Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Шампанские вина»» (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163045, г.Архангельск, Архангельская область, шоссе Талажское, д.4)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельного требования относительно предмета спора, - открытое акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН <***>; ИНН <***>; юридический адрес: 117997, <...>; адрес Архангельского отделения: 163000, <...>); общество с ограниченной ответственностью «Домино» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 163045, <...>),

о признании незаконным решения об отказе от 16.06.2014 №01/055/2014-468 в государственной регистрации договора субаренды от 30.04.2014 и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор

В заседании суда приняли участие представители:

заявителя – Олешова О.Г. по доверенности;

ответчика – Смирнова Н.А. по доверенности;

от третьих лиц – от Сбербанка – ФИО3 по доверенности; от ООО «Домино» - арбитражный управляющий ФИО4

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Иванова С.В.

Суд установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Шампанские вина»» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения об отказе от 16.06.2014 №01/055/2014-468 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление, ответчик) в государственной регистрации договора субаренды от 30.04.2014 и обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора субаренды нежилых помещений №№4-7 общей площадью 227,2 кв.м в здании, расположенном по адресу: <...> литер А1, первый этаж (далее – объект).

Определением суда от 24.07.2014 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) и общество с ограниченной ответственностью «Домино» (далее – ООО «Домино»).

Между ООО «Домино» - Арендодатель и заявителем – Арендатор 14.02.2011 был заключен договор аренды нежилых помещений - №4 площадью 17,1 кв.м (склад), №5 площадью 12,3 кв.м (бойлерная), №6 площадью 151,8 кв.м (склад), №7 площадью 46,0 кв.м (склад) в здании ремонтных мастерских, инвентарный номер:11:401:002:000223890, расположенном по адресу: <...> литер А1, первый этаж.

Срок аренды данного договора был установлен с 14.02.2011 по 14.01.2012 с возможностью заключения договора аренды на новый срок (пункт 6.1).

Заявителем и ООО «Торговый Пост» 30.04.2014 был заключен договор субаренды нежилых помещений: №4 площадью 17,1 кв.м, №5 площадью 12,3 кв.м, №6 площадью 151,8 кв.м, №7 площадью 46,0 кв.м в здании ремонтных мастерских, инвентарный номер:11:401:002:000223890, расположенном по адресу: <...> литер А1, первый этаж.

Общество 30.04.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора субаренды на объект.

Управлением 13.05.2014 в адрес общества было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений №№4-7 общей площадью 227,2 кв.м в здании в связи с отсутствием согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и отсутствие согласия залогодержателя на субаренду помещений.

Указанным уведомлением обществу предлагалось принять в месячный срок меры по устранению причин, препятствующих государственной регистрации договора субаренды.

Поскольку обществом документы, подтверждающие согласие на заключение договора субаренды от арендодателя и залогодержателя представлены не были, 16.06.2014 Управлением был осуществлен отказ обществу в государственной регистрации договора субаренды от 30.04.2014 нежилых помещений.

Несогласие общества с отказом Управлением в государственной регистрации договора субаренды послужило основанием для его обращения в арбитражный суд.

В обоснование заявленного требования общество указало на то, что согласие на заключение договора субаренды от арендодателя подтверждается письмом от 14.07.2011, а залогодержателя – письмом Сбербанка от 30.04.2014. Таким образом, сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды является незаконным.

Ответчик требования заявителя не признал на основании того, что обществом на государственную регистрацию договора субаренды нежилых помещений не представлено согласия собственника помещений, чем нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не представлено согласие залогодержателя в нарушение пункта 2 статьи 346 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными нормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, решение Управления об отказе в государственной регистрации может быть признано незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия указанного акта закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя по делу.

Наличие двух соответствующих условий применительно к настоящему делу суд находит недоказанным.

Порядок осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирует Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация представляет собой систему записей, включающую, в том числе разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов и как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 №132-О, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон №122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Федерального закона №122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона №122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 18 Федерального закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона №122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом, для государственной регистрации прав.

Согласно частью 2 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из материалов дела следует, решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.07.2013 ООО «Домино» признано банкротом, в отношении последнего открыто конкурсное производство, назначен конкурсный управляющий – ФИО4

Договор субаренды, представленный в Управление на государственную регистрацию, датирован 30.04.2014, то есть заключен заявителем с ООО «Торговый Пост» после открытия в отношении должника – ООО «Домино» конкурсного производства и утверждения конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава VII Закона о банкротстве).

С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом, в частности конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом (пункты 1, 3 статьи 129 Закона о банкротстве).

Документов, подтверждающих согласие конкурсного управляющего на заключение договора субаренды, на государственную регистрацию обществом представлено не было.

Представленное заявителем в Управление письмо ООО «Домино» от 14.07.2011, подписанное директором ФИО5, о согласии на передачу заявителем любому третьему лицу в субаренду части нежилых помещений в здании ремонтных мастерских, расположенных по адресу <...>, таковым не является, поскольку издано до введения в отношении ООО «Домино» процедуры банкротства.

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным законом об ипотеке (пункт 4 статьи 29 Федерального закона №102-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ предусмотрено, что погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Материалами дела подтверждается, что объект, расположенный по адресу: <...> литер А1 является предметом залога по договорам ипотеки от 15.07.2010 №8637/0/10231/01, от 26.08.2010 №8637/0/10281/01, от 07.02.2011 №8637/0/11026/01, от 25.02.2011 №8637/0/11048/01, от26.04.2011 №8637/0/11124/01 и от 16.06.2011 №8637/11199/01, заключенным Сбербанком с ООО «Домино».

На момент обращения общества с заявлением о регистрации договора субаренды от 30.04.2014 в отношении объекта, права по которому являются предметом залога, договоры ипотеки в установленном законом порядке не были прекращены; соответствующие регистрационные записи об ипотеке в ЕГРП не погашены. Доказательства прекращения залоговых правоотношений заявителем в материалы дела не представлено.

Поскольку право залога в установленном порядке не прекратилось, у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Соответственно Управление, установив, что в пакете документов, представленных для государственной регистрации договора субаренды от 30.04.2014, отсутствует согласие Сбербанка на совершение действий в отношении предмета залога, обоснованно отказало в государственной регистрации названного договора.

Представленное заявителем письмо Сбербанка от 30.04.2014 таковым не является, поскольку, во-первых, предметом согласования с банком являлась передача в аренду ООО «Домино» (арендодатель) здания заявителю (арендатор) по договору от 14.07.2011, а не в субаренду заявителем субарендатору - ООО «Торговый Пост» части здания, во-вторых, указанное письмо подписано неуполномоченным на момент его подписания лицом – бывшим управляющим банка, не работающим в нем уже несколько лет, что подтверждено представителем банка в судебном заседании.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

При обращении в арбитражный суд заявителем платежным поручением от 19.05.2014 №4111 уплачена государственная госпошлина в размере 4000 рублей.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными уплачивается государственная пошлина (для организаций) в размере 2000 руб.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 2000 руб. подлежит возврату обществу.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Шампанские вина»» в удовлетворении заявления о признании незаконным, проверенного на соответствие нормам Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решения об отказе в государственной регистрации договора субаренды от 16.06.2014 №01/055/2014-468, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Шампанские вина»» из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 19.05.2014 №4111.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова