Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 26 и 30 августа 2021 года (с объявлением перерыва в судебном заседании) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Научно-техническое предприятие "Рубус" (ОГРН <***>; адрес: Россия, 166700, Ненецкий автономный округ, <...>)

к ответчикам:

- муниципальному образованию "Муниципальный район "Заполярный район" в лице администрации муниципального района "Заполярный район" (ОГРН <***>; адрес: Россия, 166700, Ненецкий автономный округ, <...>)

- Ненецкому автономному округу в лице Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа (ОГРН: <***>; адрес: 166000, Ненецкий автономный округ, <...>);

- муниципальному образованию "Городское поселение "Рабочий поселок Искателей" в лице администрации муниципального образования "Городское поселение "Рабочий поселок Искателей" (ОГРН: <***>; адрес: адрес: 166700, Ненецкий автономный округ, <...>),

о признании права собственности на гараж,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН: <***>; адрес: Россия, 163000, <...>);

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 04.08.2021 (до объявления перерыва в судебном заседании),

от ответчиков, третьего лица: не явились (извещены),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Научно-техническое предприятие "Рубус" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Муниципальный район "Заполярный район" в лице администрации муниципального района "Заполярный район", Ненецкому автономному округу в лице Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа, муниципальному образованию "Городское поселение "Рабочий поселок Искателей" в лице администрации муниципального образования "Городское поселение "Рабочий поселок Искателей" о признании права собственности на гараж, площадью 52 кв.м, расположенный по адресу: Ненецкий автономный округ, <...> в районе дома 7.

Определением Председателя Арбитражного суда Архангельской области от 05.07.2021 произведена замена судьи Болотова Б.В. на судью Тарасову А.С. для рассмотрения дела №А05П-245/2021.

В судебном заседании до объявления перерыва представитель истца на предъявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске, дополнительных пояснениях.

Ответчики явку представителей в заседание не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом. От Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа поступило письменное мнение, в котором ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика; от администрации муниципального района "Заполярный район" поступили письменные пояснения, в которых заявлено ходатайство о рассмотрении искового заявления в отсутствие представителя ответчика, в ранее представленном в материалы дела отзыве сослалось на то, что постройка расположена в п. Искателей, в настоящее время между истцом и ответчиком отсутствуют какие-либо отношения, связанные с предоставленным земельном участком, на котором возведена самовольная постройка. Администрация муниципального образования "Городское поселение "Рабочий поселок Искателей" в представленном в материалы дела отзыве указала, что не возражает против удовлетворения требований истца при условии представления доказательств того, что возведенный гараж не противоречит требованиям действующего законодательства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав других лиц.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор без участия представителей ответчиков, третьего лица.

Изучив материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

18.12.2014 между арендодателем – администрацией муниципального образования «Заполярный район» и арендатором – обществом с ограниченной ответственностью «Научно-техническое предприятие «Рубус» заключен договор аренды № 08-15/216 находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из категории земель – «земли населенных пунктов» с кадастровым № 83:00:060013:336, местоположение: Ненецкий автономный округ, <...> в районе д. 7, под садовый центр, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 4000 кв. м.

Пунктом 2.1 установлен срок договора аренды - по 09.12.2019.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

Пунктами 4.4.2 и 4.10 договора установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; арендатор не вправе возводить на участке капительные строения.

Согласно сведений об указанном земельном участке, содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок расположен на землях категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под садовый центр».

Как следует из материалов дела, земельный участок кадастровым № 83:00:060013:336 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 7 статьи 6 Закона Ненецкого автономного округа от 19.09.2014 № 95-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Ненецкого автономного округа и органами государственной власти Ненецкого автономного округа» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам государственной власти Ненецкого автономного округа.

Истцом на данном земельном участке возведен гараж.

В соответствии с техническим планом на здание от 17.08.2020 нежилое здание «гараж» окончено строительством в 2015 году, одноэтажное, площадью 52 кв.м., материал наружных стен: смешанные.

С целью регистрации права собственности на указанное здание истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей в 2015 году) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения с иском в суд и разрешения спора по существу) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем, лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из указанных норм следует, что основным признаком объекта недвижимости является его прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Аналогичные требования к капитальным строениям установлены и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Наличие прочной связи с землей должно обосновываться техническими характеристиками, конструктивными особенностями исполнения, видом использованных материалов, подведением коммуникаций, свидетельствующими о капитальности строения.

В пункте 10 статьи 1 ГрК РФ объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

При этом в каждом конкретном случае с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Из названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящиеся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств, суд, рассматривающий спор, должен определить, несколько прочно как физически, так и функционально, объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении. Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта по строительной экспертизе № 71/21-СЭ, выполненное экспертом ООО «Респект» ФИО2 Как указано на странице 5 данного заключения, обследуемый объект обладает признаками недвижимого имущества. Так, основная часть объекта имеет прочную связь с землей в виде монолитной железобетонной фундаментной плиты. Стоимость работ по демонтажу, перевозке и монтажу сооружения с учетом его объема и примененных материалов, будет сопоставима с возведением нового объекта, при том, что по конструктивным особенностям исполнения объект возможно демонтировать и смонтировать в другом месте. Объект подключен к централизованной сети электроснабжения. На земельный участок непосредственно под здание заключен договор аренды.

Судом у истца неоднократно запрашивались доказательства того, что гараж является объектом недвижимого имущества. В судебном заседании 26.08.2021 представитель истца пояснил, что к таким доказательствам относится заключение эксперта № 71/21-СЭ; других доказательств не представил.

Как указано ранее, само по себе наличие фундамента не свидетельствует о соответствии объекта названным в статье 130 ГК РФ условиям.

Указание на то, что прочная связь с землей заключается в наличии монолитной железобетонной плиты, не позволяет отнести объект к недвижимому имуществу. Наличие у гаража такого фундамента не делает его недвижимостью, поскольку у объекта недвижимости капитальным (прочным) должна быть, в том числе, та его часть, в силу которой этот объект имеет потребительскую ценность, то есть та часть, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство.

В данном случае сведения о наличии заглубленных и закрепленных с землей фундаментов, цельности и неразъемности здания гаража, неразрывно связанного с основанием, отсутствуют. При этом из заключения эксперта № 71/21-СЭ следует, что по конструктивным особенностям исполнения объект возможно демонтировать и смонтировать в другом месте.

С учетом изложенного, указанный объект не может быть признан объектом недвижимого имущества.

Ссылка истца на то, что стоимость работ по демонтажу, перевозке и монтажу сооружения с учетом его объема и примененных материалов, будет сопоставима с возведением нового объекта, не принимается судом, поскольку данное обстоятельство не является критерием, по которому определяются признаки недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что признаком, позволяющим отнести объект к недвижимому имуществу, является нанесение несоразмерного ущерба его назначению при перемещении объекта, а не стоимость работ, необходимых для такого перемещения.

Доказательств того, что в случае перемещения объекта возможность использования его по назначению будет утрачена либо его назначению будет причинен несоразмерный ущерб, материалы дела не содержат. Напротив, возможность демонтажа и последующего монтажа объекта в другом месте, то есть возможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, следует из представленного истцом в материалы дела заключения эксперта № 71/21-СЭ.

Обращение в суд с заявлением о признании права собственности на здание гаража как на объект недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, при том, что срок действия договора аренды истек, по существу направлено на уклонение от исполнения обязанности по освобождению земельного участка от указанного имущества.

Кроме того, данный гараж не может быть объектом недвижимости и с правовой точки зрения, поскольку земельный участок, на котором он расположен, не был предоставлен истцу в установленном законом порядке для строительства капитального сооружения, отсутствует и разрешение на строительство.

В соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ и пунктом 25 постановления № 10/22 одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судами при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки, является наличие у лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, права собственности, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведена постройка.

Как следует из позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ14-165, лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность.

В то же время, в силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольное строение может быть признано в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с тем, что гражданское законодательство в соответствии со статьей 1 ГК РФ основано на признании равенства участников регулируемых им отношений, правовая позиция, изложенная Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в данном Обзоре, может быть распространена и на правоотношения с участием юридических лиц.

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что при определенных обстоятельствах (статья 222 ГК РФ) собственником самовольной постройки может стать арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которому земельный участок предоставлен во временное владение или пользование в целях строительства.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Частью 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно частью 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2 указанной статьи).

Договор аренды № 08-15/216 находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.12.2014 заключен на срок по 09.12.2019, следовательно, подлежал государственной регистрации, однако, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, не был зарегистрирован в установленном порядке.

Истец в обоснование права на земельный участок на момент создания гаража ссылается на положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Вместе с тем, указанным пунктом также предусмотрено, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Кроме того, следует учитывать, что пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, ссылка истца на то, что между сторонами по договору аренды земельного участка были согласованы все существенные условия, земельный участок был передан истцу, который производил оплату арендных платежей, то есть договор фактически исполнялся сторонами, что не позволяет считать его незаключенным, в данном случае не имеет правового значения. Указанные истцом обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договора связали себя обязательствами по его исполнению.

Вместе с тем, данные положения не подлежат применению при рассмотрении искового заявления о признании права собственности, которое по своей правовой природе представляет собой абсолютное субъективное право лица владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, которому противостоит пассивная обязанность всех остальных лиц.

Следовательно, в случае подписания договора аренды земельного участка, не зарегистрированного в установленном законом порядке, основания для признания права собственности на самовольное строение не возникают, поскольку такой договор может породить правовые последствия лишь для лиц, его подписавших.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

По смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а также с учетом разъяснений, приведенных в постановления № 10/22, Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по требованию, заявленному по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, входит доказывание факта владения земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, на каком-либо праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование). Легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Судом установлено, что по условиям договора аренды № 08-15/216 от 18.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 83:00:060013:336 был предоставлен обществу под садовый центр.

Суд принимает позицию заявителя, что предоставление участка «под садовый центр» свидетельствует о том, что он предоставлен для выращивания, передержки садовых растений (кусты, деревья), выращивание прочих плодовых деревьев, кустарников и орехов, выращивание рассады. Действительно, для выращивания садовых растений необходимы вспомогательные помещения для хранения садового инвентаря, оборудования, удобрений. При этом заявитель указывает, что разрешенное использование «под садовый центр» подразумевает строительство вспомогательных помещений, в том числе гаражей.

Вместе с тем, согласно пунктам 4.3.1, 4.4.2, 4.10 договора аренды № 08-15/216 от 18.12.2014 арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором; арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; арендатор не вправе возводить на участке капительные строения.

Как установлено судом, земельный участок, на котором расположен спорный гараж, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В судебном заседании 26.08.2021 представитель истца пояснил, что изменение в договор аренды не вносились, вид разрешенного использования земельного участка не менялся.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства в спорный период была урегулирована положениями статьи 30 ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

В материалах дела отсутствуют документы об отводе земельного участка для строительства объекта недвижимости.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обращение в суд с заявлением о признании права собственности на здание гаража на данном земельном участке при том, что земельный участок предоставлен заявителю не для строительства, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Кроме того, использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Изложенное не входит в противоречие с позицией истца, что использование земельного участка, предоставленного «под садовый центр», невозможно без вспомогательных помещений, к которым может быть отнесен гаражей. В данном случае с учетом запрета на возведение строений капитального типа такие помещения должны отвечать критериям временных строений либо легковозводимых конструкций. При таких условиях основания для признания права собственности в случае возведения строения капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Доказательств того, что собственник земельного участка в установленном порядке оформил свою волю на предоставление земельного участка для возведения строений конкретного типа и принял соответствующее распоряжение истцом не предоставлено.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 83:00:060013:336 – под садовый центр. Из договора аренды земельного участка следует, что участок передан обществу в аренду под садовый центр.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

Материалы дела не содержат доказательств осуществления истцом действий, направленных на получение в установленном порядке разрешения на строительство здания.

Довод истца о том, что в соответствии с положениями пунктом 17 статьи 51 ГрК РФ (в редакции на дату возведения гаража) разрешение на строительство не требовалось подлежит отклонению.

Как установлено подпунктом 1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

До внесения изменений в указанную норму Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ, вступившим в силу с 04.08.2018, в качестве случая, при котором не требовалось разрешение на строительство, указывалось строительство, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Таким образом, данные нормы не предусматривают строительство гаража на земельном участке, предоставленном для садоводства, в качестве случая, при котором получение разрешения на строительство не требуется.

При этом подпунктом 1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ в редакции, действовавшей в 2015 году, на которую ссылается истец, было установлено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Истец полагает, что положения указанной нормы подлежат применению, поскольку земельный участок был предоставлен для ведения садоводства.

Вместе с тем, «Классификатором видов разрешенного использования земельных участков», утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «ведение садоводства» характеризуется целями осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

Указанным Классификатором также предусмотрен вид разрешенного использования «садоводство», целями которого являются осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Аналогичное описание данного вида разрешенного использования содержалось в «Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 в указанный классификатор введен вид разрешенного использования «ведение садоводства», характеризующийся таким же образом, как в Классификаторе, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Таким образом, «садоводство» и «ведение садоводства» представляют собой разные виды разрешенного использования, последний из которых применяется только к тем земельным участкам, которые предоставлены гражданам в целях осуществления отдыха и (или) выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур.

Аналогичный подход изложен Росреестром в письме от 29.05.2017 № 14-06641-ГК/17, где указано, что "садоводство" (осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) связано с промышленным садоводством; а "ведение садоводства" (осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений) связано с деятельностью в рамках Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Земельный участок был предоставлен Обществу до введения указанных Классификаторов. Вместе с тем, действующее в период предоставления земельного участка законодательство также не предусматривало применение понятия «ведение садоводства» как деятельности, осуществляемой вне рамок Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", главой III которого были установлены особенности предоставления земельных участков, в том числе, для ведения садоводства. В соответствии со ст. 1 данного Федерального закона под садовым (огородным, дачным) земельным участком понимался земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях указанных в данной статье.

В настоящее время правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ведение садоводства как хозяйственной деятельности, не связанной с удовлетворением личных потребностей граждан, действующим законодательством не предусмотрено.

Следовательно, исходя из содержания подпункта 1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ, в редакции, действовавшей в 2015 году, выдача разрешения на строительства не требовалась в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства физическому лицу.

Таким образом, в случае строительства объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном под садовый центр, Общество должно было получить разрешение на строительство.

Как пояснил представитель истца, Общество за разрешением на строительство не обращалось. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у истца не имеется.

Довод истца о соответствии самовольной постройки строительным нормам не имеет правового значения при отсутствии прав у истца на земельный участок под самовольной постройкой.

Нормы о возникновении права собственности на спорное здание в силу приобретательной давности в данном случае не применимы, поскольку недвижимое имущество в таком порядке приобретается лицом, не являющимся его собственником, тогда как спорный гараж возведен истцом.

Принимая во внимание, что собственник земельного участка своего согласия на строительство объекта капитального строительства на предоставленном земельном участке не давал, договор аренды не предусматривал возведение объектов капитального строительства, кроме того, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, строительство объекта капитального строительства на таком участке будет являться самовольным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что гараж не может быть объектом недвижимости ни с фактической, ни с правовой точки зрения, в удовлетворении иска суд отказывает.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Архангельской области в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.С. Тарасова