Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К.-Северодвинск» (ОГРН <***>; место нахождения: 163035, Архангельская область, д. Большая Корзиха Приморского района)

к ответчику - администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; место нахождения: 164500, <...>)

о признании недействительными постановления от 15.05.2013 № 193-па, постановления от 28.06.2013 № 245-па,

при участии в заседании представителей:

от заявителя - ФИО1 (доверенность от 10.09.2013), ФИО2 (доверенность от 23.04.2013)

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 28.12.2012)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К.-Северодвинск» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, в котором просит: признать недействительными постановление администрации муниципального образования «Северодвинск» от 15.05.2013 № 193-па и постановление администрации муниципального образования «Северодвинск» от 28.06.2013 № 245-па, а также обязать администрацию муниципального образования «Северодвинск» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К. – Северодвинск», путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Предмет заявленного требования указан с учетом его уточнения заявителем в ходе судебного разбирательства, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве по делу.

Как следует из материалов дела, 26 декабря 2012 года Администрацией муниципального образования «Северодвинск» в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К» заключен договор аренды №03-05/814-07. По данному договору вышеназванному Обществу передано в аренду часть нежилого помещения общей площадью 176,3 кв. м, расположенными по адресу: <...>. Данная часть помещения предоставлена заявителю для торговли.

В последующем срок аренды продлевался договорами аренды №03-05/771-08 от 25.02.2008, №03-05/744-09 от 13.12.2008, №03-05/568-10 от 09.02.2010, №03-05/203-11 от 17.01.2011, №03-05/234-12 от 13.12.2011, №03-07/511-12 от 19.04.2012.

В связи с реорганизацией 2009 году общества с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К» и выделением из него общества с ограниченной ответственностью обществом с ограниченной ответственностью «торгово-оптовое предприятие «Табак и К – Северодвинск» к последнему перешли права и обязанности по договорам аренды нежилых помещений.

Решением Городского Совета депутатов муниципального образования «Северодвинск» от 25.10.2012 №92 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов.

Согласно пункту 12 приложения к решению №92 от 25.10.2012 приватизации подлежало отдельно стоящее нежилое здание (кирпичное, двухэтажное), общей площадью 1666,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер29:28:000000:0000:02345/01, расположенное по адресу: <...>, в котором Общество арендовало помещения общей площадью 176,3 кв.м.

Администрацией муниципального образования «Северодвинск» приняты постановления: от 15.05.2013№ 193-па и от 28.06.2013 №245-па «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого здания (лит. А) и земельного участка, расположенных по адресу: г. Северодвинск, л. ФИО4, д.73, которыми предусмотрена продажа имущества на аукционе.

Общество полагая, что оспариваемые постановления нарушают его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований, Общество ссылается на то, что в оспариваемых постановлениях Администрация не предусмотрела преимущественное право Общества на приобретение арендуемого имущества, не направила Обществу предложения о заключении договора купли-продажи арендованных нежилых помещений, а также проект договора.

Кроме того, Общество также ссылается на то, что арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды.

Общество также ссылается на то, что договоры аренды в отношении спорной части нежилого помещения заключались им с Северодвинским городским благотворительным фондом «Шанс» (далее – фонд), начиная с 2005 года.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве на заявление пояснил, что решение о приватизации спорного нежилого здания путем проведения аукциона было принято в связи с тем, что арендаторы муниципального имущества, располагающееся в указанном здании, не обладали правом на приобретение арендуемого муниципального имущества, так как на момент вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 (в редакции действовавшей на день принятия оспариваемых постановлений), арендуемое муниципальное имущество находилось в их временном владении и пользовании менее двух лет.

Кроме этого, ответчик указал, что здание, расположенное по адресу: <...>, по договору №03-361-00 от 14.01.2000 было передано в безвозмездное пользование фонду. Договоры аренды с Обществом в отношении спорной части нежилого помещения стали заключаться после заключения договора аренды №03-05/814-07 от 26.12.2006.

Помимо этого, ответчик указал, что нежилое помещение общей площадью 176,3, расположенное в городе Северодвинске по адресу: улица ФИО4, дом 73, в реестре муниципального имущества не учитывается. Арендуемое помещение площадью 176,3 кв.м. является частью нежилого здания и не сформировано в самостоятельный (обособленный) объект недвижимого имущества. Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 652,9 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.09.2003 сделан запись регистрации за №29-01/06-/2003-102. Решение собственника имущества о разделении указанного здания на несколько самостоятельных объектов отсутствует.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав объяснения сторон, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества установлена Законом №159-ФЗ.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия администрацией оспариваемых постановлений) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в частности, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Часть 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусматривает право субъектов малого или среднего предпринимательства, соответствующих установленным статьей 3 данного закона требованиям, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон №209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из содержания названных норм следует, что одним из основных условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества из муниципальной собственности для субъектов малого и среднего предпринимательства является факт непрерывного нахождения арендованного имущества во временном владении и (или) временном пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.

Следовательно, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества возникает, если данное имущество должно было непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.

Частью 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом №159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, между Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям был заключен договор аренды №03-05/814-07 от 26.12.2006 в отношении нежилого помещения общей площадью 176,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с пунктом 2.1.1 указанного договора помещение должно было быть передано Обществу во владение и пользование с оформлением передаточного акта. В пункте 6.5 упомянутого договора указан срок действия этого договора – с 02.01.2007 по 31.12.2007.

Следовательно, данным договором, подписанным сторонами, определено, что право аренды у Общества возникает только со 02.01.2007, поэтому от этой даты необходимо исчислять двухгодичный срок до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона №159-ФЗ названный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования. Закона №159-ФЗ был опубликован в издании «Российская газета» от 25.07.2008 №158. С учетом изложенного указанный закон вступил в силу 05.08.2008.

Таким образом, на момент вступления в силу Закона №159-ФЗ нежилое помещение находились во временном владении и пользовании Общества один год, семь месяцев и три дня, что не соответствует критериям возникновения преимущественного права покупки муниципального имущества, приведенным в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение находилось у предпринимателя, начиная с 2005 года, поскольку им заключались договоры аренды в отношении данного нежилого помещения с фондом, судом отклоняется ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что Общество заключало с фондом договоры аренды 01.01.2005 №18/205, 01.01.2006 №18/205 в отношении нежилого помещения общей площадью 173,13 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что между фондом и комитетом по управлению имуществом 14.01.2000 был заключен договор №03-361-00 о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом, согласно которому в безвозмездное пользование фонду было предоставлено здание, расположенное по адресу: <...>.

В целях предоставления нежилых помещений, расположенных в указанном здании, в субаренду фонд направил в комитет по управлению имуществом обращение, полученное последним 09.12.2002, с просьбой предоставить фонду возможность передачи упомянутых помещений в пользование лицам, поименованным в указанном обращении. В ответ на указанное обращение комитет по управлению имуществом предоставил фонду разрешение от 12.12.2002 №03-08/723-02 и №03-08/724-02 на предоставление нежилых помещений в здании, переданном фонду в безвозмездное пользование по договору №03-361-00 от 14.01.2000, в пользование обществу.

Между тем согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ. Тем самым к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные для регулирования правоотношений, возникающих из арендных обязательств. Однако гражданским законодательством не предусмотрено применение к договору безвозмездного пользования положений о выкупе арендованного имущества (статья 624 ГК РФ).

Таким образом, нежилые помещения находилось в пользовании у фонда не на основании договора аренды, заключенного с комитетом по управлению имуществом, а на основании договора безвозмездного пользования.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона №159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона №159-ФЗ допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Таким образом, для включения в срок владения и пользования нежилым помещением предпринимателем срока пользования данным помещением фондом необходимо, чтобы последний являлся арендатором нежилого помещения, а также соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона №209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации. При этом категория субъекта малого или среднего предпринимательства определяется в соответствии с наибольшим по значению условием, установленным пунктами 2 и 3 части 1 статьи 4 Закона №209-ФЗ.

Федеральным законом от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» определено, что фондом является не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели (пункт 1 статьи 7). Фонд использует имущество для целей, определенных уставом фонда. Фонд вправе заниматься предпринимательской деятельностью, соответствующей этим целям и необходимой для достижения общественно полезных целей, ради которых фонд создан (пункт 2 статьи 7).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что фонд не соответствовал критериям для отнесения его к субъектам малого или среднего предпринимательства. Более того, фонд не являлся арендатором спорного нежилого помещения, поскольку здание, расположенное по адресу: <...>, было передано ему не в аренду, а в безвозмездное пользование.

Таким образом, суд не может признать наличия в рассматриваемом деле универсального или сингулярного правопреемства у заявителя по отношению к фонду.

Суд отмечает, что договор аренды №03-05/814-07 от 26.12.2006 был заключен не в порядке передачи прав аренды по предыдущему договору, а является новым договором аренды с непосредственным арендодателем – Комитетом по управлению муниципальным имуществом. Поэтому срок по договору о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом комитета по управлению имуществом с фондом не может быть включен в срок использования спорного имущества заявителем по договору аренды №03-05/814-07 от 26.12.2006, соответственно, этот срок должен исчисляться только с момента передачи нежилого помещения непосредственно предпринимателю.

Указанный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 07.06.2011 №18149/10.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что у Общества не возникло преимущественного права покупки муниципального имущества в соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ, поскольку на момент вступления в силу упомянутого закона спорное имущество непрерывно находилось во временном владении и пользовании заявителя менее двух лет.

Довод заявителя о том, что его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности были нарушены оспариваемыми постановлениями, поскольку препятствуют осуществлению преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, судом отклоняется, поскольку у Общества отсутствовало преимущественное право на приобретение спорного имущества.

Более того, заявитель вправе принять участие в соответствующем аукционе и приобрести указанное имущество.

Из части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В данном случае суд не усматривает такой совокупности, поскольку оспариваемые ненормативные правовые акты администрации соответствовали требованиям Закона №159-ФЗ и не нарушали прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по причине того, что на момент вступления в силу Закона №159-ФЗ муниципальное имущество непрерывно находилось во временном владении и пользовании Общества менее двух лет.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" в удовлетворении заявления о признании недействительными:

- постановления администрации муниципального образования «Северодвинск» от 15.05.2013 № 193-па «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого здания (лит. А) и земельного участка, расположенных по адресу: <...>;

- постановления администрации муниципального образования «Северодвинск» от 28.06.2013 № 245-па «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого здания (лит. А) и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

Оспариваемые постановления проверены на соответствие нормам Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.Г. Ипаев