Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования "Город Астрахань" к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл" о взыскании арендной платы в суме 20 437 671 руб. 02 коп., пени в сумме 1 759 005 руб. 68 коп.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление по строительству, архитектуре и градостроительству.

при участии:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности.

от ответчика: ФИО2- паспорт.

от третьего лица: не явился, извещен.

Истец в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании арендной платы в суме 20 437 671 руб. 02 коп., пени в сумме 1 759 005 руб. 68 коп.

Представитель истца, исковые требования подержал.

Представитель ответчика требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Астрахани от 26.12.2007 $а 5418 между администрацией г. Астрахани и обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл» был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2007 № 459 (далее - договор аренды), согласно которому администрация предоставляет на условиях аренды земельный участок, площадью 150000 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Аэропортовское шоссе, в целях строительства торгового комплекса. Срок договора определялся с 26.12.2007 по 25.12.2010.

Постановлением администрации города Астрахани от 25.03.2010 № 1888 срок аренды земельного участка изменен с 2 на 15 лет (по 25.12.2022). Заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На момент заключения указанного дополнительного соглашения к договору аренды порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной' собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был утвержден постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 г. № 26-П.

Годовая арендная плата за землю рассчитывалась по формуле: АП=СбхКС.

Согласно п.2.3.Постановления Астраханской области от 01.02.2008 г. № 26-П базовая ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе за земельные участки, в отношении которых юридическими лицами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными федеральным законодательством на распоряжение указанными земельными участками.

В связи с тем, что согласно условиям договора аренды, земельный участок предоставлялся в целях строительства торгового комплекса, то при расчете арендной платы применялась ставка, установленная постановлением администрации г. Астрахани № 6962 от 07.08.2013 и № 778 от 09.02.2016 в размере 4.22, которая предусмотрена для магазинов, универмагов, универсамов, а также для торговых центров и комплексов.

Особенности расчета арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности, были установлены п. 7 постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 №26-П.

Согласно указанному пункту, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с указанным Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (далее - Кс).

При предоставлении в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства, Кс определяется по формуле:

Кс = Сн х 0.2 / Сб, где) Сн - ставка земельного налога; в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1: во второй и последующие сроки продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1,2.

Таким образом, размер арендной платы до договору аренды земельного участка от 26.12.2007 № 459 определен в соответствии с Порядком и по формуле, утвержденной постановлением Правительства Астраханской области от 1 февраля 2008 № 26-П:

АП = Сб х КС х Кс = Сб х КС х Сн х 0.2 / Сб = Сн х КС х 0.2.

Разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса «АСТРАПАРК» по ул. Аэропортовское шоссе было выдано ООО «Интеграл»19.06.2014 №RU30301000-58 сроком действия до 19.06.2015.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых в спорный период правоотношений, устанавливают принцип платности за использование земельных участков. Размер арендной платы относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Соответственно, и требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате подлежат рассмотрению с учетом нормативного акта уполномоченного органа Астраханской области, определившего порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

В соответствии с пунктом 7.1. Постановления N 26-П, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс).

Согласно абзацу 2 пункта 7.2. Постановления N 26-П коэффициент (Кс), учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.

Таким образом, исходя из буквального содержания указанных норм, понижающий коэффициент Кс носит временный характер и учитывается только при наличии объекта в стадии строительства, на период, не превышающий нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.

Как установлено судом и объективно следует из пункта 1.1 Договора, земельный участок по Договору предоставлен ответчику в аренду для строительства и в последующем цель предоставления спорного земельного участка в аренду не менялась.

Постановление от 01.02.2008 N 26-П признано утратившим силу Постановлением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 N 284-П "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление от 29.06.2015 N 284-П) и не действует с 12.07.2015.

В соответствии с пунктом 2.1 постановления от 29.06.2015 N 284-П, действующего с 13.07.2015, годовой размер арендной платы, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2, 2.3, 2.4, 2.7 настоящего Порядка, определяется по формуле: АП = С x КС, где АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; С - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 утверждено "Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" (далее - Положение N 87). Согласно Положению N 87 проектная документация на объекты капитального строительства состоит, в том числе из раздела "Проект организации строительства".

Продолжительность строительства является одним из основных показателей на всех этапах экономической, проектной, плановой, организационной подготовки и осуществления строительства.

Продолжительность строительства может быть задана в директивно сжатые сроки, тогда определяются особые условия (ресурсы, технологические методы и организация работ), при которых директивная продолжительность строительства обеспечивается. (МДС 12-43.2008).

При применении льготного коэффициента строительства законодатель учитывает понятие нормативный срок строительства.

Нормативную продолжительность строительства объекта, мощностным и строительным характеристикам которого соответствуют различные сроки или позиции таблицы норм, следует определять по "строительным" показателям: площадь, объем, СМР и т.д., т. е нормативный срок строительства устанавливается ПОС

В разрешении на строительство указан директивный срок.

Согласно СНиП 3.01.01-85 к организационно-подготовительным мероприятиям, выполняемым в подготовительный период строительства, относятся: обеспечение стройки водой, электроэнергией, теплоснабжением, бытовыми помещениями для рабочих, организация поставок материалов, конструкций, оборудования.

Квнеплощадочным подготовительным работам относятся: строительство внешних автомобильных дорог к площадке строительства, железных дорог к прирельсовым складам, канализационных коллекторов с очистными сооружениями, водопроводных сетей с заборными сооружениями, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями, линий связи, используемых в процессе строительства объекта.

К внутриплощадочным работам относятся: расчистка и планировка строительной площадки; снос зданий и сооружений, не пригодных для строительных нужд; перекладка существующих инженерных сетей; прокладка коммуникаций электроснабжения, связи, водоснабжения, канализации; устройство складского хозяйства, площадок укрупнительной сборки конструкций и оборудования; возведение временных, а при необходимости, постоянных зданий и сооружений, используемых для нужд строительства, и другие.

Материалами дела подтверждается факт выполнения ответчиком организационно-подготовительных работ на строительной площадке.

Учитывая, что нормативный срок строительства не истек, ответчик фактически приступил к освоению земельного участка, суд считает доводы ответчика о применении в расчете льготного коэффициента обоснованными.

Ставки арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются органами местного самоуправления муниципальных образований Астраханской области, уполномоченными в соответствии с законодательством Российской Федерации на распоряжение такими земельными участками.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее - Приказ N 540).

Согласно части 12 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в срок до 1 января 2020 года органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, если органы местного самоуправления устанавливают вид разрешенного использования образуемого земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки, утвержденных до вступления в силу Приказа N 540 (до 24 декабря 2014 г.), и такой градостроительный регламент не приведен в соответствие с классификатором, то вид разрешенного использования такого образуемого земельного участка может не соответствовать классификатору.

Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Астрахань", утверждены Решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17.11.2016 N 156. Данный же акт отменил ранее действующее Решение Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 28.08.2008 N 107 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Астрахани"; Решение Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 30.09.2011 N 144 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Астрахани в новой редакции"

Вид разрешенного использования участка - под строительство торгового комплекса.

Постановлением администрации города Астрахани N 778 от 09.02.2016 для земельных участков занятых торговыми комплексами базовая ставка установлена 4,38%, тогда как для торгово-развлекательного комплекса базовая ставка установлена 1,91%

В тоже время, вышеуказанные нормативные документы определяют вид разрешенного использования как «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»

Следовательно, Постановление № 778 установило несуществующий вид использования земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно Приложению №1 от 30.03.2010г. «Расчет арендной платы», являющемуся неотъемлемой частью Договора, размер Арендной платы (АП) определяется в следующем порядке:

АП= КС * 0,2 *0,015, где КС - кадастровая стоимость земельного участка.

В период с 2014 - 2016 гг. кадастровая стоимость земельного участка составляла:

до 09.01.2014г. - 5087555000 руб. (339*1,7 руб./кв.м.);

с 10.01.2014г. по настоящее время - 331647000 руб. (2210,98 руб./кв.м.).

Изменение кадастровой стоимости земельного участка происходило в связи с принятием Постановления Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» №584-П от 25.12.2013г., которое было опубликовано в «Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области» №58 от 30.12.2013г., и вступало в силу по истечении 10 дней с момента опубликования (прилагается).

Таким образом, размер арендной платы в 2014-2016гг. составлял по годам:

-за 2014 г.-1008042 руб.

-за 2015г.-994941 руб.

-за 2016г.-994941 руб.

Расчеты арендной платы на указанные суммы составлялись Ответчиком и принимались Истцом без каких-либо замечаний и возражений (расчеты с отметками о принятии прилагаются).

Рассчитанные арендные платежи Ответчиком были оплачены в полном объеме в соответствующие периоды: за 2014г. - п/п №26 от 13.02.2014, №42 от 17.03.2014, №65 от 21.04.2014, №83 от 07.05.2014, №101 от 16.06.2014, №19 от 16.07.2014, №40 от 12.08.2014, №64 от 16.09.2014,№91 от 13.10.2014, №3 от 17.11.2014 на общую сумму 1008042 руб. (прилагаются);- за 2015г. - п/п №21 от 11.02.2015, №38 от 30.03.2015, №53 от 13.04.2015, №58 от 17.07.2015, №68 от 07.08.2015, №84 от 18.09.2015, №89 от 14.10.2015, №94 от 06.11.2015 -на общую сумму 994941 руб. (прилагаются);- за 2016г. - п/п №10 от 12.02.2016, №14 от 14.03.2016, №25 от 11.04.2016, №32 от 25.04.2016 на общую сумму 1000000 руб. (прилагаются); За 2017 г. -п/п № 11 от 16.02.2017 г. на сумму 995 000 руб.

В соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области № 284-П от 29.06.2015 г. « О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», утвержден порядок определения арендной платы за соответствующие земельные участки.

Согласно п.2.7 Постановления № 284-П от 29.06.2015 г. « годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства зданий, сооружений определяется в размере, определенном в соответствии с порядком расчета арендной платы, указанным в договоре аренды, на срок действия таких договоров аренды –в отношении договоров аренды, заключенных до даты вступления в силу настоящего постановления.

Суд отмечает, что договор аренды № 459 от 27.12.2007 г. заключен до принятия Постановления Правительства Астраханской области № 284-П от 29.06.2015 г., срок действия договора - по 25.12.2022 г., а также то, что ответчиком в полном объеме уплачены арендные платежи за 2014 -2016 гг. и 2017 г. предусмотренные договором.

Постановление администрации г. Астрахани №6962 от 07.08.2013 «О внесении изменения в Постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012 №3027», на котором Истец основывает исковые требования и расчет задолженности Ответчика, не соответствует нормативно-правовым актам, имеющим большую юридическую силу:

Согласно «Правилам землепользования и застройки г. Астрахани», утвержденным Решением Городской Думы Муниципального образования «Город Астрахань» №144 от 30.09.2011 (в редакции Решений №23 от 28.02.2013, №128 от 29.08.2013, №176 от 31.07.2014), территориальная зона Ц-10, в которой находится земельный участок, является зоной «многофункционального использования территорий», где одним из Основных видов разрешенного использования является вид - «торговые, торгово-развлекательные. развлекательные комплексы».

Постановление №6962 от 07.08.2013 (далее - Постановление) устанавливает разные базовые ставки арендной платы для торгово-развлекательных комплексов (п. 10, ставка 1,84%) и торговых комплексов (п. 24.1, ставка 4,22%), т.е. разделяет торговые объекты по признаку наличия в них развлекательной составляющей, и ставки при этом различаются более чем в 2,29 раза.

В связи с этим можно утверждать, что Постановление №6962 от 07.08.2013,
разделившее на подвиды единый вид разрешенного использования,
установленный нормативно-правовым актом, имеющим большую юридическую
силу («Правила землепользования и застройки»), принято с превышением
полномочий, что в соответствии с п. 2 ст. 13 АПК РФ является основанием для
суда не применять Постановление №696

Установление Постановлением №6962 двух разных базовые ставок для торговых комплексов и торгово-развлекательных комплексов (пункты 10 и 24.1), отличающихся друг от друга более чем в 2,29 раза, также не соответствует нормативно-правовым актам, имеющим большую юридическую силу:

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен определяться в соответствии с основными Принципами определения арендной платы, установленными Постановлением №582 от 16.07.2009 Правительства РФ: принцип экономической обоснованности - в соответствии с которым арендная плата должна устанавливаться в зависимости, в том числе, от вида разрешенного использования; принцип запрета необоснованных предпочтений - запрет на установление различной арендной платы за земельные участки одной и той же категории, используемые или предназначенные для одних и тех же видов разрешенного использования.

Учитывая, что «торговые комплексы» и «торгово-развлекательные комплексы» являются по сути одним и тем же видом разрешенного использования, установление для них разных базовых ставок нарушает указанные выше Принципы определения арендной платы, определенные Правительством РФ, не соответствует нормативно-правовым актам, имеющим большую юридическую силу, что согласно п. 2 ст. 13 АПК РФ является для суда основанием не применять указанное Постановление №6962.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

А.М. Соколова