ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № А05-8308/15 от 08.06.2016 АС Архангельской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

июня 2016 года

     г. Архангельск

Дело № А05-8308/2015

Резолютивная часть решения объявлена июня 2016 года  

Решение в полном объёме изготовлено июня 2016 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Распопина М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколовой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163001, г.Архангельск, Архангельская область, пр-кт Сов. Космонавтов, дом 82)

о взыскании 12 782 000 руб. (с учетом уточнения),

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО1 (генеральный директор), ФИО2 (доверенность от 10.07.2015), от ответчика – ФИО3 (доверенность от 24.08.2015),

у с т а н о в и л : общество с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (далее – ответчик) о взыскании 50 000 руб., составляющих часть неустойки за нарушение исполнения обязательств по договору долевого участка в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения № 130 от 06.06.2014.

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований. Просит взыскать 12 782 000 руб. неустойки за период с 13.09.2014 по 11.08.2015.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивает, представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между истцом (Застройщик) и ответчиком (Дольщик) 06 июня 2014 года заключен договор №130 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (далее – договор №130), по условиям которого Застройщик  обязуется в соответствии с проектной декларацией построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г.Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение ул. Поморская и пр.Ломоносова и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать в собственность Дольщику Объект, указанный в п.2 договора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора №130 объектом долевого строительства по настоящему договору являются пристроенные помещения административного назначения общей площадью 2 092,00 кв.м. в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома (Помещения).

Согласно пункту 4.1. договора №130 цена Помещений составляет 140 000 000 руб. Оплата денежных средств производится Дольщиком на расчетный счет Застройщика в течение 5 (пяти) календарных дней с даты регистрации в установленном порядке настоящего договора (пункт 4.2.).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкого автономного округа 08.09.2014 (номер регистрации 29-29-01/094/2014-240). Соответственно срок оплаты по договору – 13.09.2014.

Ранее между истцом (Застройщик) и ответчиком (Инвестор) заключен договор от 03.02.2014 об инвестиционной деятельности (далее – договор от 03.02.2014), по условиям которого Инвестор обязался передать Застройщику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления застройщиком проектирования, строительствами сдачи в эксплуатацию объекта капитального строительства: отдельно стоящего здания административного назначения общей площадью 2 000,00 кв.м. III очереди строительства, в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 42 000,00 кв.м. со встроенно-пристроенными административными помещениями, а Застройщик обязуется использовать переданные денежные средства Инвестора в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, а по окончании строительства передать в собственность инвестора указанные выше объект в объеме, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором или по заключенному в дальнейшем договору долевого участия в строительстве.

В пункте 5.1.1. договора от 03.02.2014 стороны согласовали сумму, включающую в себя услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, рабочей документации и подготовки земельного участка к строительству объекта, по соглашению сторон оценена в размере 20 000 000 руб.

Согласно пункту 5.1.2. договора от 03.02.2014 сумма, включающая в себя финансирование объекта строительства, а также сроки должны были быть определены дополнительными соглашениями к настоящему договору.

В рамках исполнения обязательств по договору от 03.02.2014 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 10 215 000 руб., которые в соответствии с пунктом 9.3. договора от 03.02.2014 по согласованию сторон были зачтены в счет уплаты по договору №130.

Поскольку оставшаяся часть суммы по договору №130 ответчиком перечислена не была, истец направил в адрес ответчика претензии от 08.12.2014 и от 01.07.2015 с требованием об исполнении обязательств по договору и уплате неустойки.

Неисполнение требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства законом не допускается.

В силу части 6 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В свою очередь ответчик полагает, что правомерно не произвел оплату по договору №130, поскольку для него являлось очевидным, что объект не будет передан Дольщику в установленный договором срок. Поскольку предусмотренный срок завершения строительства на данный момент истек, уплата неустойки приведет к неосновательному обогащению истца.

Также просит учесть, что в настоящее время ответчик приобрел в собственность объекта незавершенного строительства, являющийся предметом договора №130. В связи с этим ответчик полагает, что в данном случае произошла смена стороны застройщика, что повлекло утрату истцом права требования по договору.

Как следует из решения Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу №А05-10110/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская область, МО «Город Архангельск», <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 от 23.07.2015 (в редакции от 12.08.2015).

Названным решением суд постановил произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» права собственности на указанный объект незавершенного строительства.

При этом суд отклонил довод ООО «Рубин инвест» о невозможности отчуждения им спорного объекта ввиду того, что он не является самостоятельным, являясь частью многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, указав, что 26 марта 2015 года мэром г. Архангельска вынесено распоряжение №879р «О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства административного здания на земельном участке, расположенном в Ломоносовском территориальном округе <...>». Указанным распоряжением разрешено размещение административного здания отдельно стоящим объектом капитального строительства. 15 мая 2015 года ООО «Рубин инвест» получено разрешение на строительство № RU29301000-336 административного здания, площадью 2232,0 кв.м. по адресу: Архангельская область, МО «Город Архангельск», <...> между ул. Поморская и ул. Володарского; срок действия разрешения - до 15 июля 2016 года. При этом в ходе указанного судебного разбирательства представитель ООО «Рубин инвест» пояснил, что у него имеется проектная документация на данное административное здание как на самостоятельный объект недвижимого имущества.

Таким образом материалами дела подтверждается, что ответчик в настоящее время приобрел право собственности на объект долевого строительства.

В соответствии со статьей 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суд не принимает довод истца о том, что заключение договора купли-продажи не повлекло изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в частности смену застройщика.

Истец полагает, что поскольку частью 2 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо, обладающее правами на землю, он до настоящего времени продолжает оставаться застройщиком.

Вместе с тем, по смыслу Закона №214-ФЗ предметом договора долевого участия в строительстве является не конкретный объект недвижимости, а имущественное право требования передачи соответствующей доли (в том числе конкретно определенных помещений) в строящемся объекте недвижимости.

При этом до передачи объекта долевого участия в строительстве право собственности на строящийся объект принадлежит застройщику, который, хотя и с обременением, осуществляет все предусмотренные статьей 209 ГК РФ правомочия собственника, несет бремя содержания (статья 210 ГК РФ) и риск случайной гибели объекта (статья 211 ГК РФ).

О том же свидетельствует то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу №А05-10110/2015 установлено, что в ЕГРП 12 июля 2015 года зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская область, МО «Город Архангельск», <...> между ул. Поморская и ул. Володарского, общей площадью застройки 2 232 кв.м., степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, который в последствии был продан ответчику.

Застройщик лишен возможности произвести достройку объекта, не обладая в отношении него правомочиями собственника или соответствующим согласием собственника.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации наличие права на землю, является определяющим для застройщика прежде всего на стадии, непосредственно предшествующей привлечению денежных средств дольщиков для долевого участия в строительстве.

Продав объект незавершенного строительства, истец тем самым передал право на его достройку новому собственнику, то есть фактически отказался от прав застройщика. При этом суд критически относится к заявлению истца о наличии у него возможности и намерения достроить проданный объект.

При этом суд отмечает, что из представленной в материалы дела копии договора аренды №4/194л от 28.02.2007 следует, что земельный участок предоставлен истцу именно для строительства многоквартирного дома, частью которого ранее являлся спорный объект.

Суд также учитывает, что до завершения процедуры регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства ответчик фактически лишен возможности принять какие-либо меры по переводу на него прав и обязанностей (полностью или в части) по договору аренды земельного участка, находящегося под спорным объектом и необходимого для его достройки.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае факт продажи объекта незавершенного строительства привел к смене застройщика по договору №130, которым в отношении спорного объекта стал ответчик, одновременно являющийся единственным участником долевого строительства данного объекта.

Поскольку в результате приобретения ответчиком права собственности на объект долевого строительства произошло совпадение должника и кредитора, обязательства сторон по договору прекратились на основании статьи 413 ГК РФ.

В связи с тем, что обязанность по уплате неустойки не является самостоятельным обязательством, ее судьба, если иное не предусмотрено законом или договором, следует судьбе основного обязательства.

В рассматриваемом случае ответчик, приобретая право собственности на объект долевого строительства, приобрел и все связанные с ним права застройщика, в том числе и права требования уплаты неустойки. Договором купли-продажи иное оговорено не было.

Поскольку в рассматриваемом случае произошло совпадение должника и кредитора по основному обязательству, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 84 910 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.В. Распопин