Гражданский кодекс часть 1

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Общества с ограниченной ответственностью «Батайль»,

при участии:

от заявителя – Горячковский Д.Э. – представитель по доверенности № 369 от 20.11.2007 г., Астраханцев И.Н. – представитель по доверенности № 378 от 20.11.2007 г.,

от заинтересованного лица – Максутова Л.М. – представитель по доверенности № 61рс от 24.12.2007 г.,

от третьего лица – Юданова Е.А. – представитель (доверенность № 163 от 07.05.2008 г.).

Сбербанк России ОАО в лице Астраханского отделения № 8625 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения от 05.03.2008 г. Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области по отказу в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2008 г. и обязании УФРС по Астраханской области зарегистрировать данный договор.

В судебном заседании, состоявшемся 05.06.2008 года заявитель, воспользовавшись правом, предоставленным ему статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования, а именно просит признать незаконным решение, выраженное в письме от 05.03.2008 г. № 01/040/2008-259 Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области по отказу в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2008 г., предметом которого является право аренды земельного участка, согласно выписке из государственного земельного кадастра от 06.04.2007 г. № 33/07-3020, кадастровый номер 30:12:01 0128:0041 и обязании УФРС по Астраханской области зарегистрировать данный договор.

Заявитель просит суд удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении по делу. Пояснил, что у Регистрационного органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку в данном договоре указано, что право аренды земельного участка заложено в пределах срока договора аренды земельного участка, с учетом дополнительного соглашения к данному договору аренды.

Заинтересованное лицо просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Представитель заинтересованного лица пояснил, что поскольку срок исполнения основного обязательства по кредитному договору и договору ипотеки превышает срок права аренды, то данное обстоятельство противоречит существу ипотеки. В связи с чем, отказ в государственной регистрации договора ипотеки является правомерным.

Третье лицо просит суд удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным заявителем, дополнительных пояснений представитель третьего лица не представил.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л:

31.01.2008 г. ОАО Сбербанк России в лице Астраханского отделения № 8625 обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки.

Как подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию договора ипотеки от 31.01.2008 г. № 3001-25579-2 на государственную регистрацию были представлены следующие документы: заявление ООО «Батайль» (арендатора земельного участка, право которого по данному передается в залог заявителю); заявление Сбербанка РФ; кредитный договор № 912/1 от 05.06.2007 г.; кредитный договор № 912/2 от 16.01.2008 г.; протокол от 14.06.2004 г.; согласие собственника земельного участка, находящегося в аренде у ООО «Батайль», на передачу в залог арендных прав № 33-01/18422 от 31.01.2008 г.; решение о залоге от 15.01.2008 г.; нотариально заверенная доверенность № 3099 от 22.05.2006 г.; доверенность письменная от 28.01.2008 г.; доверенность нотариально заверенная № 1073 от 20.11.2007 г.; кадастровый план вышеназванного земельного участка № 33/07-3020 от 06.04.2007 г.; платежное поручение об уплате госпошлины на сумму 2 000 рублей № 000066 от 31.01.2008 г.

При проведении Регистрационным органом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовой экспертизы представленных документов, Регистрационный орган пришел к выводу, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям данного Закона, а также Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с указанными обстоятельствами Регистрационный орган направил Сбербанку РФ и ООО «Батайль» сообщение от 05.03.2008 г. № 01/040/2008-259, согласно которому на основании абзаца 4, 10, пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю и третьему лицу отказано в государственной регистрации договора ипотеки. В сообщении указано, что поскольку срок исполнения основного обязательства истекает 02.06.2014 г., а право аренды, являющееся предметом договора ипотеки, истекает 26.10.2008 г., т.е. ранее срока исполнения основного обязательства, то данное обстоятельство не соответствует пункту 1.1. статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости.

Суд считает, что у регистрационного органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки по приведенным выше мотивам, исходя из следующего.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, выплачивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка № 139 от 26.04.2006 г. Администрация города Астрахани предоставляет, а ООО «Батайль» принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Максима Горького для использования в целях строительства здания гостиницы, общей площадью 713.00 кв.м. Дополнительным соглашением к данному договору от 26.04.2006 г. № 139 от 27.04.2007 г. срок договора установлен с 01.09.2005 года по 26.10.2008 года.

16.01.2008 г. и 05.06.2007 г. ООО «Батайль» и Астраханское отделение № 8625 Сбербанка России заключили договоры №№ 912/1, 912/2 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которым Сбербанк является кредитором, а общество заемщиком. Согласно пунктам 2.13 данных договоров срок их действия установлен по 02.06.20014 года.

31.01.2008 года между Сбербанком и обществом был составлен договор ипотеки, согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого предметом договора является передача обществом в залог Сбербанку принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Максима Горького, общей площадью 713 кв.м., предоставленного для продолжения строительства здания гостиницы, из земель населенных пунктов, согласно кадастрового плана земельного участка от 06.04.2007 г. № 33/07-3020, выданного ФГУ «Земельная кадастровая палата по АО, кадастровый номер 30:12:01 0128:0041, т.е. земельного участка, являющегося предметом вышеназванного аренды земельного участка № 139 от 26.04.2006 г.

Администрация города Астрахани предоставила ООО «Батайль» письменное согласие на передачу в залог права аренды данного земельного участка, выраженное в письме от 31.01.2008 г. № 33-01-18422, которое также было представлено Регистрирующему органу в качестве одного из документов, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора ипотеки от 31.01.2008 года предметом залога обеспечивается исполнение обязательств общества, возникших на основании вышеназванных договоров №№ 912/1, 912/2 об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В соответствии с пунктом 8.1 договора ипотеки право аренды земельного участка, указанного в пункте 1.2 договора, заложено в пределах срока действия договора аренды земельного участка № 139 от 26.04.2006 г. с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от 27.04.2007 г. Залогодатель обязуется в срок до 26.10.2008 года заключить с Администрацией города Астрахани долгосрочный договор вышеназванного земельного участка.

Таким образом, стороны договора ипотеки составили данный договор с учетом требований пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указав, что право аренды земельного участка заложено в пределах срока действия договора аренды земельного участка, т.е. по 26.10.2008 года.

Кроме того, стороны договора в соответствии с требованиями названной нормы представили на государственную регистрацию согласие собственника земельного участка на передачу арендных прав. Указанное обстоятельство также соответствует пункту 4.3.4 договора аренды земельного участка № 139 от 26.04.2006 года, согласно которому при аренде земельного участка на срок менее чем пять лет по письменному согласию арендодателя арендатор имеет право осуществлять залог права аренды земельного участка или части его и передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» к залогу прав арендатора по договору аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 9 данного Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. При этом оценка предмета ипотеки должна быть указана в договоре.

Как было указано выше, пунктами 1.1, 1.2 договора ипотеки от 31.01.2008 г. определен его предмет (земельный участок), который полностью остается в пользовании у залогодателя. В пункте 1.4 договора указано, что оценочная стоимость права аренды земельного участка устанавливается сторонами в сумме 196 000 рублей, пунктами 2.1.2 и 2.2.2 договора определено, что залогодатель согласен отвечать за исполнение своих обязательств по кредитным договорам, в том числе по условиям обязательства по возврату суммы кредита, предоставляемому в сумме 13 000 000 и 4 600 000 рублей сроком по 02.06.20014 года под 14,5 процентов годовых.

Таким образом, при составлении договора ипотеки сторонами были соблюдены требования, предъявляемые к такому договору пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 5, пунктами 1, 2 статьи 9 Закона «Об ипотеке».

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Пункты 2.1 и 2.2 договора об ипотеки от 31.01.2008 года устанавливают отсылку к договорам, регулирующим основное обязательство Сбербанка и ООО «Батайль» об открытии невозобновляемой кредитной линии, копии которых имеются в материалах дела.

Указания в договоре ипотеки о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемых обязательств, определенных основными договорами, полностью соответствуют этим договорам №912/2 от 16.01.2008 года и № 912/1 от 05.06.2007 года.

Таким образом, стороны договора ипотеки определили в договоре все существенные его условия, предусмотренные пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года.

Из буквального толкования пункта 8.1 договора ипотеки от 31.01.2008 года следует, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому обязательству полностью, поскольку в договоре не указано на обеспечение обязательства в какой либо части.

Статья 329 Гражданского кодекса РФ не исключает возможности обеспечения обязательства несколькими способами обеспечения.

Пунктами 6.2.4. договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии № 912/2 от 16.01.2008 года, № 912/1 от 05.06.2007 года определены и иные виды обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств ООО «Батайль» по договорам, в частности передача в залог иных объектов недвижимости, помимо права аренды вышеназванного земельного участка, а также предоставление поручительства.

Таким образом, договор ипотеки от 31.01.2008 года, предметом которого является передача ООО «Батайль» в залог Сбербанку право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Максима Горького, общей площадью 713 кв.м., является одним из способов обеспечения обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии наряду с иными, указанными в пунктах 6.2.4. договоров, которые в комплексе полностью обеспечивают уплату залогодержателю основной суммы долга.

То обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитным договорам превышает срок права аренды земельного участка, которое передается в залог заявителю по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки были предусмотрены его сторонами.

На основании изложенного суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку сторонами договора ипотеки от 31.01.2008 года в Регистрационный орган были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, которые по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства. Оспариваемый отказ в регистрации договора не отвечает требованиям статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 5 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 117 от 13.03.2007г. «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового Кодекса Российской Федерации» с 01.01.2007 года подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 АПК РФ, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного Процессуального кодекса РФ, взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа, не в пользу которого принят судебный акт.

Таким образом, расходы по государственной пошлине в размере 2000 рублей за подачу настоящего заявления, уплаченной заявителем, подлежат взысканию с Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области в пользу Астраханского отделения ОАО Сбербанка России № 8625 .

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение, выраженное в письме от 05.03.2008 года № 01/040/2008-259 Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области по отказу в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2008 года, предметом которого является право аренды земельного участка, согласно выписке из государственного земельного кадастра от 06.04.2007 года № 33/07-3020, кадастровый номер 30:12:01 0128:0041, как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области зарегистрировать договор ипотеки от 31.01.2008 года, предметом которого является право аренды земельного участка, согласно выписке государственного земельного кадастра от 06.04.2007 года № 33/07-3020, кадастровый номер 30:12:01 0128:0041 в течении месяца со дня получения копии настоящего решения арбитражного суда.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области в пользу Астраханского отделения ОАО Сбербанка России № 8625 расходы по госпошлине в сумме 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Д.Н. Блажнов