Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев дело по иску ООО "ТДТ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании произвести зачет денежных средств, потраченных ООО «ТДТ» на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г.,

встречное исковое заявление ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "ТДТ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании долга в размере 8486330,89 руб., пени в размере 13408348,35 руб.

третье лицо – Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Уфимское пассажирское автотранспортное предприятие №2-филиал ГУП «Башавтотранс», ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ОГРН <***>, ИНН <***>)

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ООО "ТДТ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании произвести зачет денежных средств, потраченных ООО «ТДТ» на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г. за период с 21.05.2014 г. по 04.10.2015 г., впоследствии истец уточнил исковые требования, а именно просит произвести зачет денежных средств, потраченных ООО «ТДТ» на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г. Уточнение иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 05 октября 2015 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Уфимское пассажирское автотранспортное предприятие №2-филиал ГУП «Башавтотранс» (АТП №2).

Определением суда от 03 ноября 2015года ходатайство ответчика удовлетворено, назначена судебная строительная экспертиза, производство по делу №А07-13672/2015 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением суда от 25 января 2016 года встречное исковое заявление ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "ТДТ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании долга в размере 7 734 148,23 руб., пени в размере 9 097 355,98 руб. - принято, для совместного рассмотрения первоначального и встречного исков. Впоследствии ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ неоднократно уточнял исковые требования, приняты в порядке ст. 49 АПК РФ и в окончательной редакции просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 8486330,89 рублей, пени в размере 13408348,35 рублей, расходы по государственной пошлине в размере 132473 рублей (т.6 л.д. 94-95).

Определением суда от 25 января 2016 года производство по делу №А07-13672/2015 возобновлено.

Определением суда от 29 марта 2016 года в удовлетворении ходатайства ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ о приостановлении рассмотрения дела №А07-13672/2015 до рассмотрения заявления ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отмене расчетов годовой арендной платы от 27.08.2015, от 29.12.2015, от 11.03.2016 - отказано.

Определением суда от 13 апреля 2016 года в удовлетворении ходатайства ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ о приостановлении рассмотрения дела №А07-13672/2015 до рассмотрения дела №А07-6242/2016 - отказано.

Определением суда от 12 апреля 2016 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением суда от 30 июня 2016 года в удовлетворении ходатайства ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ о приостановлении рассмотрения дела №А07-13672/2015 до рассмотрения дела №А07-11513/2016 - отказано.

Определением суда от 03 октября 2016г. ходатайство ООО "ТДТ" о назначении судебной строительно-технической экспертизы удовлетворено. По делу А07-13672/2015 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Определением суда от 15 декабря 2016 года в удовлетворении ходатайства директора ООО "АНБ оценка" ФИО2 о привлечении дополнительного эксперта ФИО3, отказано.

Определением суда от 10 января 2017 года в удовлетворении ходатайства ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ о назначении повторной строительной экспертизы отказано.

Ответчик ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ по первоначальному иску требования не признал по причине отсутствия правовых оснований для производства зачета денежных средств в счет арендной платы, по встречному иску, как истец, просит взыскать сумму задолженности по арендной плате и неустойку за несвоевременное внесение денежных средств.

Ответчик ООО "ТДТ" по встречному иску встречные исковые требования не признал, предоставил контррасчеты суммы задолженности, просит применить положения ст. 333 ГК РФ в случае удовлетворения встречных исковых требований.

Третье лицо Уфимское ПАТП №2 поддерживает позицию ответчика по первоначальному иску ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ.

Третьи лица Министерство земельных и имущественных отношений РБ, ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН предоставили отзывы и письменные пояснения по делу.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указал истец, между ООО "ТДТ", ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан был заключен договор № 10568 от 27.12.2010 года о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании протокола № 2/1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 04.10.2010г. передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения подвала (лит.К) № 3-9, 12-25, расположенные по адресу: г.Уфа, Октябрьский район, ул. Клавдии Абрамовой, д.5, общей площадью 3252 кв.м. для использования в целях: стоянка транспортных средств.

Согласно п.1.2 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 04.10.2010г. по 04.10.2015г.

По утверждению истца, на момент заключения договора аренды арендуемое подвальное помещение не использовалось более 7 лет и находилось в аварийном состоянии без каких-либо коммуникаций (включая свет), постоянно затапливалось.

В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Истец согласовал проведение ремонтных работ с ответчиком и третьим лицом за счет средств арендатора путем проставления отметки на исх. № 1/3 от 18.03.2014г., в письме исх. № АХ-19/8553 от 09.06.2014г.

С целью определения стоимости ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении истец предоставил отчет №09КН-14 от 18.04.2014г. об оценке рыночной стоимости ремонтно-строительных работ (услуг) нежилого помещения по адресу: РБ <...>.

Согласно данного отчета № 09КН-14 по состоянию на 26.03.2014г. рыночная стоимость ремонтно-строительных работ (услуг) в указанном помещении составляет 8 258 206,70 руб.

Строительно-ремонтные работы были выполнены за счет истца с привлечением подрядной организации ООО "Реском", что подтверждается следующими документами:

1) договор подряда № 7 на ремонтно-строительные работы от 12.03.2014г. с приложениями.

2) справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.12.2014г. на сумму 8 258 206,85 руб. (форма КС-3).

3) акт о приемке выполненных работ № 2 от 14.11.2014г. (форма КС - 2) на сумму 978 912,78 руб.

4) акт о приемке выполненных работ № 1 от 31.12.2014г. (форма КС - 2) на сумму 7 136 977,17 руб.

5) акт о приемке выполненных работ № 3 от 31.12.2014г. (формата КС - 2) на сумму 142 316,89 руб.

Стоимость строительно-ремонтных работ составила 8 258 206,85 руб., в том числе НДС – 1 259 726,47 руб.

На основании п.1 ст.616 ГК РФ истец обратился к ответчику (письмо исх. № 2/8 от 20.08.2014г.) о проведении зачета стоимости проведенных ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по договору № 10568 от 27.12.2010г., обратился к третьему лицу (с письмом исх. № юр/2/3211 от 29.08.2014г.) с просьбой согласовать зачет стоимости проведенных ООО "ТДТ" ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по вышеуказанному договору аренды.

На основании обращения ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ и представленного ООО "ТДТ" пакета документов на заседании Комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом Республики Башкортостан № 199 от 30.09.2014г. принято решение о согласовании зачета стоимости выполненных арендатором работ в размере 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору аренды № 10568 от 27.12.2010г., за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г., но до настоящего времени ответчик не произвел зачета денежных средств в сумме 5 360 000 руб., потраченных на проведение ремонтно-строительных работ, в счет арендных платежей по договору аренды № 10568 от 27.12.2010г., за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г.

16.01.2015г. в адрес истца от ответчика поступила претензия (письмо исх. № 4/50 от 16.01.2015г.), в котором ответчик ссылается на то, что ООО "ТДТ" несвоевременно вносило оплату, в связи с чем по состоянию на 14.01.2015г. образовалась задолженность в размере 4 123 841,58 руб.

08.04.2015г. в адрес истца от ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (исх. № 196 от 08.04.2015г.) на основании п.п. 5.2.4 договора аренды – неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные договором.

По смыслу ст.295 ГК РФ указания собственника имущества унитарного предприятия обязательны для предприятия, наделенного имуществом на праве хозяйственного ведения, в связи с чем согласно уточненным требованиям просит обязать ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ произвести зачет денежных средств, потраченных ООО "ТДТ" на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010г.

Ответчик ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ с требованиями по первоначальному иску не согласен, так как по договору аренды № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010г., имущество передано по акту приема-передачи 04.10.2010г.

Согласно п.1.3 договора № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 27.12.2010г. стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора. Истец пользовался арендуемым объектом и вносил арендные платежи.

Пункт 2 ст.623 ГК РФ, п.2.3.5 указанного договора устанавливают, что неотделимое улучшение арендуемого объекта производится арендатором только после согласования арендодателем и балансодержателем.

Исходя из п.3 ст.623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенного арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Относительно доводов о согласовании крупной сделки ответчик указал, что в соответствии с п.8.2 Устава ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ решение о совершении крупной сделки (за исключением сделок с недвижимым имуществом) принимается предприятием с согласия Государственного комитета РБ по транспорту и дорожному хозяйству, которое последним не предоставлялось, в связи с чем просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представил отзыв, указав, что в момент подписания договора от 27.12.2010 года истец признал, что передаваемые ему в аренду объекты находятся в пригодном для использования состоянии.

Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем и балансодержателем (абзац 2 п.2.3.5 договора).

ООО "ТДТ" обратилось с просьбой о согласовании проведение ремонтных работ в помещении, расположенном по адресу: <...> (письмо от 18.03.2014 № 1/3).

Письмом от 07.04.2014 № АХ-19/5188, Минземимущество РБ уведомило о необходимости согласования с балансодержателем здания – ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ.

Минземимущество РБ, рассмотрев обращение ООО "ТДТ" от 21.05.2014 № 4/5, сообщило, что не возражает в проведении необходимых работ за счет средств общества в случае при соблюдении определенных условий, в том числе – согласования с балансодержателем здания – ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ.

ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ обратилось в Минземимущество РБ с просьбой рассмотреть вопрос о проведении зачета стоимости проведенных ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по договору аренды № 10568 от 29.12.2010г.

30.09.2014г. Комиссией Минземимущества РБ по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом дано разрешение на зачет денежных средств в сумме 5 360 000 руб., потраченных на проведение ремонтно-строительных работ, в счет арендных платежей по договору аренды № 10568 от 29.12.2010 за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г.

ООО "ТДТ" доказательств в обосновании необходимости проведения капитального ремонта не представлено, в том числе в представленном отчете № 09КН-14 об оценке рыночной стоимости ремонтно-строительных работ (услуг) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, стоимость которых по состоянию на 26.03.2014 составила 8 258 206 руб., выполненный ИП ФИО4 выявлены нарушения при описании выполненных ремонтно-строительных работ, их объема и технических характеристик, отсутствуют акт осмотра, договора и акты выполненных ремонтных работ, а приложенные к отчету счета на оборудование не подтверждают рыночную стоимость, так как не подписаны и не актуальны, при этом отчет не соответствует требования Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, № 255, № 254, № 611 от 25.09.2014г., а также общей методологии оценки, в связи с чем считает стоимость ремонтных работ не доказанной и просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Определением суда от 25 января 2016 года встречное исковое заявление ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "ТДТ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании долга в размере 7 734 148,23 руб., пени в размере 9 097 355,98 руб. принято, для совместного рассмотрения первоначального и встречного исков. Впоследствии истец по встречному иску ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ неоднократно уточнял исковые требования и окончательно просит взыскать с ООО "ТДТ" сумму задолженности по арендным платежам за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 8486330,89 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 13408348,35 рублей.

В обоснование встречного иска истец ссылается на пункт 1 ст.614 ГК РФ, с п.3.3 договора от 27.12.2010г. арендная плата должна вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

В нарушение ст.ст. 309,310 ГК РФ, п.3.3 договора ответчик свои обязательства по оплате выполнил не полностью, вследствие чего, на 04.12.2015г. образовалась задолженность по оплате арендной платы.

20.05.2014, 16.01.2015, 30.11.2015 в адрес ООО "ТДТ" направлялись претензионные письма (т. 3 л.д.153-155), содержащие требование уплатить существующую на момент направления претензии задолженность, однако требования, изложенные в претензиях, до настоящего момента не исполнены.

В соответствии с п.4.2.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% за каждый день просрочки, согласно представленным расчетам сумма задолженности составляет по арендным платежам за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 8486330,89 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 13408348,35 рублей, которую просит взыскать

истец по встречному иску ГУП "БАШАВТОТРАНС".

Ответчик по встречному иску ООО "ТДТ" с иском не согласился, пояснил, что задолженность по арендной плате отсутствует по причине произведенного зачета стоимости ремонтных работ и оплаты арендной платы в период пользования предметом аренды, предоставил расчет суммы арендных платежей и пени; просит учесть, что арендуемое им помещение с третьей декады декабря 2013 года по апрель месяц 2014 года было непригодно для использования по назначению, а истцом по встречному иску не предпринималось мер к устранению последствий затопления, а впоследствии ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ препятствовало проведению зачета ООО "ТДТ" на проведение ремонтно—строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г., то есть именно действия истца по встречному иску привели к начислению пени за период с 01.01.2014г. по 04.12.2015г., просит применить ст.333 ГК РФ в случае взыскания судом суммы пени за просрочку оплаты арендной платы.

Таким образом, по мнению ответчика по встречному иску, с учетом расчетов, приведенных ООО "ТДТ" по встречному исковому заявлению, следует, что по факту исковые требования истца ООО "ТДТ" по обязанию ГУП "Башавтотранс" произвести зачет денежных средств, потраченных ООО "ТДТ" на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г. перекрывают встречные исковые требования ответчика с плюсом в сторону ООО "ТДТ", следовательно, и требования ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ по взысканию пени не подлежат удовлетворению.

Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 27.12.2010 между МЗИО (арендодатель), ГУП «БАШАВТОТРАНС»РБ (балансодержатель) и ООО «ТДТ» (арендатор) был заключен договор № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, в соответствии с которым, арендодатель совместно с балансодержателем на основании протокола №2/1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 04.10.2010 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда – нежилое помещение подвала (лит. К) №3-9, 12-25 расположенное по адресу: <...> общей площадью 3 252 кв.м. для использования в целях: стоянка транспортных средств ( т.1 л.д. 22-29).

На праве хозяйственного ведения за ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ закреплен объект недвижимого имущества (литера К), расположенный по адресу: РБ <...>.

Согласно п. 1.2 договора со ссылкой на положения статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 04.10.2010 по 04.10.2015.

Указанный объект передан арендатору по акту приема-передачи от 04.10.2010г.(т.1 л.д.29).

Поскольку из обстоятельств дела следует, что между сторонами спора возникли обязательства, основанные на подписанном между ними договоре аренды недвижимого имущества, правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценив договор аренды на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришел к выводу, что договор аренды №10568 от 27.12.2010 является заключённым, признаков ничтожности судом не установлено, так как сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы), кроме того, договор зарегистрирован в ЕГРП ( т.1 л.д. 28).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2011 года с ООО «ТДТ» в пользу ГУП «Башавторанс» РБ было взыскано неосновательное обогащение за пользование помещением за период с октября 2010 года по август 2011 года (А07-11591/11).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-5658/2016 от 23.09.2016 года уточенные исковые требования государственного унитарного предприятия "Башавтотранс" Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворены. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "ТДТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и возвратить Государственному унитарному предприятию "Башавтотранс" Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения подвала лит. К № 3-9, 12-25, находящиеся по адресу: <...>, общей площадью 3 252 кв.м., переданные по договору № 10568 от 27.12.2010 г.

Вступившее в законную силу решение суда по делу №А07-5658/2016, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

В договоре стороны предусмотрели, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью; размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы; новый расчет направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения; новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы ( п.3.1-3.3 договора).

При подписании договора арендодатель и арендатор добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение поименованной выше методики расчета размера арендной платы, а также определенных значений ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора (т. 3, л.д. 149).

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы, рассчитанный с применением спорных коэффициентов износа здания входит в круг обстоятельств, подлежавших обязательному установлению при рассмотрении дела о взыскании суммы задолженности.

Истец ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ по встречному иску считает, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, начисляет пени.

Сумму задолженности ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ подтверждает актом сверки взаимных расчетов ( т.4 л.д. 27, т. 7 л.д. 69-70) ).

Сумма, перечисленная ООО «ТДТ» в адрес ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ в счет погашения арендных платежей, по сведениям истца и ответчика совпадает и составляет сумму в размере 3757334,97 рублей (т.9 л.д. 48), подтверждена материалами дела (т. 4 л.д. 28-34 , т. 8 л.д. 46-78).

Как уже было отмечено выше, расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, а также устанавливается по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды на основании итогового протокола комиссии Минземимущества РБ по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан (в ред. Постановления Правительства РБ от 23.10.2014 N 479) (п.3.1 договора).

Согласно п.2.1.2 договора аренды арендодатель обязуется доводить до сведения Арендатора новые расчеты арендной платы по договору в случае изменения размера и порядка внесения арендной платы за пользование объектом, а балансодержатель обязуется производить учет и контроль внесения арендной платы (п.2.2.6 договора аренды).

В материалы дела сторонами представлены расчеты:

Расчет годовой арендной платы с 04.10.2010 года, утвержденный 23.12.2010года (т.3 л.д. 149),ежемесячная арендная плата 112830,11 рублей;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2011 года, утвержденный 11.01.2011 года (т.3 л.д. 150), ежемесячная арендная плата 121365,71 рублей, К8-71%;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2013 года, утвержденный 19.03.2013 года (т.3 л.д.151), ежемесячная арендная плата 150304,05 рублей; К8-71%;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2014 года, утвержденный без даты (т.3 л.д.152), ежемесячная арендная плата 325633,52 рублей; К8-39%;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2014 года, утвержденный 11.03.2016 (т.4 л.д.53), ежемесячная арендная плата 139106,01 рублей; К8-68,73%;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2015 года, утвержденный 29.12.2015 (т.4 л.д.52), ежемесячная арендная плата 140139,12 рублей; К8-69,4%;

Расчет годовой арендной платы с 13.08.2015 года, утвержденный 27.08.2015 (т.4 л.д.51), ежемесячная арендная плата 141971,02 рублей; К8-69%;

Спорными коэффициентами, по мнению сторон, являются К8 и К4, которые в свою очередь существенно влияют на размер арендной платы.

В ходе судебного заседания представитель третьего лица-Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в ходе судебного заседания пояснил, что расчеты годовой арендной платы утверждены, исходя из представленного технического паспорта по состоянию на 10.08.2015 года с указанием процента износа в размере 69%, в связи с этим был издан расчет годовой арендной платы от 27.08.2015 года с указанием процента износа 69%, действие которого распространилось с 13.08.2015 года, то есть с момента обращения ООО «ТДТ» в ФИО5; впоследствии на период 2015 года был установлен коэффициент износа 69,4%, на период 2014 году коэффициент износа составлял 68,73%; справочный расчет по имеющейся задолженности по арендным платежам возложил на балансодержателя ГУП «Башавтотранс» РБ (т. 5 л.д. 106).

Опрошенная в ходе судебного заседания 14.06.2016 года специалист ФИО6 в суде данные пояснения третьего лица в суде подтвердила, пояснила, что коэффициент износа был определен при расчете исходя из представленного технического паспорта в период 2011 года и 2015 года.

В ходе судебного разбирательства по делу третье лицо Министерство земельных и имущественных отношений изменило свою позицию по делу и предоставило новые расчеты арендной платы на период 2014-2015 годы (т.6 л.д. 79-83), а именно:

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2014 года, утвержденный 09.08.2016 года (т.6 л.д.80-81), ежемесячная арендная плата 325633,52 рублей; К8-39%;

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2015 года, утвержденный 09.08.2016 года (т.6 л.д.82-83), ежемесячная арендная плата 335234,78 рублей; К8-39%;

По утверждению третьего лица-ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН расчет арендной платы с 01.01.2014 года, утвержденный 11.03.2016 года (т.4 л.д. 53), и расчет годовой арендной платы с 13.08.2015 года, утвержденный 27.08.2015 (т.4 л.д.51),являются не верными, и опровергаются актом визуального обследования нежилого строения от 10.03.2016 года (т.4 л.д. 122-123) , выявившего коэффициент износа строения 44%, о чем выдана справка (т.4 л.д. 149).

В ходе судебного заседания представитель третьего лица ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН подтвердили, что износ спорного объекта на 2015 год составляет 69,4% ,как и указано в техническом паспорте от 13.08.2015 года, считают, что правильность расчетом годовой арендной платы будет установлена в раках рассматриваемого судом дела ( т.4 л.д. 1).

Впоследствии свою позицию изменили, в материалы дела представлены письменные пояснения третьего лица ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН о наличии технического паспорта от 01.02.2011 года с указанием процента износа 38%, технического паспорта от 10.08.2015 года с указанием процента износа 69% ; уведомили о погашении технического паспорта от 10.08.2015 года на основании акта визуального обследования нежилого строения литер К-крытая автостоянка по адресу: <...> ( т. 5 л.д. 136-138).

В материалы дела предоставлен технический паспорт по состоянию на 08.02.2011 года с указанием процента износа литера К в размере 39%, технический паспорт на нежилое помещение подвала по состоянию на 10.08.2015 года закрепил процент износа литера К в размере 69%, но последний технический паспорт погашен третьим лицом на основании визуального обследования 10.03.2016 года ( т. 6 л.д. 62-68).

В материалы дела истцом по первоначальному иску ООО «ТДТ» предоставлено заключение ООО «НПП «Промжилстрой» по результатам технического обследования нежилого помещения, являющегося предметом аренды, где указано, что техническое состояние фундаментов здания, наружных стен, колонн цокольного этажа, плит перекрытия, сборных железобетонных ригелей, кровли классифицируется как ограниченно работоспособное, физический износ здания составляет 69,4 % в 2015 году (т.6 л.д. 1-51).

В соответствии с п.6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан от 29.12.2007 года №403 расчет арендной платы за пользование государственным имуществом производится с методикой и оформляется в виде приложения к договору аренды, а именно: размер годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, а также устанавливается по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды на основании итогового протокола комиссии Минземимущества РБ по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан (в ред. Постановления Правительства РБ от 23.10.2014 N 479).

Условия, сроки внесения и расчетные счета для перечисления арендной платы определяются договором аренды.

Размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру в следующих случаях:

изменение коэффициентов расчета годовой арендной платы;

изменение состава арендованного имущества;

изменение разрешенного использования арендуемого объекта;

другие случаи, предусмотренные законодательством.

В разделе 2 (п.2.1) Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан

от 29 декабря 2007 г. N 403 указано, что расчет годовой арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле:

Апл = Сс x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8 x (1 + Кндс), где

Апл - арендная плата;

Сс - размер стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), рассчитываемый организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области, с учетом изменения рыночной конъюнктуры и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, либо размер стоимости одного квадратного метра, определенный независимым оценщиком в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

(в ред. Постановления Правительства РБ от 23.10.2014 N 479)

S - общая площадь арендуемого объекта государственного нежилого фонда; в том числе К4 - коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта государственного нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.):

К4 = 1,0 при наличии технического паспорта;

К4 = 1,2 при отсутствии технического паспорта;

К8 - коэффициент износа:

К8 = (100% - % износа) / 100%;

Доводы ООО «ТДТ» о несоответствии коэффициента К4 показателю «1,2», о необходимости применения показателя «1», судом отклоняются по причине отсутствия технического паспорта мест общего пользования арендуемого объекта государственного нежилого фонда.

В отношении коэффициента К8 суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Расчет на 2010 год согласован сторонами при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2011 года было взыскано с ООО «ТДТ» в пользу ГУП «Башавторанс» РБ неосновательное обогащение в размере 1100421,04 рублей за период пользования имуществом октябрь 2010-август 2011 года (А07-11591/11). Исходя из пояснений ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ в период взыскания задолженности по арендной плате (неосновательное обогащение) действовал расчет арендной платы с учетом коэффициента износа в размере 71%.

Анализируя представленные расчеты можно отметить, что в результате изменения коэффициента износа произошло существенное изменение размера арендной платы.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои права своей волей и в своем интересе, свободны в заключении договора. Стороны при подписании договора согласовали размер арендной платы, применение методики при расчете арендной платы, условие об объекте аренды.

По результатам рассмотрения представленных сторонами доказательств представленные расчеты со стороны истца по встречному иску суд оценивает, как как направленные на изменение существующего договорного обязательства, а именно размера арендной платы, то есть согласованного сторонами условия договора.

Порядок изменения согласованного сторонами расчета размера арендной платы в договоре не содержит положений, правил о том, что изначально (т.е. при заключении договора) утвержденные сторонами значения коэффициентов подлежат изменению в последующем в зависимости от состояния либо характеристик объекта аренды.

Более того, применительно к подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ помимо договора (соглашения) основанием для принятия судом решения об изменении условий гражданско-правовой сделки может быть только установленная федеральным законом норма (правило, положение), поскольку в силу статьи 71 Конституции Российской Федерации, статьи 3 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство отнесено к ведению Российской Федерации.

Следовательно, для целей регулирования спорных правоотношений применению подлежат основные положения Гражданского кодекса РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств в подтверждение правомерности предъявленных исковых требований, не обосновал возможности изменения существующего обязательства в судебном порядке.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации (прежде всего, положения главы 34 ГК РФ) не предусматривает специального права стороны договора аренды нежилого помещения, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, требовать изменения существующего обязательства в судебном порядке применительно к подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Доказательств наличия соглашения об урегулировании разногласий по поводу изменения условий договора аренды в материалы настоящего дела не представлено. Текст заключенного договора такого условия не содержит.

Поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ недопустимо. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10.

Основанием для изменения значений коэффициентов и, соответственно, размера арендной платы является изменение характеристик нежилого помещения.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Определение условий гражданско-правового договора - право каждой из сторон. Более того, ни федеральным, ни региональным законодательством не предусмотрено обязанности арендодателя государственного имущества (нежилого помещения) пересмотреть значения коэффициентов в связи с изменением качественных либо количественных характеристик соответствующего имущества.

Изменение значений отдельных коэффициентов в расчете арендной платы, учитывая согласование сторонами этих значений при заключении договора аренды в отсутствие вступившего в силу нормативного правового акта, изменяющего существующий порядок определения размера арендной платы, ранее утвержденные коэффициенты, не может быть осуществлено в одностороннем порядке.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец по встречному иску ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ не обосновал правомерность изменения коэффициента износа.

Поскольку документов, свидетельствующих об изменении основных характеристик переданных обществу в аренду нежилых помещений, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу, что оснований для применения иных значений коэффициентов, устанавливающих зависимость размера арендной платы от технических характеристик арендуемого имущества, в отсутствие согласия обеих сторон сделки не имеется.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», акты, которыми устанавливаются правила определения арендной платы и условия сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (приоритет договора).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ). ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ не представил достаточных доказательств в подтверждение правомерности предъявленных к ответчику требований, свидетельствующих об изменении основных характеристик переданных обществу " ТДТ " в аренду нежилых помещений. Более того, истец по встречному иску ГУП «БАШАВТОТРАНС»РБ на такие изменения не ссылался (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ истец самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных правовых последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

Изменение значений отдельных ставок и/или коэффициентов в расчете размера арендной платы, учитывая изложенное выше, в отсутствие согласия обеих сторон сделки (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в отсутствие доказательств изменения основных характеристик помещений (объекта аренды), не может быть осуществлено стороной в одностороннем порядке.

Доводы Министерства земельных и имущественных отношений РБ о наличии утвержденных расчетов арендной во внимание приняты быть не могут, поскольку представлены расчеты с разными коэффициентами на аналогичные периоды, впоследствии были изменены на основании акта визуального осмотра строения от 10.03.2016.

Проведение указанной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АНБ оценка" (<...> Октября, д.15, оф.55) ФИО4.

Перед экспертом поставить на разрешение следующие вопросы:

1. Каков процент физического износа здания, расположенного по адресу: г.Уфа, Октябрьский район, ул.Клавдии Абрамовой, 5 (Литер К), по состоянию на 01.01.2014г.?

2. Каков процент физического износа здания, расположенного по адресу: г.Уфа, Октябрьский район, ул.Клавдии Абрамовой, 5 (Литер К), по состоянию на 01.01.2015г.?

3. Каков процент физического износа помещений подвала (Лит.К) № 3-9, 12-25, общей площадью 3252 кв.м., расположенных по адресу: г.Уфа, Октябрьский район, ул.Клавдии Абрамовой, 5, по состоянию на 01.01.2014г.?

4. Каков процент физического износа помещений подвала (Лит.К) № 3-9, 12-25, общей площадью 3252 кв.м., расположенных по адресу: г.Уфа, Октябрьский район, ул.Клавдии Абрамовой, 5, по состоянию на 01.01.2015г.?

Согласно заключению эксперта №0108/16 на основании результатов проведенного обследования нежилого стационарного здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.К.Абрамовой, 5 (Литер К), на предмет оценки их технического состояния и физического износа, можно сделать следующие выводы (т.7 л.д. 72-165):

Здание эксплуатируется более 40 лет.

Обследование выполнялось в октябре 2016 года.

- Техническое состояние фундаментов, ввиду большого наличия дефектов классифицируется как ограниченно работоспособное.

- Техническое состояние наружных стен классифицируется как ограниченно работоспособное, а отдельные участки стен классифицируются как аварийные, т.е. необходимо проведения противоаварийных мероприятий.

- техническое состояние плит перекрытия подвала классифицируется как ограниченно работоспособное, а отдельные участки стен классифицируются как аварийные, т.е. существует угроза обрушения.

- техническое состояние ригелей перекрытия классифицируется как ограничено работоспособное, а отдельные участки стен классифицируются как аварийные, т.е. существует угроза обрушения.

- техническое состояние колонн классифицируется как ограниченно работоспособное, согласно выполненным проверочным расчетам металлические колонны перегружены.

- техническое состояние ферм покрытия, учитывая их многочисленные дефекты, классифицируются как ограниченно работоспособное.

- техническое состояние кровельного покрытия классифицируется как ограничено работоспособное.

Физический износ здания на момент обследования (октябрь 2016 года) составил 70,1%.

По первому вопросу: на момент обследования физический износ составил 70,1% (2016 год). Определить точный процент износа в прошедшем времени (на 01.01.2015г.) не представляется возможным. Однако, используя средне-годовой процент физического износа равный 0,67% получим – 70,1%-0,67%=69,4%. Физический износ на 01.01.2015г. предположительно составлял 69,4%.

По второму вопросу: на момент обследования физический износ составил 70,1% (2016 год). Определить точный процент износа в прошедшем времени (на 01.01.2014г.) не представляется возможным. Однако, используя средне-годовой процент физического износа равный 0,67% получим – 70,1%-0,67%(за 2015г.)-0,67%(за 2014г.)=68,7%. Физический износ на 01.01.2014г. предположительно составлял 68,7%.

По третьему вопросу: здание (Литер К) и его составляющая – подвал (Литер К) имеют общие конструктивные элементы (стены, колонны, перекрытия и т.д.). Деление на отдельные объемно-планировочные объемы при расчете физического износа не возможно. Методики расчетов, что верх стены изношен на 60%, низ на 50%, а середина на 30% - не существует. Элемент рассчитывается как единое целое.

На момент обследования физический износ здания составил 70,1% (2016 год). Определить точный процент износа в прошедшем времени (на 01.01.2015г.) не представляется возможным. Однако, используя средне-годовой процент физического износа равный 0,67% получим – 70,1%-0,67%=69,4%. Физический износ на 01.01.2015г. предположительно составлял 69,4%.

По четвертому вопросу: здание (Литер К) и его составляющая – подвал (Литер К) имеют общие конструктивные элементы (стены, колонны, перекрытия и т.д.). Деление на отдельные объемно-планировочные объемы при расчете физического износа не возможно. Методики расчетов, что верх стены изношен на 60%, низ на 50%, а середина на 30% - не существует. Элемент рассчитывается как единое целое.

На момент обследования физический износ здания составил 70,1% (2016 год). Определить точный процент износа в прошедшем времени (на 01.01.2015г.) не представляется возможным. Однако, используя средне-годовой процент физического износа равный 0,67% получим – 70,1%-0,67%(за 2015г.)-0,67%(за 2014г.)=68,7%. Физический износ на 01.01.2014г. предположительно составлял 68,7%.

С заключением данной экспертизы не согласен ГУП «БАШАВТОРАНС» РБ, заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы на основании представленной рецензии Научно-образовательного центра инновационных технологий ФГБОУ ВО Уфимский государственный нефтяной технический университет на заключение эксперта №0108/16, согласно которой сделаны выводы о том, что значение физического износа, равное 70,1% определено необъективно, необоснованно, с грубыми ошибками и значительно завышено; считает, что действительно определить точный процент износа в прошедшем времени (на 01.01.2014г. и на 01.01.2015г.) не представляется возможным; считает, значения физического износа здания, указанные в техническом паспорте, равные по состоянию на 08.02.2011г. 39% и по состоянию на 10.03.2016г. – 44%, более точными и достоверными, чем значения, определенные по результатам проведённой судебной строительно-технической экспертизы.

Доводы ГУП «Башавторанс» РБ о проведении повторной экспертизы с постановкой аналогичных вопросов судом отклонены, так как доводы о техническом состоянии объекта , о доказанности изменения качественных или количественных характеристик объекта аренды в данном случае не имеют правового значения с учетом выводов суда о необходимости согласования изменения условий договора.

Стороны неоднократно уточняли свои расчеты по первоначальному иску (т. 8 л.д. 42-45, т. 9 л.д. 49-53) и встречным требованиям ( т.6 л.д. 101-166) , предоставлены справочные расчеты с учетом коэффициента износа в размере 71% и другие ( т. 9 л.д. 39-48).

В связи с этим, судом произведен перерасчет размера денежных обязательств общества " ТДТ" за спорный период с применением коэффициента износа в размере 71%.

Доводы ГУП «БАШАВТОТРАНС» о необходимости применения в рассматриваемом случае значений коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы, приведенных в уточненном встречном иске, равно как измененный коэффициент износа отклоняются судом по указанным выше мотивам.

По мнению суда, указанные изменения должны быть внесены в договор аренды в установленном законом порядке.

Согласно справочного расчета ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ при коэффициенте износа на период 2014-2016 года в размере 71%, сумма задолженности по арендной плате составляет 2919223,81 рублей (т. 9 л.д.46-48).

В части производства зачета по первоначальному иску суд пришел к следующему.

Истец по первоначальному иску ООО «ТДТ» просит зачесть сумму потраченных ООО «ТДТ» на проведение ремонтно-строительных работ в размере 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г. за период с 21.05.2014 г. по 04.10.2015 г., впоследствии истец уточнил исковые требования, а именно просит произвести зачет денежных средств, потраченных ООО «ТДТ» на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. в счет арендных платежей по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г. Уточнение иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с ч.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно статья 616 ГК РФ :

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вышеуказанным договором сроки для проведения капитального ремонта не определены.

В соответствии с п. 2.3.5 договора аренды арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения балансодержателя прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и оборудования. Неотделимые улучшения производятся арендатором только после согласования с Арендодателем и Балансодержателем. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не возмещается.

В соответствии с п.2.2.2. договора балансодержатель обязуется в месячный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам ремонта и переоборудования объекта.

Капитальный ремонт - это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

В экспертном заключении № 357/16-15 от 25.12.2015 (т.2 л.д. 2-133), составленном в результате проведенной экспертизы по определению суда от 03.11.2015 года, были перечислены строительные работы, произведенные на объекте, являющемся предметом аренды.

Проведение указанной экспертизы поручено ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт", расположенное по адресу <...>.

Перед экспертом поставлены на разрешение следующие вопросы:

1. Производились ли строительные работы на объекте, принятые истцом по договору аренды;

2. Было ли возможно использовать объект под хранение транспортных средств без проведения строительных работ?

3. Являются ли производственные работы капитальными?

4. Фактический объем и стоимость проведенных капитальных работ, проведение которых было бы необходимо для использования объекта аренды под хранение транспортных средств.

Согласно заключению эксперта № 357/16-15 от 25.12.2015г.:

По первому вопросу: строительные работы на объекте, расположенном в подвальном помещении, (литер К) по адресу: РБ, <...>, принятые истцом по договору аренды, производились, перечислены виды работ.

По второму вопросу: использовать объект, расположенный в подвальном помещении, (литер К) по адресу: РБ, <...>, под хранение транспортных средств без проведения строительных работ использовать было невозможно ввиду отсутствия должной вентиляции помещений, что приводит к ускоренной коррозии металла автомобилей, повышенной влажности (близость грунтовых вод, постоянное подтекание талых вод с первого этажа здания).

По третьему вопросу: работы, произведенные на объекте, расположенном в подвальном помещении, (литер К) по адресу: РБ, <...>, являются капитальными в соответствии с указаниями следующих нормативов:

1. МДС 13-14.2000 Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

2. ВСН 58-88 (р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

3. Градостроительный кодекс Российской федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.10.2015).

По четвертому вопросу: Фактический объем проведенных капитальных работ, проведение которых было бы необходимо для использования объекта аренды под хранение транспортных средств представлен в таблице № 1.

Стоимость проведенных капитальных работ, проведение которых было необходимо для использования объекта аренды нежилого помещения подвала одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, <...>, под хранение транспортных средств, составила 5 034 051,81 руб.

Анализируя представленную в материалы дела переписку сторон о согласовании проведения ремонтных работ, суд приходит к следующему.

Письмом №1/3 от 18.03.2014 года ООО «ТДТ» обратилось к ответчику и третьему лицу за разрешением на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, о чем имеется отметка ответчика - «согласовано за счет средств арендатора» (т.1 л.д. 102), впоследствии в письме в адрес Министерства земельных и имущественных отношений №4/5 от 21.05.2014 года были перечислены виды строительно-ремонтных работ, впоследствии нашедшие свое отражение в отчете №09КН-14 от 18.04.2014г. об оценке рыночной стоимости ремонтно-строительных работ (услуг) нежилого помещения по адресу: РБ <...>, в договоре подряда от 12.03.2014 года, справке и актах принятых работ от 14.11.2014 года , от 31.1.2014 года (т.1 л.д. 105-131), в имеющихся в материалах дела экспертном заключении № 357/16-15 от 25.12.2015 (т.2 л.д. 2-133).

09.06.2014 года третье лицо Министерство земельных и имущественных отношений в письме уведомило истца о том, что не возражает в проведении указанных им ремонтных работ за счет средств общества при соблюдении условий согласования в установленном порядке (т.1 л.д.104).

О наличии согласия ответчика на проведение зачета стоимости свидетельствует письмо №12111 от 14 мая 2015 года о том, что ответчиком ГУП «Башавтотранс» РБ предпринимались меры по урегулированию данного вопроса , в связи с чем ответчиком было направлено обращение и отчет стоимости ремонтных работ (т.2 л.д. 64).

С целью определения стоимости ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении истец обратился к независимому оценщику ИП ФИО4 , который составил отчет №09КН-14 от 18.04.2014г. об оценке рыночной стоимости ремонтно-строительных работ (услуг) нежилого помещения по адресу: РБ <...>.

Согласно данного отчета № 09КН-14 по состоянию на 26.03.2014г. рыночная стоимость ремонтно-строительных работ (услуг) в указанном помещении составляет 8 258 206,70 руб.( т.1 л.д. 30-101).

Помимо ответчика, истец также обратился к третьему лицу (исх. письмо №4/2 от 21.05.2014г. вх. № 13852 от 21.05.2014г.) с просьбой согласовать проведение строительно-ремонтных работ в помещении, расположенном по адресу: <...>, переданном ООО "ТДТ" в аренду по договору № 10568 от 27.12.2010г. На указанное обращение третье лицо сообщило (исх. № АХ-19/8553 от 09.06.2014г.), что не возражает в проведении необходимых работ за счет средств общества, а также при соблюдении следующих условий:

- без отчуждения объектов недвижимости из государственной собственности РБ;

- сохранения целостности несущих конструктивных элементов здания;

- согласования в установленном порядке проводимых работ со специализированными службами; согласования с балансодержателем здания – ГУП «Башавтотранс» РБ.

В период с 12.03.2014г. по 31.12.2014г. в арендуемых истцом помещениях были выполнены строительно-ремонтные работы .

1) договор подряда № 7 на ремонтно-строительные работы от 12.03.2014г. с приложениями.

2) справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 31.12.2014г. на сумму 8 258 206,85 руб. (форма КС-3).

3) акт о приемке выполненных работ № 2 от 14.11.2014г. (форма КС - 2) на сумму 978 912,78 руб.

4) акт о приемке выполненных работ № 1 от 31.12.2014г. (форма КС - 2) на сумму 7 136 977,17 руб.

5) акт о приемке выполненных работ № 3 от 31.12.2014г. (формата КС - 2) на сумму 142 316,89 руб.

Стоимость строительно-ремонтных работ составила 8 258 206,85 руб., в том числе НДС – 1 259 726,47 руб.

На основании п.1 ст.616 ГК РФ истец обратился к ответчику (письмо исх. № 2/8 от 20.08.2014г. принято ответчиком 26.08.2014г., согласно отметке на указанном письме) за согласием на проведение зачета стоимости проведенных ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по договору № 10568 от 27.12.2010г.(т.1 л.д. 132)

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 14.11.2002г. №161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником… Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

От имени РФ или субъекта РФ права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти РФ или органы государственной власти субъекта РФ в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В свою очередь ответчик обратился к третьему лицу (с письмом исх. № юр/2/3211 от 29.08.2014г., как следует из письма третьего лица исх. № АХ-19/5202) с просьбой согласовать зачет стоимости проведенных ООО "ТДТ" ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по вышеуказанному договору аренды( т.1 л.д.133).

Письмом от 16.10.2014 года третье лицо-Министерство земельных и имущественных отношений РБ уведомило, что согласно протоколу №199 заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом от 30.09.2014 года ООО «ДТД» дано разрешение на зачет денежных средств в сумме 5360000 рублей, потраченных на проведение ремонтно-строительных работ, в счет арендных платежей по договору аренды № 10568 от 27.12.2010 года за период с 21.05.2014 года по 04.10.2015 года (т.1 л.д. 134-138).

На представленную истцом ООО «ТДТ» переписку ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ не ответило о выдаче согласия или отказа на проведение зачета стоимости ремонтно-строительных работ, поступило ответчику 26.08.2014 года (т. 1 л.д. 132); впоследствии направлено ООО «ТДТ» исх. письмо № 1/02 от 16.02.2015г. в адрес ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ(подтверждается почтовой квитанцией № 01651 от 18.02.2015г. и описью вложения со штампом почтового отделения от 18.02.2015г.); исх. письмо № 7/03 от 30.03.2015г. повторно в адрес ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ (входящий № 701 от 30.03.2015г.); исх. письмо № 8/03 от 30.03.2015г. на имя заместителя министра земельных и имущественных отношений РБ ФИО7 (входящий № 7865 от 30.03.2015г.).

В ответ на указанную претензию истец направил в адрес ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ письмо исх. № 1/02 от 16.02.2015г., в котором напомнило, что Министерством земельных и имущественных отношений РБ дано согласие на зачет денежных средств потраченных на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г., которое было согласовано комиссией по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом РБ и утверждено Министром земельных и имущественных отношений РБ , впоследствии истец повторно обратился к ответчику за урегулированием данного вопроса (т.1 л.д. 139-141), к третьему лицу (т.1 л.д. 142)

08.04.2015г. в адрес истца от ГУП "БАШАВТОТРАНС"РБ поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (исх. № 196 от 08.04.2015г.) на основании пп. 5.2.4 договора аренды – неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п.3.3 настоящего договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения(т.1 л.д. 146).

В соответствии со ст.295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

По смыслу ст.295 ГК РФ указания собственника имущества унитарного предприятия обязательны для предприятия, наделенного имуществом на праве хозяйственного ведения, в связи с чем суд не находит оснований для исключения из числа доказательств в счет обоснованности проведения зачета согласие Министерства земельных и имущественных отношений РБ на зачет денежных средств потраченных на проведение ремонтно-строительных работ в сумме 5 360 000 руб. за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г., в то же время суд не усматривает основания для изменения периода зачета. Доказательств в этой части ООО «ТДТ» не представило.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

Встречные требования об уплате неустойки и взыскании задолженности являются, по существу, денежными, то есть однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам статьи 410 Гражданского кодекса.

Зачет является односторонней сделкой, о произведенном зачете ответчик был уведомлен, о чем свидетельствует представленная выше переписка, в связи с чем уведомлением о зачете взаимных требований в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации истец ООО «ТДТ» осуществил зачет взаимных требований в размере согласованной с собственником суммы, следовательно, требования по первоначальному иску об обязании произвести зачет денежных средств необходимо отклонить.

В соответствии с п.4.2.1 договора аренды при невнесении Арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом справочного расчета ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ о наличии конечного сальдо в размере 2919223,81 рублей в пользу ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ, а также вывода суда о произведенном зачете на сумму 5360000 рублей- денежных средств, потраченных ООО "ТДТ" на проведение ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей по договору № 10568 за период с 21.05.2014г. по 04.10.2015г. , оснований для взыскания пеней не имеется.

ГУП «БАШАВТОТРАНС» РБ не предоставил достаточных доказательств в подтверждение правомерности предъявленных к ответчику требований, в связи с чем в удовлетворении иска ГУП «БАШАВТОТРАНС»РБ необходимо отказать.

Расходы по оплате экспертизы в размере 120800 рублей ( т.4 л.д. 110), государственной пошлины по первоначальному иску, суммы оплаты услуг эксперта в размере 20000 рублей подлежат отнесению на ГУП «БАШАВТОТРАНС»РБ ( т.4 л.д. 110) по причине вынесения судебного акта в пользу ООО «ТДТ» в соответствии с требованиями ст.106, ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "ТДТ" к ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ об обязании произвести зачет денежных средств в сумме 5 360 000 рублей на проведение ремонтно-строительных работ в счет арендных платежей за владение и пользование объектами –нежилыми помещениями подвала (литер К) №3-9, 12-25, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 3252 кв.м., переданных по договору № 10568 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения в аренду без права выкупа от 27.12.10 г, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ к ООО "ТДТ" о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 8486330,89 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.12.2012 года по 11.08.2016 года в размере 13408348,35 руб., отказать.

Взыскать с ГУП "БАШАВТОТРАНС" РБ в пользу ООО "ТДТ" сумму государственной пошлины в размере 49800 рублей, сумму расходов на оплату экспертизы в размере 20000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Н.Нурисламова