Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области

о признании недействительным договора перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510; о внесении записи о прекращении прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510.

при участии:

от истца: Кимаева И. М. – адвокат (ордер № 020128 от28.06.2010 г.)

Ромазанов И. А. (паспорт)

от ответчика: Мязин А. В. (паспорт)

Мязин А. А. – представитель, ордер № 020210 от 21.07.2010 г.

Ходюн Н. А. – (паспорт)

Васильев А.П. - ордер № 28821 от 20.08.2010 г.

от третьих лиц: от Администрации МО Лиманский район» - Дронь Ю. В. – представитель, доверенность от 17.05.2010 г.

от Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области – Рожкова Т.Ю. (доверенность № 32 от 20.04.2010 г.)

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянско-фермерского хозяйства Рамазанов Ибрагим Абдуллаевич обратился в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Ходюн Николаю Андреевичу, Главе крестьянско-фермерского хозяйства Мязину Анатолию Васильевичу о признании недействительным договора перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510; о внесении записи о прекращении прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510.

Администрация Муниципального образования «Лиманский район» привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца.

Администрация Муниципального образования «Лиманский район» обратилась в арбитражный суд с аналогичными с истцом требованиями.

Рамазанов И.А. исковые требования поддерживал в полном объеме.

Представитель Администрации МО «Лиманский район» поддержал заявленные истцом требования.

Мязин А.В. исковые требования не признал, указал, что считает иск незаконным и необоснованным.

Индивидуальный предприниматель Ходюн Н. А. возражал относительно удовлетворения исковых требований, просил суд в иске отказать.

Представитель Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проанализировав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 12.05.2006 г. между Администрацией Муниципального образования «Лиманский район», именуемым в дальнейшем «Арендодатель», и Индивидуальным предпринимателем Ходюн Николаем Андреевичем, именуемым в дальнейшем «Арендатор», заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 157 (л.д. 11-13).

В соответствии с пунктом 1 вышеназванного договора Арендодатель на срок 5 лет с 12.05.2006 г. по 11.05.2011 г. сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозназначения, общей площадью 120 га, расположенный по адресу: Астраханская область, Лиманский район в 3,5 км. северо-западнее с. Проточное, в 12 км. восточнее с. Михайловка, кадастровый номер 30:07:22 1401:0510 для ведения сельскохозяйственного производства-продукции растениеводства.

03.10.2007 г. между Индивидуальным предпринимателем Худиным Н.А., именуемым в дальнейшем «Арендодатель», и Рамазановым И.А., заключен договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 1.1 Арендодатель на срок до 25.09.2007 г. сдает в аренду, а Арендатор принимает в субаренду земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 30:07:221401:0510, расположенного по адресу: Астраханская область, Лиманский район в 3,5 км. Северо-западнее с. Проточное в 12 км. восточнее с. Михайловка площадью 50 га, предоставленного для сельскохозяйственного использования (далее земельный участок).

03.10.2008 г. между Индивидуальным предпринимателем Худиным Н.А., именуемым в дальнейшем «Арендодатель», и Рамазановым И.А., заключен договор субаренды, в соответствии с которым срок аренды продлен до 25.09.2009 г. (л.д. 20).

В соответствии с договором субаренды от 03.10.2009 года срок аренды продлен до 25.09.2010 г. (л.д. 21).

01.07.2009 г. между Индивидуальным предпринимателем Ходюн Н.А., именуемым в дальнейшем «Сторона 1», и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Мязиным А.В., именуемым в дальнейшем «Сторона 2», заключен договор перенайма прав и обязанностей по договору земельного участка от 12.05.2006 г. № 157 (л.д. 22).

В соответствии с пунктом 1 вышеназванного договора Сторона 1 передает права и обязанности, а Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды от 12.05.2006 г. № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 30:07:221401:0510, расположенного по адресу: Астраханская область, Лиманский район, в 3,5 км. северо-западнее с. Проточное, в 12 км. восточнее с. Михайловка, площадью 120 га, предоставленного для сельскохозяйственного использования.

Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды от 12.05.2006 г. № 157 указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что указаны в договоре.

Договор перенайма прав и обязанностей имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре аренды земельного участка от 12.05.2006 г. № 157. Сторона 1 переедает права и обязанности, а Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды от 12.05.2006 г. № 157 указанного земельного участка безвозмездно.

По мнению истца, договор перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 г. по договору аренды от 12.05.2006 г. № 157 земельного участка заключен с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы Главы крестьянско-фермерского хозяйства Рамазанова Ибрагима Абдуллаевича, как субарендатора, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с требованиями Администрации Муниципального образования «Лиманский район» договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 157 от 01.07.2009 г. не мог пройти государственную регистрацию 18.01.2010 г. после издания Постановления Администрации Муниципального образования «Лиманский район» от 05.10.2009 г. № 737, что согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с самостоятельными требованиями.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права. Согласно данной норме способы защиты гражданских прав, которыми может воспользоваться субъект гражданского оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе.

В перечне сделок, поименованных в части 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, перенайм не значится. В рассматриваемом случае идет речь об изменении права аренды по правилам статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которое имеет значение для 3-х лиц.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства" разъяснил, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как усматривается из материалов дела, 01.07.2009 г. Индивидуальный предпринимателем Ходюн Н.А. переуступил свои права и обязанности по договору аренды от 12.05.2006 г. № 157 Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мязину А.В., заключив с ним договор перенайма (л.д. 98).

Указанная сделка зарегистрированаУправлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 18.01.2010 г., что подтверждается соответствующей отметкой.

Из материалов дела усматривается, что 03.09.2009 года Ходюн Н.А. уведомил администрацию Муниципального образования «Лиманский район» в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка от 12.05.2006 г. № 157 главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мязину А.В. (л.д. 91).

Согласно пункту 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка права (требования) влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По смыслу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недействительного требования (под которым понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (прекращенное, в т.ч. надлежащим исполнением) право, рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования).

На основании вышеизложенных норм при перенайме происходит передача прав и обязанностей старого арендатора новому, причем в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации). Новый арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем, а старый полностью выбывает из арендного отношения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из смысла статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По смыслу названной нормы ограничение полномочий арендатора в отношении арендованного имущества связано со случаями выбытия указанного имущества из владения арендатора.

Определяющим данное обстоятельство является и для перенайма земельного участка, согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которой не предусмотрено заключение нового договора аренды.

При передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьем лицу (перенайме) происходит перемена лица в арендном обязательстве, то есть первоначальный арендатор, уступив права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом изменение самого обязательства не происходит, что исключает и применение норм, регулирующих порядок изменения договора.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что государственная регистрация договора о перенайме от 01.07.2009 г. произведена в установленном порядке 18.01.2010, он действует с даты государственной регистрации.

Доводы истцов о том, что регистрация перехода права аренды произведена после расторжения договора аренды не основаны на фактических обстоятельствах дела и законе.

22.09.2009 г. в адрес Администрации Муниципального образования «Лиманский район» на имя Главы Лиманского района поступило заявление от индивидуального предпринимателя Ходюн Н.А. о прекращении права аренды на земельный участок (л.д. 24).

По мнению истца, на основании указанного заявления право аренды было прекращено Постановлением Главы Лиманского района от 05.10.2009 г. № 737 «О прекращении права аренды на земельный участок» и подготовлено Дополнительное соглашение от 05.10.2009 года № 1 о расторжении договора аренды от 12.05.2006 г. № 157, в соответствии с которым договор аренды считается расторгнутым с 05.10.2009 года (л.д. 16, 65).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор перенайма становится для сторон обязательным с момента его заключения и на основании статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка перешли к Мязину А.В., а предприниматель Ходюн Н.А. выбыл из арендных правоотношений по договору № 157 от 12.05.2006 г.

При данных обстоятельствах предприниматель Ходюн Н.А. не имел право на отказ от договора аренды № 157 от 12.05.2006 г. и подписание дополнительного соглашения о расторжении данного договора, а также не имел право на сдачу земельного участка в субаренду Рамазанову Ибрагиму Абдуллаевичу по договору от 03.10.2009 г.

Постановление Администрации Муниципального образования «Лиманский район» от 05.10.2009 г. № 737 не имеет юридического значения, поскольку на момент его принятия, Администрация в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации уведомлена о переуступке прав арендатора земельного участка.

По этим же основаниям Администрация Муниципального образования «Лиманский район» не имела право на оформление дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с лицом, выбывшим из арендных правоотношений.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до момента государственной регистрации договора перенайма произведена регистрация прекращения договора аренды от 12.05.2006 г. № 157.

В силу положений статей 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, совершается в той же форме, что и договор. С учетом названных норм суд пришел к выводу, что дополнительное соглашение от 05.10.2009 года № 1 о расторжении договора аренды от 12.05.2006 г. № 157 является ничтожным.

В связи с вышеизложенным, договор аренды от 12.05.2006 г. № 157 являются действующим по настоящее время.

В исковом заявлении не указаны правовые основания для признания судом недействительным договора перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, с учетом приведенных норм, заявленные исковые требования подлежат рассмотрению с позиции соблюдены или не соблюдены требования закона при заключении оспариваемого Договора, ущемляет ли совершенная сделка права и интересы истца и приведет ли удовлетворение иска к восстановлению нарушенных прав.

В обоснование своих доводов истец указывает, что соответствии с пунктом 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. По мнению Главы крестьянско-фермерского хозяйства Рамазанова Ибрагима Абдуллаевича, в связи с тем, что согласно полученной им от Мязина А.В. претензии от 12.02.2010 г. было предъявлено требование убрать с земельного участка КРС и хозпостройки, что привело к созданию препятствий в использовании права, предусмотренного договором субаренды от 03.10.2009 г., сроком действия до 03.10.2010 г.

Данные доводы истца суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора субаренды от 03.10.2008 г. истек 25.09.2009 г.

Таким образом, с истечением срока договора субаренды, заключенного в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается автоматически прекращенным, в соответствии с чем Рамазанов И.А. утратил право землепользования, поскольку не является субарендатором по вышеуказанному договору.

Так как предприниматель Ходюн Н.А. выбыл из арендных правоотношений, он не имел право на сдачу земельного участка в субаренду по договору от 03.10.2009 г., следовательно, указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку заключен неуполномочным лицом (Ходюн Н.А.).

В связи с тем, что Рамазанов И. А., не является субарендатором по договору, оспариваемый договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не может нарушать его права и законные интересы.

Глава крестьянско-фермерского хозяйства Рамазанова Ибрагима Абдуллаевича Администрация Муниципального образования «Лиманский район в предмет иска включают также требование о внесении записи о прекращении прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510.

На основании имеющихся в материалах дела документов в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что регистрация прекращения прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510 была произведена в соответствии с действующим законодательством.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении заявленных истцами требований о признании недействительным договора перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510; о внесении записи о прекращении прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510, суд считает необходимым отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Главы крестьянского фермерского хозяйства Рамазанова Ибрагима Абдуллаевича, заявление Администрации муниципального образования «Лиманский район» Астраханской области к предпринимателю Ходюн Николаю Андреевичу, Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мязину Анатолию Васильевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании недействительным договора перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510; о внесении записи о прекращении прав по договору перенайма прав и обязанностей от 01.07.2009 года по договору аренды от 12.05.2006 года № 157 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:07:221401:0510 оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Г.Н. Бочарникова