Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды № 12024 от 20.06.2004 года, освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 354 246 руб. 57 коп. и неустойки в размере 253 029 руб. 45 коп.

по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» (<...>, ИНН:<***>; ОГРН:<***>)

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (<...>, ИНН <***>,ОГРН <***>)

о признании договора аренды № 12024 от 20.06.2004 г. недействительным

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Астраханский филиал

при участии:

по первоначальному исковому заявлению:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 26.11.2012 г., паспорт;
от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 07 от 10.01.2012 г., паспорт;

по встречному исковому заявлению:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности № 07 от 10.01.2012 г., паспорт;

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности от 26.11.2012 г., паспорт;

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности от 24.02.2012 г., паспорт;

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту истец) в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» о расторжении договора аренды № 12024 от 20.06.2004 года, освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 354 246 руб. 57 коп. и неустойки в размере 253 029 руб. 45 коп.

Определением арбитражного суда Астраханской области от 24.09.2012г. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани о признании договора аренды № 12024 от 20.06.2004 г. недействительным.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Астраханский филиал.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв до 17.12.2012 года до 11 часов 00 минут, о чем вынесено протокольное определение. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», на сайте Арбитражного суда Астраханской области.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора после перерыва не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в соответствии с частью 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске, и пояснил, что между истцом и ответчиком 20.06.2005г. заключен договор № 12024 аренды нежилых помещений сроком с 01.06.2005г. по 21.05.2006г., по условиям которого передано нежилое помещение по ул. Яблочкова, д.1 литер «А», помещение № 041, общей площадью 178, 3 кв.м. для использования под склад. В связи с тем, что по истечении срока действия договора ни одна сторона не заявила о расторжении договора аренды, то в соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ договор считается продленным на неопределенный срок. В соответствии со ста. 614 ГК РФ арендатор должен вносить арендную плату, по условиям договора аренды в срок до 10 числа текущего месяца. Однако взятые на себя обязательства ответчик не исполняет надлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 354 246 руб. 57 коп. и за нарушение сроков оплаты начислены пени в сумме 253 029 руб. 45 коп. за период с 01.06.2006г. по 06.06.2012г. В связи с существенным нарушением условий договора аренды 28.09.2011г. в адрес ответчика направлялись уведомления за № 30-02-01-2558 и 25.10.2011г. повторно за № 30-02-01-2727 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. С учетом данных обстоятельств просит расторгнуть договор аренды за № 121024 от 20.06.2005г.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв и пояснил, что уведомлениями от 04.03.2010г. и 14.05.2010г. Комитет имущественных отношений г. Астрахани со ссылкой на договор аренды № 12024 от 20.06.2005г. предложил погасить задолженность по арендной плате. В ответ на уведомления ООО «ПКФ «Фалкон» своим письмом от 03.06.2010г. № 91 сообщило о наличии веских оснований усомниться в том, что арендованное помещение принадлежит арендодателю, а также о вытекающей из этого факта невозможности исполнения обязательств по арендной плате (п.3 ст.405 ГК РФ) до решения вопроса о правовом статусе арендуемого помещения и легитимности договора аренды. Важно отметить, что арендодатель до настоящего временине представил надлежащих доказательств наличия у него соответствующих прав и тем самым не устранил обстоятельства, препятствующие исполнению договорных обязательств со стороны арендатора. Более того, арендодатель косвенно признал отсутствие таких прав: несмотря на содержавшиеся в тексте уведомлений предупреждения, обращение в суд последовало лишь спустя два года. Факт подачи первоначального иска вынудил ООО «ПКФ «Фалкон» самостоятельно убедиться в наличии или отсутствии у истца прав на фигурирующее в деле нежилое помещение путем соответствующих запросов. В результате выяснилось, что истец необладает правами на фигурирующее в деле нежилое помещение и потому не может являться арендодателем. Совершенно очевидно, что изложенные выше существенные обстоятельства дела чрезвычайно важны для его правильного разрешения, поэтому в данном случае безусловно подлежат применению правила толкования договора, содержащиеся в ч.2 ст.431 ГК РФ (в данном случае особенно необходима строгая оценка последующего поведения сторон). Позиция ответчика по первоначальному иску совпадает с позицией ВАС РФ по затронутому кругу вопросов. Но, поскольку, к сожалению, не исключено, что суд оценит изложенные выше обстоятельства иначе, то ООО «ПКФ «Фалкон» на этот случай вынужден заявить о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель истца по встречному исковому заявлению пояснил, что согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. В силу п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Предмет спорного договора аренды (нежилое подвальное помещение) принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, одним из которых является ООО ПКФ «Фалкон». Этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. В силу ст. 209 ГК РФ только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Поэтому Управление муниципального имущества администрации города Астрахани не может являться арендодателем по спорному договору аренды, т.е. полностью отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на предмет договора. Данные обстоятельства подтверждаются уведомлением от 26.07.2012г. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по астраханской области и письмо от 28.08.20102г. Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». В связи с чем спорный договор аренды явно противоречит нормам действующего законодательства и недействителен с момента его заключения. На основании статьей 167, 168 ГК РФ просит признать спорный договор аренды недействительным с момента его заключения, а в удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани отказать в полном объеме.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению с требованиями и истца по встречному исковому заявлению не согласился, представил отзыв, дополнение к отзыву, и заявил о пропуске срока исковой давности.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов арбитражного дела между истцом и ответчиком 20.06.2005г. заключен договор № 12024 аренды нежилых помещений сроком с 01.06.2005г. по 21.05.2006г., по условиям которого передано нежилое помещение по ул. Яблочкова, д.1 литер «А», помещение № 041, общей площадью 178, 3 кв.м. для использования под склад (л.д.12-15).

Пунктом 3.1 договора стороны установил, что арендатор уплачивает в безналичном порядке Комитету сумма арендного платежа, установленного приложением № 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительно сумму налогов (НДС), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.4.1 договора за просрочку внесения месячного платежа Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Нежилое помещение передано ответчику на основании акта приема-передачи (л.д.11).

Согласно расчету истца арендная плата составляет 8 489 руб. 93 коп. (л.д.10).

Постановлением мэра города Астрахани № 4104-м от 17 июня 2010 года утверждено положение об Управлении муниципального имущества Администрации города Астрахани, которое в соответствии с пунктом 1.6 указанного положения является юридическим лицом, является правопреемником Комитета имущественных отношений г. Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом, в соответствии с разделительным балансом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица 29.06.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани путем реорганизации в форме разделения за основным государственным регистрационным номером <***>.

Истец 28.09.2011г. и 25.10.2011г. направил в адрес ответчика уведомления за № 30-02-01-2558 и № 30-02-01-2727 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в 10-дневный срок с момента получения уведомления, а также расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д.8-9).

Данные уведомления ответчиком были получены, что подтверждается отметкой о получении на почтовом уведомлении (оборот л.д.8 и 9).

В настоящем иске истец заявил требования о расторжении договора аренды № 12024 от 20.06.2005г., освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендой плате в сумме 354 246 руб. 57 коп. и неустойки в размере 253 029 руб. 45 коп. за период с 01.06.2006г. по 06.06.2011г.

Ответчик, в свою очередь обратился в суд со встречным исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани о признании договора аренды № 12024 от 20.06.2005г. недействительным с момента его заключения, указав, что право собственности у Управления муниципальным имуществом администрации города Астрахани на объект аренды ничем не подтверждается, а также что объект аренды является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, по ул. Яблочкова д.1, литер «А».

Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца по первоначальному исковому заявлению обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора от 20.06.2005г., суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении договора аренды, указанного выше, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно объект аренды, предмет договора, цену аренды.

В соответствии с требованиями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно Выписке № 32614 из реестра муниципального недвижимого имущества Муниципальное образование «Город Астрахань» является собственником спорного помещения (л.д. 17).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку указанный договор аренды заключен сроком менее года, то требования о государственной регистрации договора, предусмотренные статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, на него не распространяются.

Из материалов дела следует, что после истечения срока аренды (21.05.2006г.) арендатор продолжал пользоваться имуществом. Из материалов дела не усматривается, что ответчик воспользовался своим правом не продлять действие договора на следующий срок и сообщил об этом арендатору.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что ответчик обязательства по своевременной оплате аренды исполнял ненадлежащим образом. Исходя из размера арендной платы (8 489 руб. 93 коп. в месяц), задолженность по арендной плате за период с 01.06.2006г. по 06.06.2012г. составила 354 246 руб. 57 коп.

В связи с просрочкой в платежах истец начислил пеню за период с 01.06.2006г. по 06.06.2012г. в сумме 253 029 руб. 45 коп.

Представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что исковое заявление поступило в суд 05.07.2012г.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 01.06.2006г. по 05.07.2009г. не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Представитель ответчика исковые требования не оспаривает.

Из материалов дела следует, что ответчик свои обязательства по оплате за использование помещения по договору аренды исполнил ненадлежащим образом.

Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, доказанность задолженности ответчика перед истцом, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по оплате аренды за период с 05.07.2009г. по 05.07.2012г. в сумме 304 542 руб. 01 коп.

Требования истца о взыскании пени за несвоевременную уплату арендных платежей с учетом пропуска срока исковой давности подлежат удовлетворению за период с 11.07.2009г. по 05.07.2012г. в сумме 160 193 руб. 21 коп.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, пеня является мерой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Срок оплаты определен договором, факт просрочки внесения платежей установлен материалами дела.

Исходя из того обстоятельства, что законом и договором предусмотрена обязанность ответчика - уплатить пеню, учитывая наличие факта просрочки внесения платежей ответчиком, обоснованны и требования истца о взыскании пени.

Проверив расчет пени, суд находит его правильным.

В связи с тем, что ответчик не внес арендную плату по договору более двух раз подряд, истец обратился с требованием о расторжении договора аренды № 12024 от 20.06.2005г.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, может быть, расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды, может быть, расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Аналогичное требование предусмотрено пунктом 5.2 договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм права письменное предупреждение должно быть получено ответчиком, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику уведомление с требованием в 10 –дневный срок с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате в сумме 294 817 руб. 06 коп., пени в сумме 177 981 руб. 95 коп., расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д. 9).

Факт направления ответчику указанного уведомления подтверждается заказным письмом, которое получено ответчиком (оборот л.д.9).

Учитывая изложенное, суд полагает, что истец предпринял все меры для надлежащего извещения ответчика о расторжении договора аренды.

Поскольку ответчик неоднократно, более двух раз подряд не вносил арендную плату, требования истца о расторжении договора аренды № 12024 от 20.06.2005г. подлежат удовлетворению.

Также основаны на положениях гражданского законодательства и требование истца о выселении арендатора - Общества с ограниченной ответственностью «Фалкон» из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер «А», помещение № 041, поскольку пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды, его расторжении арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требования истца о расторжении договора судом удовлетворены, то требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения по адресу: <...>, литер «А», помещение № 041, общей площадью 178,3 кв.м. также подлежат удовлетворению.

Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца по встречному исковому заявлению необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Общество с ограниченной ответственностью «ПКФ Фалкон» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани о признании договора аренды № 12024 от 20.06.2005г. недействительным.

Как следует из материалов арбитражного дела договор аренды №12024 20.06.2005г. заключен между Управлением муниципального имущества
администрации г. Астрахани и ООО «ПКФ Фалкон».

Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 26.06.2009г. ВАС-7492/09указал, что:

-«нахождение в помещении сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации (часть разливов и стояков с запорной арматурой) не является достаточным основанием для отнесения такого помещения к вспомогательному»;

- «спорное помещение задолго до создания товарищества использовалось для нужд жилищно-эксплуатационного управления, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме.

Материалами дела установлено, что технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект прав. Более того, спорное помещение используется в производственной деятельности предприятия.

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010т.№13391/09если по
состоянию на момент первой приватизации в данном доме подвальные помещения жилого
дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования
в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в
качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности
домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не
выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую
собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно письму БТИ от 12.10.2012т. помещение № 041 по ул. Яблочкова, 1 лит. А с момента первичной инвентаризации от 29.121960г.по настоящее время является изолированными и используется как самостоятельное нежилое помещение. Документы и сведения о наличии в указанном помещении инженерных коммуникаций или иного обслуживающего дом оборудования в филиал БТИ не поступали (л.д.132).

Таким образом, на момент начала реализации гражданами права на приватизацию данное нежилое помещение было учтено и сформировано и использовалось как самостоятельное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерацией.

Из пояснений сторон и материалов дела усматривается, что собственники многоквартирного жилого дома № 30 по ул. Анри Барбюса не используют спорное помещение, так как оно принадлежит на праве собственности ООО «СМАК+», а это означает, что истец не владеет помещениями.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О
некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской
Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет
установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных
причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не
имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой
давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам,
поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока
исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Собственники жилых помещений дома 1, литер «А», по ул. Яблочкова не могли не знать, что спорное помещение № 041 используются не в целях, связанных с обслуживанием общего имущества жилого дома и, по крайней мере с момента заключения договора аренды с 20.06.2005г., собственники квартир должны были узнать о нарушении своего права с момента использования объекта в указанных целях.

Заявляя о недействительности по основанию, что арендодатель не является собственником помещения, истец пытается оспорить право собственности МО «Город Астрахань» на переданное ему в аренду помещение. Между тем, истец никакими правами на арендуемое имущество не обладает, находится в обязательственных правоотношениях с ответчиком, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях ответчик предоставил ему имущество в аренду.

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.

Применяя положения названной нормы Закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу.

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Данная позиция подтверждается Постановлением ВАС РФ № 13898/11 от 06.03.2012г.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество. При этом для определения правового режима помещений

не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Как пояснил представитель истца по встречному исковому заявлению приватизация квартиры № 8 была произведена 08.11.1992 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что помещение 041 находящееся в подвале жилого дома №1 литер «А» по ул. Яблочкова с момента первой инвентаризации жилого дома (1960 г.) является изолированным (не имеющим внутренних сообщений) от других нежилых помещений дома и используется как самостоятельное нежилое помещение, и не связанное с обслуживанием общего имущества жилого дома.

Наличие инженерных коммуникаций в спорных помещениях не имеет правого значения, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку спорные помещения не являются собственностью домовладельцев многоквартирного жилого дома, а являются собственностью муниципального образования «Город Астрахань», то оснований для признания недействительными договора аренды не имеется.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска в суд истец в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному исковому заявлению исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» в пользу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 464 735 руб. 70 коп., в том числе: основной долг в сумме 304 542 руб. 01 коп. и пени в сумме 160 193 руб. 21 коп.

В остальной части иска отказать.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» из нежилого помещения по адресу: <...>, литер «А», помещение № 041, общей площадью 178,3 кв.м.

Расторгнуть договор аренды № 12024 от 20.06.2005 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 20 294 руб. 70 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Фалкон» о признании договора аренды № 12024 от 20.06.2005 г. недействительным – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Г.В. Серикова