Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 22 января 2010 года.
Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Негерева С.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Негеревым С.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань»,
<...>/ФИО1, 8/2
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <...>

Третье лицо без самостоятельных требований: общество с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА», <...>
о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий

при участии:
от истца: ФИО2 - доверенность от 11.03.2009 года;
от ответчика: ФИО3 - доверенность от 01.12.2008 года,

ФИО4 – доверенность от 18.01.2010 года,

у с т а н о в и л:

Истец, ООО «УКА «Астрахань», обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий по проекту дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА» (том 3 л.д.126).

В процессе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования (том 1 л.д.118-120) и просил: 1) определить по договору аренды №71 от 04.01.1995 года на основании отчета об оценке №С2-0180-2009 от 22.04.2009 года арендную плату без учета НДС в сумме 1.208.339 рублей в год, сумму ежемесячной арендной платы в сумме 100.694,92 рублей, НДС – 18.125 рублей с 01.06.2009 года; 2) Определить условия дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года, предоставленного ответчиком истцу, согласно протоколу разногласий от 06.05.2009 года.

Суд данное ходатайство удовлетворил только в части определения условий дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года. В части требований определить размер арендной платы суд в удовлетворении ходатайства отказал, так как данные требования ранее не заявлялись, способ защиты права в виде определения размера арендной платы не существует. Данные требования являются новыми, государственной пошлиной не оплачены и фактически содержатся в требованиях по определению условий дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года. На основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об уточнении иска в этой части не может быть удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснив, что ответчик, являясь арендодателем, представил на подписание дополнительное соглашение к договору аренды №71 от 04.01.1995 года, в котором размер арендной платы увеличен почти в 20 раз, что является необоснованным. Отчет независимого оценщика, на котором основано увеличение размера арендной платы, составлен с существенными нарушениями. Штрафные санкции, предложенные в дополнительном соглашении, противоречат законодательству и являются не разумными. По их заявлению проведена независимая оценка, определившая размер годовой арендной платы в 1.208.339 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы – 100.694,92 рубля, НДС – 18.125,08 рублей. С данным размером арендной платы согласны. Просит разрешить разногласия в варианте протокола разногласий.

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что нет оснований ставить под сомнение объективность и достоверность отчета. Их действия, как арендодателя, основаны на положениях Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ (ред.от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, арендатор должен подписать дополнительное соглашение в их варианте без всяких разногласий.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований ответчика - ООО «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривает дело в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве отзыва представил комментарий оценщика к замечаниям ООО «Дока», в которых обосновал свое заключение независимого оценщика.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

04.01.1995 года между истцом и ответчиком (Федеральным Агентством) был заключен охранно-арендный договор №71 на пользование памятником архитектуры: бывший жилой дом 19-го века по ул.Кирова,8, ФИО1, 2 литер А. Срок аренды установлен с 04.01.1995 года по 04.01.2015 года. Размер арендной платы в течение всего срока действия договора установлен из расчета 397,2кв.м. – 814.260 рублей в месяц (том 1 л.д.10-13).

Дополнительным соглашением от 28.08.2000 года к договору №71 от 04.01.1995 года размер арендной платы установлен в сумме 7.840,68 рублей без НДС и НДС в размере 1.569,34 рублей ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца с предоставлением копий платежных документов в течение 5-ти дней в адрес арендодателя. Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен комитетом в одностороннем порядке досрочно в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ (том 1 л.д.14-15).

Письмом №10-05/2-102 от 04.08.2008 года Арендодатель направил арендатору оферту на здание-памятник, расположенное по адресу: <...> литер А с просьбой подписать в 3-хдневный срок (том 1 л.д.29).

Согласно предложенного к подписанию дополнительного соглашения (том 1 л.д.16-18) ежегодный размер арендной платы с 01.08.2008 года устанавливается в сумме 1.783.416 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 148.618 рублей, НДС – 26.751,24 рублей. Ежемесячные платежи подлежат оплате не позднее 10-го числа отчетного месяца. Копии платежных документов должны быть представлены в течение 10-ти календарных дней со дня отправки в адрес Арендодателя. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательства по договору Арендатор уплачивает Территориальному управлению неустойку в размере 10% годовой арендной платы. За сдачу в субаренду без разрешения Территориального управления Арендатор уплачивает штраф в 5-ти кратном размере годовой арендной платы. За не представление или несвоевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 1% годовой арендной платы.

Письмом, полученным арендодателем 03.09.2008 года (том 1 л.д.31) арендатор просил время для ознакомления, изучения и анализа предложенного к подписанию дополнительного соглашения.

Письмом №115 от 24.09.2008 года арендатор направил арендодателю протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения (том 1 л.д.33).

Арендодатель в ответ на письмо №115 от 24.09.2008 года своим письмом от 07.11.2008 года (том 1 л.д.22) вторично просил рассмотреть дополнительное соглашение с пересчетом арендной платы в направленном арендатору варианте, подписать соглашение и вернуть арендодателю.

Письмом от 10.12.2008 года (том 1 л.д.25) арендатор отклонил предложенный вариант и повторно направил для подписания протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения.

Арендодатель письмом от 18.12.2008 года вновь отклонил протокол разногласий и предложил заключить дополнительное соглашение в предложенном варианте (том 1 л.д.23-24) либо решить спор в судебном порядке.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Суд считает, что из переписки сторон установлено согласие на разрешения спора об условиях договора в судебном порядке.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий на рассмотрение суда, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

У сторон разногласия возникли по абзацу 2 пункта 3, абзацу 5 пункта 3 и пункту 5 Дополнительного соглашения.

Рассмотрев разногласия, суд приходит к следующему.

1. По абзацу 2 пункта 3 Дополнительного соглашения арендодатель просит установить размер ежемесячной арендной платы в сумме 14.861,18 рублей плюс НДС – 26.751,24 рублей. По протоколу разногласий арендатор просит установить размер арендной платы в сумме 100.694,92 рублей плюс НДС – 18.125,08 рублей. В настоящее время размер арендной платы составляет 7.840,68 рублей без НДС и НДС в размере 1.569,34 рублей.

Арендодатель основывает предложенный им размер арендной платы на статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ (ред.от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд считает, что арендодатель правомерно произвел оценку объекта государственной собственности и установленная оценщиком цена является рекомендательной для заключения договора аренды от имени арендодателя.

Однако, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

То есть, Территориальное управление должно предложить арендатору заключить договор аренды по рекомендуемой независимым оценщиком цене, но обязать арендатора заключить договор аренды с размером арендной платы без его согласия не вправе ни арендатор, ни суд.

Если арендатор незаконно уклоняется от подписания законных требований арендодателя об изменении размера арендной платы, арендодатель вправе принять иные меры в соответствие с действующим законодательством.

Так как, соглашение сторон об увеличение размера ежемесячной арендной платы до суммы 100.694,92 рублей плюс НДС – 18.125,08 рублей имеется, суд считает подлежащим утверждению размера арендной платы в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

2. По абзацу 5 пункта 3 Дополнительного соглашения.

Арендодатель просит подписать соглашение, предусматривающие возможности изменения размера годовой арендной платы в одностороннем порядке.

Арендатор просит подписать протокол разногласий, согласно которому изменение годовой арендной платы в одностороннем порядке невозможно, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами РФ.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает изменения размера арендной платы без соглашения сторон.

Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного суд считает подлежащим утверждению условия абзаца 5 пункта 3 Дополнительного соглашения в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

3. По пункту 5 Дополнительного соглашения.

Арендодатель просит предусмотреть в Дополнительном соглашении за невыполнение или несвоевременное выполнение какого-либо обязательства штраф в размере 10% годовой арендной платы; за сдачу в субаренду без разрешения Арендодателя штраф в размере 5-ти кратном размере годовой арендной платы; за непредставление или не своевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы позднее 10-ти календарных дней со дня оплаты штраф в размере 1% годовой арендной платы.

Арендатор в протоколе разногласий предлагает те же условия, но со штрафом меньшей величины. Так за невыполнение или несвоевременное выполнение какого-либо обязательства штраф в размере 1/300ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства; за сдачу в субаренду без разрешения Арендодателя штраф в размере месячной арендной платы; за непредставление или не своевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы позднее 10-ти календарных дней со дня оплаты штраф в размере 1/300ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства.

Суд признает требования арендодателя не основанными на требованиях закона и не соразмерными последствиям нарушения обязательства.

Так штраф за просрочку даже в 1 день ежемесячной арендной платы (1\10 годовой арендной платы) превышает сам размер этой ежемесячной арендной платы (1\12 годовой арендной платы).

При этом штраф за невыполнение обязательства, либо непредставление копии платежного документа не зависит: просрочено выполнение обязательства на один день, либо обязательство не исполнено полностью.

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения и др.

В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения обязательств и не может являться средством обогащения.

Суд признает, что размер неустойки, предложенный к заключению Арендодателем, является явно несоразмерным нарушениям обязательства, значительно превышает возможные убытки, не предусматривает соразмерности штрафа длительности нарушения.

Таким образом, суд считает подлежащим утверждению условия пункта 5 Дополнительного соглашения в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом всех обстоятельств по делу суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из изложенного, исковые требования следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие по между обществом с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области при заключении Дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04 января 1995 года в следующей редакции:

- абзац 2 пункта 3 изложить в следующей редакции: «Арендатору при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения с момента подписания настоящего договора устанавливается арендная плата без учета НДС в сумме 1.208.339,0 рублей в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 100.694,92 рублей, НДС – 18.125,08 рублей.

- абзац 5 пункта 3 изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы не может быть пересмотрен ни одной из сторон в одностороннем порядке. Исключения составляют случаи, предусмотренные законодательными актами РФ (но не чаще одного раза в год), введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы».

- пункт 5 изложить в следующей редакции: «За невыполнение или несвоевременное выполнение какого-либо обязательства, предусмотренного по настоящему договору, Арендатор уплачивает Территориальному управлению неустойку в размере одной трехсотой ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства. Решение о взыскании неустойки принимается Территориальным управлением с предварительным письменным предупреждением. Уплата штрафа, неустойки, пени, предусмотренная настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

За сдачу в субаренду без разрешения территориального управления Арендатор уплачивает штраф в размере месячной арендной платы. За непредставление или не своевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы позднее 10-ти календарных дней со дня оплаты Арендатор оплачивает штраф в размере одной трехсотой ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства по данному договору в доход федерального бюджета.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань» справку на возврат государственной пошлины в сумме 2.000 рублей, уплаченной платежным поручением №26 от 19 февраля 2009 года.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

С.А. Негерев