Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Исмагиловой Я.З. ,рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ИП Каримову Уралу Мидхатовичу (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 3 595 596 руб. 16 коп. долга, 349 055 руб. 73 коп. пени

при участии в судебном заседании:

От истца: ФИО1, доверенность №4-Д от 11.01.2016 г., паспорт.

От ответчика: ФИО2, доверенность №2 от 09.03.2016 г., паспорт.

ФИО3- слушатель

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ИП ФИО4 о взыскании 3595596 руб. 16 коп. долга за период с 06.06.2014г. по 31.12.2015г., 349 055 руб. 73 коп. пени за период с 13.05.2014г. по 16.12.2015г.

Представитель истца уточнил исковые требования. Просит о взыскании 3595596 руб. 16 коп. долга за период с 12.05.2014г. по 31.12.2015г., 349 055 руб. 73 коп. пени за период с 13.05.2014г. по 16.12.2015г.

Данное уточнение судом рассмотрено и принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск подлежит рассмотрению с учетом уточненных заявленных требований.

Представитель ответчика исковые требования не признает, наличие задолженности не оспаривает, полагает истец неверно произвел расчет арендной платы, применив иную ставку.

Проверив материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

По договору №М285-13 от 24.12.2013 МЗИО РБ предоставило ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:030313:8, общей площадью 7010 кв.м., расположенный по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул.Д.Донского, д.3, для эксплуатации автокомплекса, офиса, магазина, под производство, сроком с 09.10.2013 по 08.10.2018 (с учетом п. 3.1, ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельный участок передан по акту приема – передачи 24.12.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением о передаче договора Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан передало договор №М285-13 от 24.12.2013 Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (с учетом переименования).

Уведомлением № 2174 от 02.10.2015 истец обратился к ответчику с требованием уплаты задолженности. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец, мотивируя ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по оплате аренды земельного участка, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с данным иском о взыскании 3595596 руб. 16 коп. долга за период с 12.05.2014г. по 31.12.2015г., 349 055 руб. 73 коп. пени за период с 13.05.2014г. по 16.12.2015г.

Представитель ответчика исковые требования не признает, представила платёжное поручение от 29.04.2016 года об оплате части долга за 2015г., односторонний акт сверки от 24.11.2016 года, контррасчет суммы заявленных требований (арендной платы и пени) с учетом частичных оплат. Полагает истец неверно произвел расчет арендных платежей, применяя ставку арендной платы , исходя из п. 5.6. решения Совета городского округа город Уфа РБ «Офисы, представительства коммерческих организаций» - 3,13% от кадастровой стоимости, в то время как следует применять 1,09% от кадастровой стоимости, исходя из п. 7.8 решения Совета: «Земельные участки под объектами промышленности и строительства- производственные базы производственные здания (помещения), фабрики, заводы, базы строительных организаций(юридических лиц), ремонтные базы и прочие объекты производства и/или строительства (кроме указанных в других видах деятельности); пункты приема стеклопосуды, вторичного сырья, либо п. 7.10. «Материально-техническое снабжение» - склады, складские базы, открытые и закрытые площадки для складирования (хранения) материалов и спецтехники (строительной, уборочной), разгрузочно-погрузочные площадки, железнодорожные пути не общего пользования, объекты материально-технического и продовольственного снабжения, либо п. 8.5. «административные здания промышленности и строительства» - административно-производственные, административно-бытовые здания промышленных предприятий и строительных организаций.

Истец в судебном заседании не оспорил, что были три оплаты, которые были учтены при расчете суммы долга. Из представленного расчета и пояснений истца следует, что оплаты от 12.05.2015г. и от 29.05.2015г. приняты в счет погашения долга за май, июнь 2014г., оплата от 29.04.2016г. за июнь, июль, август, и частично сентябрь 2014г., в связи с отсутствием в назначении платежа конкретного периода оплаты.

Ответчик иные доказательства оплаты не представил.

Согласно разъяснениям п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Договор № М285-13 от 24.12.2013 содержит все существенные условия договора аренды, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договора у суда не имеется.

В соответствии с законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 №90-з, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории г.Уфы переданы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, входящее в состав Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с "Положением об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" выполняет функции от имени муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан и Администрации по решению вопросов местного значения в сфере регулирования земельных и имущественных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с полномочиями органов местного самоуправления, установленными федеральным законодательством, законами Республики Башкортостан и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу части 1 статьи 64, части 1 и 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Представленными в материалы дела документами подтверждается задолженность ответчика по оплате аренды земельного участка, что ответчиком и не оспаривается, спор возник относительно расчетов арендных платежей и применяемой ставки.

Истец в подтверждение своих доводов представил расчеты годовой арендной платы, подписанные со стороны ответчика лицом по доверенности без указания номера и даты и без расшифровки фамилии. Доверенность на лицо, их подписавшее, не предоставил.

Ответчик указанные расчеты оспорил, мотивируя тем, что указанные расчеты подписаны неустановленным лицом, доверенность ФИО4 на подписание такого рода документов никому не выдавалась.

Расчет заявленной суммы долга судом проверен, признан неверным.

Из кадастрового паспорта земельного участка 02:55:030313:8 следует, что вид разрешенного использования указан «для эксплуатации автокомплекса, офиса, магазина, под производство».

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО4 Урал Мидхатович является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>.:

- трехэтажного административного здания инв.№ 1825, литер АА1 площадью 1407 кв.м., (кадастровый номер 02:55:030313:178);

- столярного цеха, склада, электроцеха, инв. № 1825, литер В, площадью 462,2 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030313:175);

- складов, площадью 173,1 кв.м., инв. № 1825, литер Д, (кадастровый номер 02:55:030313:174);

- склада ГСМ, площадью 43,4 кв.м., инв. № 1825, литер Ж (кадастровый номер 02:55:030313:476);

- кузницы, склада э/цеха, аккумуляторной площадью 17,6 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030313:173);

- проходной, площадью 7,1 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030313:176).

По договору аренды № 14285-13 от 24.12.2013г. земельный участок предоставлен для эксплуатации автокомплекса, офиса, магазина, под производство.

Согласно плана фактического расположения нежилых зданий на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030313:8, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство Кадастра недвижимости» нежилые здания литеры А, А1, е, ж полностью расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:8 по адресу: <...>. Нежилые здания литеры Б, Д расположены на земельном участке 02:55:030313:8, а также на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030313:71 (<...>), Литеры Б, Д выходят за границы земельного участка 02:55:030313:8.

Указанные сведения сторонами не оспорены.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из анализа представленных истцом расчетов арендной платы, являющихся приложением к договору, следует, что с 27.06.2013г. до 12.05.2014г. при расчете арендных платежей применялась ставка арендной платы в размере 0,98% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.29 т.1), со ссылкой на решение СГО г.Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007г. № 30/7.

Указанная ставка 0,98% в Приложении № 1-В к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007г. № 30/7 соответствует ставки арендной платы за землю на период с 01.04.2012г.: пункту 7.8. «Земельные участки под объектами промышленности и строительства, пункту 7.10. «Материально-техническое снабжение» и пункту 8.5. «Административные здания промышленности и строительства». При этом, в указанном приложении пункту 8.4. «офисы, представительства коммерческих организаций» установлена ставка аренды 2,81%.

Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка истцом не предоставлены.

Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки с ранее установленного - 0,98% на «офисы, представительства коммерческих организаций» - 3,13%, в результате чего произошло изменение арифметического показателя ставки.

Истец пояснил, что в Приложении к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан отсутствуют расшифровки значений применяемых терминов и понятий.

Из словаря финансовых и юридических терминов следует, что Офис – здание (строение, сооружение), или часть здания (строения, сооружения), или нежилое помещение (часть нежилого помещения), оборудованные стационарными рабочими местами и оргтехникой, используемые для обработки и хранения документов и (или) приема клиентов.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика указано розничная торговля в палатках и на рынках, дополнительные виды деятельности: производство мебели, розничная торговля мебелью и товарами для дома, оптовая торговля изделиями из керамики, стекла, обоями , чистящими средствами и прочая оптовая торговля.

На спорном земельном участке размещены объекты недвижимости: трехэтажное административное здание, столярный цех, склада, электроцех, склады, склад ГСМ, кузницы, склады э/цеха, аккумуляторной, проходная.

Ответчик пояснил, что основное функциональное использование земельного участка складирование и оптовая торговля со склада.

Таким образом, судом установлено что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, не подпадающие под понятие «офисы и представительства коммерческих организаций».

В п. 4.2. договора аренды земельного участка № 14285-13 от 24.12.2013 арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.

Системное толкование условий данного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Таким образом, условиями договора аренды стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Учитывая условия договора, представленные документы, суд пришел выводу об отсутствии оснований для произвольной замены арендодателем, согласованного сторонами коэффициента базового размера арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка, поскольку выбор одного из коэффициентов, дифференцированных в зависимости от вида использования земельного участка, приводящий к существенному увеличению размера арендной платы, возможен в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.

Доказательства изменения в установленном ст. 452 ГК РФ порядке условий договора аренды в части разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка Управлением в дело не представлены

Суд пересчитал размер арендной платы, применив ставку арендной платы 1,09%, а с 01.07.2015г. - 1,50%.

По расчету суда, задолженность ответчика перед истцом за заявленный истцом период с 12.05.2014г. по 31.12.2015г. составляет 748 094 руб. 90 коп., при этом судом учтены платежи ответчика, которые были зачтены истцом в счет погашения долга за ранние периоды, нежели даты указанной на платежном поручении.

В связи с просрочкой оплаты аренды истец также начислил в адрес ответчика неустойку в соответствии с п. 7.1 договора.

Согласно п. 7.1 договора, в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает пеню в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Просрочка арендной платы подтверждается материалами дела.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По расчету суда размер пени за заявленный истцом период с 13.05.2014г. по 16.12.2015г. составляет 63 856 руб. 26 коп.

При разрешении вопроса о взыскании с ответчика неустойки суд руководствуется предусмотренным ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора и, в соответствии с требованиями ст. 401 кодекса не усматривает оснований для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» п.1 – исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст.1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

От ответчика заявления о снижении суммы штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ в суд не поступило.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 АПК РФ, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Государственная пошлина, связанная с обращением в арбитражный суд с исковым заявлением, подлежит уплате в размерах, определенных статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом положений ст. ст. 333.18, 333.22, 333.41 НК РФ.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождено.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из изложенного, с ИП ФИО4 Урала Мидхатовича в доход федерального бюджета подлежит взысканию 8 794 руб.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО4 Урала Мидхатовича (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму долга в размере 748 094 руб. 90 коп., пени в размере 63 856 руб. 26 коп., и в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 8 794 руб.

В остальной части иска отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р.Абдуллина