Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Волгоград, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Фантом" (<...>, ИНН <***>,ОГРН <***>) о расторжении договора аренды №ДА-82/2012 от 01.10.2012г.

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 30.09.2014г., паспорт.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 14.07.2014г., паспорт.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту: истец, ИП ФИО1) в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд Астраханской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фантом" (далее по тексту: ответчик, ООО «Фантом») о расторжении договора аренды №ДА-82/2012 от 01.10.2012г.

Определением арбитражного суда Астраханской области от 10 декабря 2014года дело № А06-9802/2014 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Фантом" о расторжении договора аренды №ДА-82/2012 от 01.10.2012г. передано на рассмотрение в Арбитражный суд г.Москвы.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2015года определение арбитражного суда Астраханской области о передаче дела по подсудности на рассмотрение арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2014года по делу №А06-9802/2014 отменено, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит иск удовлетворить. Изложил доводы искового заявления, просит суд расторгнуть договор аренды №ДА-82/2012 от 01.10.2012г. Пояснил, что договор аренды должен быть расторгнут по трем основаниям: 1.истец при заключении договора был поставлен в неравные отношения с ответчиком. Право на одностороннее расторжение договора предоставлено только арендодателю, арендатор такого права лишен.Истец при заключении договора лишен был возможности принимать участие в определении условий договора. Условия договора аренды являются для истца несправедливыми. Со стороны ответчика имеет место злоупотребление прав.; 2.Существенно изменились обстоятельства, из которых исходил истец при заключении договора аренды. Согласно условиям договора арендная плата определяется исходя из курса иностранной валюты на дату платежа. При заключении договора истец исходил из курсовой политики Центробанка и не мог предвидеть такого изменения курсовой политики, которое бы предусматривало отмену регуляторных валютных интервенций Центробанком. В условиях формирования курса рубля исключительно под действием рыночных факторов, исполнение истцом условий договора без изменения его условий влечет для истца такой ущерб, что она лишается в значительной степени того, на что рассчитывала при заключении договора; 3. имеются основания для расторжения договора на основании части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ответчик ненадлежащим образом обеспечивает противопожарную безопасность здания, санитарное состояние здания, в котором находится арендуемое истцом помещение,

Представитель ответчика исковые требования не признает, просит в иске отказать. Поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01 октября 2012года между ИП ФИО1 (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фантом" (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды № ДА-82/2012, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания по адресу: г. Астрахань, Вокзальная площадь, д. 13, литер А, расположенную на 1 (первом) этаже здания под номером 16, указанную на схеме № 1, общей площадью 161,8 кв.м., рассчитанной на основании данных органов технической инвентаризации.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю следующие платежи:

Арендную плату, включающую в себя постоянную и переменную части.

Постоянная часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование помещением с даты начала и до истечения срока аренды, определяется по ставки:

700 условных единиц за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в первый год аренды.

770 условных единиц за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения во второй год аренды

850 условных единиц за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в третий год аренды.

Срок аренды по договору аренды начинается течь с даты начала и в общей сложности составляет 5 лет с момента такой передачи.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 04.02.2013г.

Согласно доводам истца, наличие арендных отношений для истца стало невозможным в связи существенным изменением обстоятельств. Такими обстоятельствами являются изменение курсовой политики Центробанка, что повлекло значительный рост курса валюты платежа и привело резкому снижение уровня доходности от эксплуатации арендованного помещения.. В качестве оснований для расторжения договора аренды истец указывает также на злоупотребление правами арендодателем при заключении договора. Условия договора для Арендатора являются несправедливыми, истец не имел возможности принимать участие в определении условий договора, и вынужден был подписать договор на условиях ответчика. Арендатор не имеет права на одностороннее расторжение договора, такое право предоставлено только арендодателю.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы.

Так, в письме от 24.01.2014 г. истец просил ответчика снизить арендную плату в связи с уменьшением валового дохода магазина, снижением рентабельности, а также в связи с несоответствием размера арендной платы месту расположения торгового центра, и в случае неудовлетворения просьбы, расторгнуть договор аренды. В письме также истец обращал внимание ответчика на грязь в торговом центре (т.1 л.д.62).

В ответ на указанное обращение ответчик сообщил, что не может принять предложение об уменьшении размера и расторжении договора аренды.

Истец 25.08 г.2014 г. обратился к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос о снижении арендной платы в связи с изменением экономической ситуации на рынке, ростом курса евро по отношению к рублю и резким снижением покупательской способности населения, что не позволяет арендатору покрыть расходы на покупку товара и оплату труда персонала, и в случае отказа снижения арендной платы расторгнуть договор аренды, принять помещение по акту приема-передачи, согласовать вывоз товара и возвратить обеспечительный платеж (т.1 л.д.65).

Ответчик письмом от 02.09.2014г. сообщил о невозможности снижения арендной платы и отказал истцу в расторжении договора. Ответчик также сообщил в письме, что учитывая финансовые показатели магазина, арендодателем начат процесс поиска нового арендатора на арендуемое помещение.

Поскольку ответчик отказал расторгнуть договор, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

К правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, общие положения об обязательствах и свободе договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. При этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд считает, что истцом не доказана совокупность всех условий, при которых договор может быть расторгнут судом вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием уменьшить размер арендной платы, а в случае отказа от снижения арендной платы, то расторгнуть договор аренды.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что стороны договора не достигли согласия по вопросу уменьшения арендной платы

Из писем истца в адрес ответчика следует, что арендатор ставит вопрос о расторжении договора в случае отказа ответчика уменьшить арендную плату. При этом истец не обращался к ответчику о расторжении договора аренды по другим основаниям.

Кроме того, из материалов дела не следует, что истец обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды в части включения в него права арендатора расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Таким образом, суд оценивается наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке с учетом статей 451 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.

При заключении договора на срок на 5 лет с указанием условий аренды, площади помещений, размера арендной платы, оснований для расторжения, истец как субъект предпринимательской деятельности с учетом разумной осмотрительности мог предвидеть соответствующие риски.

Как разъяснено в пунктах 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

Истец в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательства злоупотребления правом ответчиком - того, что истец использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред.

Из положений статьи 451 ГК РФ о свободе договора следует, что стороны вправе определить последствия досрочного расторжения договора при соблюдении баланса интересов сторон.

Доказательств наличия у сторон разногласий при заключении договора относительно условий о его расторжении не представлено, как не имеется и доказательств того, что проект договора направлялся арендодателем, а арендатор вынужденно подписал договор с такими условиями, не имея при этом ни опыта работы на рынке, ни возможности заключить договор с другими лицами.

Суд также считает, что отсутствуют причины для расторжения договора аренды и по другим основаниям.

Суд считает, что изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации не является существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение договора.

Принимая во внимание, что официальной денежной единицей в Российской Федерации является рубль и что в соответствии с законодательством о валютном регулировании соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, заключив договор на условиях арендной платы, составляющей половины суммы курса иностранных валют, истец взял на себя риск изменения курса доллара США и Евро по отношению к рублю.

Заключение договора аренды несет в себе возможность изменения обстоятельств для арендатора независимо от того, предметом договора является иностранная валюта или российская денежная единица, так как по условиям договора арендная плата напрямую зависит от постоянных инфляционных процессов, в связи, с чем заключение договора предполагает возложение на арендатора риска изменения обстоятельств (предпринимательского риска).

С учетом экономической нестабильности внутри страны, имеющиеся предыдущие случаи резкого скачка курса валют и того, длительного срока аренды, истец при заключении договора должен был предвидеть возможность повышения курса иностранных валют.

Таким образом, резкое повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в качестве основания для расторжения договора аренды истец указывает на неоднократные пожары в торговом центре, что свидетельствует о нарушении ответчиком своих обязательств по содержанию здания в надлежащем состоянии.

По правилам пункта 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В материалы дела истцом представлены сведения из средств массовой информации о том, что в здании торгового центра «Ярмарка» неоднократно были возгорания

Факты пожара представитель ответчика не отрицает.

Между тем, в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства того, что несоблюдение ответчиком требований противопожарной безопасности, а также иные недостатки, препятствующие нормальному использованию помещения ( ненадлежащее санитарное состояние, ненадлежащее состояние системы кондиционирования) реально существовали, и что такие недостатки препятствовали в использовании арендуемого помещения.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Фантом" о расторжении договора аренды №ДА-82/2012 от 01.10.2012г. помещения под номером 16, общей площадью 161,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Астрахань, Вокзальная площадь, 13, литер А отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

С.В. Богатыренко