Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к МО «Город Астрахань» в лице Администрации Муниципального Образования "Город Астрахань"; Управлению муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» о расторжении договора аренды № 88 от 13.02.2014 г., взыскании 750 000 руб., арендной платы в сумме 35 738 руб.76 коп.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансово-казначейское управление, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Правительство АО

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности,

от ответчиков: ФИО3- представитель по доверенности.

от третьих лиц: ФИО4.- представитель по доверенности.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Муниципального Образования "Город Астрахань";Управлению муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» о расторжении договора аренды № 88 от 13.02.2014 г., взыскании 750 000 руб., арендной платы в сумме 35 738 руб.76 коп.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика представил отзыв, исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. Указал-нахождение на земельном участке красных линий не относится к существенному нарушению договора со стороны продавца в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ и не является препятствием для строительства. На момент заключения спорного договора красные линии по земельному участку не проходили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В газете «Астраханский вестник» № 52 от 26.12.2013 года Управление опубликовало извещение о проведение торгов по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории г. Астрахани, предоставляемых для строительства и целей не связанных со строительством.

В четвертом лоте на торги было выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040083:1747, площадью 1496 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, улица Автострадная для строительства магазина. Информация о каких-либо обременениях, либо ограничениях в использовании данного земельного участка извещение не содержало.

23.01.2014г. истец заключил договор о внесении задатка № 144/5-1 и внес в качестве задатка 150000 рублей (п/п № 70 от 22.01.2014г).

Проходившие 30.01.2014г. торги были признаны несостоявшимися, о чем был составлен протокол № 2 от 30.01.2014г.

На основании протокола № 2 от 30.01.2014 г. между Управлением и истцом был заключен договор аренды № 88 от 13.02.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 30:12:040083:1747, площадью 1496 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, улица Автострадная для строительства магазина. Каких-либо обременении, либо ограничений, препятствующих полноценному использованию данного земельного участка, договора аренды не содержал. Договор аренды был заключен на период с 30.01.2014 г. по 29.01.2017г.

Право аренды выкуплено за 750 000 рублей. С учетом ранее оплаченного задатка, п/п № 125 от 04.02.2014 г. произведена доплата в размере 600 000 рублей и оплачена арендная плата в сумме 35 738 руб.76 коп.

В рамках подготовки рабочего проекта Управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» был предоставлен Градостроительный план .

С учетом предоставленного градостроительного плана проектировщик отказался разработать рабочий проект в соответствии с эскизным проектом, так как границы проектируемых зданий выходят за пределы красных линий, а также по причине невозможности обеспечить движение на данных участках обслуживаемого большегрузного транспорта из-за недостаточных радиусов разворотов.

Распоряжением Правительства Астраханской области от 29.06.2015 года за № 233-Пр утверждена документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) линейного объекта «Строительство Северного обхода г. Астрахани» на территории муниципальных образований «Город Астрахань» и «Наримановский район».

Пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу подпункта "а" пункта 1 части 3 статьи 42, частей 4, 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии являются частью проекта планировки территории города, который, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа.

Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий в поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30.

В соответствии с пунктом 3.8 данной Инструкции красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, а также при установлении границ землепользований.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Порядок образования земельных участков предусмотрен статьями 11.1 - 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом необходимым условием для приобретения права является образование земельного участка как самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 11.9 Кодекса образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса ( применение нормы на период аукциона).

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть занятая недвижимостью, но и часть необходимая для ее использования.

Пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Согласно статьям 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с п. 3 ГОСТ Р 50597-93 "Автомобильные дороги и улицы. Требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения" Проезжая часть дорог и улиц, покрытия тротуаров, пешеходных и велосипедных дорожек, посадочных площадок, остановочных пунктов, а также поверхность разделительных полос, обочин и откосов земляного полотна должны быть чистыми, без посторонних предметов, не имеющих отношения к их обустройству.

В силу п. 7 Правил охране автомобильных дорог и дорожных сооружений (утверждены постановлением Совета Министров РСФСР N 129 от 05.03.69) застройка полосы отвода автомобильной дороги жилыми, общественными зданиями и складами, а также установка в пределах этой полосы рекламных щитов и плакатов, не имеющих отношения к безопасности движения, запрещается.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению

Недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его мэрией, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство )

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Заключая спорный договор земельного участка, стороны преследовали именно те цели, которые указаны в договоре, и на его условиях при отсутствии каких-либо обременений в отношении земельного участка, в том числе при отсутствии на земельном участке красных линий.

Доводы о том, что наличие на спорном земельном участке красных линий не лишает истца возможности использовать земельный участок под строительство, не могут быть принят судом во внимание. При этих условиях наличие на земельном участке красных линий влечет ограничение прав истца как владельца земельного участка на использование данного земельного участка в соответствии с целями его приобретения, поскольку отсутствие или наличие на приобретаемом земельном участке красных линий не могло не повлиять на решение истца о покупке права аренды этого земельного участка.

Предлагаемой условие ответчика о строительстве объекта площадью 70 кв. м. является абсурдными и экономически невыгодными.

Следовательно, имеются основания для расторжения спорного договора.

Согласно пункту 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В рамках настоящего дело истцом заявлено требование о возврате стоимости права заключить договор аренды земельного участка отвечает критериям справедливого распределения между сторонами понесенных ими расходов.

Справедливое возмещение заказчику понесенных расходов заключается в возврате ему денежных средств, перечисленных продавцу права, встречного эквивалентного предоставления которым в виде земельного участка под строительство объекта не представлено. Обратное могло бы привести к возникновению у одной из сторон неосновательного обогащения за счет другой стороны, что недопустимо в силу общих начал и смысла гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из содержания пункта 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Таким образом, в случае невозможности использования участка, по которому проходят красные линии, определяющие границы территорий общего пользования, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку строительство объектов недвижимости на указанной территории запрещено (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А45-22720/2013.)

Данные выводы вытекают из положений статей 328, 606 и 611 ГК РФ, из которых следуют определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим учитывается наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, недопустимость предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования (пункты 8, 10 информационного письма N 66, постановления Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 и от 12.04.2011 N 15248/10, пункты 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изложенный подход позволяет правильно оценить возникшие по вине арендодателя препятствия для использования участка, по которому проходят красные линии, а также не ограничивает стороны в выборе способа урегулирования возникших разногласий в установленном законом порядке. Итоговая справка по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений" (с учетом заключения Верховного Суда Российской Федерации) (утв. Президиумом Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 17.08.2015

Таким образом, сумма оплаченной арендной платы расценена судом как неосновательное обогащение в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникшее на стороне арендодателя,

Руководствуясь статьями 110, 167-171. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №88 от 13.02.2014г. земельного участка с кадастровым номером 30:12:040083:1747, площадью 1.496 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Автострадная для строительства магазина, заключенный между ФИО1 и Управлением земельными ресурсами администрации МО «Город Астрахань».

Взыскать с Муниципального образования «Город Астрахань» в лице администрации МО «Город Астрахань» за счет казны Муниципального образования «Город Астрахань в пользу предпринимателя ФИО1 сумму в размере 785.738 руб. 76 коп., судебные расходы в сумме 18.714 руб. 77 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

А.М. Соколова