Гражданский кодекс часть 1

- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>);

- Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 №П/496 (в редакции приказа от 14.05.2013 №П/189, от 25.06.2013 №П/240) на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 163000, <...>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- открытого акционерного общества «Северянка» (ОГРН: <***>; место нахождения: 163000, <...>);

- оценщика общества с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» ФИО1 (г. Архангельск);

- эксперта некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки» ФИО2 (г. Москва);

- федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>; место нахождения: 107078, <...>);

- Правительства Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>),

о признании недействительным решения от 02.04.2014 №6,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО3 (доверенность от 24.07.2014);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу: ФИО4 (доверенность от 07.05.2014);

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: не явился (извещен);

открытого акционерного общества «Северянка»: ФИО5 (доверенность от 10.11.2014);

федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»: ФИО6 (доверенность от 28.01.2013);

иных третьих лиц: не явились (извещены),

установил:

Мэрия города Архангельска (далее – заявитель, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление) о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 №П/496 на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Комиссия), от 02.04.2014 №6.

Определением суда от 06.08.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Комиссия.

Определением суда от 09.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Северянка» (далее – Общество).

Определением суда от 06.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: оценщик общества с ограниченной ответственностью «Проф-оценка» ФИО1 (далее – оценщик ФИО1), эксперт некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки» ФИО2 (далее – эксперт ФИО2), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – Кадастровая палата), Правительство Архангельской области (далее – Правительство АО).

В обоснование предъявленных требований Мэрия указала, что в соответствии с частью 3 стать 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Оспариваемым решением Комиссии установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 825 000 руб., что не соответствует ее рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель заявителя на предъявленных требованиях настаивал.

Представитель Управления в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, в которых указал, что Комиссия не наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости и не может установить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, если соответствующим заявителем представлен полный пакет документов. В данном случае, Обществом представлен полный пакет документов, Комиссия приняла положительное решение в рамках представленных ей полномочий, с соблюдением требований к порядку формирования состава Комиссии и принятия решения. По мнению Управления, Мэрией выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку имеется спор о величине стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, такой спор должен решаться между заявителем и Обществом самостоятельно.

Кроме этого, Управление полагало, что экспертное заключение №32 по итогам судебной экспертизы в рамках настоящего дела, выполненное экспертом ФИО7 (далее – эксперт ФИО7), не может приниматься судом как достоверное доказательство, ввиду наличия существенных недостатков, влияющих на величину рыночной стоимости, а отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, составленный оценщиком ФИО1, анализировался им на соответствие установленным требованиям, недостатков выявлено не было, повторное изучение этого документа в рамках судебного спора является нецелесообразным, выявление в нем недостатков (замечаний) не соответствует принципам состязательности, обязанности доказывания в судебном процессе.

Комиссия, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направила, в отзыве на заявление с предъявленными требованиями не согласилась по доводам, аналогичным тем, которые привело Управление, дополнительно указав, что она не обладает правоспособностью, не может нести судебные расходы, следовательно, не может участвовать в судебном процессе в качестве ответчика.

В судебном заседании представитель Общества с предъявленными требованиями не согласился, пояснив, что экспертом ФИО7 допущены существенные нарушения, которые ведут к искажению результатов рыночной стоимости спорного земельного участка, ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель Кадастровой палаты полагал, что предъявленные требования удовлетворению не подлежат.

Оценщик ФИО1, эксперт ФИО2, Правительство АО, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

От представителя Общества в суд поступили письменные пояснения оценщика ФИО1 к отчету №394-14рс от 16.01.2014.

От Правительства АО в суд поступил отзыв, в котором последнее полагало, что рассмотрение настоящего спора не повлияет на его права и обязанности по отношению к Мэрии, Управлению и Комиссии, выразило мнение, что с учетом правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 11.02.2014 №13839/13, подлежит оценке действительная рыночная стоимость спорного земельного участка.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Постановлением Правительства АО от 18.12.2012 №595-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области по состоянию на 05.06.2012.

Согласно вышеназванному постановлению, земельный участок площадью 1510 кв. м., кадастровый номер 29:22:040713:27, расположенный в <...> и принадлежащий Мэрии на праве собственности, имел кадастровую стоимость 5 760 906 руб. 70 коп.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:040713:27 внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013 (решение Кадастровой палаты №29/13-51774 от 19.09.2013).

Общество, имеющее на праве собственности нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке, на основании отчета №394-14рс от 16.01.2014, выполненного оценщиком ФИО1, и подтвержденного экспертным заключением эксперта ФИО2, установило, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.06.2012 составила 1 825 000 руб.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества 17.03.2014 в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от 02.04.2014 №6 с 01.01.2013 кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 1 825 000 руб.

Несогласившись с вышеназванным решением Комиссии Мэрия обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, рассмотренным в настоящем деле.

Оценив доводы и доказательства, представленные лицами, участвующими в деле в обоснование своих требований и возражений, экспертное заключение №32 по итогам судебной экспертизы, составленное экспертом ФИО7 во исполнение определения суда от 02.09.2014, суд считает заявление Мэрии подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (здесь и далее – Закон №135-ФЗ в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого решения и обращения Мэрии в Арбитражный суд Архангельской области) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Как справедливо отметили Управление и Комиссия, действующее законодательство не предусматривает наличие у Комиссии самостоятельных полномочий по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости и не позволяет ей установить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости. Комиссия принимает положительное решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, если соответствующим заявителем представлен полный пакет документов.

В данном случае Обществом в установленный срок представлен полный пакет документов, предусмотренный Законом №135-ФЗ, следовательно, Комиссия не имела возможности принять иного решения, нежели оспариваемое.

Вместе с тем, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 №13839/13.

С учетом этого, доводы Управления и Комиссии о том, что последняя не допустила нарушений действующего законодательства, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, поскольку делают иллюзорным предусмотренное статьей 24.19 Закона №135-ФЗ право заинтересованных лиц на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии.

Не могут служить основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования и доводы ответчиков о том, что Мэрией выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку имеется спор о величине стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, такой спор должен решаться между заявителем и Обществом самостоятельно.

Право заинтересованных лиц на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии прямо предусмотрено статьей 24.19 Закона №135-ФЗ, Мэрия является собственником спорного земельного участка, следовательно, имеет право на обращение в суд с предъявленным требованием.

Суд полагает, что определенная оценщиком ФИО1 в отчете №394-14рс об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:040713:27 в размере 1 825 000 руб. не соответствует таковой.

На основании ходатайств Мэрии и Общества определением суда от 02.09.2014 назначена судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ФИО7 Перед экспертом поставлен вопрос - какова рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 1510 кв. м., кадастровый номер: 29:22:040713:0027, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, округ Октябрьский, просп. Троицкий, 190, по состоянию на 05.06.2012.

Согласно экспертному заключению №32 по итогам судебной экспертизы, эксперт ФИО7 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 05.06.2012, с учетом округления, составила без налога на добавленную стоимость 5 354 160 руб.

Мэрия, Комиссия, оценщик ФИО1, эксперт ФИО2, Кадастровая палата, Правительство АО результаты судебной экспертизы не оспаривали.

С результатами экспертизы не согласились Управление и Общество.

Управление полагало, что эксперт ФИО7 не обосновал корректировку на объем передаваемых прав, так как решил, что объект оценки и сравниваемые объекты-аналоги находятся в муниципальной и частной собственности, отягощений прав покупателя залогом или долгосрочной арендой не выявлено, однако соответствующий поиск информации не осуществил, подтверждений не представил (например, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Суд полагает, что замечание Управления не влияет на достоверность выводов эксперта ФИО7 для целей настоящего спора, данный ответчик, обладая доступом к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не лишен был возможности представить суду соответствующие выписки, обосновывающие свою позицию, однако, этого не сделал. Кроме того, в случае, если сравниваемые объекты-аналоги отягощены залогом или долгосрочной арендой, это повлечет за собой не уменьшение, а увеличение рыночной стоимости объекта оценки.

При этом, суд отмечает, что оценщиком ФИО1 сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не использовались, поиск нужной Управлению информации он не осуществлял, подтверждений информации, изложенной в отчете, не имеется.

Управление и Общество полагали, что эксперт ФИО7 не обосновал корректировку на разрешенное использование, так как объект оценки и объекты-аналоги отличаются по виду разрешенного использования (все они необоснованно отнесены к виду «под коммерческую застройку», хотя использованные источники такой информации не содержат), по мнению Общества, объекты аналоги предназначены для размещения смешенного общественно-делового назначения, в том время, как объект оценки – здание кинотеатра, относится к 17 группе – земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, при кадастровой стоимости 770 руб. 51 коп. за 1 кв. м.

Суд считает, что замечания Управления и Общества не влияют на достоверность выводов эксперта ФИО7 для целей рассмотрения настоящего спора.

Как справедливо отметил представитель Общества, согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно актам обследования спорного земельного участка от 09.06.2011 и от 25.05.2012 на земельном участке находится нежилое кирпичное здание, в котором размещены кинотеатр, пивной ресторан, ночной клуб, кофейня, к зданию пристроено сооружение, используемое под размещение кафе, следовательно, экспертом правомерно определен коммерческий вид разрешенного использования.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО7, аналогов объекту оценки, с учетом специфики вида деятельности и даты, на которую необходимо провести оценку, в г.Архангельске найти сложно.

С учетом информации об объектах-аналогах, взятых обществом с ограниченной ответственностью «ФинТраст» (оценка проведена по инициативе Мэрии до даты обращения в суд, рыночная стоимость земельного участка составила 7 679 000 руб.) и оценщиком ФИО1, суд не находит оснований сомневаться в истинности утверждения эксперта.

Доказательств того, что взятые экспертом ФИО7 объекты-аналоги не предназначены для коммерческого использования, материалы дела не содержат, доказательств обратного ни Управление, обладающее доступом к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни Кадастровая палата - не представили, при этом из представленных в суд объявлений, следует, что назначением объектов-аналогов является – строительство коммерческих объектов, использование под офис.

Доводы Общества о том, что кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к 17 группе, составляет 770 руб. 51 коп. за 1 кв. м. не опровергает рыночную стоимость спорного земельного участка, установленного экспертом ФИО7

Управление и Общество полагали, что эксперт ФИО7 не обосновал корректировку на масштаб, поскольку поправка на масштаб определена им при помощи математической модели, предложенной ФИО8 в статье «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» 10 лет назад и не для земельных участков под объектами коммерческого назначения. По мнению Общества, наиболее точным образом данная поправка рассчитывается построением модели, отражающей зависимость стоимости единицы сравнения от площади участка (модель получена при исследовании в городе Москве в период 2012-2013 годов для земельных участков населенных пунктов, расположенных под коммерческими объектами).

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что применение модели, предложенной в Новосибирской области он считает более корректным, поскольку это отдаленный от центра регион, сопоставимый с Архангельской областью, в то время, как модель по городу Москве для Архангельской области применять нельзя, используемую при подготовке экспертного заключения методику эксперт ФИО7 считает наиболее обоснованной, в том числе для земельных участков под объектами коммерческого назначения.

Суд считает, что замечания Управления и Общества не влияет на достоверность выводов эксперта ФИО7 для целей рассмотрения настоящего спора, поскольку выбор математической модели является компетенцией эксперта. В данном случае, с учетом объяснений эксперта ФИО7, оснований сомневаться в правильности выбора экспертом соответствующей модели у суда не имеется.

Более того, коэффициент на масштаб по модели, взятой экспертом ФИО7, для аналога 1 составил 0,736, для аналога 2 – 1,007, для аналога 3 - 0,873, для аналога 4 – 0,913; коэффициент на масштаб по модели, на которой настаивает Общество, для аналога 1 составил 0,71 (отличие 0,026), для аналога 2 – 1,01 (отличие – 0,003), для аналога 3 – 0,84 (отличие - 0,033), для аналога 4 – 0,88 (отличие – 0,033).

Принимая во внимание, что разница в значениях коэффициентов составляет тысячные доли и учитывая, что итоговое значение сравниваемых рыночных цен отличается почти в три раза, суд приходит к выводу о том, что применение коэффициентов, на которых настаивает Общество не приведет к существенной корректировке рыночной стоимости земельного участка.

Управление полагало, что эксперт ФИО7 не обосновал корректировку на коммуникации, так как достоверно не установил, что у объектов-аналогов 1 и 2 имеются центральные коммуникации по границам участков, а наличие указания в объявлении на электричество не означает, что иных коммуникаций не имеется, непонятно, почему для электричества присвоен бал «0».

Суд полагает, что отсутствие центральных коммуникаций у объектов-аналогов 1 и 2 (в случае, если такой факт имеет место) привело бы не к уменьшению рыночной цены объекта-оценки, а к ее увеличению, так как объект оценки обладает всеми коммуникациями, поскольку в коммерческом предложении по объекту-аналогу 4 указано только на электричество, оснований для вывода о наличии всех коммуникаций у эксперта ФИО7 не имелось.

Из экспертного заключения №32 следует, что для использования выбранного экспертом ФИО7 метода необходимо ввести бальную оценку превышения (понижения) качества объекта оценки и объекта аналога по какому-либо ценообразующему фактору (-2 – очень плохо; -1 – неудовлетворительно; 0 – удовлетворительно, 1 – хорошо, 2-отлично).

После расстановки баллов производится расчет стоимости 1 кв. м. площади оцениваемого объекта регрессионным анализом путем определения зависимости между известными величинами (балл, стоимость 1 кв. м.) и использование результатов для вычисления и представления на графике тренда этой зависимости.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО7, объекту-аналогу 4 присвоен бал «0», так как в отличии от иных объектов, он не имеет всех коммуникаций.

Управление полагало, что эксперт ФИО7 не обосновал корректировку стоимости объектов-аналогов, так как, вводя 5 коэффициентов в модель, он должен был взять минимум 20 аналогов, а не 4.

В судебном заседании представитель Управления от необходимости эксперту ФИО7 давать пояснения в этой части отказался, суд полагает, что поскольку на каждый оцениваемый коэффициент модели эксперт взял 4 выборочных данных, необходимости брать 20 аналогов, а не 4, у него не имелось.

Управление полагало, что эксперт ФИО7 указывает допущения и ограничивающие условия к содержанию отчета об оценке, в то время, как им составлялось экспертное заключение, а не отчет; указанная экспертом кадастровая стоимость в размере 5 760 906 руб. 70 коп. не соответствует ни действительной, ни рыночной стоимости; эксперт некорректно указывает в тексте описания рынка продаж земельных участков «на сегодняшний день», в то время, как оценка производилась на 05.06.2012: экспертом необоснованно введен раздел 17 «Методология определения кадастровой стоимости».

Суд считает, что указанные замечания к существу спора не относятся, носят формальный характер, кадастровая стоимость в размере 5 760 906 руб. 70 коп. описана экспертом на основании представленных судом документов.

Общество полагало, что эксперт ФИО7 совершил грубую методологическую ошибку при внесении корректировки на торг, так как им нарушен принцип внесения поправок – поправка на торг внесена последней, поправка на торг должна составлять 13%, а не 10% и грубую арифметическую ошибку при расчете стоимости 1 кв. м. объекта-аналога 1 (1 900 000 руб. разделить на 220 кв. м. равно 8636 руб. 36 коп., а не 5909 руб. 09 коп.).

Суд не находит оснований признать обоснованным довод Общества о допущенной экспертом ФИО7 грубой методологической ошибки, так как от последовательности примененных коэффициентов итоговая сумма не меняется.

Величина поправки на торг – 13%, а не 10%, не свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет в районе 1 825 000 руб., так как с учетом поправки на торг 13%, рыночная стоимость составит 5 175 510 руб.

Экспертом ФИО7 допущена не грубая арифметическая ошибка при определении стоимости продажи 1 кв. м. объекта-аналога 1, а описка в стоимости этого объекта – следовало написать 1 300 000 руб., написано 1 900 000 руб., что не привело к искажению итогового результата.

Общество полагало, что эксперт ФИО7 взял недостоверные данные по объекту-аналогу 3, так как этот объект в июне 2012 году другим агентством продавался не за 2 900 000 руб., а за 2 500 00 руб., при площади 593 кв. м., а не 600 кв. м.

Из представленной в суд копии газеты «Губерния» за 31.05.2012 следует, что объект –аналог 3 имеет площадь 600 кв. м. и продается за 2 900 000 руб., датой же объявления, на которое ссылается Общество, является 27.06.2012, то есть позже 05.06.2012 (даты, на которую следует произвести оценку).

С учетом изложенного, сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО7 у суда не имеется, каких-либо противоречий в выводах эксперта суд не установил.

Частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) определено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, для проведения повторной экспертизы не имеется, в удовлетворении ходатайства Общества о проведении повторной экспертизы суд отказал, при этом, поскольку в рамках настоящего дела оспаривается решение Комиссии и не содержится требование об установлении действительной рыночной стоимости земельного участка, для разрешения заявления Мэрии достаточно установить, что 1 825 000 руб. не является рыночной стоимостью спорного земельного участка.

Само по себе несогласие Общества с результатами судебной экспертизы основанием для проведения повторной экспертизы не является, Управление против проведения повторной экспертизы возражало.

Суд полагает, что в ходе рассмотрения дела установлено, что 1 825 000 руб. не является рыночной стоимостью спорного земельного участка, поскольку таковая находится в районе 5 000 000 руб. (с учетом выводов, содержащихся в экспертом заключении №32), а разница почти в три раза между стоимостью, определенной экспертом ФИО7 и оценщиком ФИО1 возникла в результате выбора последним некорректных для сравнения объектов-аналогов.

Как следует из пункта 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 №256 (далее – ФСО №1), применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В силу пункта 14 ФСО №1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из экспертного заключения №32, отчета №394-14рс, отчета об оценке №89, земельный участок с кадастровым номером 29:22:040713:27, площадью 1510 кв. м. расположен в центральном округе города Архангельска – Октябрьском (исходя из карты – центр города), ближайшее окружение представлено жилыми многоэтажными домами, в радиусе 300 м. от спорного земельного участка расположены объекты социальной и деловой инфраструктуры, на расстоянии 70 м. остановки общественного транспорта (маршруты 1, 1у, 6, 9, 10у, 22, 42, 43, 44, 51, 61, 73), состояние прилегающей территории удовлетворительное, дороги, проходящие вдоль участка, заасфальтированы, проведенные коммуникации – отопление, водовод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение.

Согласно актам обследования спорного земельного участка от 09.06.2011 и от 25.05.2012 и фотоматериалам, на земельном участке находится нежилое кирпичное здание, в котором размещены кинотеатр, пивной ресторан, ночной клуб, кофейня, к зданию пристроено сооружение, используемое под размещение кафе.

Выбранные экспертом ФИО7 для сравнения объекты-аналоги имеют следующие характеристики: расположены в центре города в сравнительной близости с объектом оценки; разрешенное использование – строительство коммерческих объектов,; имеют сопоставимую площадь (220 кв. м., 1600 кв. м., 600 кв. м., 800 кв. м.); все коммуникации (за исключением объекта 4, который имеет только электричество).

Выбранные оценщик ФИО1 для сравнения объекты-аналоги имеют следующие характеристики: расположены за пределами центра города, в торгово-промышленном (Кузнечихинский промузел, Окружное шоссе) или спальном (Варавино-Фактория) районах, на значительном удалении от объекта оценки; разрешенное использование – под строительство склада, под строительство ангара, размещение объектов производственно-складского назначения, участок для предпродажной подготовки автомобилей; имеют несопоставимую площадь (4872 кв. м., 3362 кв. м., 5000 кв. м., 7800 кв. м.); все объекты-аналоги не имеют никаких коммуникаций.

Оценив выбор объектов-аналогов оценщиком ФИО1 и экспертом ФИО7 с учетом характеристик, определяющих их стоимость, в том числе вид их фактического использования и вид фактического использования объекта оценки, местоположение, включая транспортную инфраструктуру, площадь, наличие коммуникаций, суд полагает, что последний для проведения оценки взял объекты-аналоги, соответствующие требованиям ФСО №1 при оценке спорного земельного участка. Выбранные оценщиком ФИО1 объекты-аналоги соответствуют требованиям ФСО №1 при оценке объекта промышленного назначения, к которым объект оценки не относится.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что определенная на основании заключения эксперта ФИО7 рыночная стоимость земельного участка 5 354 160 руб. (при величине поправки на торг 13% - 5 175 510 руб.) почти в три раза превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком ФИО1 (1 825 000 руб.), суд считает обоснованными доводы Мэрии о том, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная оспариваемым решением Комиссии в размере 1 825 000 руб. не соответствует рыночной.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная оспариваемым решением Комиссии в размере 1 825 000 руб. не соответствует рыночной, заявление Мэрии подлежит удовлетворению, оспариваемое решение – признанию недействительным.

Доводы Комиссии о том, что она не обладает правоспособностью, не может нести судебные расходы, следовательно, не может участвовать в судебном процессе в качестве ответчика, суд считает необоснованными.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием, в том числе, образований, не имеющих статуса юридического лица.

В силу статьи 24.19 Закона №135-ФЗ к полномочиям Комиссии отнесено рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия наделена правом принимать решения, которые могут быть оспорены в суде, следовательно, вопреки ее утверждению, она обладает правосубъектностью и может участвовать в арбитражном процессе в качестве ответчика.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.02.2014 №13839/13 разъяснил, что при оспаривании принятых решений комиссии в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, помимо комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости участвует соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Следовательно, Комиссия является одним из соответчиков при рассмотрении настоящего спора.

С учетом изложенного, решение Комиссии №6 от 02.04.2014 подлежит признанию недействительным.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 №П/496 на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу № 6 от 02.04.2014.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 №П/496 на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Мэрии города Архангельска.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Б.В. Болотов