Гражданский кодекс часть 1

Потребительское общество "Частная инициатива" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в лице Лиманского отдела с требованием о проведении регистрации перехода права собственности на нежилое здание – кафе «Застава», согласно кадастровому паспорту № 2696 ( в соответствии с изменениями, заявленными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Основанием для удовлетворения заявленных требований представитель заявителя указывает на то обстоятельство, что нежилое здание – кафе «Застава» было введено в эксплуатацию 16.04.1986 года актом государственной приемочной комиссии и передано на баланс Лиманскому районному союзу потребительских обществ. В 2003 году Постановлением Совета Лиманского районного потребительского общества создано Потребительское общество «Частная инициатива» и данное имущество было передано в паевой фонд. 03.12.2007 г., деятельность Совета, передавшего имущество, прекращена в связи с ликвидацией, что явилось основанием для отказа регистрирующего органа произвести регистрацию перехода права собственности на здание кафе. Просит суд зарегистрировать право собственности по аналогии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ.

Представитель заинтересованного лица, оставляет требование о регистрации права собственности на нежилое здание – кафе «Застава» на усмотрение суда, поскольку основанием для отказа в осуществлении регистрации права собственности явилось только отсутствие стороны по сделке.

Заслушав объяснения представителей сторон, и исследовав представленные доказательства, суд установил:

Из материалов дела следует, что нежилое здание – кафе «Застава» литер «А», находящееся по адресу: Астраханская область, Лиманский район, 7 км. севернее п. Лиман, общей площадью 284,3 кв.м., введено в эксплуатацию и передано на баланс Лиманского районного союза потребительских обществ на основании решения Лиманского районного совета народных депутатов № 143 от 16.04.1986 г.

30.12.1998 г. Лиманскому районному потребительскому обществу выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок по адресу: Астраханская область, Лиманский район, 7 км. севернее п. Лиман для эксплуатации кафе.

В реестровую книгу Лиманского бюро технической инвентаризации внесена запись № 2-32-141 о регистрации права собственности на кафе за Лиманским районным союзом потребительских обществ, обществу выдано регистрационное удостоверение от 20.01.1999 г.

Постановлением совета Лиманского районного потребительского общества от 20.03.2003 г. создано потребительское общество «Частная инициатива».

Здание кафе «Застава» передано в паевой фонд потребительского общества «Частная инициатива», что подтверждается актом приема-передачи от 20.03.2003 г.

Согласно данным ЕГРЮЛ – выписке от 17.08.2011 г. № 603 , деятельность Лиманского районного союза потребительских обществ прекращена в связи с его ликвидацией вследствие признания несостоятельным (банкротом) 03.12.2007 г.

22.07.2011 г. ПО «Частная инициатива» обратилось в Лиманский отдел Управления Росреестра по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание кафе предоставив следующие документы: акт приема – передачи от 28.03.2003 г., свидетельство о праве собственности на землю, решение от 16.04.1986 г., регистрационное удостоверение, кадастровый паспорт здания, справку от 15.07.2011 г., выписку из ЕГРЮЛ от 11.03.2011 г., платежное поручение, доверенность представителя.

22.09.2011 года, в связи с непредставлением на государственную регистрацию заявления от Лиманского районного потребительского общества о регистрации ранее возникшего права собственности и переходе права собственности к ПО «Частная инициатива», в государственной регистрации было отказано.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание – кафе «Застава».

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Рассматривая требование покупателя, направленное на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона и исполнен ли он сторонами, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСАВ силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. При этом заявитель должен доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю.

Суд полагает, что заявителем представлены достаточные доказательства наличия права собственности Лиманского районного союза потребительских обществ на здание кафе «Застава».

Из материалов дела усматривается, что здание кафе «Застава» передано в паевой фонд потребительского общества «Частная инициатива» согласно акту приема-передачи от 20.03.2003 г.

Таким образом, факт заключения договора и передачи спорного имущества заявителю материалами дела подтвержден, в материалах дела отсутствуют сведения и заявления от иных лиц, о нарушении законодательства при заключении договора.

Суд приходит к выводу, что заявитель в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе требовать государственной регистрации права по решению арбитражного суда, поскольку обращение за регистрацией прав правообладателя в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации невозможно.

Суд также отмечает, что наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Участником материальных правоотношений является сторона по сделке, к которой невозможно предъявить требование о понуждении к государственной регистрации ввиду ликвидации юридического лица. Регистрирующий орган не должен быть ответчиком по данной категории дел, поскольку между ним и истцом отсутствуют материально-правовые отношения. Оспаривание отказа в государственной регистрации приведет к выводу об отсутствии со стороны регистрирующего органа нарушений требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку за государственной регистрацией обратились не все стороны сделки.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Поскольку законодательством не предусмотрено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, суд установил, что право собственности на недвижимое имущество заявителя возникло на законных основаниях, спор о праве на имущество отсутствует, заявитель в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости, в связи с чем, исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению как основанные на законе.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования Потребительского общества «Частная инициатива» удовлетворить.

Зарегистрировать за Потребительским обществом «Частная инициатива» переход права собственности на нежилое помещение – здание кафе «Застава» литер «А», находящееся по адресу: Астраханская область, Лиманский район, 7 км. севернее п. Лиман, общей площадью 284,3 кв.м., инвентарный номер 12:235:002:000001910:0100:2000.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Е.И. Мирекина