Гражданский кодекс часть 1

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений №015-02-184 от 11.09.2021г. об изменении арендной ставки, увеличив постоянную часть арендной платы до 382 323 руб. 24 коп. в месяц

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность № 1 от 01.09.2021

от ответчика - ФИО2, доверенность от 22.09.2020

Общество с ограниченной ответственностью "Рент Аст" (далее-истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Астраханского отделения № 8625 (далее-ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 015-02-184 от 11.09.2021г. об изменении арендной ставки, увеличив постоянную часть арендной платы до 382 323 руб. 24 коп. в месяц.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв с 23 по 30 марта 2022 года, о чем вынесено протокольное определение.

Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" в информационном сервисе "Календарь судебных заседаний" на официальном сайте Арбитражного суда Астраханской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено.

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 11.09.2014 между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) и Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (ОАО «Сбербанк России») (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 015-02-184, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение № 5 общей площадью 343,2 кв. м, (далее -Помещение), в нежилом здании, назначение: нежилое, общей площадью 813.6 (восемьсот тринадцать целых шесть десятых) кв. м. этажность: 1, расположенном по
адресу: Россия, Астраханская область, г. Астрахань. Ленинский район, ул.Бабаевского, 39г, для осуществления банковской деятельности, а «Арендатор» обязуется принять Помещение, использовать его по назначению и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, установленных в Договоре.

Между Корпорацией «ГК-РАЙТ» (Учредитель управления) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управленец» (Доверительный управляющий) 01.02.2018 был заключен договор, согласно которому Учредитель управления передает Доверительному управляющему недвижимое имущество в доверительное управление на срок, установленный в настоящем Договоре, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления. Объектом доверительного управления является принадлежащее Учредителю управления на праве собственности следующее недвижимое имущество, в том числе: нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 813,6 кв.м., Этажность: 1, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул.Бабаевского, 39г. Помещение обременено договором аренды нежилых помещений № 015-02-184 от 11.09.2014г.

Далее, 15.09.2018 между Корпорацией «ГК-РАЙТ» (Учредитель управления), Обществом с ограниченной ответственностью «Управленец» (Доверительный управляющий) и Обществом с ограниченной ответственностью «РентАст» (Новый Доверительный управляющий, Правопреемник) заключено Дополнительное соглашение к Договору Доверительного управления недвижимым имуществом от «02» мая 2017 года (далее - «Соглашение») о нижеследующем:

Между Учредителем управления и Доверительным управляющим договор Доверительного управления недвижимым имуществом от «01» февраля 2018 года (далее -«Договор») в отношении объектов доверительного управления, в том числе: нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 813,6 кв.м., Этажность: 1, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Бабаевского, 39г. Помещение обременено договором аренды нежилых помещений № 015-02-184 от 11.09.2014.

По настоящему Соглашению права и обязанности Доверительного управляющего переходят к Новому Доверительному управляющему Правопреемнику с момента подписания настоящего Соглашения. Все существенные и несущественные условия Договора остаются в силе и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Таким образом, на основании Договора доверительного управления от 01.02.2018 года и дополнительных соглашений к нему от 15.09.2018 года, от 19.11.2018 года, ООО «РентАст» является доверительным управляющим недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Бабаевского, 39г.

На основании этого, ООО «РентАст» является по отношению к ответчику Арендодателем по договору аренды нежилых помещений № 015-02-184 от 11.09.2014 года.

В соответствии с пунктом 2.2 вышеуказанного договора аренды, Арендодатель вправе не более одного раза в год повышать размер арендной платы на индекс инфляции за прошедший год, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Астраханской области, но не более, чем на 10 % (десять) процентов.

Размер постоянной арендной платы может увеличиваться по соглашению сторон не более одного раза в год по истечении 2 лет действия Договора на индекс уровня инфляции за прошедший год по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Астраханской области, но не более чем на 10 (десять) %, при увеличении рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в городе Астрахань. В случае снижения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в городе Астрахань размер постоянной составляющей арендной платы не подлежит уменьшению. Рыночная оценка стоимости аренды производится оценщиком, выбранным по соглашению Сторон, затраты по проведению рыночной оценки стоимости аренды оплачиваются Сторонами в равных долях.

Новый размер постоянной части арендной платы фиксируется Дополнительным соглашением к Договору.

В соответствии с указанными условиями, сторонами ежегодно подписывалось соответствующее дополнительное соглашение об индексации постоянной части арендной платы.

На основании вышеуказанного пункта, письмом от 19.03.2021 года ООО «РентАст» уведомило ответчика - Арендатора о том, что с 01.05.2021 года постоянная часть арендной платы будет увеличена на индекс инфляции, на 4,9% и составит 382 323,24 рубля в месяц, и направило для подписания соответствующее дополнительное соглашение.

Однако, дополнительное соглашение к договору, полученное ответчиком 19.03.2021 года, не подписано и не возвращено Арендодателю, в связи с чем, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 015-02-184 от 11.09.2014 года об изменении арендной ставки, увеличив постоянную часть арендной платы до 382 323,24 рублей в месяц.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае, в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, а не в судебном порядке по требованию одного из контрагентов. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и но правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При названных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения искового требования.

Исследовав материалы дела, доводы представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Между тем наличие между сторонами спора заключенного договора аренды исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Частью 1 и 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Как следует из пункта 2.1 спорного договора аренды, размер арендной платы состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы составляет 1200 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц , без НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц составляет 411 840 руб., НДС не облагается (п. 2.1.1 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы за потребленную электроэнергию, расходы на холодное водоснабжение и водоотведение, которые определяются по приборам учета ( п. 2.1.3 договора).

Кроме того, согласно пункту 2.2 Договора размер постоянной арендной платы может увеличиваться по соглашению сторон не более одного раза в год, но не более чем на 10 (десять) %, при увеличении рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в городе Астрахань. В случае снижения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в городе Астрахань размер постоянной составляющей арендной платы не подлежит уменьшению. Рыночная оценка стоимости аренды производится оценщиком, выбранным по соглашению Сторон, затраты по проведению рыночной оценки стоимости аренды оплачиваются Сторонами в равных долях.

Новый размер постоянной части арендной платы фиксируется Дополнительным соглашением к Договору.

Следовательно, в договоре аренды от 11.09.2014 № 015-02-184 размер арендной платы установлен в твердой сумме и содержит условие о возможности изменения размера арендной платы по соглашению сторон.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, принудительное внесение (в судебном порядке) соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд соглашается с доводами ответчика, изложенными в отзыве на иск, о том, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 ГК РФ, а также п. 2.2 Договора.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, подчинено одному из основополагающих принципов гражданского законодательства - принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Действующее законодательство не относит договор аренды к числу договоров, заключение которого для ответчика обязательно. Договор аренды не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке.

Кроме того, договор аренды нежилого помещения от 11.09.2014 не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Таким образом, ссылка истца на ст. 614 ГК РФ несостоятельна, поскольку заключение договора аренды и дополнительного соглашения к нему не является обязательным ни для истца, ни для ответчика.

Наличие оснований для обязательного изменения условий договора истец не обосновал.

Определением суда от 14.01.2022 по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости величины арендной платы нежилого помещения, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки» ФИО4 (414000, <...>, почтовый адрес - ул. М.Максаковой, 16, офис 10)

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки» от 18.02.2022г.:

- рыночная стоимость величины арендной платы нежилого помещения №5, площадью 343,2 кв. метра, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.05.2021 года составляет 373 058 руб.

- рыночная стоимость величины арендной платы нежилого помещения №5, площадью 343,2 кв. метра, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 10.01.2022 года составляет 413 558 руб.

Стоимость проведения экспертизы составляет 20 000 руб.

Однако, с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поэтому заключение эксперта в данной ситуации не имеет доказательственной силы.

В силу статьи 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителям) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истец внес на депозитный счет арбитражного суда Астраханской области 20 000 руб. за проведение экспертизы (платежное поручение № 114 от 09.11.2021).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку, дело рассмотрено в пользу ответчика, судебные расходы по оплате государственной пошлины и расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 руб. возлагаются на истца.

При вынесении резолютивной части решения судом не указано о необходимости произвести оплату услуг эксперта.

В соответствии со статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания, исправить допущенные в решении описки, опечатки, без изменения его содержания.

На основании изложенного, резолютивную часть решения следует дополнить абзацем следующего содержания: « Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки» с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области денежные средства в сумме 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью "Рент Аст" платежным поручением № 125 от 09.11.2021. »

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 179, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки» с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области денежные средства в сумме 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью "Рент Аст" платежным поручением № 125 от 09.11.2021.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Л.Н. Цепляева