Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное казенное учреждение «Управление городского хозяйства г. Нарьян-Мара» (далее – истец, Учреждение) обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества №28/2012 от 06.03.2012, заключенного с предпринимателем ФИО1 (далее - ответчик, Предприниматель), и обязании Предпринимателя освободить занимаемые помещения общей площадью 31 кв.м. на 1-м этаже в здании по ул. Ленина, 16 в г. Нарьян-Маре.

Исковые требования мотивированы тем, что согласие собственника имущества, данное администрацией муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар», впоследствии после заключения договора было отозвано, на момент заключения оспариваемого договора право оперативного управления Учреждения на спорные помещения не было зарегистрировано в ЕГРП.

В судебном заседании истец привел дополнительные основания для признания договора аренды недействительным, указав в качестве таковых нарушение Предпринимателем пунктов 2.2.4 и 2.2.7 оспариваемого договора.

Предприниматель с исковыми требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Привлеченное к участию в деле 3-м лицом администрация муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (далее - Администрация, 3-е лицо) настаивает на удовлетворении требований Учреждения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

06.03.2012 между Учреждением и Предпринимателем заключен договор №28/2012 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью.

Согласно указанному договору Учреждение (арендодатель) передает Предпринимателю (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения (кабинеты №4 и №21) общей площадью 31 кв.м., расположенные на 1-м этаже здания по адресу: ул. Ленина, 16 в г. Нарьян-Маре.

По акту приема-передачи от 06.03.2012 Учреждение передало, а Предприниматель принял в пользование помещения, в отношении которых заключен договор аренды.

Помещения предоставлены для размещения офиса по оказанию юридических услуг.

Как указано в пункте 1.3. договора, передаваемые в аренду нежилые помещения, находятся в муниципальной собственности и закреплены за арендодателем на праве оперативного управления. В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса России и пунктом 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» согласие собственника на передачу в аренду нежилых помещений дано постановлением Администрации №436 от 05.03.2012.

Из материалов дела следует, что письмом от 20.02.2012 №392 Учреждение обратилось в Администрацию с просьбой дать согласие на заключение с Предпринимателем договора аренды двух помещений: кабинета №4 (площадью 17,1 кв.м.) и №21 (площадью 13,9 кв.м.) в помещениях нежилого 1-го этажа дома №16 по ул. Ленина в г. Нарьян-Маре.

Администрация, рассмотрев обращение Учреждения от 20.02.2012, дала согласие на заключение с Предпринимателем договора аренды вышеозначенных помещений с 01.03.2012.

Согласие собственника имущества оформлено постановлением от 05.03.2012 №436.

Заявляя иск, Учреждение просит признать договор аренды недействительным в связи с тем, что впоследствии постановлением Администрации от 05.04.2012 №684 ранее выданное согласие (постановление от 05.03.2012 №436) было отменено и Учреждению предложено принять меры для расторжения оспариваемого договора, в том числе, в случае необходимости в судебном порядке. Кроме того право оперативного управления Учреждения на помещения №4 и №21 было зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2012, т.е. на момент заключения договора отсутствовало, в связи с чем Учреждение не имело право распоряжаться имуществом путем заключения договора аренды.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса России сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом.

Основания, по которым сделка является или может быть признана недействительной, установлены в статьях 168-179 Гражданского кодекса России.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса России несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов влечет по общему правилу ничтожность такой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 299 Гражданского кодекса России право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как следует из материалов дела, 19.08.2009 в ЕГРП за муниципальным бюджетным учреждением «Управление городского хозяйства г. Нарьян-Мара» было зарегистрировано право оперативного управления на нежилые помещения 1-го этажа общей площадью 140,2 кв.м., в состав которых в том числе входили помещения за №4 и №21, в доме №16 по ул. Ленина в г. Нарьян-Маре.

28.11.2011 Администрацией принято постановление №2070 об изменении типа муниципального Учреждения с бюджетного на казённое, изменение типа Учреждения зарегистрировано в ЕГРЮЛ 16.01.2012.

По заявлению Администрации от 17.10.2011 №7422/01-11 проведена техническая инвентаризация помещений 1-го этажа по ул. Ленина 16 с разбивкой общей площади помещений на 2 самостоятельных объекта и изготовлено 2 технических паспорта: на помещения площадью 45,3 кв.м., в которые вошли помещения за №№4, 5, 20, 21, и помещения площадью 93,3 кв.м., в которые вошли помещения №№1-3, 22-26.

16.12.2011 Администрацией принято постановление №2219 о разделе площадей помещений 1-го этажа на помещения площадью 45,3 кв.м. и помещения площадью 93,3 кв.м.

11.01.2012 Администрацией принято постановление №17 о прекращении права оперативного управления муниципального бюджетного учреждения «Управление городского хозяйства г. Нарьян-Мара» на помещения площадью 140,2 кв.м. по ул. Ленина, 16.

27.01.2012 Администрацией принято постановление №157 о передаче на праве оперативного управления муниципального казенного учреждения «Управление городского хозяйства г. Нарьян-Мара» помещений площадью 45,3 кв.м. и 93,3 кв.м. Помещения указанных площадей переданы Учреждению по актам от 27.01.2012.

09.04.2012 в ЕГРП зарегистрировано право оперативного управления казённого Учреждения на помещения площадью 93,3 кв.м. (№№1-3, 22-26) и помещения площадью 45,3 кв.м. (№№4, 5, 20, 21) в доме 16 по ул. Ленина в г. Нарьян -Маре.

Следовательно, право оперативного управления на помещения общей площадью 140,2 кв.м., в состав которых входили помещения №4 и №21, переданные Предпринимателю в аренду по договору от 06.03.2012, возникло у Учреждения и было зарегистрировано первоначально 19.08.2009. В 2011 году помещения указанной площади была разделены на 2 объекта и в апреле 2012 года произведена регистрация прав на разделенные помещения, которая, по сути, является вторичной.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора помещения были переданы Учреждению на праве оперативного управления, и Учреждение являлось их законным владельцем и как следствие, лицом, уполномоченным на их распоряжение. Последующее переоформление прав в ЕГРП является юридическим подтверждением законности владения Учреждением имуществом.

Заключение договора аренды при таких обстоятельствах не является нарушением положений статьи 608 Гражданского кодекса России и не влечет его ничтожность.

В отношении довода об отмене ранее выданного согласия суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса России учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 298 Гражданского кодекса России казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

Согласие Администрации на заключение договора аренды было дано 05.03.2012.

Следовательно, оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями статей 296, 298 Гражданского кодекса России, т.е. с согласия собственника, которое имелось на момент его заключения.

При этом вышеуказанные нормы Гражданского кодекса России, регулирующие соответствующие отношения, не предусматривают возможность последующего отзыва или отмены собственником ранее выданного согласия.

Поэтому отмена в последующем постановления, которым оформлено согласие на заключение сделки, правового значения не имеет, в связи с чем не влечет недействительность договора.

Ссылка на то, что постановление о даче согласия издано 05.03.2012 за подписью главы муниципального образования ФИО5, который не победил на новых выборах главы, состоявшихся 04.03.2012, судом отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Устава муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» полномочия главы города начиняются со дня вступления его в должность и прекращаются в день вступления в должность вновь избранного главы города.

Вновь избранный глава города – ФИО6 вступила в должность 14.03.2012, следовательно, на 05.03.2012 у ФИО5 имелись соответствующие полномочия.

Дополнительные доводы истца о том, что договор аренды следует признать недействительным, поскольку Предприниматель нарушил пункт 2.2.4 договора, где он обязался не производить перепланировки и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя, и пункт 2.2.7 договора, в котором арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду только с разрешения арендодателя, судом отклоняются, поскольку нарушение условий договора не относится к основаниям для признания сделки недействительным по статьям 168-179 Гражданского кодекса России.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что материалами дела опровергается довод истца о том, что Предприниматель осуществил перепланировку помещения (обустроил отдельный вход в них с улицы) без согласия, а именно из документов следует, что разрешение на обустройство отдельного входа и перепланировку было получено.

Размещение в арендованных помещения юридического бюро «Юрикон» соответствует закрепленному в пункте 1.1. договора условию о том, что помещения предоставляются под офис по оказанию юридических услуг.

При этом сам по себе факт размещения юридического бюро не является доказательством сдачи помещений в субаренду. В силу закона допустимыми и относимыми доказательствами передачи имущества в субаренду являются договор субаренды и акт приема-передачи к нему. Таких доказательств истец не представил, следовательно, ссылка на нарушение пункта 2.2.7. договора является голословным утверждением.

Администрация, поддерживая иск Учреждения, дополнительно ссылается на то, что договор аренды был заключен без проведения торгов в нарушение Федерального закона «О защите конкуренции» и неправильно определен размер арендной платы (по Методике муниципального образования, тогда как следовало установить рыночную цену арендной платы).

Согласно статье 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторонами в арбитражном процессе являются истец и ответчик. Истцом является лицо, предъявившее иск в защиту своих прав и законных интересов.

Сторонами по настоящему делу является Учреждение и Предприниматель (истец и ответчик соответственно). Они же являются сторонами оспариваемого договора.

Администрация по делу является 3-м лицом, не заявляющим самостоятельных требований на стороне истца, т.е. лицом, участвующим в деле, но не его стороной.

Следовательно, доводы 3-го лица не являются основанием для признания договора недействительным, поэтому судом во внимание не принимаются.

Таким образом, судом не установлено несоответствие оспариваемого договора аренды закону и иными правовым актам по тем основаниям, которые приводит истец, в связи с чем в удовлетворении надлежит отказать в полном объеме.

При рассмотрении дела судом также установлено следующее.

Согласно пункту 1.2. договор аренды заключается на срок с 01.03.2012 по 01.07.2015.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса России договор аренды, заключенный на срок не менее года в отношении недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2.1.5 договора арендодатель (Учреждение) обязалось зарегистрировать договор аренды в территориальном органе Росреестра.

На момент рассмотрения государственная регистрация договора не произведена.

Вместе с тем из материалов дела следует, что Учреждение уклоняется от регистрации договора аренды и предпринимает действия, препятствующие его регистрации в установленном порядке, а именно письмами от 17.05.2012 и от 04.06.2012 Предприниматель обращался к Учреждению. Из ответов Учреждения следует, что оно не намерено предпринимать действий, необходимых для регистрации договора.

Кроме того из ответа от 07.06.2012 №18-37/1591 Управления Росресстра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу следует, что Учреждение обратилось в Россреестр с письмом от 17.05.2012 №1352 с просьбой отказать в регистрации договора аренды от 06.03.2012, заключенного с Предпринимателем, в случае обращения Предпринимателя с заявлением о его государственной регистрации.

В судебном заседании Предприниматель пояснил, что 13.07.2012 он самостоятельно обратился в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации оспариваемого договора аренды. Заявление на регистрацию, договор аренды и документ об оплате регистрационных действий были приняты у Предпринимателя (в подтверждение выдана расписка в получении документов), однако он был устно предупрежден о возможном отказе в государственной регистрации в связи с непредставлением на регистрацию 2-го экземпляра подлинника договора (экземпляра Учреждения).

Учитывая уклонение арендодателя от государственной регистрации договора аренды при отсутствии на то законных оснований, совершение действий, препятствующих регистрации договора, а также принимая во внимание то, что Предприниматель самостоятельно обратился с заявлением о регистрации договора аренды в органы Росреестра, суд не находит оснований для удовлетворения требования об освобождении помещений по мотиву незаключенности договора аренды.

В связи с отказом в иске в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья

Е.Б. Шапран