Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску прокуратуры Астраханской области к Администрации г.Астрахани, Комитету имущественных отношений г.Астрахани, ООО «Школь»

Третье лицо: Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г.Астрахани

о признании недействительными торгов по приобретению права аренды земельного участка и договора аренды и применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца: ФИО1 – прокурор отдела, удостоверение № 63437;

от ответчиков: от Администрации г.Астрахани – ФИО2, зав.правовым сектором, доверенность в деле; от Комитета имущественных – ФИО3, вед. специалист, доверенность в деле; от ООО «Школь» - ФИО4 – директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт;

от третьего лица: ФИО5, начальник юридического отдела, доверенность от 08.04.2008 г.

Прокуратура Астраханской области обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации г.Астрахани, Комитету имущественных отношений г.Астрахани, ООО «Школь» о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом имущественных отношений г.Астрахани в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:0:0115, оформленные протоколом № 1 от 04.09.2007 г. и договора аренды от 10.10.2007 № 257 земельного участка с кадастровым номером 30:120:0:0115, заключенного между Комитетом имущественных отношений г.Астрахани и ООО «Школь», применении последствий недействительности сделки.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в соответствии со ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г.Астрахани.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, просит иск удовлетворить согласно доводам искового заявления. Пояснил, что торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договор аренды земельного участка по ул. Началовское шоссе, г. Астрахани являются недействительными по следующим основаниям.

В нарушение п.5 ст. 38.2 Земельного кодекса, лица подавшие заявку на участие в аукционе, не представили документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

До настоящего времени организацией не подготовлен проект планировки и межевания территории в границах земельного участка, несмотря на то, что в соответствии с условиями аукциона ООО «Школь», как участник, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, указанный проект должен быть изготовить в срок не позднее 10 месяцев с момента заключения договора аренды.

ООО «Школь» также не заключило трехстороннее соглашение с администрацией города и правительством Астраханской области о строительстве за свой счет объектов соцкультбыта (школы на 30 классов и детских садов на 780 мест), тогда как это является дополнительным условием заключения договора аренды.

Организатором торгов был нарушен порядок опубликования информационного сообщения о проведении аукциона, что заведомо повлекло сужение круга заинтересованных лиц, желающих приобрести право аренды земельного участка.

Размещение комитетом имущественных отношений г. Астрахани информационного сообщения о предстоящем аукционе в приложении к газете "Горожанин" - информационный бюллетень «Плюс четыре» не соответствует действующему законодательству и нарушает интересы неопределенного круга лиц.

В нарушение ч. 3 ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предоставление названного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства допущено при отсутствии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам.

Представитель ответчика - администрации г. Астрахани возражает против удовлетворения заявленных в иске требований согласно доводам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что сроки для подготовки документации по планированию и межевания территории, а также подготовке проектной документации законодательством не определены. Довод прокуратуры о том, что информация о проведении аукциона была не доступна другим лицам является не состоятельным, так как приложение к газете «Горожанин» - информационный бюллетень «Плюс четыре» является общедоступным печатным изданием и распространяется через розничную сеть. Участие указанных лиц в аукционе и отсутствие других заявок указывают на тот факт, что других желающих принять участие просто не оказалось, и в аукционе приняли участие желающие лица. Постановление мэра г. Астрахани от 16.05.2007 года №1826-м, которым данный бюллетень отнесен к средствам массовой информации для опубликования официальных документов органов и должностных лиц органов местного самоуправления прокуратурой не было обжаловано, оно не отменено и действует в настоящий момент. В соответствии с положениями статей 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ организатор аукциона не вправе требовать от лиц подавших заявку на участие, другие документы, кроме указанных в п. 12 статьи 38.1 ЗК РФ, а потому требование наличия санитарно-эпидемиологического заключения в данном случае прямо запрещено законом. Прокуратурой в нарушение требований п.4 ст. 198 АПК РФ пропущен трехмесячный срок подачи заявления.

Представитель ответчика – Комитета имущественных отношений г. Астрахани также возражает против иска. Пояснил, что постановление мэра г. Астрахани от 16.05.2007 года №1826-м не отменено, никем не оспорено и является действующим. Торги проведены с соблюдением действующего законодательства. Срок проектирования строительства и межевания территории оговорен в протоколе о результатах аукциона и составляет 5 лет. Срок для составления трехстороннего соглашения ООО «Школь» с администрацией города и правительством Астраханской области о строительстве за свой счет объектов соцкультбыта не определен. На момент подачи Прокурором настоящего искового заявления прошло только восемь месяцев с момента заключения договора аренды, тогда как срок действия указанного договора установлен 5 лет. Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию, то есть Государство признало право аренды спорного земельного участка за ООО «Школь».

Представитель ответчика – ООО «Школь» возражает против удовлетворения иска. Пояснил, что аукцион по продаже права аренды спорного земельного участка был проведен с соблюдением требований действующего законодательства, земельный участок сформирован в установленном порядке и прошел государственный кадастровый учет, а договор аренды прошел правовую экспертизу.

Представитель 3 лица - Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани поддержал позицию представителя Комитета имущественных отношений г. Астрахани. Пояснил, что согласно положениям пункта 5 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе. По смыслу указанной нормы права документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, должны соответствовать правилами землепользования и застройки. Однако, в настоящее время принятые Правила землепользования и застройки по г. Астрахани не являются действующими, поскольку не опубликованы в установленном законом порядке. Этим обстоятельством и объясняется столь продолжительный срок предоставления в аренду земельного участка. Предложения по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать правилами землепользования и застройки, а не генеральному плану застройки города.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд

установил:

Как следует из материалов дела, 30 июля 2007 г. Администрацией г.Астрахани за № 3050 принято постановление « О проведении торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по ул.Началовское шоссе в Кировском районе».

В указанном постановлении указано о проведении открытых торгов по составу участников и форме подачи предложения о цене в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по ул.Началовское шоссе в Кировском районе, для проектирования и строительства жилого микрорайона, согласно прилагаемому кадастровому плану. Категория земель – земли населенных пунктов. Кадастровый номер: 30:12:0:0015.

В приложении к газете «Горожанин» - информационном бюллетене «Плюс четыре» (выпуск № 17 от 01.08.2007 г.) администрацией города опубликовано сообщение о проведении 04.09.2008 г. торгов, к участию в которых допускаются лица, подавшие заявку по установленной в данном извещении форме не позднее 30.08.2007 г. с приложением следующих документов:

- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц для юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность для физических лиц;

- документов, подтверждающих внесение задатка.

28 августа 2007 г. ООО «ТЕХСТРОЙИНВЕСТ-XXI» была подана заявка на участие в аукционе.

30 августа 2007 г. заявка на участие в аукционе была подана ООО «Школь».

Вместе с заявкой указанные лица приложили документы, указанные в объявлении.

04 сентября 2007 г. состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по ул.Началовское шоссе в Кировском районе, по результатам которых составлен протокол № 1.

Предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка площадью 404989 кв.м. для проектирования и строительства жилого микрорайона.

В протоколе указаны существенные условия при заключении договора, а именно: нормативный срок проектирования и строительства – 5 лет: размер арендной платы в расчете на единицу площади определяется исходя из суммы арендной платы за земельный участок, сложившийся по результатам аукциона. Сумма арендной платы, сложившаяся по результатам аукциона уплачивается за первый год аренды. За последующие годы арендная плата исчисляется по ставкам арендной платы, установленной постановлениями администрации города, действующим в период строительства; Победителю аукциона заключить трехстороннее соглашение с администрацией города и Правительством Астраханской области на дополнительные условия: строительство победителем аукциона за свой счет объектов соцкультбыта (школа на 30 классов и детские сады на 780 мест) с последующей передачей в муниципальную собственность на основании возмездных договоров;

Строительство объектов инженерной инфраструктуры ведется поэтапно в течение пяти лет. Условия передачи в муниципальную собственность на основании возмездных договоров.

Начальная цена лота № 1 установлена в виде размера арендной платы и определена в сумме 5 680 000 руб.

Цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка составила 10 680 000 руб.

Из двух участников аукциона победителем признано ООО «Школь».

10 октября 2007 г. между Комитетом имущественных отношений г.Астрахани (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Школь» (Арендатор) заключен договор аренды № 257.

В соответствии с указанным договором Арендодатель передает Арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 30:12:0:0115, расположенный по адресу: г.Астрахань, р-н Кировский, ул.Началовское шоссе в целях проектирования и строительства жилого микрорайона площадью 404989 кв.м. сроком с 04.09.2007 г. по 03.09.2012 г.

Размер арендной платы составляет 10 680 000 руб.

Сумма арендной платы земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства жилого микрорайона, сложившаяся по результатам аукциона, уплачивается за первый год аренды.

Согласно уведомлению от 26.10.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 10.10.2007 г. проведена государственная регистрация договора аренды.

Прокуратурой Астраханской области проведена проверка законности предоставления ООО «Школь» в аренду сроком на 5 лет земельного участка площадью 404989 кв.м. по ул.Началовское шоссе г.Астрахани в целях проектирования и строительства жилого микрорайона.

Прокурор обратился в суд с настоящим иском в защиту прав и законных интересов Муниципального образования «Город Астрахань», поскольку полагает, что торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по ул.Началовское шоссе в Кировском районе г.Астрахани и договор аренды указанного земельного участка являются недействительными в ввиду их несоответствия закону.

Правовым основанием для предъявления иска указаны статьи 167, 168, 447, 448 Гражданского кодекса РФ, статьи 38.1,и 38.2 Земельного кодекса РФ.

Оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ доводы сторон, доказательства и обстоятельства по делу, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п.4 указанной статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со ст.449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст.52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами.

Таким образом, обращение прокурора в арбитражный суд с указанным иском соответствует требованиям закона.

Заявление ответчика - Администрации г.Астрахани о том, что прокурором при предъявлении иска пропущен трехмесячный срок исковой давности, предусмотренный ст.198 АПК РФ, судом не принимается по следующим причинам.

Статьей 198 АПК РФ установлен трехмесячный срок подачи гражданами, организациями, прокурором, государственными органами, органами местного самоуправления и иными лицами в арбитражный суд заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Предметом рассматриваемого иска является признание торгов и договора аренды недействительными и применении последствий недействительности сделки.

К указанным требованиям применяется трехлетний срок исковой давности.

В судебном заседании прокурор пояснил, что статья 198 АПК РФ в исковом заявлении указана ошибочна.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены в аренду без предварительного согласования места размещения объекта путем продажи права на заключение договора аренды на аукционах.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен в ст.38.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно положениям указанной статьи организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования в сети «Интернет».

Для участия в аукционе заявители представляют следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизита счета для возврата задатка;

2) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц для юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность для физических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, извещение о проведении 04 сентября 2007 г. аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка было опубликовано в городском информационном бюллетене «ПЛЮС четыре» - официальном приложении газеты «Горожанин» 01.08.2007 г., то есть не менее чем за тридцать дней до проведения аукциона.

Постановлением Мэра города Астрахани от 16 мая 2007 г. № 1826-м «Об официальном опубликовании нормативных правовых и распорядительных актов органов и должностных лиц местного самоуправления г.Астрахани» утверждена газета «Горожанин» и ее официальное приложение – городской информационный бюллетень «ПЛЮС четыре» в качестве средства массовой информации, в котором публикуются официальные документы органов и должностных лиц местного самоуправления г.Астрахани.

Официальным опубликованием нормативных правовых актов и распорядительных актов органов и должностных лиц местного самоуправления г.Астрахани в средствах массовой информации считается первая публикация в газете «Горожанин» и (или) в ее официальном приложении – городском информационном бюллетене «ПЛЮС четыре».

Согласно статье 31 Устава Муниципального образования «Город Астрахани» акты мэра города вступают в силу с момента их подписания, если самими актами не установлен иной порядок вступления их в силу.

В Постановлении Мэра города Астрахани от 16 мая 2007 г. № 1826-м «Об официальном опубликовании нормативных правовых и распорядительных актов органов и должностных лиц местного самоуправления г.Астрахани» не установлен порядок вступления его в силу, следовательно указанный акт вступил в силу с момента его подписания Мэром.

Указанное Постановление не было оспорено, не отменено и является действующим.

Таким образом, организатор торгов произвел публикацию извещения о проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ст.38.1. Земельного кодекса РФ.

Поскольку предоставление заявителями для участия в аукционе санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам не предусмотрено ст.38.1. и ст.38.2 Земельного кодекса РФ, а п.13 и п.6 соответственно указанных статей прямо запрещает требовать представления у заявителей иных документов, не указанных в данных статьях, то заявитель, в данном случае, ООО «Школь» не обязан был предоставлять указанное заключение.

Статьей 38.2. Земельного кодекса РФ определены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п.5 указанной статьи для участия в аукционе заявители представляют документы, указанные в п.12. ст.38.1 Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Из смысла указанной нормы права следует, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования.

Для того, чтобы составить предложения, указанные в ст.38.2. Земельного кодекса РФ, необходимо, чтобы существовали и действовали правила землепользования и застройки.

Однако на территории города Астрахани и по день рассмотрения спора в суде Правила землепользования и застройки не действуют, поскольку не опубликованы в установленном законом порядке.

Следовательно, у ООО «Школь», также, как и у других заявителей отсутствовала возможность при подаче заявки на участие в конкурсе представить предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Представитель 3 лица – Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г.Астрахани подтвердил, что на день рассмотрения спора в суде Правила землепользования и застройки по г.Астрахани не действуют и пояснил, что этим обстоятельством объясняется столь продолжительный срок аренды. Арендатор может только обратиться с заявлением о получении разрешения на подготовку документации по планировке, межеванию и застройки территории.

Согласно договору аренды № 257 от 10.10.2007 г. и протоколу о результатах торгов от 04.09.2007 г. срок проектирования и строительства составляет 5 лет.

Конкретные сроки разработки проектной документации не определены.

С момента проведения торгов прошел 1 год, а следовательно, сроки проектирования у ответчика – ООО «Школь» не истекли.

В п.4.3. Протокола № 1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по ул.Началовское шоссе в Кировском районе от 04 сентября 2007 г . указано условие о заключении победителем аукциона с администрацией города и Правительством Астраханской области трехстороннего соглашения на дополнительные условия: строительство победителем аукциона за свой счет объектов соцкультбыта (школа на 30 классов и детские сады на 780 мест) с последующей передачей в муниципальную собственность на основании возмездных договоров.

Срок заключения указанного соглашения не определен.

Учитывая изложенное, суд полагает, что требования о признании торгов и договора аренды недействительными, прокурором заявлены преждевременно. Правовых оснований для удовлетворения указанных требований не имеется.

Поскольку, требования о признании торгов и договора аренды недействительными не подлежат удовлетворению, то и требования о применении последствий недействительности сделки не могут быть удовлетворены.

На основании изложенного, руководствуясь 167-170,176 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.

Судья

С.В. Богатыренко