Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 20-26 декабря 2007 года дело по иску федеральному государственному учреждению «Объединение «Росинформресурс» в лице филиала – Архангельского центра научно-технической информации

к предпринимателю ФИО1

3- е лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области

о выселении и взыскании 492 204 руб. 88 коп.

при участии в заседании представителей

истца – ФИО2 (доверенность от 17.08.2007),

ответчика – ФИО1, ФИО3 (доверенность от 26.11.2007)

3-го лица – не явился (извещен, заявление без участия)

установил:

Федеральное государственное учреждение «Объединение «Росинформресурс» в лице филиала – Архангельского центра научно-технической информации (далее – истец, Учреждение) обратилось в арбитражный суд с требованиями о выселении предпринимателя ФИО1 (далее - ответчик, Предприниматель) из помещений №№10-12 на 1-м этаже в здании по адресу: <...> и взыскании 346 228 руб. 14 коп. неосновательного обогащения за пользование помещениями и 145 976 руб. 74 коп. пени за просрочку платежей.

В ходе судебного разбирательства Учреждение заявило об отказе от взыскания пени, а также уточнило размер неосновательного обогащения, которое просит взыскать с Предпринимателя, уменьшив его до 193 853 руб. 11 коп. Требование о выселении поддерживает.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец до принятия судебного акта по существу спора вправе изменить предмет или основание иска, уменьшить или увеличить размер иска, отказаться от иска полностью или частично. Суд принимает отказ от иска, уменьшение размера исковых требований, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд принимает отказ от иска в части и уменьшение размера исковых требований, поскольку не находит, что они противоречат закону и нарушают права других лиц.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области, привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица (далее по тексту Теруправление), просит иск удовлетворить.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

За Учреждением на праве оперативного управления закреплено здание производственно-лабораторного корпуса ЦНТИ общей площадью 4 089,7 кв.м., расположенное в <...> являющееся федеральной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2001г., свидетельством о внесении в реестр федерального имущества от 10.12.1999г.

С 2003 года Учреждение с согласия и при участии полномочного органа государственной власти в сфере управления и распоряжения федеральным имуществом передавали в аренду Предпринимателю помещения №№10-12 на 1-м этаже в указанном здании для использования под кафетерий.

Договоры, начиная с 2003 года, перезаключались ежегодно на срок до 31 декабря каждого года.

Последний из заключенных договоров – договор №5 от 03.01.2005, согласно которому Теруправление и Учреждение – арендодатели, передают Предпринимателю – арендатору на срок до 31.12.2005 для использования под кафетерий помещения на 1-м этаже общей площадью 123,80 кв.м., в том числе 91,70 кв.м. – основной площади, 32,10 кв.м. – вспомогательной площади.

По истечении срока договора №5 от 03.01.2005 помещения были возвращены Учреждению по акту приема-передачи от 31.12.2005.

По акту приема-передачи от 03.01.2006 выше указанные помещения были вновь переданы Учреждением Предпринимателю для использования под кафетерий.

Вместе с тем договор на новый срок заключен не был по следующим причинам.

Письмом от 11.05.2006 №2235 Теруправление известило Учреждение о том, что с 01.01.2006 размер арендной платы будет определяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, проведенной независимым оценщиком по заказу Теруправления.

Письмом от 13.06.2006 №2909 Теруправление направило в адрес Учреждения сведения об определенной оценщиком (ООО «Цитадель») рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м. (без НДС) в зависимости от вида деятельности арендатора, местоположения арендуемых помещений (этаж, подвал), указав, что при заключении договоров аренды следует руководствоваться указанной стоимостью.

В соответствии с письмом Теруправления №2909 от 13.06.2006 Учреждение произвело расчет размера арендной платы и 27.06.2006 направило Предпринимателю проекты договоров аренды на 2006 год, в пункте 3.1. которого размер арендной платы установлен в сумме 80 534 руб. 43 коп. в квартал.

Предприниматель с данным размером арендной платы не согласился, договор не подписал, направил Учреждению акт разногласий от 23.11.2006, предложив установить арендную плату в размере, предусмотренном договором №5 от 03.01.2005г.

Учреждение разногласия отклонило, письмом от 25.12.2006 предложило освободить занимаемые помещения.

Предприниматель не освободил помещения, продолжая ими пользоваться.

В начале 2007 года Учреждение вновь предложило Предпринимателю заключить договор аренды помещений под кафе на 1-м этаже на 2007 год исходя из размера арендной платы равного 80 534 руб. 43 коп. в квартал (на основании отчета оценщика).

Предприниматель договоры не подписал, направил Учреждению протоколы разногласий, предложив установить арендную плату в размере, предусмотренном договором №5 от 03.01.2005г. Учреждение протокол разногласий не подписало, Теруправление их отклонило письмом от 28.05.2007 №2604.

Вместе с тем используя в 2006-2007 годах помещения под кафе, Предприниматель вносил арендную плату в размере, установленном в договоре от 03.01.2005.

Учреждение, считая, что Предпринимателем не в полном объеме оплачено пользование федеральным имуществом, обратилось с требованием о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств, а также с требованием о выселении, ссылаясь на отсутствие договора.

Исследовав материалы дела, суд установил.

В 2003, 2004, 2005 годах при заключении договоров аренды для определения размера арендной платы применялся Порядок определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденный решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 №392 (с изменениями, действующими в текущем году) (далее - Порядок определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998)

Применение Порядка определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998 было распространено на сдачу в аренду федерального имущества на основании распоряжения Мингосимущества РФ №396-р от 30.04.1998, распоряжения Мингосимущества РФ от 05.06.1998 №466-р «О расчете арендной платы», распоряжения КУГИ Архангельской области от 03.06.1998 №152-р (осуществлявшего до 2005 года полномочия по управлению и распоряжению федеральной собственностью).

Впоследствии распоряжением Мингосимущества РФ №671-р от 14.05.1999 дополнительно было установлено, что величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.98 (9,33 рубля за один доллар США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с указанным пунктом настоящего распоряжения. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому (п.1.3. распоряжения).

Распоряжением вновь созданного Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Архангельской области №73-р от 03.03.2005 действие Порядка определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998 было распространено при определении размера арендной платы за аренду федерального недвижимого имущества с некоторыми поправками.

Таким образом, в договоре аренды №5 от 03.01.2005 размер арендной платы на 2005 год составил 8 612, 64 у.е. в год или 2 153, 16 у.е. в квартал, расчет был произведен по следующей формуле, установленной Порядком определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998г. : (С х К1 х К2 х К3х К4 х К5 х К6 хК7х К8 х К9 х S х НДС) : 9,33, где

С - базовая стоимость 1 кв. метра для расчета годовой арендной платы:

К1 - коэффициент эффективности капитальных вложений, принимается равным 0,15;

К2 - коэффициент, характеризующий расположение помещения;

К3 - коэффициент степени технического обустройства помещения;

К4 - коэффициент износа;

К5 - коэффициент характера помещения;

К6 - коэффициент, учитывающий месторасположение сдаваемого в аренду помещения;

К7 - коэффициент, характеризующий историческую и культурную ценность здания;

К8 - арендный процент - коэффициент, характеризующий тип деятельности арендатора и цели использования помещения;

К9 - коэффициент, характеризующий инфляционные процессы, принимается в размере индекса цен на первичном рынке жилья по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области на 2005 год - 1,205. На каждый последующий год рассчитывается путем умножения индекса цен в текущем году к размеру предыдущего года.

Как указывалось выше, Предприниматель предлагал установить арендную плату на 2006, 2007 годы в размере, определенном на основании Порядка определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998 на 2005 год и фактически вносил арендную плату в размере 2 153, 16 у.е. в квартал (в рублях по курсу доллара США на день оплаты).

Теруправление, обосновывая то, что размер арендной платы с 2006 года должен устанавливаться по рыночной ставке арендной платы 1 кв.м., определенной по отчету оценщика, ссылается на распоряжение Правительства Российской Федерации №1163-р от 15.08.2003, Постановление Правительства №156 от 23.03.2006, рекомендации Федерального агентства по управлению федеральным имуществом №ВН-05/3131 от 01.02.2005 и отчет оценщика ООО «Цитадель» №1/21-3 от 19.12.2005.

При анализе правовых актов, на которые ссылается Теруправление, установлено.

Распоряжением Правительства №1163-р от 15.08.2003 принята Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы), в пункте 3.4. которой говорится о необходимости перехода к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального имущества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 №156 внесены изменения в пункт 3 Постановления №685 от 30.06.1998 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования имущества», а именно установлено, что заключение договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Далее в пункте 3 перечислены случаи, когда договор аренды может заключаться без проведения конкурса.

В письме Федерального агентства по управлению федерального имущества от 01.02.2005 №ВН-05/3131 даны рекомендации по определению размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество. При этом указано, что порядок определения размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество регулируется распоряжениями Минимущества России от 30.04.1998 №396-р и от 14.05.1999 №671-р и применяемыми в субъектах Российской Федерации методики определения размера арендной платы. Поскольку такой метод является экономически несовершенным и технически сложным, требуется пересмотр порядка определения размера арендной платы в соответствии с рыночными условиями.

Проанализировав содержание вышеназванных актов, суд пришел к выводу, что Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу и письмо Федерального агентства по управлению федерального имущества от 01.02.2005 №ВН-05/3131 не являются нормативными актами, которые создают обязательные правила поведения для участников гражданско-правового оборота. Программа определяет направления развития страны, письмо от 01.02.2005 №ВН-05/3131 носит рекомендательный характер.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 №156 предусматривает применение ставки арендной платы, определенной оценщиком в установленном порядке, в качестве стартового размера при сдаче в аренду имущества на конкурсной основе.

В нашем случае конкурс не проводился, определенная оценщиком ставка 1 кв.м. арендной платы была установлена не в качестве стартовой цены на конкурсе. Поэтому положения пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 №156 к отношениям сторон применяться не могут. Установление размера арендной платы в порядке, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 №156, возможно при соблюдении всех указанных в нем условий.

Кроме того, вышеназванные документы не отменили и не внесли изменения в нормативные акты, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за аренду федерального имущества, а именно распоряжения Минимущества России от 30.04.1998 №396-р и от 14.05.1999 №671-р. Эти нормативные акты не утратили силу и являются действующими.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в установленном порядке действующий Порядок определения размера арендной платы на основании методик, принятых в субъектах Российской Федерации не изменен и продолжает действовать, поэтому ссылки Теруправления на обязательность применения определенных оценщиком рыночных ставок суд считает несостоятельными и подлежащими отклонению. Кроме того, и в заключении Теруправления от 20.12.2005 по отчету №1/21-3 сделан вывод о том, что определенные оценщиком ставки могут быть рекомендованы к использованию.

При этом суд отмечает, что ставки, предложенные оценщиком, могут быть приняты сторонами при определении размера арендной платы, при наличии соглашения сторон об этом. Заключение договора аренды по таким ставкам в данном случае будет соответствовать положениям статей 424 и 614 Гражданского кодекса России, предусматривающим определение цены договора по соглашению сторон, но применение их в качестве обязательных возможно только в порядке, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 №156.

Таким образом, размер денежных средств, который ответчик должен уплатить за пользование имуществом, подлежит определению на основании действующих методик определения размера арендной платы при сдаче в аренду федерального имущества.

Установлено, что до 01.11.2006 при определении размера арендной платы за федеральное имущество применялся Порядок определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998.

Распоряжением Теруправления №546-р от 31.10.2006 для определения величины арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, распространен раздел 2 «Порядка определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области», утвержденного постановлением Архангельского собрания депутатов от 09.12.2005 №484 (далее – Порядок определения размера арендной платы от 09.12.2005 №484), с учетом ряда исключений и изменений, указанных в данном распоряжении.

Порядком определения размера арендной платы от 09.12.2005 №484 были изменены составляющие формулы определения размера арендной платы, установлены некоторые новые по своему содержанию коэффициенты по сравнению с прежними, а именно установлено, что ежегодная арендная плата за пользование недвижимым имуществом (нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями) рассчитывается по формуле:А расч. = С x Киз x Ксм x Кт x Ктз x Ккн x Квд x Киц x Коп x Кинф, где:

С - базовая стоимость 1 кв. метра для расчета годовой арендной платы;

Киз - коэффициент износа недвижимого имущества;

Ксм - коэффициент вида строительного материала недвижимого имущества;

Кт - коэффициент типа недвижимого имущества;

Ктз - коэффициент территориальной зоны;

Ккн - коэффициент качества недвижимого имущества;

Квд - коэффициент использования недвижимого имущества по виду деятельности;

Киц - коэффициент исторической и культурной ценности здания;

Коп - коэффициент общей площади арендуемого недвижимого имущества;

Кинф - коэффициент инфляционных процессов.

На основании Порядка определения размера арендной платы №392 от 28.05.1998 Учреждением произведен расчет платы, которую должен был вносить Предприниматель за период с 01.01.2006 по 31.10.2006, а за период с 01.11.2006 по 31.12.2007 на основании Порядка определения размера арендной платы от 09.12.2005 №484.

Согласно расчету истца за указанный период должно было быть уплачено 584 605 руб. 53 коп., фактически уплачено 390 752 руб. 42 коп., в связи с чем сумма неосновательно сбереженных средств составила 193 853 руб. 11 коп.

Предпринимателем произведен контррасчет по этим же методикам. По данным Предпринимателя его задолженность за 2006- 2007 годы составляет 48 981 руб. 62 коп.

Проверив расчет истца и контррасчет ответчика, суд установил, что расхождения в расчете за период с 01.01.2006 по 31.10.2006 связаны с показателями примененных коэффициентов.

По расчету ответчика коэффициент, характеризующий инфляционные процессы на 2006 год (К9) применен равным 1, в то время как К9 был установлен равным 1, 323 (письмо Теруправления от 11.05.2006 №2235). В этой части правильным является расчет истца.

В расчете за период с 01.11.2006 по 31.12.2007 на основании Порядка определения размера арендной платы от 09.12.2005 №484, расхождения связаны с площадью, за которую рассчитывается арендная плата.

Согласно акту приема-передачи от 03.01.2006 Предпринимателю переданы помещения общей площадью 123,8 кв.м., в том числе 91,7 кв.м. основная площадь (площадь помещений №№10-12) и 32,10 кв.м. – вспомогательная площадь.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, вспомогательную площадь, которая указывалась в договорах и передаточных актах, представляет собой площадь общих мест пользования (коридоров, лестниц, туалетов), приходящихся на долю полезной площади помещений, переданных ответчику. При этом соотношение полезной площади к вспомогательной в соответствии с данными технической инвентаризации составляет коэффициент 0, 35 (91,7 кв.м. х 0,35 = 32,1 кв.м.).

Истец производил расчет размера арендной платы с 01.11.2006 за общую площадь - 123,8 кв.м. Ответчик производил расчет только за основную площадь – 91,7 кв.м.

Ответчик считает, что в соответствии с Порядком определения размера арендной платы от 09.12.2005 №484 размер арендной платы определяется только за фактически переданную площадь, т.е. основную, о чем свидетельствует Коп - коэффициент общей площади арендуемого недвижимого имущества и пункт 2.10 названного Порядка.

Однако данные положения (Коп и пункт 2.10) исключены из сферы применения Порядка к отношениям при сдаче в аренду федерального имущества распоряжением Теруправления №546-р от 31.10.2006.

Поскольку пользование помещениями непосредственно под кафе неразрывно связано с использованием общих для всего здания лестниц, коридоров, туалетов, помещения под кафе не имеют отдельного входа и проход к ним иначе, чем через общие площади невозможен, суд считает, что Учреждение правомерно рассчитало размер платы исходя из общей площади равной 123,8 кв.м.

Вместе с тем при проверке расчета истца за период с 01.11.2006 установлено, что им неверно (в более высоком размере) применен Ккн - коэффициент качества недвижимого имущества Согласно пункту 2.7. данных коэффициент призван учитывать расположение и степень технического обустройства. При расположении недвижимого имущества применяются следующие показатели данного коэффициента

- отдельно стоящее здание 1

- встроенно-пристроенная часть 0,9

- полуподвал 0,6

- подвал, чердак, мансарда 0,4

Данный коэффициент аналогичен по своему назначению ранее действовавшему коэффициенту К2 - коэффициент, характеризующий расположение помещения.

Поскольку переданные ответчику помещения являются не отдельно стоящим зданием, а находятся внутри его, то подлежит применению коэффициент равный 0,9, а не 1, как сделал истец. Следует отметить, что коэффициент К2 применялся в расчете к договору на 2005 года также равным 0,9.

Таким образом, за пользование помещениями ответчиком должно было быть уплачено: за 1-ый и 2-ой кварталы 2006 года – по 53 388, 98 руб., за 3-ий квартал 2006 года – 53 065 руб. 72 коп., за 4-ый квартал 2006 года – 70 634 руб. 36 коп.; за 1-ый и 2-ой кварталы 2007 года – по 82 036 руб. 07 коп., за 3-ий квартал – 81 844 руб. 69 коп., за 4-ый квартал – 79 800 руб. 61 коп., итого 556 195 руб. 48 коп, уплачено - 390 752 руб. 42 коп.

Следовательно, неосновательно сбережены средства в сумме 165 443 руб. 06 коп., которые и подлежат взысканию. В удовлетворении остальной части этого требования суд отказывает.

Требование о выселении подлежит удовлетворению, поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания пользоваться помещениями, соответствующий договор не заключен.

При этом суд отклоняет позицию ответчика о том, что договор №5 от 01.03.2005 возобновился на неопределенный срок. Материалами дела и сложившимися отношениями сторон подтверждается, что договор аренды №5 от 01.03.2005 прекратил свое действие, после истечения его срока помещения были возвращены по акту от 31.12.2005 и вновь приняты ответчиком по акту от 03.01.2006. В 2006-2007 годах стороны пытались заключить новый договор, но соглашения на новых условиях не достигли. Учреждение не выражало свое согласие на продолжение договорных отношений на условиях договора №5 от 03.01.2005

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса России судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказ от требования о взыскании пени принять, производство по делу в этой части прекратить.

Выселить предпринимателя ФИО1 из помещений №№10-12 на 1-м этаже в здании по адресу: <...>.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу федерального государственного учреждения «Объединение «Росинформресурс» 165 443 руб. 06 коп. неосновательного сбережения, 5 813 руб. 05 коп. в возмещение расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Вернуть федеральному государственному учреждению «Объединение «Росинформресурс» из федерального бюджета 6 876 руб. 26 коп. госпошлины, перечисленной по платежному поручению №342 от 31.07.2007.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья

Шапран Е.Б.