Гражданский кодекс часть 1

Государственное учреждение Архангельской области «Хозяйственное управление» (далее – Учреждение, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым требованием об обязании открытого акционерного общество «Мегафон» (далее – Общество, ответчик) освободить и вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 8 кв.м. на техническом этаже в здании по пр. Новгородскому дом 160 в г. Архангельске.

Общество с исковыми требованиями не согласилось, в отзыве и дополнении к нему сослалось на то, что у истца отсутствуют полномочия требовать расторжения договора аренды, односторонний отказ от договора аренды с оператором связи не допускается в силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона «О связи», иск заявлен неуполномоченным лицом, не являющимся стороной договора аренды, уполномоченное лицо, каковым является собственник имущества, требований о расторжении договора и освобождении помещения не заявлял.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица Агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Агентство) исковые требования поддержало.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

27.08.2007 между Департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (в настоящее время Агентство), Департаментом социальной защиты населения Архангельской области и Обществом был заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющего областной собственностью, закрепленного за Департаментом социальной защиты населения Архангельской области на праве оперативного управления (далее - договор аренды). Департаментом имущества данный договор зарегистрирован под №171 от 12.11.2007.

В соответствии с указанным договором Департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и Департамент социальной защиты населения, именуемый по договору «Владелец», а при совместном упоминании «Арендодатель» предоставляют Обществу («Арендатору» по договору) в аренду нежилое помещение площадью 8 кв.м. на техническом (4-м этаже) в здании по пр. Новгородский 160 в г. Архангельске.

Согласно пункту 1.1. договора аренды помещение предоставляется для размещения и эксплуатации оборудования базовой станции системы подвижной радиотелефонной связи общеевропейского стандарта GSM 900/1800.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что договор действует до 25.08.2008.

После истечения срока арендатор продолжил пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

29.09.2009 было издано распоряжение Правительства Архангельской области №177-рп об изъятии здания по пр. Новгородскому 160 из оперативного управления Департамента социальной защиты населения и закреплении его на праве оперативного управления за Учреждением.

По акту приема-передачи (по форме №ОС-1а) от 12.10.2009 №71 здание по пр. Новгородскому 160 было передано Учреждению.

Государственная регистрация права оперативного управления произведена регистрационным органом 24.03.2010, что подтверждается записью в ЕГРП 29-29-01/037/2010-001 и свидетельством о государственной регистрации права серии 29-АК №462011.

С сопроводительным письмом от 25.12.2009 №369 Учреждение направило в адрес Общества дополнительное соглашение к договору аренды, в котором в связи с передачей ему в оперативное управление здания предложило внести изменения в преамбулу договора аренды, указав, что арендодателем по договору является Учреждение. Кроме того Учреждение предложило заключить договор на предоставление и возмещение эксплуатационных услуг, направив его проект с сопроводительным письмом от 25.12.2009 №368.

Общество отказалось подписывать дополнительное соглашение к договору аренды.

Письмом от 18.01.2010 Учреждение заявило об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России, предложив освободить помещение 18.04.2010.

Общество не согласилось с заявленным Учреждением отказом от договора аренды, свою позицию изложило в письме от 10.03.2010 №5/1-05-05.

Письмами от 06.04.2010 №109, от 23.04.2010 №140 Учреждение повторно потребовало освободить помещение и вернуть его по акту приема-передачи.

Неосвобождение помещения послужило причиной обращения 29.07.2010 в суд с настоящим иском.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса России в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса России любая сторона договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок вправе отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону об этом в срок установленный законом, если иной срок не установлен договором.

В отношении недвижимого имущества такой срок установлен законом равным трем месяцам.

В заключенном сторонами договоре аренды иной срок для предупреждения об отказе от него не установлен.

Следовательно, по истечении 3-хмесячного срока заявления об отказе договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил свое действие в силу прямого указания закона.

Не соглашаясь с иском, ответчик ссылается на то, что истец не является стороной договора аренды, в связи с чем не имеет права заявлять отказ от договора, заявление об отказе от договора в письме от 18.01.2010 сделано Учреждением до того, как была произведена государственная регистрация его права оперативного управления на здание.

Суд считает данные доводы подлежащими отклонению в силу следующего.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса России переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из разъяснений, данных в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002, следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора в связи со сменой собственника арендованного имущества, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, а на его место встает новый собственник.

Переход права оперативного управления к другому лицу в период действия договора аренды имеет те же правовые последствия, что и переход права собственности.

Коль скоро в период действия заключенного с Обществом договора аренды здание было передано на праве оперативного управления Учреждению, последнее с момента передачи ему имущества по акту приема-передачи стало его владельцем и стороной спорного договора аренды, поскольку основанием для владения имуществом на праве оперативного управления является соответствующее распоряжение собственника об этом от 29.09.2009 №177-ра и фактически состоявшаяся передача имущества по акту от 12.10.2009. 24.03.2010 была произведена государственная регистрация титула владения Учреждением имуществом – оперативное управление.

Из материалов дела следует, что Учреждение предлагало Обществу внести изменения в договор в связи с переходом к нему права оперативного управление на здание, однако Общество отказалось внести соответствующие изменения в договор.

При этом то, что Учреждение предлагало указать себя в качестве арендодателя по договору, не противоречит положениям статей 296 и 298 Гражданского кодекса России.

Согласно статье 296 Гражданского кодекса России в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 03.11.2006 №175-ФЗ, учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением на праве оперативного управления. Имуществом, изъятым у учреждения, собственник вправе распорядиться по своему усмотрению.

Из указанного следует, что собственник, передав имущество учреждению на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

В случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем передачи его в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации деятельности учреждения, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 №21 в редакции Постановления от 19.04.2007 №23).

В силу изложенного поскольку собственник не вправе распоряжаться имуществом, переданным в оперативное управление учреждению, то распоряжение таким имуществом осуществляет само учреждение, которое должно получить на это согласие.

Следовательно, при сдаче в аренду закрепленного за учреждением на праве оперативного управления имущества арендодателем по договору должно выступать учреждение. При этом условием действительности сделки аренды является получение учреждением согласия собственника на ее совершение.

Указанный вывод соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса России, предусматривающей, что арендодателями могут быть также лицами, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку на момент передачи права оперативного управления истцу имущество находилось в аренде у ответчика, получать согласие собственника на аренду истцу не требовалось.

Таким образом, Учреждение, ставшее стороной договора аренды, было вправе заявить об отказе от него. Факт регистрации права оперативного управления Учреждения, которая состоялась 24.03.2010, не порочит законность отказа от договора аренды, заявленного 18.01.2010. К тому же Учреждение после государственной регистрации права оперативного управления направляло Обществу письма от 06.04.2010 №109 и от 23.04.2010 №140, содержащиеся по своей сути также заявление об отказе от договора аренды. В любом случае обращение с иском в суд состоялось по истечения 3-хмесячного срока и прекращения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса России.

Судом также учитывается, что Агентство как представитель собственника имущества, требования Учреждения поддерживает.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что односторонний отказ от договора аренды с оператором связи не допускается в силу пункта 3 статьи 6 Федерального закона «О связи», который предусматривает, что собственник имущества вправе требовать расторжения договора только в судебном порядке и только в случае если недвижимое имущество в результате эксплуатации средств связи и сооружений связи не может использоваться в соответствии с его назначением, а истец не заявил требование о расторжении договора аренды и не представил доказательств возникновения невозможности использования помещения по его назначению.

Судом установлено, что в арендованном помещении ответчиком размещается оборудование базовой станции системы подвижной радиотелефонной связи стандарта GSM 1800, которое согласно свидетельству о регистрации является радиоэлектронным средством связи.

Согласно подпункту 21 статьи 2 Федерального закона «О связи» радиоэлектронные средства – это технические средства, предназначенные для передачи и (или) приема радиоволн, состоящие из одного или нескольких передающих и (или) приемных устройств либо комбинации таких устройств и включающие в себя вспомогательное оборудование.

Таким образом, оборудование ответчика не является линейно-кабельным средством связи и может быть перемещено без нарушения его функциональных характеристик.

Статья 6 Федерального закона «О связи» регулирует вопросы, связанные с размещением сооружений связи и средств связи.

Пункты первый и второй названной статьи предписывают органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления при градостроительном планировании территорий и их застройке определять состав и структуру сооружений связи, в том числе линейно-кабельных, содействовать организациям связи, оказывающим универсальные услуги, в получении и строительстве сооружений связи и помещений, предназначенных для оказания универсальных услуг связи.

В соответствии с первым абзацем пункта 3 статьи 6 Федерального закона «О связи» здания и иные линейные объекты недвижимого имущества (опоры линий электропередач, контактные сети железных дорог, столбовые опоры, мосты, туннели и т.п.) могут использоваться организациями связи для эксплуатации средств связи на основании договоров с их владельцами.

Согласно абзацу третьему пункта 3 статьи 6 Закона в случае, если недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу в результате осуществления строительства, эксплуатации средств и сооружений связи не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник или иной владелец в судебном порядке вправе требовать расторжения договора с организацией связи об использовании этого имущества.

Исходя из системного толкования норм статьи 6 Федерального закона «О связи» в их совокупности суд пришел к выводу о том, что они касаются использования линейных объектов недвижимости и зданий в целом, само по себе расположение которых наиболее благоприятным образом обеспечивает размещение линейно - кабельных средств связи сети общего пользования, предназначенных для оказания универсальных услуг связи.

При этом в соответствии с подпунктом 30 статьи 2 Закона «О связи» универсальными являются услуги связи, оказание которых любому пользователю услугами связи на всей территории Российской Федерации в заданный срок, с установленным качеством и по доступной цене является обязательным для операторов универсального обслуживания. Оператором универсального обслуживания признается оператор связи, который оказывает услуги связи в сети связи общего пользования и на которого возложена обязанность по оказанию универсальных услуг связи (подпункт 13 названной статьи).

Таким образом, норма в абзаце третьем пункта 3 статьи 6 Закона о судебном порядке и основании расторжения договора об использовании имущества, указанного в абзаце первом данного пункта, является специальной, относится к договорам, заключенным в отношении использования оператором универсального обслуживания линейных объектов недвижимости для размещения сетей связи общего пользования, поскольку без использования линейных объектов недвижимости размещение линейно-кабельных средств связи затруднительно.

Поскольку оборудование ответчика не относится к линейно-кабельным средствам связи истец не является операторам связи универсального обслуживания и не использует для оказания услуг связи сети общего пользования, для размещения оборудования истца достаточно небольшого по площади изолированного помещения в здании, управление оборудованием и мониторинг состояния осуществляется в режиме удаленного доступа с помощью технических средств, в связи с чем необходимость постоянного присутствия работников Общества в помещении для обеспечения его работы отсутствует (как следует из письма ответчика №5/1-05-05 от 10.03.2010 и пояснений представителя ответчика), то суд пришел к выводу, что норма абзаца 3 пункта 3 статьи 6 Закона «О связи» не подлежит применению к сложившимся фактическим отношениям, а на сторон спорного договора аренды распространяют действие общие положения об аренде.

Поскольку на момент обращения в суд с иском договор аренды прекратился, Общество в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса России обязано освободить и вернуть помещение истцу.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса России госпошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать открытое акционерное общество «Мегафон» освободить нежилое помещение площадью 8 кв.м. на техническом этаже в здании по пр. Новгородскому дом 160 в г. Архангельске и вернуть указанное помещение государственному учреждению Архангельской области «Хозяйственное управление».

Взыскать с открытого акционерного общества «Мегафон» в пользу государственного учреждения Архангельской области «Хозяйственное управление» 4 000 руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья Шапран Е.Б.