Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, место нахождения: <...>),

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального образования «Город Архангельск» в лице Департамента муниципального имущества мэрии города Архангельска (ОГРН <***>, место нахождения: <...>)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности, изложенного в сообщении от 14.07.2011 № 01/061/2011-380, и обязании произвести регистрацию прекращения права собственности,

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 01.11.2011, ФИО2 по доверенности от 20.10.2010,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.12.2010 №469,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 26.08.2011 №002-38/843,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юность Плюс» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление, ответчик) об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности, изложенного в сообщении от 14.07.2011 № 01/061/2011-380, и обязании произвести регистрацию прекращения права собственности.

Определением суда от 05.10.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «Город Архангельск» в лице Департамента муниципального имущества мэрии города Архангельска.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***>.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1438 кв.м с кадастровым номером 29:22:040747:0020, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>. Право собственности Общества на указанный участок зарегистрировано 15.10.2007.

На основании разрешения на строительство № 214, выданного 18.12.2007 департаментом градостроительства мэрии г. Архангельска, на указанном земельном участке, а также на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040747:0016, принадлежащем Обществу на праве аренды по договору аренды №4/94 от 19.02.2007, Обществом осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с адресом местоположения: <...>, который введён в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 № RU 29301000-«43». Строительство данного многоквартирного дома осуществлено с привлечением денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве.

07.06.2011 Общество обратилось в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040747:0020 вследствие отказа от права собственности на него.

Государственная регистрация прекращения права собственности была приостановлена 14.06.2011 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроком на один месяц.

14.07.2011 Управление отказало Обществу в государственной регистрации прекращения права собственности вследствие отказа от него на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040747:0020, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>. Указанный отказ изложен в сообщении от 14.07.2011 № 01/061/2011-380 (исх.№16-11/13406) и мотивирован следующим. По сведениям ЕГРП на указанный земельный участок зарегистрированы ограничения (обременения) – ипотека. Записи об ипотеке внесены в ЕГРП на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, ответчик ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 и пунктом 5 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Правила ведения ЕГРП определяются Правительством Российской Федерации. Согласно пунктом 17 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись ЕГРП погашается. Соответственно, при прекращении записи о регистрации права собственности необходимо прекратить запись об ипотеке. Однако, прекратить запись об ипотеке не представляется возможным, поскольку право собственности на земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства, что препятствует проведению государственной регистрации.

Общество не согласилось с указанным отказом в государственной регистрации прекращения права собственности, в связи с чем обратилось с рассматриваемым заявлением в суд. В обоснование заявленных требований Общество ссылается на следующее. Согласно статье 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого объекты недвижимого имущества. Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 разъяснено - право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Следовательно, по мнению заявителя, он не является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, фактически им не владеет, не пользуется. Запись о регистрации права собственности на земельный участок в ЕГРП до настоящего момента не погашена. В соответствии со статьями 44, 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования законодательства заявителем выполнены.

Ответчиком представлен отзыв на заявленные требования, в котором он просит суд отказать в их удовлетворении по следующим основаниям. По сведениям ЕГРП право собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не зарегистрировано. На основании пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утверждённой приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 №82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, внесённая в графу «Особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. В Управление не были представлены заявления и документы о государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, а также не были представлены документы, свидетельствующие о передаче всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства, что не свидетельствует о прекращении залога в соответствии с частью 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, прекратить регистрационную запись об ипотеке в силу закона на земельный участок невозможно. Кроме того, в соответствии с положениями пункта 4 статьи 30.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прекращения права собственности заявителя, Управление должно было зарегистрировать право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на спорный земельный участок. Однако, при этом были бы нарушены права собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, поскольку указанный участок принадлежит им на праве собственности.

Помимо изложенного, Управление ссылается также на то, что на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040747:0020 расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества – электрическая сеть протяжённостью 41 м. По мнению ответчика, данное обстоятельство не свидетельствует о реальном намерении заявителя устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него и не может рассматриваться как отказ от права собственности, предусмотренный статьёй 236 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представители заявителя заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении в суд и в дополнениях от 03.11.2011.

Представитель ответчика просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица пояснил, что в данном случае право муниципального образования не может быть зарегистрировано, так как в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ исключительное право собственности на земельный участок принадлежит собственникам объектов недвижимости. По мнению третьего лица, заявителем неправомерно заявлен отказ от права собственности, поскольку фактически происходит переход права собственности на земельный участок от заявителя собственникам квартир в построенном жилом доме. На основании статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственности на земельный участок возникает с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости на данном земельном участке. Поскольку не все участники долевого строительства на настоящее время зарегистрировали право собственности на квартиры, следовательно, земельный участок находится в долевой собственности Общества и собственников квартир в жилом доме. В данном виде, по мнению третьего лица, требования Общества не подлежат удовлетворению.

Суд находит заявленные Обществом требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Как следует из положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право хозяйственного ведения.

Пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с названным Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон) при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствии представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Таким образом, регистрирующий орган уполномочен принимать решения о регистрации только на основании документов, бесспорно удостоверяющих то или иное обстоятельство.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации приведён в статье 20 Федерального закона, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

В силу статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 236 Гражданского кодекса РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 Земельного кодекса РФ, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Федерального закона. В рассматриваемом случае на государственную регистрацию прекращения права собственности представлено соответствующее заявление Общества без приложений.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 названного Закона).

Суд находит обоснованным довод ответчика относительно того, что наличие залога принадлежащего застройщику на праве собственности земельного участка препятствует регистрации прекращения права собственности на земельный участок, поскольку указанным залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства по соответствующим договорам.

Однако, суд отклоняет ссылку Управления на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 №82 согласно которой запись об ипотеке в силу закона земельного участка погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, поскольку данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации. В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, не распространяется на данный объект долевого строительства. Кроме того, Федеральным законом от 17.06.2010 №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 13 Федерального закона № 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1., в соответствии с которым возникший на основании Федерального закона №214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенных на земельном участке, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается в силу норм Федерального закона № 214-ФЗ.

Судом установлено, что жилой дом по адресу: <...> построен, введён в эксплуатацию, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства. В материалы дела по запросу суда заявителем представлены копии актов приёма-передачи к договорам участия долевом строительстве.

Вместе с тем, судом также установлено, что акты приёма-передачи к договорам участия долевом строительстве, подтверждающие исполнение Обществом обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по соответствующим договорам в адрес ответчика не представлялись. Заявитель обладал информацией о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права собственности на земельный участок и, соответственно, препятствии в государственной регистрации прекращения права, так как об этом ему сообщалось в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 14.06.2011. В этом же уведомлении Обществу предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации и дан срок для их устранения. Однако, Общество не представило в Управление документы, подтверждающие прекращение залога земельного участка.

Как отмечено в Решении Верховного суда РФ от 13.08.2007 №ГКПИ07-728, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства.

Суд приходит к выводу, что в отсутствие актов приёма-передачи к договорам участия долевом строительстве, подтверждающих исполнение Обществом обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, ответчик правомерно отказал заявителю в регистрации прекращения права собственности на земельный участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона.

Суд отклоняет как не доказанный довод Управления, отражённый в отзыве, о возможном нарушении прав собственников помещений в жилом доме в связи с применением пункта 4 статьи 30.2 Федерального закона.

Действительно, в силу пункта 1.1 статьи 19 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа. Как установлено пунктом 4 статьи 30.2 Федерального закона при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040747:0020 сформирован для целей эксплуатации жилого дома общей площадью 135,5 кв.м. Это следует из копии кадастрового плана земельного участка от 28.08.2007 № 22-1/07-2477, копии договора купли-продажи земельного участка №57 от 31.08.2007. Строительство многоквартирного жилого дома осуществлено Обществом как на указанном земельном участке, так и на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040747:0016, принадлежащем Обществу на праве аренды. Сведений о формировании земельного участка под многоквартирным домом для целей его эксплуатации в деле не имеется.

Суд находит недоказанной и ссылку Управления на то, что на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040747:0020 расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества – электрическая сеть протяжённостью 41 м. Из имеющихся в деле документов (копии кадастрового плана земельного участка от 28.08.2007 № 22-1/07-2477, копии кадастрового паспорта сооружения от 20.09.2010, выписки из проекта генерального плана жилого дома) не следует, что указанный объект недвижимого имущества расположен именно на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве собственности. Представитель ответчика в ходе судебного заседания пояснила, что иных документов, помимо тех, копии которых имеются в материалах настоящего дела, у Управления нет. Пояснить, каким образом ответчик пришёл к выводу о том, что электрическая сеть протяжённостью 41 м. располагается на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040747:0020, представитель ответчика не смогла.

Вместе с тем, в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ответчике. Кроме того, суд отмечает, что указанные выше доводы не отражены в сообщении от 14.07.2011 № 01/061/2011-380.

На основании изложенного заявление Общества удовлетворению не подлежит.

По результатам рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Юность Плюс» в признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, изложенного в сообщении от 14.07.2011 №01/061/2011-380, об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040747:0020.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.А. Максимова