Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Бриз В» (далее- истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее –ответчик, Управление) заключить договор аренды нежилых помещений памятника архитектуры (Почтовая контора конца 19-го – начала 20-го века) по адресу: г. Архангельск. Набережная Северной Двины, 78 на условиях представленного проекта в редакции протокола согласования разногласий Общества.

Управление с исковыми требованиями не согласилось, считает, что понуждение его к заключению договора противоречит положениям статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-ФЗ (в редакции закона от 30.06.2008 №108-ФЗ), которые предусматривают возможность заключения договоров аренды государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведенных конкурсов.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Исковые требования о понуждении заключить договор аренды основываются на следующих обстоятельствах.

01 марта 2006 года между Управлением и Обществом был заключен договор №385 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. Согласно пункту 1.1. договору Управление предоставило Обществу во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 1036,7 кв.м. в здании памятника архитектуры (Почтовая контора конца 19-го – начала 20-го века) по адресу: г. Архангельск. Набережная Северной Двины, 78 для размещения офисных помещений и организации ресторана-бара «Соловецкое подворье».

Договор аренды №385 заключен 01.03.2006 на срок с даты подписания акта приема-передачи (01.08.2006) до 30.06.2007.

В пункте 3.1.5. договора указано, что Управление обязуется после регистрации права Российской Федерации на объект, указанный в пункте 1.1., заключить договор аренды на данный объект сроком на 15 лет в соответствии с действующим законодательством.

Исковые требования мотивированы тем, что в пункте 3.1.5. Управление приняло на себя добровольно обязательство заключить долгосрочный договор аренды, поэтому Общество на основании статьи 421 Гражданского кодекса России просит понудить Управление заключить такой договор аренды.

Установлено, что право собственности Российской Федерации на здание почтовой конторы в целом, состоящее из двух этажей и имеющего площадь 1247, 7 кв.м., зарегистрировано 21.06.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29АК №189994.

После истечения срока договора (30.06.2007) Общество продолжало пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны Управления, в связи с чем договор аренды №385 от 01.03.2006 следует считать возобновившимся на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса России.

07.05.2008 с сопроводительным письмом №2565 Управление направило в адрес Общества проект договора аренды помещений почтовой конторы площадью 1036,7 кв.м. от 2008 года сроком до 01.05.2023, предложив в пункте 4.1. установить размер арендной платы в сумме 6 336 475 руб. в год на основании отчета оценщика ФИО3

Общество с предложенным проектом не согласилось, 20.06.2008 направило протокол согласования разногласий (исх. письмо №045, допущена опечатка в дате составления). Основные разногласия касались размера арендной платы и порядка зачета стоимости работ текущего и капитального характера, произведенных арендатором в помещениях. Общество не согласилось с отчетом оценщика ФИО3, считая, что он недостоверен, составлен с нарушениями требований стандартов оценки и не может применяться, поскольку истек срок использования результатов оценки (отчет от 01.06.2007 действителен в течение 6 месяцев).

Управление разногласия не подписало, какого-либо ответа на протокол разногласий Общества не дало, 20.08.2008 обратилось в арбитражный суд с иском о выселении Общества из занимаемых помещений.

Считая, что Управление необоснованно уклонилось от заключения долгосрочного договора аренды несмотря на добровольно принятое обязательство, Общество заявило настоящий иск, в котором просит понудить Управление заключить с ним договор аренды в редакции протокола согласования разногласий (в редакции Общества).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса России граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

При этом под случаями, когда такая обязанность предусмотрена принятым обязательством, подразумевается заключение предварительных договоров, публичное обещание награды и публичный конкурс.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса России по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор, в частности о передаче имущества (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 3 названной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, по смыслу указанных норм соглашение о заключении договора в будущем, должно содержать конкретные условия будущего договора, в нем должны быть определены существенные условия будущего договора, в любом случае, условие о предмете договора и иные условия, признаваемые существенными для конкретного вида договора.

Для договора аренды существенным условием является условие об определении объекта аренды - того имущества, которое должно быть передано в пользование (статья 607 Гражданского кодекса России). Кроме того, в отношении аренды нежилых помещений существенным условием договора является размер арендной платы, поскольку нежилое помещение является неотъемлемой частью здания, поэтому нормы статьи 654 Гражданского кодекса России в этой части распространяются и на нежилые помещения.

Условие пункта 3.1.5. о заключении договора аренды «в соответствии с действующим законодательством» не позволяет считать, что стороны достигли соглашения по существенному условию договора - размеру арендной платы.

Последующая переписка сторон свидетельствует о том, что именно по этому вопросу у них возникли разногласия, которые стороны урегулировать не смогли.

Фактически заявленный по настоящему делу иск содержит требования как о понуждении заключить договор, так и урегулировать разногласия по нему.

При недостижении соглашения по всем существенным условиям договора, договор не считается заключенным.

Поэтому следует считать, что стороны не достигли соглашения о заключении договора аренды на новый срок на 15 лет, поскольку не определили существенные условия договора, который они намерены заключить.

Следовательно, нет оснований считать, что Управление взяло на себя добровольное обязательство заключить договор аренды с Обществом сроком на 15 лет.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса России в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса России).

Согласно статье 190 Гражданского кодекса России срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами (месяцами, неделями, днями или часами). Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 3.1.5. договора не указан срок, в который Управление обязуется заключить новый договор. Указание на обязанность заключить договор «после регистрации права Российской Федерации» на помещения, не устанавливает какой-либо срок, поскольку регистрация права Российской Федерации не является тем событием, которое должно неизбежно наступить и его наступление не зависит от воли сторон.

Таким образом, исходя из положений пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса России основной договор подлежал бы заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. в течение года, начиная с 01.03.2006, т.е. до 01.03.2007.

До 01.03.2007 ни одна из сторон не обращалась к другой с предложением заключить новый договор сроком на 15 лет. Следовательно, обязательство Управления, предусмотренное пунктом 3.1.5., прекратилось 01.03.2007.

Таким образом, даже если бы условия пункта 3.1.5. можно было бы оценить как добровольно принятое обязательство, содержащее все необходимые условия для заключения нового договора, обязанность заключить новый договор следовало бы считать прекратившейся по пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса России.

В связи с изложенным суд отказывает в иске.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья Шапран Е.Б.