Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 5 – 6 декабря 2013 года (с объявлением перерыва) дело по иску муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мета" (ОГРН <***>; место нахождения: 163060, <...>)

с участием 3-х лиц общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Соломбала-1», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

о расторжении договора аренды и выселении

при участии в заседании суда представителей

истца ФИО6 (по доверенности от 26.07.2013)

ответчика ФИО7 (директор), ФИО8 (по доверенности от 30.07.2013)

3-х лиц ФИО9 (от ООО «Управляющая компания Соломбала-1» по доверенности от 01.11.2013), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

установил:

муниципальное образование "Город Архангельск" (далее – истец, Муниципальное образование) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мета" (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды №1178 от 27.07.2006 и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 146,2 кв.м., расположенных в подвале дома 11 по ул. Гагарина в г. Архангельске.

Общество с исковыми требованиями не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Заявило встречный иск о расторжении договора аренды со ссылкой на невозможность использования помещений по их целевому назначению (под кафе) в связи с несоответствием системы канализации СНиП 2.04.01-85., и взыскании 50 000 руб. убытков.

Встречное исковое заявление возвращено на основании статьи 129 АПК РФ.

3-и лица исковые требования поддержали.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика, 3-х лиц, допросив свидетеля ФИО10, суд установил.

27.07.2006 между Муниципальным образованием и Обществом заключен договор аренды №1178 (далее – договор аренды), согласно которому Муниципальное образование предоставило Обществу в аренду нежилые помещения площадью 146,2 кв.м. в подвале дома №11 по ул. Гагарина в г. Архангельске.

Договор аренды заключен первоначально на срок 5 лет.

Дополнительным соглашением от 26.05.2011 срок аренды продлен до 01.07.2015.

Договор аренды и дополнительное соглашение о продлении срока аренды прошли государственную регистрацию в установленном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно пункту 1.1. договора помещения предоставляются для использования под кафе.

В обоснование требований о расторжении договора аренды Муниципальное образование указывает, что в нарушение пунктов 3.1. и 3.2. договора аренды Общество в период с декабря 2011 по август 2012 года не оплачивало арендную плату за помещения.

Кроме того в соответствии с пунктом 2.2.10 договора Общество приняло на себя обязательство в течение 10 дней с момента заключения договора аренды заключить самостоятельно договор на возмещение расходов по содержанию общедомового имущества с эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), договоры с поставщиками коммунальных ресурсов. Общество длительное время (до апреля 2011 года) не заключало договор с управляющей компанией и имеет перед ней задолженность по возмещению расходов на теплоснабжение и по содержанию общедомового имущества в суме 75 715 руб. 16 коп. по состоянию на 31.07.2013.

Дополнительно в обоснование исковых требований Муниципальное образование ссылается на нарушение Обществом обязательства, предусмотренного пунктом 7.1. договора, в котором на Общество возложена обязанность обеспечить соблюдение общественного порядка в арендуемых помещениях.

Муниципальное образование указывает, что Общество не обеспечивает соблюдение общественного порядка, поскольку жильцы дома регулярно обращаются в мэрию г. Архангельска, органы полиции, управляющую компанию с жалобами на нарушение тишины и покоя в ночное время с 23 час. до 6 час. утра в результате громкого воспроизведения музыкальных произведений на аппаратуре, находящейся в арендуемых кафе, а также шума, исходящего от посетителей и работников кафе «Райское наслаждение».

Кроме того в соответствии с пунктом 4.10 «СП 54.13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. Приказом Минрегиона России от 24.12.2010 №778, не допускается размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания всех предприятий, а также магазинов с режимом функционирования после 23 часов, предприятий досуга с числом мест более 50 человек, предприятий, функционирующих с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, казино.

В арендованных Обществом помещениях расположено кафе с музыкальным сопровождением, танцполом и банкетным залом, которое работает до 6 утра, что подтверждается также размещенной над кафе вывеской.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что по адресу: <...> находится жилой многоквартирный пятиэтажный кирпичный дом, имеющий три подъезда.

На основании указанного выше договора аренды Общество размещает в подвальных помещениях 2-го и 3-го подъездов жилого дома кафе, которое в настоящее время называется «Райское наслаждение», а до этого времени называлось «Ева».

Из пояснений сторон и письма Муниципального образования от 12.11.2013 №003-07/1167 следует, что Общество также заняло часть подвальных помещений 1-го подъезда площадью 39,9 кв.м. без оформления договора аренды, что Обществом не оспаривается.

Общество не оспаривает, что в период с декабря 2011 по август 2012 года не вносило арендную плату в соответствии с условиями договора в связи с тяжелым финансовым положением, в результате чего образовалась задолженность в сумме 108 078 руб. Однако указанная задолженность была погашена в ноябре 2012 года, поэтому имевшее место судебное разбирательство о взыскании долга по делу №А05-13925/2012 было прекращено по основанию отказа Муниципального образования от иска.

В настоящее время задолженность по арендной плате отсутствует, арендные платежи вносятся в срок и в установленном размере, что Муниципальное образование подтверждает.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договорах аренды» в силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора аренды даже после уплаты долга, однако такое требование должно быть предъявлено в разумный срок. Непредъявление указанного требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд считает, что арендодатель утратил право требовать расторжения договора аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд в связи с истечением разумного срока для предъявления требования о расторжении договора аренды по данному основанию, поскольку нарушение арендатором обязательства имело место более года назад и после погашения задолженности нарушение с того времени не повторялось.

Требование Муниципального образования о расторжении договора аренды по мотиву нарушения Обществом условий пункта 2.2.10 договора, а именно наличие задолженности перед управляющей компанией по расходам на содержание общедомового имущества и отоплению, а также длительное незаключение договоров о возмещении таких расходов, не нашло документального подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Судом установлено, что договоры на возмещение расходов по теплоснабжению и об участии в содержании, текущем ремонте общедомового имущества были заключены Обществом в июне-июле 2006 года с ООО «Архтехспецмонтаж-Н», которое в то время выполняло функции обслуживающей организации. Договоры с управляющей компанией «Соломбала-1» заключены Обществом в 2011 году. Задолженность, возникшая перед управляющей компанией, погашена Обществом в полном объеме.

Вместе с тем суд считает, что требование Муниципального образования о расторжении договора аренды в связи с нарушением Обществом обязательства, предусмотренного пунктом 7.1. договора аренды, является законным и обоснованным.

В пункте 7.1. договора аренды на Общество возложена обязанность обеспечить соблюдение общественного порядка в арендуемых помещениях.

Под общественным порядком следует понимать общеобязательные правила поведения, установленные правовыми нормами, а в ряде случае нормами нравственности, обычаев и морали, содержащие запреты на совершение определенных действий.

Муниципальное образование ссылается на то, что Общество систематически нарушает данную обязанность, допуская звучание громкой музыки и шум в кафе после 23 час., что не позволяет жителям дома отдыхать в ночное время.

В силу части 5 статьи 37 Конституции Российской Федерации право на отдых является неотъемлемым правом человека. Право на отдых в ночное время является неотъемлемым правом и естественной потребностью человека.

Согласно материалам дела №67 об административном правонарушении, представленным истцом, 04.01.2013 около 03 час. 00 мин в дежурную часть Октябрьского ОВД поступило обращение от гр-на ФИО1, проживающего по ул. Гагарина 11-23, о том, что в подвальных помещениях кафе «Райское наслаждение» раздается громкая музыка, что мешает отдыху в ночное время. По факту обращения проведена проверка, опрошены жильцы дома ФИО11, ФИО5, которые подтвердили факт шума в ночное время суток из кафе «Райское наслаждение». В отношении управляющего кафе ФИО12 составлен протокол от 21.01.2013 об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 2.4 Областного закона №172-22-ОЗ от 03.06.2003 «Об административных правонарушениях», поскольку управляющий кафе не предпринял мер по недопущению шума в ночное время суток в указанном кафе, а именно громкого воспроизведения звуковоспроизводящей аппаратуры. Постановлением №67 административной комиссии Октябрьского округа г. Архангельска от 07.02.2013 ФИО12о назначен штраф в сумме 4 000 руб. Постановлением мирового судьи судебного участка №1 округа Майская горка г. Архангельска от 21.06.2013 по делу №4-625/2013 ФИО12о назначен штраф в сумме 5 000 руб. за неуплату административного штрафа, назначенного административной комиссией.

Согласно материалам дела №68 об административном правонарушении составлен протокол об административном нарушении, имевшем место 06.01.2013 в 2 час. 15 мин и выразившемся в том, что в указанное время в кафе «Райское наслаждение» звучал громкая музыка, управляющий кафе ФИО12 о не принял мер и допустил шум в помещении кафе: работу звукопроизводящей аппаратуры на повышенном уровне громкости, чем нарушил отдых проживающих в доме граждан в ночное время. Постановлением административной комиссии от 07.02.2013 управляющий кафе ФИО12 привлечен к административной ответственности в виде штрафа за нарушение, предусмотренное частью 1 статьи 2.4 Областного закона №172-22-ОЗ от 03.06.2003 «Об административных правонарушениях».

Согласно материалам дела №101 об административном правонарушении 23.01.2013 в 00 час. 30 мин. и 26.01.2013 в 03 час. 30 мин. органами полиции были вновь зафиксированы обращения граждан ФИО1 и ФИО5, проживающей по ул. Гагарина 11-25 о том, что среди ночи они были разбужены звуками громкой музыки, доносившейся из подвальных помещений кафе «Райское наслаждение». По факту обращений составлен протокол об административном правонарушении от 08.02.2013. Постановлением административной комиссии №101 от 28.02.2013 управляющему кафе ФИО12 назначен штраф за допущение шума в помещении кафе вследствие работы звукопроизводящей аппаратуры, повлекшее нарушение отдыха в ночное время жильцов дома.

В силу статьи 2.4 Закона Архангельской области от 03.06.2003 N 172-22-ОЗ (ред. от 22.11.2013) "Об административных правонарушениях" под действиями (бездействием), нарушающими тишину и покой граждан, понимаются:

1) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих и звукоусиливающих устройств, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли (киоски, павильоны, лотки и другое), в летних ресторанах, кафе, дискотеках, повлекшее нарушение тишины и покоя граждан;

2) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшими нарушение тишины и покоя граждан;

Не являются действиями, нарушающими тишину и покой граждан в ночное время, использование звуковоспроизводящих и звукоусиливающих устройств, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли (киоски, павильоны, лотки и другое), в ресторанах, кафе, дискотеках, игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, применение пиротехнических средств в ночь с 31 декабря на 1 января или во время проведения праздничных мероприятий, организуемых местными администрациями муниципальных образований Архангельской области.

Совершение на улицах, площадях, в скверах, жилых домах, подъездах и на дворовых территориях действий (бездействия), нарушающих тишину и покой граждан в ночное время с 22 часов 00 минут до 6 часов 00 минут следующих суток, если это не связано с проведением аварийных и спасательных работ, а также других неотложных работ, необходимых для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения, является нарушением общественного порядка, в связи с чем за совершение таких действий предусмотрена административная ответственность.

Участвующие в деле в качестве 3-х лиц жители дома ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебном заседании пояснили, что звучание громкой музыки в ночное время, доносящееся из кафе, носит систематический характер, не позволяет спокойно отдохнуть им и их семьям, малолетним детям. К обращениям жителей непосредственно к работникам кафе с жалобами по поводу шума работники кафе относятся пренебрежительно, не реагируют либо допускают оскорбительные ответы в адрес жильцов, связи с чем жильцы вынуждены постоянно обращаться в органы полиции, в том числе в ночное время, вызывая дежурный наряд полиции.

В материалах дела имеются коллективные обращения жильцов дома в мэрию г. Архангельска от 05.02.2013, от 01.12.2013, в управляющую компанию «Соломбала-1».

Управляющая компания «Соломбала-1» поддерживает утверждения истца и 3-х лиц.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля участковый уполномоченный ФИО10 пояснил, что дом по ул. Гагарина, 11 находится на обслуживаемой им территории. Жители указанного дома систематически обращаются с жалобами на шум и музыку, доносящиеся в ночное время из кафе «Райское наслаждение», находящееся в подвальных помещениях в доме. Как правило, в ночное время чаще всего по заявлению жильцов для проверки выезжает дежурный наряд полиции, сотрудники которого принимают письменные заявления от граждан. В ряде случае звучание громкой музыки продолжается и после прибытия наряда полиции, иногда к моменту приезда наряда музыка не звучит. Проверку по заявлению проводит он, ФИО10, как участковый уполномоченный, опрашивая жильцов дома, которые в большинстве случаев подтверждают факты шума в ночное время, о чем составляет соответствующие процессуальные документы. С управляющим кафе проводились профилактические беседы о недопущении шума и громкой музыки в ночное время. Подготовленные материалы были направлены в административную комиссию, которая принимает дальнейшее решение. В некоторых случаях составление протоколов не представлялось возможным по причине отсутствия и неявки ФИО12

Пояснения 3-х лиц, показания свидетеля о том, что нарушения общественного порядка носят систематический характер и продолжаются в настоящее время также подтверждаются ответами, данными органами полиции по заявлениям граждан от 05.02.2013, от 14.02.2013, от 15.03.2013, от 29.03.2013, от 03.04.2013, от 16.04.2013, от 23.04.2013, от 29.04.2013, от 30.04.2013, 04.09.2013, от 04.10.2013, от 15.10.2013, от 24.10.2013.

Ссылки Общества на то, что протоколы об административных правонарушениях составлены в отношении управляющего кафе ФИО12, а не Общества, не имеют правового значения, поскольку Общество как работодатель, поручившее ФИО12 осуществлять руководство деятельностью кафе, могло и должно было знать о тех нарушениях, которые допускаются в кафе.

Доводы Общества о том, что требования по поводу нарушения общественного порядка к нему не предъявлялись, суд считает несостоятельными и противоречащими материалам дела.

Из материалов дела следует, что письмом от 16.05.2013 №119-06/2863 Муниципальное образование со ссылкой на жалобы жильцов и сведения органов полиции потребовало от общества не допускать нарушения условий договора, предусмотренных в пункте 7.1., а именно соблюдать общественный порядок в арендованных помещениях.

В указанном письме Муниципальное образование предупредило, что в случае очередного нарушения общественного порядка будут предприняты меры к досрочному расторжению договора аренды.

10.06.2013 Муниципальное образование в порядке досудебного урегулирования спора о расторжении договора аренды направило Обществу письмо №003-07/612, в котором со ссылкой, в том числе на систематическое нарушение общественного порядка в арендуемых помещениях, предложило досрочно расторгнуть договор аренды и в срок до 15.07.2013 сдать арендованные помещения по акту.

Указанное письмо Обществом получено, что подтверждается почтовым уведомлением.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Муниципальное образование в письме от 16.05.2013 №119-06/2863 указывало Обществу на необходимость соблюдать общественный порядок, однако Общество данное требование не выполнило.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Общество до настоящего времени продолжает нарушать принятое обязательство.

Как пояснила в суде 3-е лицо ФИО3, проживающая на 1-м этаже дома №11 в кв.2, в ночь с 28 на 29 ноября 2013 года она была разбужена около 4 час. утра громкой музыкой, доносившейся из подвальных помещений кафе. Музыка была настолько громкой, что ФИО3 отчетливо различала слова звучащих песен.

Оснований не доверять пояснениям 3-х лиц у суда не имеется.

При этом протокол измерения шума №113 от 04.05.2011, на который ссылается Общество, не опровергает факты нарушения тишины и покоя граждан в ночное время, которые подтверждаются материалами административных производств, пояснениями 3-х лиц и показаниями свидетеля.

В соответствии со статьями 16 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме, комната относятся к жилым помещениям, под которыми понимаются изолированные помещения, пригодные и предназначенные для проживания граждан.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований доказательства.

Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается.

Статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность перевода некоторых жилых помещений в нежилые при условии соблюдения ряда требований.

По смыслу указанных норм использование помещений в многоквартирном жилом доме должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, поскольку приоритетное назначение жилого дома - для проживания в нем граждан.

Размещение в жилых домах нежилых помещений допускается, но ограничивается рядом требований, нахождение и эксплуатация нежилых помещений в доме не должны создавать неблагоприятные условия для проживания граждан.

С учетом того, что кафе Общества находится в многоквартирном жилом доме, который прежде всего предназначен для проживания граждан, то суд считает нарушение Обществом обязательства, предусмотренного пунктом 7.1. договора, а именно несоблюдение общественного порядка в арендуемых помещениях, является существенным нарушением договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК Российской Федерации пользование имуществом с существенным нарушением условий договора является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений участвующих в деле лиц. На основании доводов участвующих в деле лиц судом определяются подлежащие применению нормы материального права.

В данном случае основанием для расторжения договора являются установленные судом обстоятельства, свидетельствующие о пользовании Обществом помещениями с нарушением (невыполнением) условий договора, которые суд признает существенными применительно к спорной ситуации.

Направление Муниципальным образованием писем от 16.05.2013 и 10.06.2013 подтверждает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по этому основанию.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд взыскивается с ответчика в федеральный бюджет государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №1178 от 27.07.2006, заключенный между муниципальным образованием «Город Архангельск» и обществом с ограниченной ответственностью «Мета».

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Мета» из нежилых помещений, расположенных в подвале дома №11 по ул. Гагарина в г. Архангельске.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мета» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран