии с Методикой, характер использования площадей не имеет значения. Формула расчета не содержит каких-либо понижающих коэффициентов для применения их не к основным, а к вспомогательным площадям. Кроме того, увеличение арендуемой площади хотя и приводит к фактическому увеличению размера арендной платы, однако не является изменением размера арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса России, поскольку не влияет на порядок (механизм) исчисления размера арендной платы, который остался неизменным (согласно Методике).

Судом проверено, арендная плата с июня 2006 года, т.е. более года, не изменялась, в связи с чем она может быть увеличена, поскольку соблюдены требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса России.

Наличие обоснованных и предусмотренных договором обстоятельств для увеличения размера арендной платы является основанием для удовлетворения требований истца в части.

В связи с изложенным суд признает подлежащими удовлетворению требования о взыскании долга по арендной плате за октябрь 2007- июнь 2008 года в сумме 46 352 руб. 25 коп.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды арендатор обязан ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату за текущий месяц. В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки.

В период с октября 2007 года до марта 2008 года Общество продолжало вносить арендную плату на счет муниципального образования.

Предприниматель просит взыскать пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 43 481 руб. 39 коп., начисленные за несвоевременное перечисление арендной платы за октябрь 2007 по февраль 2008 года на сумму 23 510 руб. 25 коп. в месяц с 10-го числа каждого месяца, начиная с 10.10.2007, до дня фактической уплаты (27.03.2008), а с марта 2008 года – начисленные на недоплаченную арендую плату в размере 5 150 руб. 25 коп. по 30.06.2008.

Поскольку Обществу в предусмотренном в договоре порядке было направлено уведомление об увеличении размера арендной платы, то Общество, будучи не согласным с увеличением, заявленным Предпринимателем, могло самостоятельно рассчитать размер подлежащей уплате арендной платы на основании нормативных актов и производить перечисление арендной платы Предпринимателю в сроки и размере, предусмотренные договором.

Общество допустило нарушения принятых обязательств по полному и своевременному перечислению арендной платы.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса России неустойкой (пени, штрафом) признается сумма, установленная законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Расчет пени проверен судом и признан правильным.

Суд не находит оснований для уменьшения размера пени по статье 333 Гражданского кодекса России, поскольку размер пени, подлежащих взысканию не превышает сумму основного долга и не подпадает под критерий явной несоразмерности по отношению к сумме основного долга. При этом суд учитывает, что наибольший размер пени начислен за период, когда ответчиком не вносилась арендная плата истцу (в октябре 2007 – феврале 2008 года).

Поэтому суд взыскивает с ответчика в пользу истца 43 481 руб. 39 коп. пеней.

Предприниматель также просит расторгнуть договор и выселить Общество из занимаемых помещений.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса России договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также судом в случаях, предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса России требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса России предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

При новом рассмотрении дела истец уточнил, что основанием для расторжения договора аренды является ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, а именно: неуплата разницы между арендной платой, установленной договором, и арендной платы, увеличенной им до 92 880 руб. Досудебный порядок истцом соблюден путем направления уведомления от 22.04.2008.

Требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, истец таковым считает невнесение разницы между арендной платой, установленной договором, и арендной платы, увеличенной им до 92 880 руб. Именно эти обстоятельства истец заявляет в качестве основания для расторжения договора аренды.

Вместе с тем в договоре аренды сторонами был согласован только один из возможных случаев, при наступлении которого размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке: при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов.

Соглашения сторон об увеличении размера арендной платы до 92 880 руб. не имеется.

Как установлено судом, внесенные в действующее законодательство (Методику) изменения являются основанием для увеличения размера арендной платы до 23 510 руб. 25 коп. в месяц. Оснований для увеличения размера арендной платы до 92 880 руб. судом не установлено.

Поскольку у истца отсутствует право требовать увеличения арендной платы до 92 880 руб., то неуплата разницы между суммой, установленной договором, и суммой 92 880 руб. не является ненадлежащим исполнением обязательства, и, как следствие, основанием для расторжения договора аренды.

По этому основанию требование истца о расторжении договора аренды, и, следовательно, о выселении ответчика, не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований взыскивается с ответчика в пользу истца. Госпошлина по кассационной жалобе распределяется между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований Госпошлина в связи с уменьшением размера исковых требований подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евростом» в пользу предпринимателя ФИО1 46 352 руб. 25 коп. долга, 43 481 руб. 39 коп. пени, а также 3 348 руб. 05 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску, в том числе 153 руб. 05 коп. расходов по кассационной жалобе.

В остальной части иска отказать.

Вернуть предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 13 380 руб. госпошлины, перечисленной по квитанции от 01.07.2008.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья Шапран Е.Б.