Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

к негосударственному частному образовательному учреждению дополнительного образования "Центр правового воспитания" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163035, <...>)

о взыскании 208 356 руб. 16 коп.,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.10.2019;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.09.2020;

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к негосударственному частному образовательному учреждению дополнительного образования "Центр правового воспитания" (далее – ответчик, Учреждение) о взыскании 208 356 руб. 16 коп., в том числе: 201 565 руб. задолженности по арендной плате по договору от 29.10.2018 № 12 722 000 аренды земельного участка и плате за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:112204:5 за общий период с 01.07.2019 по 05.03.2020, 6791 руб. 16 коп. пени, начисленных за период с 16.10.2019 по 15.06.2020.

В отзыве на иск ответчик с заявленными требованиями не согласился, считает, что поскольку договор аренды здания, расположенного на земельном участке, прекратился 26.11.2019, здание освобождено ответчиком 08.11.2019, а истец неправомерно не принял здание из аренды по окончании срока договора, то у ответчика не имеется задолженности перед истцом по арендной плате за земельный участок под зданием за период с 26.11.2019 по 15.06.2020.

В судебном заседании представитель истца заявленное требование поддержал в полном объеме.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 09.10.2018 заключен договор № 03-05/018-18 аренды муниципального имущества.

В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое здание с кадастровым номером: 29:28:112204:27, общей площадью 684,1 кв.м., расположенным по адресу: <...>.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 6.8. договора определен с 09.10.2018 по 07.10.2019.

Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:5, в отношении которого сторонами заключен договор от 29.10.2018 № 12 722 000 аренды земельного участка со сроком действия с 09.10.2018 по 07.10.2019.

По окончании срока действия договора аренды здания ответчик продолжал использовать арендованное имущество.

Письмом от 24.10.2019, представленным в Администрацию 25.10.2019, ответчик заявил об отказе от договора аренды здания, указав, что обязуется освободить арендованное имущество и сдать его по акту приема-передачи 08.11.2019.

В ответ на указанное заявление Администрация уведомлением от 06.11.2019 указала, указала, что по условиям договора аренды здания каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив противоположную сторону за один месяц, в связи с чем ответчику необходимо в срок до 25.11.2019 оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, завершить процедуру согласования перепланировки, освободить здание и передать его по акут приема-передачи.

05.03.2020 стороны подписали передаточный акт здания от Учреждения к Администрации.

Поскольку акт передачи нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:5, подписан сторонами 05.03.2020, истец начислил плату пользование земельным участком за период с 01.07.2019 по 05.03.2020.

Из расчетов истца, направленных ответчику уведомлениями от 26.02.2020, 13.03.2020 следует, что за период с 01.07.2019 по 07.10.2019 истец произвел расчет арендной платы на общую сумму 104 191 руб. по договору от 29.10.2018 № 12 722 000, а за период с 08.10.2020 по 05.03.2020 – расчет платы на сумму 97 374 руб. за фактическое пользование земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды.

Претензиями от 25.12.2019 и от 28.04.2020 истец требовал от ответчика внесения платежей за спорный период, а также начисленных санкций за нарушение сроков оплат.

Неисполнение требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения в суд с иском.

Заслушав представителей сторон, оценив обстоятельства дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части на основании нижеследующего.

В силу частей 1 и 2 стати 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В рассматриваемом случае заключение сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:5 обусловлено предоставлением истцом ответчику в аренду здания, расположенного на этом земельном участке, в связи с чем судьба договора аренды земельного участка следует судьбе договора аренды здания.

Согласно пункту 6.6. договора № 03-05/018-18 аренды муниципального имущества каждая из сторон вправе отказаться от этого договора в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за один месяц в письменном виде.

Из переписки сторон (письма от 24.10.2019, от 06.11.2019) следует, что истец и ответчик согласовали дату расторжения договора аренды здания (25.11.2019) с учетом пункта 6.6. договора.

Истец, настаивая на внесение платежей за пользование земельным участком по 05.03.2020, ссылается подписание сторонами в указанную дату передаточного акта здания.

В соответствии с указанным актом представитель Администрации в присутствии представителя Учреждения принял нежилое здание, расположенное по адресу, <...>; в здании отсутствует электроосвещение и отопление, техническое состояние здания указано в приложении № 1.

Ответчик, не соглашаясь с заявленными требованиями, ссылается на факт освобождения здания 08.11.2019 и на неправомерность отказа Администрации принять здание из аренды по окончании срока действия договора.

Из материалов дела следует, что 11.11.2019 сторонами проведено обследование нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, по результатам которого составлен акт от 11.11.2019.

В акте указано, что во всех помещениях демонтированы радиаторы отопления, электрические розетки, светильники на потолке, в большей части помещений снят линолеум, отсутствует отопление и освещение.

Письмами от 18.11.2019 и от 16.12.2019 Администрация сообщила Учреждению о том, что состояние здания оценивается арендодателем как неудовлетворительное, в связи с чем арендодатель отказывает арендатору в приеме здания до устранения всех недостатков и требует восстановить систему отопления, светильники, электророзетки, выключатели, напольное покрытие (линолеум) и передать здание арендодателю по акту.

В ответах от 27.11.2019 и от 30.12.2019 Учреждение указало Администрации на освобождение здания 08.11.2019 и на необоснованность отказа Администрации принять имущество, поскольку при освобождении здания арендатор демонтировал только собственные отделимые улучшения.

Из объяснений представителя истца следует, что Учреждение недостатки, установленные в акте от 11.11.2019, не устранило, но Администрация приняла здание по акту от 05.03.2020.

Оценив указанные доказательства и доводы сторон, суд соглашается с позицией ответчика относительно необоснованности требований Администрации о внесении арендных платежей за период с 26.11.2019.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Абзацем вторым той же статьи предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку обязательство по возврату имущества лежит на арендаторе, то и бремя доказывания обстоятельств, связанных с возвратом имущества после прекращения договора аренды относится на арендатора.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статьи 622 ГК РФ, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 указанного Кодекса).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение части 2 статьи 622 данного Кодекса.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из толкования статьи 622 ГК РФ следует, что наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков.

Из обстоятельств дела следует, что отказ Администрации принять от ответчика здание, арендованное по договору от 09.10.2018 № 03-05/018-18, обусловлен неудовлетворительным состоянием возвращаемого имущества.

В обоснование своих действий истец ссылается на пункт 6.4. указанного договора, которым предусмотрено право арендодателя отказать арендатору в приеме здания при расторжении договора аренды, если здание находится в неудовлетворительном состоянии, до устранения арендатором всех существующих недостатков.

В силу пункта 2.2.5. договора аренды арендатор обязан освободить здание в связи с окончанием срока договора и сдать освобожденное здание арендодателю по акту в исправном состоянии.

Из передаточного акта от 11.10.2016, подписанного сторонами при предоставлении здания в аренду Учреждению, следует, что здание находится в удовлетворительном состоянии, произведен косметический ремонт, подключено теплоснабжение, электроэнергия отключена.

Вместе с тем из обстоятельств дела не следует, что на момент осмотра здания 11.11.2019 его состояние свидетельствовало о наличии таких неисправностей, которые препятствовали бы приемке здания из аренды.

Недостатки, указанные истцом в акте от 11.11.2019, свидетельствуют о том, что отопление и освещение в здание отсутствовали в связи с демонтажем радиаторов отопления, светильников и электророзеток.

Вместе с тем такие недостатки не могут быть отнесены к нарушению исправного состояния здания и нарушениям, препятствующим приемки здания из аренды.

Претензии Администрации к состоянию возвращаемого имущества сводятся к таким недостаткам, которые относятся к наличию или отсутствию текущего ремонта в здании.

Вместе с тем из пояснений представителя ответчика следует, что за период аренды здания ответчиком проведены работы по замене систем отопления, канализации и водопровода здания, отремонтированы и покрашены стены, произведен ремонт крыши, обустроен узел теплоснабжения, вставлены двери, сделаны потолки, отремонтированы санузлы и установлена сантехника, покрашены фасады здания, частично вставлены пластиковые окна.

Истец указанные доводы ответчика не опровергнуты.

Кроме того, отсутствие существенных препятствий к приемке имущества из аренды следует также из того обстоятельства, что Администрация приняла здания по акту от 05.03.2020 без устранения Учреждением каких-либо недостатков, указанных в акте от 11.11.2019.

При таких обстоятельствах, поскольку условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возвратить здание по окончании аренды в исправном состоянии, а недостатки, указанные в акте осмотра от 11.11.2019 не свидетельствуют о невозможности приемки здания из аренды, суд приходит к выводу о неправомерности отказа Администрации принять здание от ответчика по окончании срока договора, согласованного сторонами, и соглашается с доводом ответчика о том, что платежи за пользованием земельным участком, на котором расположено здание, подлежат начислению по 25.11.2019.

Из расчетов истца следует, что размер платы за пользование земельным участком определен в соответствии с Решения Совета депутатов Северодвинска от 18.12.2014 № 109 "Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Северодвинск", и об отмене отдельных решений Совета депутатов Северодвинска" исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 1,5 %, утвержденной тем же решением.

Ответчиком возражений относительно примененных истцом показателей (кроме, спорного периода) не заявлено.

Проверив расчет истца, исходя из периода использования земельного участка с 01.07.2019 по 25.11.2019, суд определил размер платы за пользование этим земельным участком в сумме 155 760 руб. 64 коп. (в том числе: 104 191 руб. за период с 01.07.2019 по 07.10.2019 в соответствии с расчетом истца и 51 569 руб. 64 коп. за период с 08.10.2019 по 25.11.2019 пропорционально количеству дней в указанном периоде).

Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка установлено, что в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в установленные сроки арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Истец, ссылаясь на указанную норму договора, начислил пени за период с 16.10.2019 по 15.06.2020 на платежи за период с 01.07.2019 по 07.10.2019.

На платежи на период после 08.10.2019 истец начислил проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, применив иную меру ответственности в связи с просрочкой исполнения обязательство по внесению арендных платежей.

Поскольку определение размера санкций за нарушение сроков оплат исходя из положений статьи 395 ГК РФ не ведет к увеличению размера ответственности, предусмотренного по условиям договора аренды, то суд находит, что расчет процентов в отношении части периода просрочки не нарушает права ответчика.

Исходя из признанного обоснованным периода взыскания арендных платежей за пользование земельным участком, пени и проценты к связи с просрочкой внесения этих платежей могут быть применены к периоду задолженности с 01.07.2019 по 25.11.2019.

Определяя период начисления пени, суд учитывает, что согласно пунктам 1, 3 подпункта 2 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпункта "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее – Постановление № 428) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении должников - организации и индивидуальные предприниматели, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки, утверждаемом Правительственной комиссией по повышению устойчивого развития российской экономики.

В силу пункта 5 данного постановления оно вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Постановление № 428 опубликовано 06.04.2020, связи с чем с этой даты невозможно начисление каких-либо финансовых санкций в отношении лиц, указанных в постановлении.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, продлен.

В силу пункта 4 данного постановления оно вступает в силу 7.10.2020 и действует в течение 3 месяцев, то есть по 07.01.2021.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434).

Судом установлено, что основным видом экономической деятельности ответчика является образование дополнительное детей и взрослых (85.41). Указанное следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, имеющейся в материалах дела.

Данный вид экономической деятельности внесен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (Постановление № 434).

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ответчику предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство в соответствии со статьей 9.1 Закона о банкротстве.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Абзацем 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве предусмотрено прекращение начисления неустоек (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции (Covid-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, далее – Обзор № 2), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Таким образом, пени могут быть начислены только по 05.04.2020.

С учетом изложенного, а также пункта 6.2 договора аренды земельного участка и статьи 395 ГК РФ, судом произведен расчет неустойки по состоянию на 05.04.2020.

Неустойка, начисленная за период с 16.10.2019 по 05.04.2020 исходя из 1/300 ключевой ставки в связи с просрочкой платежей за период с 01.07.2019 по 07.10.2019 составляет 3667 руб. 75 коп.

Размер неустойки, определенных за период с 26.12.2019 по 05.04.2020 по правилам статьи 395 ГК РФ (1/395 ключевой ставки) в связи с просрочкой платежей за период с 08.10.2019 по 25.11.2019 составляет 878 руб. 66 коп.

Таким образом, общая сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составляет 4546 руб. 41 коп.

В удовлетворении требования о взыскании пени в остальной части суд отказывает.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган местного самоуправления освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с негосударственного частного образовательного учреждения дополнительного образования "Центр правового воспитания" в пользу Администрации муниципального образования "Северодвинск" 160 307 руб. 05 коп., в том числе: 155 760 руб. 64 коп. долга и 4546 руб. 41 коп. пени.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с негосударственного частного образовательного учреждения дополнительного образования "Центр правового воспитания" в доход федерального бюджета 5514 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева