Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

о признании недействительным решения от 18.05.2016 по делу №76-15,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Архсервисплюс» (место нахождения: 163000, <...>),

В заседании суда приняли участие представители:

от заявителя – ФИО1 (доверенность 18.05.2016),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 18.08.2016),

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Шварева И.В.

Суд установил следующее:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области (далее – ответчик) от 18.05.2016 по делу № 76-15.

Представитель заявителя в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по доводам отзыва и оспариваемого решения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о слушании дела извещено надлежащим образом, в письменном мнении поддержал позицию заявителя.

Поводом к оспариванию решения послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела.

Из материалов дела следует, что 22.10.2015 в отношении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (в настоящее время - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе) и ООО «Архсервисплюс» было возбуждено дело № 76-15 по признакам нарушения части 1 статьи 15, статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в связи с заключением между ними соглашения от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1 (кадастровый номер земельного участка 29:22:050518:3), согласно которому был изменен вид разрешенного использования соответствующего земельного участка: «для эксплуатации административного здания (фактическое пользование - для завершения строительства административного здания)» изменено на «для размещения многоэтажного жилого дома». Вместе с тем, земельные участки для целей жилищного строительства должны предоставляться на торгах, которые в данном случае не проводились.

По результатам рассмотрения дела решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области от 18.05.2016 по делу № 76-15 Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе признано нарушившим требования части 1 статьи 15 Федерального -закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что выразилось в предоставлении в нарушение установленной земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) ООО «Архсервисплюс» возможности осуществлять жилищное строительство на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:3 посредством заключения с обществом соглашения от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1.

Рассмотрение дела в части нарушения требований статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прекращено. Предписание по результатам рассмотрения дела не выдано, поскольку на спорном земельном участке осуществляется строительство единого жилого комплекса.

Заявитель не согласился с названными Решением по делу № 76-15 обратился в суд с заявлением о признании его недействительным на том основании, что УФАС не делает вывода о законности самого соглашения от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 №389/1. Данное соглашение от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1 является действующим, недействительным в судебном порядке не признавалось, следовательно оно законно.

Соглашение от 18.11.2013 не связано с возможностью осуществления на земельном участке жилищного строительства, поскольку строительство на земельных участках осуществляется не на основании каких-либо договоров, соглашений, а на основании разрешения на строительство. Соглашение от 18.11.2013 не имеет юридической взаимосвязи с возможностью осуществления строительства, поскольку лишь удостоверило факт изменения разрешенного использования земельного участка. Проведение процедуры торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:3 не требовалось, поскольку такой участок уже был предоставлен третьему лицу для целей эксплуатации и завершения строительства административного здания, принадлежащего ему на праве собственности.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришёл к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области от 09.02.2012 № 25-р между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и ООО «Архсервисплюс» заключен договор аренды от 09.02.2012 № 389/1, в соответствии с которым Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:3 для эксплуатации административного здания (фактическое пользование - для завершения строительства административного здания). Местоположение участка: г. Архангельск, округ Ломоносовский, наб. Северной Двины (общая площадь 2020 кв.м).

18.11.2013 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и ООО «Архсервисплюс» подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1. В данном соглашении вид разрешенного использования соответствующего земельного участка «для эксплуатации административного здания (фактическое пользование - для завершения строительства административного здания)» изменен на «для размещения многоэтажного жилого дома».

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:3 ведется строительство единого жилого комплекса.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

На момент заключения между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и ООО «Архсервисплюс» соглашения от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1 статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) было предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).

Пунктом 2 указанной статьи устанавливалось, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Таким образом, на момент заключения между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и ООО «Архсервисплюс» рассматриваемого соглашения от 18.11.2013 земельное законодательство предусматривало предоставление земельных участков для жилищного строительства исключительно в порядке проведения торгов, в отличие от порядка предоставления земельных участков для строительства иных объектов, которое может осуществляться без проведения торгов.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Не изменились требования Земельного кодекса Российской Федерации и в действующей редакции (статьи 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Следовательно, если предоставление находящегося в федеральной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, то изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 30.1 (39.6) Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, Определениях Верховного Суда РФ от 10.02.2016 № 308-ЭС15-19389, от 19.08.2015 № 18-КГ15-117.

Суд не может не согласился с позицией УФАС, что несмотря на то, что Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37) и данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования, при этом не может нарушаться установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

Нормы Градостроительного кодекса РФ в указанной части должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Территориальное управление, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды от 09.02.2012 № 389/1 является земельный участок с видом разрешенного использования - для эксплуатации административного здания (фактическое пользование - для завершения строительства административного здания). Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Территориального управления как у арендодателя отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей эксплуатации административного здания, не связанных с жилищным строительством, на основании распоряжения Территориального управления и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации административного здания.

Обращение Общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «размещение многоэтажного жилого дома» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Территориальное управление, подписав соглашение от 18.11.2013, нарушило ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и не имеет правового значения является земельный участок вновь предоставляемым или изменяется вид разрешенного использования в отношении ранее предоставленного участка. С учетом изложенного, соответствующие доводы заявителя отклоняются как необоснованные.

Довод заявителя о том, что соглашение от 18.11.2013 не связано с возможностью осуществления на земельном участке жилищного строительства, поскольку строительство на земельных участках осуществляется на основании разрешения на строительство, также не принимается судом.

Указанный Соглашением от 18.11.2013 вид разрешенного использования «для размещения многоэтажного жилого дома» в любом случае предполагает строительство жилого дома и является одним из вариантов указания вида разрешенного использования земельного участка, связанного с жилищным строительством.

Именно подписание заявителем спорного соглашения обусловило возможность Обществу получить разрешение на строительство и , соответственно, фактически осуществить строительство жилого дома. Без внесения указанных изменений в договор аренды жилищное строительство на спорном участке было бы невозможно.

Довод заявителя о том, что соглашение от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1 является действующим, недействительным в судебном порядке не признавалось, следовательно оно законно, не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку не свидетельствует об отсутствии со стороны заявителя выявленного нарушения антимонопольного законодательства. УФАС вправе обращаться с суд с заявлением о признании договоров недействительными, однако, это не является необходимым предварительным условием для установления нарушения закона о защите конкуренции.

Часть 1 ст.15 Закона о защите конкуренции запрещает федеральным органам исполнительной власти принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Согласно п.1 Положения о федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом. Заявитель является территориальным органом агентства, т.е. субъектом вменяемого нарушения.

Статья 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» определяет конкуренцию как соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условиях обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона ставит хозяйствующий субъект, осуществляющий строительство, в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, которые лишаются возможности приобрести права на земельный участок или приобретают право на земельный участок для целей жилищного строительства на торгах в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае имеет значение не столько создание преимущественных условий допуска к конкретным земельным участкам, сколько создание преимущественных условий доступа к самой возможности осуществления жилищного строительства на земельных участках соответствующей категории в принципе (без необходимости участия в торгах).

Предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона может привести к экономии финансовых средств конкретного застройщика, что ставит застройщика в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, приобретающими права на земельные участки для целей жилищного строительства на торгах в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нормативное закрепление процедуры торгов обеспечивает соблюдение принципа единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.

Согласно правовой позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В теx случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить право пользования муниципальным имуществом, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

При таких обстоятельствах, УФАС правомерно установило в действиях заявителя нарушение требования части 1 статьи 15 Федерального -закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что выразилось в предоставлении в нарушение установленной земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) ООО «Архсервисплюс» возможности осуществлять жилищное строительство на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:3 посредством заключения с обществом соглашения от 18.11.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 389/1.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным, проверенного на соответствие нормам Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области от 18.05.2016 по делу № 76-15.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Панфилова