Гражданский кодекс часть 1

к отделу судебных приставов по Онежскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области (место нахождения: 164840, <...>)

о признании незаконными постановлений от 13.06.2012 об оценке вещи или имущественного права и постановлений от 13.06.2012 о передаче арестованного имущества на торги,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Архангельску (ОГРН <***>, место нахождения: <...>),

территориального органа министерства природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области – Онежского лесничества (ОГРН <***>, место нахождения: 165840, <...>),

Государственного учреждения – Архангельского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации (ОГРН <***>, место нахождения: <...>),

общества с ограниченной ответственностью «Оценка и аудит» (ОГРН <***>, место нахождения: <...>).

В заседании суда приняли участие:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 02.07.2012,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 28.12.2011,

от ООО «Оценка и аудит» – ФИО3 (директор),

от Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Архангельску – не явился, извещён,

от территориального органа министерства природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области – Онежского лесничества – не явился, извещён,

от Государственного учреждения – Архангельского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации – не явился, извещён.

Суд установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью «Севинвест» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к отделу судебных приставов по Онежскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области (далее – ответчик) о признании недействительными постановлений от 13.06.2012 (с учётом изменений от 07.08.2012):

- об оценке вещи или имущественного права – права аренды участка лесного фонда общей площадью 14 683 кв. м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134;

- об оценке вещи или имущественного права – имущественного права: 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>;

- о передаче арестованного имущества на торги (права аренды участка лесного фонда общей площадью 14 683 кв. м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134);

- о передаче арестованного имущества на торги (имущественного права: 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>).

Требование сформулировано с учётом уточнения, сделанного представителем заявителя в ходе судебного разбирательства по делу соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и принятого судом.

Одновременно Обществом заявлено ходатайство о назначении независимой экспертизы по оценке указанного имущества и имущественных прав.

Определением от 20.07.2012 по настоящему делу суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Инспекцию Федеральной налоговой службы по г.Архангельску, территориальный орган министерства природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области – Онежское лесничество и Государственное учреждение – Архангельское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации.

Определением от 27.07.2012 по настоящему делу суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оценка и аудит».

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Судебным приставом исполнителем отдела судебных приставов по Онежскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области ФИО4 (далее – судебный пристав-исполнитель) на основании постановления № 4156 от 27.09.2011, вынесенного Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Архангельску, было вынесено постановление от 05.10.2011, которым возбуждено исполнительное производство № 54258/11/23/29 о взыскании с Общества задолженности в размере 991400 руб. (том 2 л.д.81-83).

На основании постановления № 6665 от 24.11.2011, вынесенного Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Архангельску, судебным приставом исполнителем было вынесено постановление №4215/12/40/29 от 09.02.2012, которым возбуждено исполнительное производство № 1306/12/40/29 о взыскании с Общества задолженности в размере 1435306 руб. (том 3 л.д.25-26).

09.02.2012 судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного листа АС № 001986906, выданного Арбитражным судом Архангельской области 16.06.2011 по делу № А05-2892/2011, постановлением №4211/12/40/29 было возбуждено исполнительное производство № 1293/12/40/29 о взыскании с Общества задолженности в размере 103869 руб. 26 коп. (том 3 л.д.27-29).

Постановлением от 09.02.2012 №4214/12/40/29 в сводное исполнительное производство с присвоением № 1293/12/40/29/СД объединены исполнительные производства: от 07.02.2012 №1304/12/40/29, возбуждённое на основании постановления Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Архангельску №4156 от 27.09.2011, от 07.02.2012 № 1293/12/40/29, возбуждённого на основании исполнительного листа АС № 001986906, выданного Арбитражным судом Архангельской области 16.06.2011 (том 3 л.д.41).

Кроме того, судебный пристав-исполнитель постановлением от 29.06.2012 №43328/12/40/29 принял к исполнению исполнительное производство №16580/12/23/29, переданное из Отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу г.Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области, взыскателем по которому является Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Архангельску. Постановлениями от 29.06.2012 №43331/12/40/29, №43337/12/40/29 судебный пристав-исполнитель принял к исполнению исполнительные производства №32386/12/23/29, №32383/12/23/29 переданное из Отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу г.Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области, взыскателем по которому является Фонд социального страхования Российской Федерации. Исполнительным производствам присвоены новые регистрационные номера, соответственно, 10579/12/40/29, 10578/12/40/29 (том 3 л.д.30-40). Как следует из информации, опубликованной на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области http://www.r29.fssprus.ru, указанные производства также присоединены к сводному производству № 1293/12/40/29.

Постановлениями о наложении ареста на имущество должника от 27.03.2012 №24256/12/40/29, №24254/12/40/29 был произведен арест следующего имущества должника: права аренды участка лесного фонда расположенного в Архангельской области, Онежский район, Онежское лесничество, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134, площадью 14 683 кв.м.; имущества, находящегося по проспекту Кирова, д.148, г.Онега, Архангельская область, Россия, в размере и объёме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учётом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий (том 3 л.д.44,45). Кроме того, составлены акты о наложении ареста (описи имущества) от 27.03.2012, изменения в акт от 25.04.2012 (том 3 л.д. 46-48, 62-64, 65-66).

25.04.2012 судебным приставом-исполнителем вынесены постановления об участии специалиста в исполнительном производстве, которыми для оценки имущественных прав заявителя: 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>; имущественного права – права аренды участка лесного фонда общей площадью 14683 кв. м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134 было привлечено ООО «Оценка и аудит» в лице генерального директора ФИО3 (том 3 л.д.75-78).

Постановлениями об оценке вещи или имущественного права от 13.06.2012 судебный пристав-исполнитель принял отчёты об оценке №18ГК/2012-07 от 18.05.2012, 18ГК/2012-09 от 22.05.2012, выполненные оценщиком ФИО3, в соответствии с которыми 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> оценено в 1173330 руб.; право аренды участка лесного фонда общей площадью 14683 кв.м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134 оценено в 22000 руб. (том 3 л.д.82, 86, том 4 л.д.70-211).

13.06.2012 судебным приставом исполнителем вынесены также постановления о передаче соответствующего арестованного имущества на торги по стоимости, указанной в отчётах об оценке №18ГК/2012-07 от 18.05.2012, 18ГК/2012-09 от 22.05.2012 (том 3 л.д.80-81, 84-85).

Постановлениями от 07.08.2012 судебный пристав-исполнитель внёс изменения в постановления от 13.06.2012 о передаче арестованного имущества на торги и об оценке вещи или имущественного права (том 4 л.д.65-68).

Не согласившись с вышеуказанными постановлениями от 13.06.2012 об оценки вещи или имущественного права, о передаче арестованного имущества на торги, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в суд. Просит суд признать недействительными оспариваемые акты по следующим основаниям. Заявитель ссылается на неверность проведенной оценщиком оценки права аренды участка лесного фонда, поскольку указанный участок расположен в курортной зоне на побережье Белого моря, имеет благоприятные природные условия и развитую инфраструктуру. Заявитель также ссылается на неверность результатов проведённой оценки рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на административное здание, поскольку рыночная стоимость данного объекта, установленная в отчёте об оценке ООО «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» от 02.02.2010 в разы выше. Заявитель ссылается на то, что у оценщика не имелось достаточной информации и оценка произведена не в полном объёме.

Кроме того, в дополнениях к заявлению Общество ссылается на следующее. Оценщик не провел расчет стоимости права аренды земельного участка при расчете объекта оценки (ресторана) в затратном подходе, не привел балансовую стоимость объекта оценки, чем, по мнению заявителя, нарушил статью 11 Федерального закона №135-ФЗ, пункты 4, 10, 14 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Поскольку в 2009 году проведена реконструкция объекта оценки, проведена техническая инвентаризация и оформлен новый технический паспорт на здание, оценщик, как считает Общество, неправомерно провёл расчет стоимости объекта оценки, не учитывая изменения конструкций, объемов и площадей, состояние конструктивных элементов объекта, не привел анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, чем нарушил пункт 8 ФСО №3. При расчете стоимости права аренды земельного участка оценщик сослался на методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р) вместе с тем, не привёл расчет наиболее эффективного использования земельного участка, а также не учёл наиболее важные факторы стоимости (местоположение и окружение; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура), тем самым, по мнению заявителя, нарушил п.4, п.10 и п.14 ФСО №3. Кроме того, как считает заявитель, в нарушение п. 4 ФСО №3 на странице 21 отчета оценщик убрал из стоимости земельного участка НДС.

В отзыве на заявленные требования ответчик просит суд отказать в их удовлетворении на основании следующего. Отчеты об оценке № 18ГК/2012-07 и № 18ГК/2012-09 соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а также стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3), утв. приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255 и 256. Довод Общества о том, что рыночная стоимость аренды лесного участка намного больше той, которая отражена в отчете об оценке № 18ГК/2012-09, ничем не подтвержден. В своем заявлении Общество имеет ввиду рыночную стоимость самого земельного участка, тогда как речь идет о стоимости права аренды. Отчет ООО «АН Троицкий Дом» № 036-ПО-2010 от 02.02.2010 не может быть принят в качестве доказательства незаконности действий судебного пристава-исполнителя по оценке арестованного имущества, поскольку с момента составления отчета (02.02.2010) прошло более 6 месяцев. Кроме того, указанный отчет был составлен не для целей реализации арестованного имущества в срок, определенный ФЗ «Об исполнительном производстве», который составляет 2 месяца. Оцениваемая доля в праве общей долевой собственности в нежилом помещении не выделена в натуре, что также влияет на ее стоимость. Стоимость, определенная в отчетах оценщика, является начальной для проведения торгов по продаже арестованного имущества. Общество, оспаривая постановление об оценке имущества и указывая в качестве основания для признания его незаконным стоимость объекта оценки, указанную в отчете ООО «Оценка и аудит», не представило пояснений, соответствующих доказательств, с нарушением какой действующей нормы закона произведена оценка.

Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Архангельску представлено письменное мнение по существу заявленных требований, в котором она считает оспариваемые постановления законными и обоснованными.

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и аудит» представлено письменное мнение по существу заявленных требований, в котором изложено следующее.

Осмотр административного здания (нежилого помещения) общей площадью 452,8 м.кв. расположенного по адресу: <...>, проводился в натуре, с выходом на местность. Осмотр права аренды участка лесного фонда проводился посредством изучения договора аренды данного земельного участка, т.к. право аренды - это имущественное право, которое не имеет физических характеристик, является бестелесным (неосязаемым, невидимым) объектом гражданских прав. В п.2.5.4.1 Отчета об оценке 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание Оценщик привел обоснование нулевой стоимости права аренды застроенного земельного участка, опираясь на статьи Земельного кодекса РФ. Балансовая стоимость объекта оценки собственником предоставлена не была, собственник имущества всячески препятствовал проведению оценки. Поскольку специфика работы с УФССП такова, что не всегда есть возможность получения информации от собственника, а балансовая стоимость на рыночную стоимость влияния не оказывает, оценщик принял решение о возможности проведения оценки и составления отчета без указания балансовой стоимости, кроме того, справка о балансовой стоимости ресторана «Старый город», предоставленная собственником, находится в приложении №11 к отчету 18гк/2012-07. Как считает третье лицо, все требования пункта 8 ФСО №3 соблюдены при составлении таблицы №5: описан объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В связи с тем, что представленный для оценки технический паспорт составлен в 2009 году, физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов и с учетом данных технического паспорта. Расчет физического износа пристройки произведен согласно визуальному обследованию, подтвержден расчетом. Анализ рынка приведен в п.2.3. отчета данную информацию оценщик считает исчерпывающей и достаточной для проведения оценки.

В отношении замечаний по Отчету №18гк/2012-09 об оценке права аренды участка лесного фонда третье лицо пояснило, что Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р отсутствуют указанные заявителем пункты. Предусмотренные же данными рекомендациями факторы в расчете учтены, выбранные аналоги для объекта оценки совпадают по этим параметрам с объектом оценки. Объектом оценки и объектом налогообложения является право аренды земельного участка, а не земельный участок или его доли. Третье лицо полагает, что в отчетах об оценке имущества заявителя им не были допущены ни существенные, ни несущественные нарушения.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении в суд и в дополнении к нему.

Представитель ответчика просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Оценка и аудит» возражала в отношении заявленных требований.

Суд находит заявленные Обществом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 329 АПК РФ решения и действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных Арбитражного процессуального кодекса РФ и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действие (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут быть обжалованы в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для удовлетворения требования заявителя о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых действий судебного пристава-исполнителя нормам действующего законодательства и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 2 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях - исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Статьей 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ «О судебных приставах» предусмотрено, что одной из основных обязанностей судебного пристава-исполнителя является принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Из статьи 69 Закона об исполнительном производстве следует, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

В силу пункта 7 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение.

В частях 1 и 3 статьи 68 Закона об исполнительном производстве установлено, что мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Мерами принудительного исполнения, в частности, являются обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, и наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

В соответствии со статьей 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При наличии принятого судебным приставом постановления об оценке вещи или имущественного права определенная оценщиком стоимость объекта не может быть оспорена посредством предъявления обществом самостоятельного иска к оценщику. В этом случае вопрос о достоверности величины оценки должен рассматриваться в рамках рассмотрения дела об оспаривании постановления судебного пристава об оценке вещи или имущественного права. Изложенный правовой подход следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№254, 255, 256, от 22.10.2010 №508, от 04.07.2011 №328, от 07.11.2011 №628, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности, которая содержит общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, определено, что отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В подпункте «в» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (далее – ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254, установлено, что в отчёте об оценке должна содержаться информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Как определено в пункте 10 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В данном случае оценку имущественных прав производило ООО «Оценка и аудит» на основании государственного контракта №18ГК/2012 от 06.02.2012, а именно, оценщик ФИО3

Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство, либо в создании или изменении предмета, исследуемого судом как вещественное доказательство, суд определением от 27.07.2012 вызвал в судебное заседание в качестве свидетеля эксперта ФИО3, составившую отчёты об оценке №18ГК/2012-07 от 18.05.2012, 18ГК/2012-09 от 22.05.2012, на основании которых вынесены спорные постановления.

Как следует из отчёта об оценке №18ГК/2012-07 рыночной стоимости имущественного права: 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 м.кв. расположенное по адресу: <...>, объект осмотрен оценщиком 17.05.2012; идентификация объекта оценки и элементов, входящих в его состав проведена, в том числе, по визуальному осмотру; описание технического состояния было произведено согласно визуальному осмотру, акту ареста имущества должника (том 4 л.д.71,75,79).

Как следует из отчёта об оценке №18ГК/2012-09 рыночной стоимости права аренды участка лесного фонда общей площадью 14683 кв.м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское лесничество, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134, объект осмотрен оценщиком 21.05.2012; идентификация объекта оценки и элементов, входящих в его состав проведена, в том числе, по визуальному осмотру; описание технического состояния было произведено согласно визуальному осмотру, акту ареста имущества должника и документов, предоставленных заказчиком (том 4 л.д.135,143).

Допрошенная в судебном заседании 13.08.2012 в качестве свидетеля по настоящему делу ФИО3 показала, что административное здание общей площадью 452,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для целей оценки было осмотрено не оценщиком, а ФИО5, который не является работником ООО «Оценка и аудит», с которым у ООО «Оценка и аудит» заключен гражданско-правовой договор. По результатам осмотра каких-либо документов не составлялось, ФИО5 после осмотра приехал в Архангельск, передал фотографии и устно описал состояние объекта. Состояние объекта было установлено со слов ФИО5 и на основании представленных им фотографий. Кроме того, свидетель показала, что участок лесного фонда общей площадью 14683 кв.м., право аренды которого в рассматриваемом случае оценивалось, не осматривался, в части сведений об осмотре объекта сведения отчёта об оценке №18ГК/2012-09 не достоверны.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что информация об осмотре объектов оценщиком, указанная в отчётах об оценке №18ГК/2012-07, №18ГК/2012-09, не соответствует действительности и вводит в заблуждение, что не соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В нарушение положений пунктов 8, 10 ФСО №3 в отчёте об оценке №18ГК/2012-07 не указана информация о привлечённом к оценке специалисте, его квалификации и степени участия, в отчёте отсутствуют ссылки на такой источник информации, как пояснения ФИО5

Как определено пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, при этом информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Поскольку состояние объектов на основании визуального осмотра, произведённого оценщиком, осуществлено не было, суд не может признать сведения отчётов об описании земельного участка и здания, о техническом состоянии объектов достоверными, поскольку оценщиком анализ достоверности сведений, указанных в документах, не производился, сведения об объектах, указанные в документах, представленных на оценку, на предмет соответствия действительности, не проверялись.

Ссылка ООО «Оценка и аудит» на то, что объект оценки - право аренды участка лесного фонда и осмотр данного объекта проводился посредством изучения договора аренды данного земельного участка, т.к. право аренды - это имущественное право, которое не имеет физических характеристик, является бестелесным (неосязаемым, невидимым), отклоняется судом, поскольку противоречит показаниям свидетеля, данным в судебном заседании 13.08.2012. Также суд отмечает следующее. Третье лицо полагает, что право аренды существует отдельно от объекта права, вместе с тем, данная трактовка противоречит положениям статей 606, 607 Гражданского кодекса РФ, поскольку по договору аренды передаётся, и объектом аренды является конкретное имущество, без которого не может существовать право аренды. Кроме того, в пункте 2.2 отчёта 18ГК/2012-09 (в таблице 5 отчёта «описание земельного участка» - том 4 л.д. 143), объектом назван именно земельный участок, что позволяет прийти к выводу, что визуальный осмотр (на который имеется ссылка в указанном пункте) произведён именно в отношении земельного участка, а не бестелесного права. Более того, как уже отмечено выше, в соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования.

В соответствии с положениями статьи 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт должен содержать точное описание объекта оценки. Поскольку объектом права аренды земельного участка является конкретный земельный участок, следовательно, в отчёте об оценке права аренды должно содержаться, в том числе, точное описание земельного участка. Суд приходит к выводу, что в отчёте 18ГК/2012-09 отсутствует точное описание земельного участка с учётом следующего. Как следует из отчёта (том 4 л.д.144) и из материалов дела, оценщиком при описании объекта аренды анализировались положения договора аренды лесного участка №183 от 03.03.2008, соглашения о внесении изменений и дополнений №1 в указанный договор от 25.05.2009, дополнительного соглашения №2 к указанному договору от 23.10.2009 (том 4 л.д.180-185, 191, 198-199). Вместе с тем, как следует из выписки из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним, от 16.03.2012 №05/001/2012-446 (том 4 л.д. 202-203), право аренды земельного участка площадью 14683 кв.м., находящегося по адресу: Архангельская область, Онежский район, Онежское лесничество, Онежское сельское участковое лесничество (леса бывшего колхоза имени В.И. Ленина), квартал 31 (выдел 18), кадастровый номер 29:13:030401:134 зарегистрировано на основании договора перенайма лесного участка №4 от 31.08.2009. положения данного договора оценщиком не анализировались.

Наличие двух жилых домов на данном участке (том 5 л.д.9,10) также не вошло в описание данного земельного участка. Причём о том, что на данном участке имеются дома, было известно судебному приставу-исполнителю, поскольку они были указаны в постановлении о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 28.03.2012 №24137/12/40/29 (кадастровые номера указанные в данном постановлении соответствуют кадастровому номеру земельного участка - том 3 л.д.69-70). Вместе с тем, судебный пристав-исполнитель не сообщил оценщику сведения о наличии на участке двух жилых домов. Ссылку представителя ООО «Оценка и аудит» на то, что жилые дома на участке не могут повлиять на оценку права аренды участка, суд отклоняет как необоснованную. В данном случае для оценки права аренды земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённых Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р). Для целей применения данного метода застроенные (занятые зданиями, строениями и (или) сооружениями) и незастроенные (не занятые зданиями, строениями и (или) сооружениями) земельные участки различаются. В отчёте об оценке не исследовано, каким образом наличие на участке жилых домов повлияет на стоимость права аренды данного земельного участка.

Кроме того, как следует из пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждённых Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р, при оценке методом сравнения продаж, помимо изложенных в нём элементов сравнения - факторов стоимости, рекомендуется использовать факторы стоимости, указанные в пункте 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, в том числе, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Вместе с тем, при сравнении участков лесного фонда, указанные элементы сравнения оценщиком не учитывались.

Суд также отмечает следующее. Как следует из пунктов 2.5.4, 2.5.4.1 отчёта 18ГК/2012-07 от 18.05.2012 об оценке рыночной стоимости имущественного права: 179/420 доли в праве общей долевой собственности на административное здание (нежилое помещение) общей площадью 452,8 м.кв. расположенное по адресу: <...> (том 4 л.д.88,89) оценщиком была проведена оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка признана равной нулю. Вместе с тем, оценка права аренды проведена заявителем в отсутствие договора аренды №311 от 29.09.2008 (том 1 л.д.73-78), кадастрового паспорта земельного участка общей площадью 685 кв.м. с кадастровым номером 29:27:060102:21 (том 4 л.д.130), условия аренды земельного участка не исследовались, фактически оценка права аренды земельного участка по правилам ФСО №1 не проведена.

В отчёте 18ГК/2012-07 от 18.05.2012 техническое состояние конструктивных элементов здания (том 4 л.д.91-92) соответствует данным технического паспорта (том 4 л.д.116-117), вместе с тем, износ элементов (в процентах) указан в большем размере. Представитель оценщика в ходе судебного заседания 17.08.2012 не смогла пояснить, какие различия в состоянии конструктивных элементов здания повлияли на показатели износа элементов.

В таблице 9 указанного отчёта (том 4 л.д.92-93) приведён расчёт физического износа пристроек с указанием износа электроосвещения, канализации, вентиляции, отопления – 25%, центрального водопровода – 25%. В указанном расчёте не отражено, какие дефекты технического состояния электроосвещения, канализации, вентиляции, отопления повлияли на вывод об износе указанных элементов в 25%. Кроме того, как пояснила представитель ООО «Оценка и аудит» в судебном заседании 17.08.2012 в указанной таблице приведён расчёт физического износа как пристройки А1, так и пристройки а (том 4 л.д.80,115). При этом в судебном заседании установлено, что пристройка литера а является крытым крыльцом (том 4 л.д.97). Из материалов дела (в том числе, из технического паспорта, плана первого этажа здания, фотографий – т.1 л.д.99), пояснений представителя заявителя, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что на указанном крыльце канализация и водопровод отсутствуют. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что расчёт физического износа пристроек, приведённый в отчёте 18ГК/2012-07 от 18.05.2012, не обоснован, информация, изложенная в нём, не соответствует действительности.

Также судом установлено, что в нарушение положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности в отчёте об оценке №18ГК/2012-07 не указана балансовая стоимость объекта. Суд отклоняет ссылку ООО «Оценка и аудит» на то, что собственник имущества всячески препятствовал проведению оценки, поскольку в соответствии со статьёй 14 Закона об оценочной деятельности оценщик вправе запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете. Оценщик таким правом не воспользовался, балансовая стоимость объекта не установлена.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что рассмотренные судом отчеты ООО «Оценка и аудит» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поэтому указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть признана достоверной.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, суд учитывает, что заключение по итогам судебной экспертизы также является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. С учётом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд не усматривает оснований для проведения судебной экспертизы по заявлению Общества. Ходатайство о проведении судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер и не является обязательной. Законом об исполнительном производстве и Законом об оценочной деятельности не определена обязанность судебного пристава-исполнителя безусловно следовать отчету специалиста-оценщика, поскольку именно судебный пристав-исполнитель в конечном счете определяет рыночную стоимость объектов оценки в целях исполнительного производства. Принятие оценки является одним из этапов процедуры передачи имущества на торги и основанием для вынесения постановления о передаче имущества на торги (статья 85, 87, 89 Закона об исполнительном производстве).

На основании изложенного, суд признаёт оспариваемые заявителем постановления недействительными.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительными, как не соответствующие нормам действующего законодательства и нарушающие права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Севинвест» в сфере экономической деятельности, постановления, вынесенные судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Онежскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области ФИО4 от 13.06.2012 (с учётом изменений от 07.08.2012), а именно:

Обязать отдел судебных приставов по Онежскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Севинвест».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.А. Максимова