Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайсиной Г.И., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от сторон и третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, просит изложить приложение № 2 к договору «Расчет арендной платы» в редакции, предложенной истцом, с учетом долей согласно контррасчету, указав ставку арендной платы за период с 08.06.2016 по 31.05.2017 – 3,35% для административных помещений (исходя из доли 155/679) и 1,94% для торговых помещений (исходя из доли 524/679); с 01.06.2017 по 31.12.2017 - 2,83% для торговых помещений (исходя из доли 524/679) и 6,18% для административных помещений (исходя из доли 155/679).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ИП ФИО2.

Истец в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, в редакции заявления, представленного в судебное заседание 23.08.2018, просит урегулировать разногласия при заключении договора аренды участка с кадастровым номером 02:55:010522:233 между ИП ФИО1 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа, изложить таблицу № 2 приложения «Расчет арендной платы» в следующей редакции:

Период фактического пользования участком

(г. г.)

№ решения и дата

Эк. пл. район

КСУ (руб./кв.м.)

(кв. м.)

Размер платы за месяц (руб.)

Апл за период (руб.)

08.06.2016-31.12.2016

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

1,94%

315

4124,09

28124,93

01.01.2017-31.05.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

1,94%

315

4164,13

20479,32

01.06.2017-31.12.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

2,83%

315

6074,48

42421,74

Расчет арендной платы для административных помещений:

Период фактического пользования участком

(г. г.)

№ решения и дата

Эк. пл. район

КСУ (руб./кв.м.)

(кв. м.)

Размер платы за месяц (руб.)

Апл за период (руб.)

08.06.2016-31.12.2016

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

3,35%

570,69

3854,46

01.01.2017-31.05.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

3,35%

570,69

2806,65

01.06.2017-31.12.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.07 №30/7

НЦ-60

8154,64

6,18%

1052,49

7352,25

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с учетом указанных уточнений.

По правилам ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29.08.2018 объявлен перерыв до 30.08.2018. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда без явки представителей сторон.

Ответчиком и третьим лицом отзыв на заявление не представлен, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил, что в проекте договора обоснованно применена указанная в нем ставка арендной платы, поскольку собственники здания ФИО3 и ФИО2 сдают в аренду собственные помещения, что, по мнению ответчика, является риэлторской деятельностью, что подтверждается распечаткой со справочной системы 2ГИС.

Частью 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае суд обладает сведениями о надлежащем извещении сторон о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании частей 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно постановлению Администрации городского округа город Уфа № 2427 от 09.06.2012 ИП ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010522:233 для эксплуатации магазина строительных материалов.

ИП ФИО1 обратился в Администрацию городского округа г. Уфа РБ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010522:233, расположенного по адресу: Советский район городского округа <...>.

На основании указанного обращения предпринимателем получен проект договора аренды (л. д. 33-34), сторонами которого являются Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) (л. д. 33 – 35).

Приложением № 2 к договору аренды установлено «Расчет арендной платы» (л. д. 36).

Не согласившись с указанными в расчете арендными ставками, предусмотренными п. 8.3 Приложений 1-Ж и 1-З к Решению Совета ГО г. Уфа от 03.12.2007г. №30/705.10.2017 (5,4 % и 10,52 %), истец направил в адрес ответчика для согласования протокол разногласий к указанному договору (л. д. 28), который ответчиком согласован не был, о чем истцу сообщено письмом от 30.10.2017 (л. д. 25). В данном письме указано, что в соответствии с актами осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) № 3442/0 от 17.10.2017 на указанном земельном участке расположено капитальное, трехэтажное административно-торговое здание, которое используется различными юридическими лицами: под оказание юридических услуг, торговлю, туристическую деятельность, которые при этом не являются собственниками помещений. При расчете арендной платы за землю на 2017 год подлежит установлению ставка арендной платы в размере 10,52% от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренная п. 8.3 приложений №1-Д и №1-Е к решению (риэлтерские, рекламные и туристические агентства).

Истец, полагая, что доводы, изложенные в письме ответчика, являются несостоятельными, воспользовавшись предусмотренным законодательством правом на урегулирование разногласий, возникших относительно заключения договора, в судебном порядке, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав данные обстоятельства, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из смысла и системного толкования содержания указанных норм материального права следует, что в судебном порядке подлежат рассмотрению преддоговорные споры по договорам, обязательное заключение которых предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия между истцом и ответчиком касаются приложения № 2 к договору аренды, которым установлен расчет арендной платы. Арендодатель предлагал начислять арендную плату (л. д. 36):

- с 08.06.2016 по 31.12.2016-5,4% (аренда: 24 916,5 руб. в месяц, 168 601,68 руб. в год);

- с 01.01.2017 по 31.05.2017- 5,4% (аренда: 24 916,5 руб. в месяц, 124 601,68 руб. в год);

- с 01.06.2017 по 31.12.2017-10,52% (аренда: 48 541,04 руб. в месяц, 339 787,26 руб. в год).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 совместно с ИП ФИО2 принадлежит на праве собственности здание с кадастровым номером 02:55:010522:485, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010522:233.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН истцу принадлежат следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Советский район городского округа <...>:

- 1/10 доли нежилого помещения общей 02:55:010522:1656 площадью 108,3 кв. м. (1/10 от 108,3- это 10,83 кв. м), номера на поэтажном плане 1,11,12 (запись регистрации в ЕГРН №02-04/101-04/201/052/2015-4168/2);

- нежилое помещение 02:55:010522:1666 общей площадью 75,2 кв. м на 3 этаже, номера на поэтажном плане 14, 16, 17, 18, 19 (запись регистрации в ЕГРН №02-04/101-04/201/052/2015-4163/2);

- нежилое помещение 02:55:010522:1654 общей лощадью 593,1 кв. м на 2 этаже, номера на поэтажном плане 1-6 (запись регистрации в ЕГРН №02-04/101-04/201/052/2015-8002/2);

- нежилое помещение 02:55:010522:1655 общей площадью 509,1 кв. м на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-8 12 (запись регистрации в ЕГРН №02-04/101-04/201/052/2015-4161/2).

Общая площадь помещений в здании, принадлежащих ФИО1, составляет 1 188, 23 кв. м.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН ФИО2 принадлежат следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Советский район городского округа <...>:

-9/10 доли нежилого помещения 02:55:010522:1656 общей площадью 108,3 кв. м. (9/10 от 108,3 - это 97,47 кв. м.), номера на поэтажном плане 1,11,12 (запись регистрации в ЕГРН №02-04-01/387/2013-923);

- нежилое помещение 02:55:010522:1662 общей площадью 184,2 кв. м на 3 этаже, номера на поэтажном плане 20-30 (запись регистрации в ЕГРН №02-04-01/387/2013-911);

- нежилое помещение 02:55:010522:1663 общей площадью 171,1 кв. м на 3 этаже, номера на поэтажном плане 2-10,3,15 (запись регистрации в ЕГРН №02-04-01/387/2013-913);

- нежилое помещение 02:55:010522:1660 общей площадью 567,4 кв. м в подвале, номера на поэтажном плане 1-20 (запись регистрации в ЕГРН №02-04-01/387/2013-915);

- нежилое помещение 02:55:010522:1657 общей площадью 161,1 кв. м на 4 этаже, номера на поэтажном плане 1-7 (запись регистрации в ЕГРН №02-04-01/387/2013-918).

Общая площадь помещений в здании, принадлежащих ФИО2, составляет 1 181,27 кв. м.

Площадь земельного участка согласно представленной выписке составляет 679 кв. м., площадь застройки основного здания 592 кв. м., площадь всего здания 2369,5 кв. м.

С учетом разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендную плату за земельный участок следует рассчитывать пропорционально площади принадлежащих собственникам нежилых помещений.

Из представленного истцом плана землепользования, подготовленного ООО «Топограф», были рассчитаны площади административных и торговых помещений в здании:

Кадастровый № помещения

Площадь

Доля в здании, %

Размер доли земельного участка, кв.м.

Этаж

Назначение согласно экспликации технического паспорта

Собственник

02:55:010522:1657

161,1

6,80

Торговое

ФИО2

02:55:010522:1660

567,4

23,95

163

Подвал

Торговое

ФИО2

02:55:010522:1663

171,1

7,22

Адм. (офис).

ФИО2

02:55:010522:1656

108,3

4,57

Адм. (офис).

Долевая собств., 9/10 - ФИО2 1/10 - ФИО4

Р.А.

02:55:010522:1662

184,2

7,77

Адм.(офис).

ФИО2

02:55:010522:1655

509,1

21,49

146

Торговое

ФИО1

02:55:010522:1654

593,1

25,03

169

Торговое

ФИО1

02:55:010522:1666

75,2

3,17

Адм.(офис).

ФИО1

Итого

2369,50

679

Распределение долей в соответствии с зарегистрированными правами:

Собственник, назначение помещений

Размер доли в натуральном исчислении, кв. м.

Размер доли

ФИО2

Административное (офис)

130

130/679

Торговое

209

209/679

ФИО1

Административное (офис)

25/679

Торговое

315

315/679

Итого

679

Определением суда сторонам предложено составить совместный акт осмотра, осмотр стороны провели 17.08.2018 г. Из акта осмотра следует, что здание состоит из четырех этажей, риэлтерских, туристических компаний нет.

Согласно "ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 29.03.2018) применяются отдельные коды для видов деятельности по сдаче в аренду собственных объектов недвижимости и по сдаче в аренду чужих объектов недвижимости:

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, которая включает:

- предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;

- деятельность агентов по поручительству.

Согласно п 1.3 Постановления Кабинета Министров РБ от 10.06.98 № 119 "О мерах по государственному регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости в Республике Башкортостан" под риелторской деятельностью понимается профессиональная деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по совершению гражданско - правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1 является торговля розничная садово-огородной техникой и инвентарем в специализированных магазинах (л. д. 11 – 15), в дополнительных видах деятельности код 68.13 отсутствует, что так же подтверждает отсутствие риэлтерской деятельности в здании.

В силу ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Из материалов дела следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:010522:233 является эксплуатация магазина строительных материалов (л. <...>).

Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11, N 12919/11).

Сведений о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010522:233 был изменен в установленном порядке на какой-либо иной, в материалах дела не имеется.

Согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.03.2016 № 59/3 «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 апреля 2016 г. составляют:

- на земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях - магазины, аптеки и аптечные пункты, земли под стационарными (объекты недвижимости) объектами торговли (кроме указанных в других видах деятельности) - 1,94% (п. 5.7);

- офисы, представительства коммерческих организаций - офисы, филиалы и представительства коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности) - 3,5% (п. 8.4).

Согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.05.2017 № 11/3 «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан согласно вышеуказанному акту ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 апреля 2017 г. составляют:

С учетом вышеизложенного суд считает, что приложение № 2 к договору аренды подлежит утверждению в редакции арендатора.

При таких обстоятельствах урегулирование разногласий подлежит удовлетворению в редакции истца.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010522:233.

Изложить таблицу приложения № 2 к договору аренды «Расчет размера арендной платы» в следующей редакции:

Расчет арендной платы для торговых помещений:

Период фактического пользования участком

(г. г.)

№ решения и дата

Эк. пл. район

КСУ (руб./кв.м.)

(кв. м.)

Размер платы за месяц (руб.)

Апл за период (руб.)

8.06.2016-31.12.2016

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

1,94%

315

4124,09

28124,93

01.01.2017-31.05.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

1,94%

315

4164,13

20479,32

01.06.2017-31.12.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

2,83%

315

6074,48

42421,74

Расчет арендной платы для административных помещений:

Период фактического пользования участком

(г. г.)

№ решения и дата

Эк. пл. район

КСУ (руб./кв.м.)

(кв. м.)

Размер платы за месяц (руб.)

Апл за период (руб.)

08.06.2016-31.12.2016

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

3,35%

570,69

3854,46

01.01.2017-31.05.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

3,35%

570,69

2806,65

01.06.2017-31.12.2017

СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007г. №30/7

НЦ-60

8154,64

6,18%

1052,49

7352,25

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская