Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Астраханская газонефтяная компания», в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальным предпринимателям Сергеевой Марианне Владимировне и Михайлову Алексею Олеговичу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.02.2008.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить. В обоснование своих требований сослался на положения ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пояснил что просит расторгнуть договор по двум основаниям: в связи с существенным нарушением договора ответчиками; а также в связи с существенным изменением обстоятельств

Представители ответчика возражали относительно удовлетворения исковых требований, представили отзыв на иск.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Открытым акционерным обществом «Астраханская газонефтяная компания» (Арендатор по договору) и индивидуальными предпринимателями Сергеевой М. В. и Михайловым А. О. (Арендодатели по договору), 18 февраля 2008 года заключен договор аренды нежилого помещения по офис (л.д. 13-17).

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещения (далее - объект аренды, нежилое помещение):

- Нежилое помещение, помещение 01, литер А. общей площадью 171,7 кв.м,, расположенное по адресу г. Российская Федерация, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. - Н. Качуевской, №2/ул. Калинина, №18;

- Нежилое помещение, помещение 02, литер А, общей площадью 51,3 кв.м, расположенное по адресу г. российская Федерация, Астраханская обл., г.Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, №2/ул.Калинина, №18;

- Нежилое помещение, помещение 03, литер А, общей площадью 112,4 кв.м, в том числе с холодными помещениями 114,7 кв.м, расположенное по адресу г. Российская Федерация, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, №2/ул. Калинина, №18;

- Нежилое помещение, помещение 04, литер А, общей площадью 48,2 кв.м, расположенное по адресу г. Российская Федерация, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, №2/ул. Калинина, №18;

- Нежилое помещение, помещение 05, литер А, общей площадью 89 кв. м, расположенное по адресу г. Российская Федерация, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, №2/ул. Калинина, №18;

- Нежилое помещение, помещение 12, литер А, общей площадью 45,7 кв.м, расположенное по адресу г. Российская Федерация, Астраханская обл., г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, №2/ул. Калинина, №18;

общей площадью 518,3 кв.м., в том числе с холодными помещениями 520,6 кв.м. по цене 22,53 у. е. за 1 кв. м. в месяц, при этом 1 у. е. признается равной 1 швейцарскому франку (НДС не облагается).

В соответствии с пунктом 1.2. настоящего договора, помещение передается в аренду в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию. Характеристика объекта аренды на момент его передачи Арендатору указывается в приложении к договору - Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Как следует из пункта 4.1. настоящий договор аренды заключен сроком на 25 лет.

Разделом 7 договора стороны установили порядок изменения и расторжения договора.

Пунктом 7.1 договора установлено, что досрочное прекращение договора возможно вследствие досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от исполнения по основаниям, указанным в договоре. Пунктом 7.2. договора, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока действия настоящего договора может быть произведен любой из сторон в результате систематического нарушения другой стороной условий настоящего договора. Пунктом 7.3 договора установлено, что расторжение договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем, за три календарных месяца дол даты расторжения договора.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии с положениями ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания данной нормы следует, что лицо, заявляющее требование о расторжении договора по данному основанию должно доказать факт нарушений условий договора другой стороной, а также то обстоятельство что данное нарушение носит существенный характер, влекущий возникновение у стороны по договору значительных имущественных потерь.

В обоснование своих требований истец указал, что в первый же зимний сезон Истцом были выявлены недостатки помещения, которые не были обнаружены им при приеме помещения. Система отопления не соответствовала нормам и стандартам СанПИН. Температура в офисном помещении в зимний период составляла 11-13 градусов. Со стороны арендатора была заказана экспертиза в лицензированной организации, которая подтвердила мнение арендатора о некорректной работе отопительной системы в целом, а именно: мощность котлов не достигает минимальных требований СНИПов и ГОСТов минимум 6 кВт; секции батарей смонтированы с техническими нарушениями, их общее количество на помещение недостаточно, необходимо добавить 48 секций; в тепло-генераторной системе смонтированы кустарным способом участки теплопроводов с заниженным диаметром, что создает дополнительное гидравлическое сопротивление и снижает подачу теплоносителя, а вследствие этого и тепловую эффективность отопительных приборов. Вышеописанное предполагает, что отопительная система возможна была выполнена без технического проекта и кустарными методами, в связи с чем, она целиком не отвечает поставленным задачам.

В соответствии с ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ранее арбитражным судом Астраханской области было рассмотрено дело №А06-2930/2011 по иску индивидуального предпринимателя Сергеевой М.В., Михайлова А.О. к ОАО «Астраханская газонефтяная компания» о взыскании в пользу арендаторов долга по договору аренды от 18.02.2008 и неустойки.

Во вступившем в законную силу решении суда от 29.08.2011 указано, что из анализа условий договора аренды не усматривается, что арендодатель принял на себя обязательство обеспечить в арендуемых помещениях соблюдение определенного температурного режима, что опровергает доводы ответчика о систематическом нарушении арендодателем условий заключенного договора.

Также в решении отражено, что в нарушение требований ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств, документально подтверждающих наличие пониженной (по сравнению с рекомендуемой) температуры в арендованных помещениях.

В связи с этим суд в деле №А06-2930/2011 пришел к выводу об отсутствии нарушений условий договора со стороны арендодателя.

В настоящем деле истцом приводятся те же самые доводы о нарушении условий договора арендодателем, которые ранее уже были рассмотрены судом в рамках дела №А06-2930/2011 и им была дана соответствующая правовая оценка.

В силу вышеизложенного суд признает необоснованными и документально не подтвержденными доводы истца о существенном нарушении ответчиками условий договора аренды от 18.02.2008 и приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 18.02.2008 по основаниям, предусмотренным п.1 ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также заявляя требование о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указал, что истец не имеет финансовой возможности арендовать данное помещение на условиях оговоренных в договоре аренды. В связи с кризисом 2009-2010 года общее финансовое положение Истца стало крайне не стабильным, произошло значительное сокращение штата, что в свою очередь исключило необходимость аренды такого большого помещения. а момент заключения договора в феврале 2008 года самым крупным акционером Истца являлась компания Баррен Шиппинг и Транспортэйшн (владелец 51%). Финансирование осуществлялось за счет займа, предоставленного компанией Баррен. В июне 2009 года компания Баррен Шипинг и Транспортэйшн продает свои акции компании Эни Энерджи Россия, которая, в свою очередь в сентября 2010 года продает свои акции компании Лайон Инвест и Трэйд, которая становится владельцем в совокупности 74% акций. Безусловно, изменения в составе основных акционеров, у которых существовали различные финансовые возможности, не могли не сказаться в определении стратегии финансирования Истца. Будь это известно заранее (на момент подготовки договора аренды), договор аренды помещения был бы заключен на более меньший срок, и на других условиях, однако на момент заключения обе стороны исходили из того, что такого обстоятельства не произойдет.

Финансирование деятельности Истца, в том объеме как это проводилось в 2008-2010 годах, договору предоставления кредита основным акционером прекращается, в связи с окончанием срока договора 31 декабря 2011 года. По новой, в настоящее время схеме финансирования Истца, оплата 35% от ежегодных административных расходов Истца (процент расходов на аренду помещения), является невозможной, т.к. увеличивает негативную стоимость чистых активов Истца, при возможно резком сокращении финансирования проектов, направленных на увеличения стоимости чистых активов. Таким образом, финансовое положение Истца является сложным и существенно отличается от того положения, в котором находился Истец в феврале 2008 года.

Оценивая доводы истца, суд отмечает, что в силу положений ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По существу, указывая на существенное изменение обстоятельств, истец ссылается на ухудшение своего финансового положения в связи с изменением приоритетов финансирования экономических проектов со стороны инвесторов и акционеров.

Является общеизвестным, что предпринимательская деятельность по определению является рискованной деятельностью и находится в зависимости как от макро- так и от микроэкономических факторов, к числу которых можно отнести изменение конъюнктуры рынка, изменение ценообразования со стороны контрагентов, изменение налоговой политики со стороны государства, изменение финансовых приоритетов со стороны инвесторов и т.д.

В силу указанного, ухудшение финансового положения стороны по договору в связи с действиями акционеров и инвесторов не может быть признано объективным и существенным изменением обстоятельств, которое сторона не могла предвидеть и преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора.

Также суд считает, что ухудшение финансового положения организации, явившееся результатом избранной акционерами финансовой политики является целиком и полностью экономическим риском, негативные последствия которого несет только одна из сторон по договору.

Кроме того, суд отмечает, что в нарушение требований ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об ухудшении финансового положения организации-арендатора и указывающих на наличие причинно-следственной связи между действиями акционеров (инвесторов) и возникшими неблагоприятными последствиями.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.02.2008 по основаниям, предусмотренным ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать полностью.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья Г.В.Грибанов