Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 августа и 01 сентября 2020 года дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Беломорская строительная компания» (ОГРН <***>; место нахождения: 163046, <...>)

к агентству по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: 163069, <...>)

о взыскании 876 628 руб. 60 коп. (требование сформулировано с учетом уменьшения),

при участии в заседании представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 20.07.2020 №3,

ответчика – ФИО2, доверенность от 05.08.2020 №3;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Беломорская строительная компания» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к агентству по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области (далее – ответчик, Агентство) о взыскании 948 052 руб. 60 коп., в том числе: 645 729 руб. 60 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в связи с неисполнением условий договоров аренды нежилых помещений от 19.08.2014, от 05.10.2014, от 17.01.2019 №1, от 17.01.2019 №2, 302 323 руб. убытков в виде упущенной выгоды. Требование сформулировано с учетом уменьшения истцом размера исковых требований, принятого судом определением от 06.08.2020.

В ходе судебного заседания 27 августа 2020 года судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 01 сентября 2020 года.

В судебном заседании эксперт общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебно-строительной экспертизы» ФИО3 дал необходимые пояснения, а также ответил на дополнительные вопросы сторон и суда по выводам, содержащимся в экспертном заключении №9598.

Кроме того, в ходе судебного заседания 01 сентября 2020 года экспертом представлено дополнение к экспертному заключению №9598 по результатам судебной строительно-технической экспертизы по делу №А05-9598/2019, в котором эксперт сообщил, что в локальном сметном расчете к экспертному заключению №9598 допущена опечатка, а именно в пункте 79 объем необходимый для производства работ по укладке линолеума в помещении №17 должен соответствовать пункту 78 и составлять 2,754 кв.м (вместо 90,168 кв.м). В результате ответ на вопрос №4 следует изложить в следующей редакции: «Ответ на вопрос №4: стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв.м, расположенных по адресу: <...>, составляет 574 305,60 руб. (Приложение Д (изм. 1)). Учитывая обстоятельства дела амортизационный износ не следует учитывать.». Ответы на другие вопросы оставить без изменений.

В связи с предоставлением экспертом дополнения к экспертному заключению, представителем истца заявлено ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 876 628 руб. 60 коп., в том числе: 574 305 руб. 60 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в связи с неисполнением условий договоров аренды нежилых помещений от 19.08.2014, от 05.10.2014, от 17.01.2019 №1, от 17.01.2019 №2, 302 323 руб. убытков в виде упущенной выгоды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Протокольным определением от 01.09.2020 суд принял заявление истца об уменьшении размера исковых требований до 876 628 руб. 60 коп., поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал с учетом уменьшения по доводам, изложенным в иске (том №1, л.д. 3-7), возражениях на отзыв (том №2, л.д. 61-67), возражениях на дополнение к отзыву (том №3, л.д. 57-58).

Представитель ответчика с иском не согласилась, по мотивам, приведенным в отзыве на иск от 09.09.2019 №02/1560 (том №2, л.д. 47-50), дополнении к отзыву от 31.10.2019 №02/1952 (том №3, л.д. 1-3), дополнении к отзыву от 25.11.2019 №02/2156 (том №3, л.д. 21-23), дополнении к отзыву от 12.12.2019 №02/2383 (том№3, л.д. 78-81).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 19 августа 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений 1-Н и 2-Н, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 426 кв.м для размещения двух судебных участков мировых судей Приморского судебного района. Стоимость аренды помещения за 1 квадратный метр составила 400 руб. (пункт 3.1 договора). Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до 31 декабря 2018 года включительно (пункт 4.1 договора).

05 октября 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений 1-Н и 2-Н, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 395 кв.м для размещения двух судебных участков мировых судей Приморского судебного района. Стоимость аренды помещения за 1 квадратный метр составила 400 руб. (пункт 3.1 договора). Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до 31 декабря 2018 года включительно. При этом стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента подписания акта приема-передачи помещений (пункт 4.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды от 05.10.2014 произведена 21.01.2015.

05.10.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилых помещений (395 кв.м) по договору аренды от 05.10.2014.

05 октября 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения 2-Н, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 31 кв.м. Стоимость аренды помещения за 1 квадратный метр составила 400 руб. (пункт 3.1 договора). Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до 01 октября 2015 года включительно. При этом стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 4.1 договора).

05.10.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения (31 кв.м) по договору аренды от 05.10.2014.

Впоследствии между сторонами в отношении нежилого помещения 2-Н, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 31 кв.м, были заключены договоры аренды от 01.10.2015 (срок действия до 31 декабря 2015 года (пункт 4.1 договора)), 01.01.2016 (срок действия договора до 30 ноября 2016 года (пункт 4.1 договора)), 05.12.2016 (срок действия с 01.12.2016 и по 31.10.2017 (пункт 7.1 договора)), 01.11.2017 (срок действия с 01.11.2017 и по 30.09.2018 (пункт 7.1 договора)), 01.10.2018 (срок действия с 01.10.2018 по 31.12.2018 (пункт 7.1 договора)).

Согласно пункту 2.2.7 указанных выше договоров аренды арендатор обязан содержать помещения, принадлежащее им инженерно-техническое оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать их соответствие требованиям противопожарной безопасности.

В силу пунктов 2.2.8 названных договоров аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещений. Виды работ согласовываются с арендодателем. Ремонтные работы осуществляются под контролем арендодателя.

25.04.2017 в ходе очередного осмотра помещений представителями истца был составлен акт осмотра арендуемого нежилого помещения общей площадью 426 кв.м, в котором было указано на наличие повреждений помещений.

22.05.2017 истец направил ответчику письмо за исх. №09, в котором просил ответчика согласно пункту 2.2.8 договоров устранить дефекты, указанные в акте от 25.04.2017, выполнив следующие работы: 1) окраска стен и перегородок с ремонтом дверных откосов и углов в помещениях 2-Н:№10 и 16, 1-Н: №2, 4 и 18; 2) смена покрытия из линолеума в помещениях 2-Н: №16, 1-Н: №2, 4 и 18; 3) окраска дверного блока в помещениях 1-Н:№10.

В своем ответе исх. №06/908 от 09.06.2017 ответчик указал, что указанные дефекты приняты Агентством к сведению и работы по их устранению будут запланированы на 2018 год, а выполнение работ будет зависеть от объемов финансирования из областного бюджета.

Однако никаких других писем в адрес истца о начале, равно как и об окончании производства ремонтных работ в арендуемых помещениях в течение всего 2018 года не поступало.

Письмом от 12.12.2018 №06/2039 Агентство просило Общество с 01.01.2019 перезаключить договоры аренды нежилых помещений площадью 31 кв.м и 395 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

На указанный запрос Общество ответило письмом от 18.12.2018 №29, в котором сообщило, что готово перезаключить договоры аренды нежилых помещений при условии стоимости аренды помещений до 500 руб./кв.м.

Письмом от 24.12.2018 №06/2116 Агентство просило Общество в связи с увеличением стоимости арендной платы с 01.01.2019 перезаключить договоры аренды нежилых помещений на срок с 01.01.2019 по 15.02.2019, стоимость аренды 500 руб. за 1 кв.м.

17.01.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) были заключены договоры аренды нежилого помещения №1 и №2, по условиям которых арендодатель передает арендатору во временное пользование (в аренду) часть нежилого помещения 1-Н и 2-Н, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 395 кв.м и 31 кв.м соответственно. Стоимость аренды помещения за 1 квадратный метр составила 500 руб. (пункт 3.1 договоров). Срок действия договоров с 01.01.2019 по 15.02.2019 (пункты 7.1 договоров).

Письмом от 06.02.2019 №06/264 Агентство просило Общество направить 15 февраля 2019 года к 11 часам своего представителя для принятия помещений после их освобождения и подписания акта приема-передачи.

При техническом осмотре арендуемых нежилых помещений 15.02.2019 комиссией, в которую входили представители истца и ответчика, было выявлено повреждение имущества, принадлежащего собственнику, в том числе: повреждения внутренней отделки, инженерных сетей, стеклопакета, срезана с петель металлическая противопожарная дверь. Как показал технический осмотр помещений, по состоянию на 15 февраля 2019 года никакого ремонта произведено не было.

В этот же день был составлен технический акт осмотра нежилых помещений, который подписали члены комиссии.

Письмом от 15.02.2019 №4 истец сообщил ответчику, что не видит оснований для приемки арендуемых помещений и подписания акта приема-передачи, поскольку при техническом осмотре помещений были выявлены нарушения арендатором условий договоров аренды.

Вместе с тем, после 15 февраля 2019 года помещения в пользовании ответчика не находились, что сторонами не оспаривается.

Как указывает истец, 05.03.2019 в ходе рабочей встречи представители ответчика сами предложили вариант устранения своими силами повреждений и оговорили сроки проведения восстановительных работ.

Истцом ответчику вместе с сопроводительным письмом №7 от 05.03.2019 были переданы Дефектная ведомость и Локальный ресурсный сметный расчет, в которых были перечислены все повреждения, выявленные в ходе осмотра помещений 15 февраля 2019 года и сметная стоимость их устранения.

06.03.2019 на адрес электронной почты истца ответчиком был отправлен протокол рабочей встречи, в котором ответчик предлагал в период с 11 по 25 марта 2019 года провести ремонтные работы. В протоколе рабочей встречи была отсылка на экспертное заключение ФБУ «Архангельская лаборатория судебной экспертизы», с результатами которого представителей истца не ознакомили, о чем ответчику было указано в письме №8 от 07.03.2019.

В указанный период работы не были произведены.

15.03.2019 ответчиком в адрес истца было отправлено письмо №02/512, в котором ответчик сообщил истцу, что использовал данные помещения с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в рамках заключенных договоров и выделенного финансирования. Агентство указывает, что фактически приемка помещений состоялась 15 февраля 2019 года, помещения были переданы истцу в исправном состоянии, могут использоваться иными арендаторами с учетом нормального износа.

Претензией от 05.04.2019 №15 истец потребовал у ответчика возместить стоимость восстановительного ремонта помещений в размере 689 342 руб., а также упущенную выгоду в размере 302 323 руб. исходя из стоимости 500 руб. за 1 кв.м площади, предусмотренной в договорах аренды от 17.01.2019 за период с 16 февраля по 31 марта 2019 года.

Поскольку ответчик требования претензии не исполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик с иском не согласился по следующим основаниям. В представленных отзыве и дополнениях к нему ответчик указывает, что в период действия указанных договоров аренды Агентство использовало помещения в соответствии с требованиями данных договоров, а именно своевременно уплачивались арендные платежи, своевременно и в полном объеме оплачивались коммунальные платежи и эксплуатационные расходы на основании выставленных счетов арендодателя по отдельному контракту на содержание и техническое обслуживание общего имущества здания. Ежемесячно оплачивались услуги по электроснабжению и водоснабжению арендованных помещений прямым поставщикам услуг по отдельным контрактам. Кроме того, в арендованных помещениях ежедневно производилась уборка и осуществлялась охрана. Таким образом, Агентство использовало данные помещения в течение всего срока действия договоров аренды с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в рамках заключенных договоров и выделенного финансирования.

При заключении договоров аренды в 2014 году и в 2019 году между сторонами не была достигнута договоренность о том, в каком именно состоянии подлежат возвращению помещения после окончания пользования имуществом, равно как и не достигнута договоренность о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта. Помещения использовались для нужд судебных участков Приморского судебного района Архангельской области. При заключении договоров аренды истец понимал и осознавал для каких нужд сдаются помещения, о том, что ежедневно в данных помещениях будет находиться большое количество граждан, т.е. данное помещение относилось к местам массового скопления людей.

Согласно плану проведения ремонта помещений судебных участков мировых судей Архангельской области от 19 ноября 2018 года, утвержденному руководителем Агентства (том №2, л.д. 52), проведение текущего ремонта помещений судебных участков мировых судей на 2019 год ремонт помещений, расположенных по адресу: <...>, планировался на сентябрь 2019 года, готовилась сметная документация для согласования ее в последующем с арендодателем.

Арендодатель отказался от приемки помещений по основаниям, указанным в техническом акте осмотра помещений от 15.02.2019. Наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приемке имущества. Кроме того, в акте не отражен факт, что данные недостатки, настолько существенны, что мешают арендодателю сдавать в дальнейшем помещения в аренду, данная позиция подтверждается Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2018 №7026-АС/08, согласно которому к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются. Акт подписан с особым мнением Арендатора о том, что недостатки вызваны нормальным износом помещений, в соответствии с предметом заключенного договора и основаниями использования помещений. Кроме того, часть работ, описанная в акте осмотра помещений и в последствии отраженная в представленном истцом локальном ресурсном сметном расчете №1 на восстановительные работы в указанных помещениях, например, такие как разборка покрытий полов, устройство покрытий из линолеума относится к капитальному ремонту. Данная позиция подтверждается Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279, а работы по капитальному ремонту в соответствии с условиями договоров аренды являются обязанностью арендодателя. При заключении указанных договоров аренды стороны не урегулировали, какие именно работы будут выполнены при проведении текущего ремонта помещений арендатором.

Также ответчик указывает, что предъявленный ресурсный сметный расчет №1 содержит виды работ, при которых помещения были бы возвращены арендодателю в первоначальном виде, в котором были получены при заключении договоров аренды в 2014 году, без степени нормального износа помещений за время эксплуатации его арендатором.

Ответчик обращает внимание, что в актах приема-передачи нежилого помещения по договорам аренды №1 от 17.01.2019 и №2 от 17.01.2019 отражено состояние передаваемых в аренду помещений и указано на исправное, годное к эксплуатации состояние, проведение капитального ремонта не требуется.

С иском в части требования о взыскании упущенной выгоды ответчик не согласен в полном объеме, полагая, что истцом не доказано отсутствие возможности сдавать нежилые помещения в аренду в указанный истцом период.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив по правилам указанных норм процессуального права представленные в дело доказательства, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае соглашением сторон на арендатора была возложена обязанность содержать помещения, принадлежащее им инженерно-техническое оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии, а также производить текущий ремонт арендуемого имущества (пункты 2.2.7 и 2.2.8 договоров аренды).

Вместе с тем, из представленных в дело доказательств следует, что после прекращения между сторонами арендных правоотношений арендатор возвратил арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил.

Фактическое состояние передаваемых помещений №1-Н и №2-Н, общей площадью 426 кв.м, расположенных по адресу: <...>, зафиксировано в техническом акте осмотра нежилых помещений от 15.02.2019 (том №4, л.д. 161-165). Представители ответчика присутствовали при проведении осмотра передаваемых нежилых помещений 15 февраля 2019 года, подписали указанный технический акт.

Истец в качестве доказательств того, что нежилые помещения №1-Н и №2-Н, общей площадью 426 кв.м, расположенные по адресу: <...>, находилось в непрерывном пользовании ответчика в период с 2014 года по 15 февраля 2019 года, представил в материалы дела договоры аренды от 19.08.2014, 05.10.2014, 01.10.2015, 01.01.2016, 05.12.2016, 01.11.2017, 01.10.2018, 17.01.2019 №1 и №2, акты приема-передачи к ним (том №4, л.д. 107-138, 147-139).

При этом, доказательств того, что такие недостатки возникли до передачи имущества в арендное пользование и не связаны с действиями арендатора, в материалы дела ответчиком не представлены.

Более того, в ходе осмотра арендуемых помещений 25.04.2017 представителями истца был составлен акт осмотра, в котором было указано на наличие повреждений напольного покрытия, стен и дверного блока в помещениях (том №4, л.д. 140-143).

Письмом от 22.05.2017 №09 (том №4, л.д. 145) истец просил ответчика согласно пункту 2.2.8 договоров устранить дефекты, указанные в акте от 25.04.2017, выполнив следующие работы: 1) окраска стен и перегородок с ремонтом дверных откосов и углов в помещениях 2-Н:№10 и 16, 1-Н: №2, 4 и 18; 2) смена покрытия из линолеума в помещениях 2-Н: №16, 1-Н: №2, 4 и 18; 3) окраска дверного блока в помещениях 1-Н:№10.

В письме от 09.06.2017 №06/908 (том №4, л.д. 146) ответчик указал, что указанные дефекты приняты Агентством к сведению и работы по их устранению будут запланированы на 2018 год, а выполнение работ будет зависеть от объемов финансирования из областного бюджета.

Вместе с тем, доказательств того, что ответчик производил в арендованных помещениях какой-либо текущий ремонт, Агентство в материалы дела не представило.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании статьи 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанных правовых норм для взыскания причиненного ущерба истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать факт причинения убытков, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и противоправным поведением лица, причинившего вред, а также размер убытков. При этом ответчик для освобождения от ответственности за причиненный вред доказывает отсутствие своей вины.

Удовлетворение иска возможно при наличии совокупности всех вышеназванных условий. При отсутствии одного из элементов ответственности в иске должно быть отказано.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебно-строительной экспертизы» ФИО3 На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Являются ли изменения технического состояния нежилых помещений 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>, зафиксированные в техническом акте осмотра нежилых помещений от 15.02.2019, естественным износом в результате эксплуатации данных помещений?

- Какие виды работ и в каком объеме необходимы для производства восстановительных работ в нежилых помещениях 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>?

- Какой срок необходим для производства восстановительных работ в нежилых помещениях 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>?

- Какова стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>, с учетом рыночных цен на февраль 2019 года и амортизационного износа?

По результатам проведения экспертизы экспертом в материалы дела представлено экспертное заключение №9598 от 30.06.2020 (том №4, л.д. 4-106), а также дополнение к экспертному заключению №9598 (том №5, л.д. 75-96). В данном заключении эксперт пришел к следующим выводам.

Ответ на вопрос №1: «естественным износом в результате эксплуатации нежилых помещений 1-Ни 2-Н, общей площадью 426 кв.м, расположенных по адресу: <...>, из зафиксированных в техническом акте осмотра нежилых помещений от 15.02.2019 являются изменения, указанные в таблице 1.2» (том №4, л.д. 38).

Кроме того, на странице 21 экспертного заключения (том №4, л.д. 23) указано, что арендатор эксплуатировал помещения в течение 4,5 лет и обязан был выполнять их текущий ремонт, регламентированный положениями Ведомственных строительных норм №58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждены приказом Госкомархитектуры от 23.11.88 №312 и МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (применительно). Остальные изменения, указанные в техническом акте осмотра нежилых помещений от 15.02.2019 являются следствием невыполнения арендатором текущих ремонтов.

Ответ на вопрос №2: «вид и объем работ, необходимых для производства восстановительных работ в нежилых помещениях 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>, приведен в сметном расчете (Приложение Д).». (том №4, л.д. 39).

Ответ на вопрос №3: «срок производства восстановительных работ в нежилых помещениях 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв. м, расположенных по адресу: <...>, составляет 11 дней.». (том №4, л.д. 39).

Ответ на вопрос №4: «стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений 1-Н и 2-Н, общей площадью 426 кв.м, расположенных по адресу: <...>, составляет 574 305,60 руб. (Приложение Д (изм. 1)). Учитывая обстоятельства дела амортизационный износ не следует учитывать.» (том №5, л.д. 76).

Выводы экспертного заключения о необходимых работах по устранению повреждений ответчиком не оспариваются.

Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Ходатайства о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Объективных доказательств, опровергающих выводы проведенной оценки стоимости причиненного ущерба, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил. В связи с этим правовых оснований не принимать данное доказательство у суда не имеется.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд признает его допустимым доказательством по делу.

Суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая что договор аренды прекращен, имущество арендодателю было возвращено с повреждениями, считает, что ответчик должен возместить истцу стоимость причиненного ущерба.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве и представленных дополнениях к отзыву, подлежат отклонению, поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по возврату нежилых помещений из аренды в том состоянии, в котором они были получены с учетом нормального износа, а также доказательства того, что зафиксированные в техническом акте осмотра нежилых помещений от 15.02.2019 повреждения возникли до передачи имущества в арендное пользование и не связаны с действиями арендатора. Доказательств проведения текущего ремонта в арендуемых помещениях ответчиком также не представлено.

Мнение ответчика о том, что часть работ, описанная в техническом акте осмотра помещений от 15.02.2019, например, разборка покрытий полов, устройство покрытий из линолеума, относится к капитальному ремонту, обязанность по производству которого возложена на арендодателя, не принимается судом во внимание.

Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 №15/1, текущий ремонт заключается в проведении работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.8). В связи с этим замена полов, покрытий из линолеума была вызвана бездействием ответчика по их поддержанию в период договорных отношений в исправном состоянии.

Ответчик длительное время пользовался объектом аренды без каких-либо замечаний, на момент передачи помещений и составления нескольких актов приема-передачи арендатором не было выявлено каких-либо недостатков, претензии к состоянию арендуемого имущества отсутствовали.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика 574 305 руб. 60 коп. стоимости восстановительного ремонта подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в сумме 302 323 руб., исходя из стоимости 500 руб. за 1 кв.м площади, предусмотренной в договорах аренды от 17.01.2019 №1 и №2 за период с 16 февраля по 31 марта 2019 года.

Как следует из возражений истца на отзыв (том №2, л.д. 66), при расчете размера упущенной выгоды истцом брался интервал с 16 февраля 2019 года – первого дня прекращения действия договоров аренды от 17.01.2019 и по последний день месяца, в котором истцу стало окончательно ясно, что внесудебное урегулирование спора невозможно с учетом времени, которое требуется для производства восстановительных работ в помещениях.

Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица. Отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 №16674/12).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы арендодатель при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие. Противоправное поведение ответчика (сдача помещения в ненадлежащем состоянии) привело к невозможности использования Обществом своих материальных активов (нежилых помещений). В результате действий Агентства Общество утратило возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который оно бы получило при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Из материалов дела следует, что письмом от 26.03.2019 (том №2, л.д. 96) агентство СК «Ренессанс жизнь» сообщило истцу о том, что текущее состояние нежилого помещения площадью 37,7 кв.м по адресу: <...>, не позволяет заключить договор аренды на предлагаемых истцом условиях по цене 500 руб. за 1 кв.м.

Письмом от 18.03.2019 №60 (том №2, л.д. 97) ООО «Архангельская межотраслевая компания» уведомило истца о неготовности заключить с ним договор аренды нежилого помещения площадью 24,9 кв.м по адресу: <...>, на предлагаемых истцом условиях (500 руб. за 1 кв.м) в связи с состоянием отделки указанного помещения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещений в коммерческих целях до устранения недостатков в возвращенных помещениях.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истцом представлены доказательства того, что возможность сдачи им помещения в аренду после прекращения договора с ответчиком существовала реально, им предпринимались соответствующие меры на получение упущенной выгоды и совершались с этой целью приготовления, а также того, что действия ответчика не позволили истцу получить доход от сдачи помещения в аренду в указанный период.

Ответчик доказательств в опровержение возможности получения истцом упущенной выгоды не представил, ее расчет, произведенный истцом, не оспорил.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании с ответчика 302 323 руб. упущенной выгоды подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче искового заявления истец, исходя из размера заявленных первоначально требований, уплатил 22 833 руб. государственной пошлины (платежное поручение от 25.07.2019 №92).

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2300 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в связи с уменьшением истцом размера исковых требований (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с агентства по организационному обеспечению деятельности мировых судей Архангельской области (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Беломорская строительная компания» (ОГРН <***>) 876 628 руб. 60 коп., в том числе: 574 305 руб. 60 коп. стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений и 302 323 руб. упущенной выгоды, а также 20 533 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Беломорская строительная компания» (ОГРН <***>) из федерального бюджета 2300 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 25.07.2019 №92.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.А. Кузьмина