Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи А.Ф.Масалимова, при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.Н.Цымбал, рассмотрев дело по иску

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ньюко» (ОГРН <***>, 450071, <...>),

Обществу с ограниченной ответственностью «РАДИО» (ОГРН <***>, 450071, <...>)

об обязании передать в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10 500 квадратных метров жилых помещений с чистовой отделкой, 2890 кв.м. служебных помещений с чистовой отделкой, из которых 2 570 кв.м. жилых помещений и 320 кв.м. нежилых помещений

при участии:

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.02.2012г.

от ответчика 1 – ФИО2, представитель по доверенность № б/н от

от ответчика 2 – ФИО2, представитель по доверенность № б/н от

от третьего лица - ФИО1, доверенность от 13.02.2012

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ньюко», Обществу с ограниченной ответственностью «РАДИО» о солидарном обязании ответчиков передать в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10 500 квадратных метров жилых помещений с чистовой отделкой, 2890 кв.м. служебных помещений с чистовой отделкой, из которых 2 570 кв.м. жилых помещений и 320 кв.м. нежилых помещений.

Представитель истца заявленные требования поддержала полностью.

Представитель ответчиков исковые требования не признал, мотивируя тем, что передача земельного участка производилась на конкурсных торгах, все требования кредиторов в рамках банкротства являются погашенными.

ООО «Ньюко» в отзыве на иск с иском не согласилось, в удовлетворении исковых требований просило отказать. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва на иск.

ООО «РАДИО» в отзыве на иск с иском не согласилось, в удовлетворении исковых требований просило отказать. Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва на иск.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Закрытым акционерным обществом «Параллель» (ОГРН <***>, ныне ликвидировано) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее – КУМС) 26 декабря 2006 г. был заключен договор № 32 (далее – договор №32) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Данный договор заключен в результате проведения аукциона в соответствии с Постановлениями Главы администрации городского округа г. Уфа от 06.10.2006 г. №4948, от 13 ноября 2006 г. №5694 и от 22 ноября 2006 г. №5845, Протоколом №1 от 26.12.2006 г. об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора №32 КУМС обязался предоставить в аренду ЗАО «Параллель» земельные участки, а ЗАО «Параллель» обязалось, в частности:

- осуществить разработку и утверждение проектно-сметной документации по строительству жилых домов (в т.ч. инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для строительства и эксплуатации объектов) в срок до 26 июня 2008 года. Производство строительно-монтажных работ и ввод объектов в эксплуатацию осуществить в срок до 26 декабря 2011 года (п. 3.1.1.).

- в течение трех дней с даты заключения договора аренды земельного участка оплатить цену права на заключение договора аренды земельного участка в размере 10 200 000 рублей (п. 3.1.3).

- оплатить стоимость затрат Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанных с освобождением площадки от прав и имущества лиц, распложенного на указанном земельном участке в размере 100 000 000 (сто миллионов) рублей в течение трех дней с даты заключения договора аренды (пп. 1 п. 3.1.5.).

- передать в качестве дополнительной компенсации убытков землепользователя ОАО «Башинформсвязь» право аренды на часть территории на площади земельных участков, передаваемых для комплексного освоения, для проектирования и строительства 15 000 кв.м. жилых помещений (пп. 2 п. 3.1.5.).

Возместить затраты Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, связанные с развитием социальной инфраструктуры, а также расходы, связанные с подключением к сетям водоснабжения и водоотведения, в размере 256 000 000 рублей в качестве отчислений на развитие социальной инфраструктуры в течение 3 дней с даты заключения договора аренды; 2 890 кв.м. в виде служебных помещений с чистовой отделкой, из которых 2 570 кв.м. жилых помещений и 320 кв.м.нежилых помещений; 22 250 рублей (без НДС) за 1 куб.м./сутки в качестве платы за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения (пп. 3 п. 3.1.5.).

В соответствии с техническими условиями построить и передать в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан в установленном порядке инженерные сети и сооружения (п. 3.1.11.).

Реализуя приобретенное право, ЗАО «Параллель» заключило с Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан следующие договоры:

Договор №11/Т-07 от 09 февраля 2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:02 06 14:0152, расположенный по адресу Октябрьский район городского округа <...> общей площадью 2937 кв.м., сроком с 26.12.2006 г. по 26.12.2011 г. (Далее – Договор №11/Т-07),

Договор №21/Т-07 от 17 октября 2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:02 06 14:0168, расположенный по адресу Октябрьский район городского округа <...> общей площадью 35615 кв.м., сроком с 27.09.2007 г. по 26.12.2011 г. (Далее – Договор №21/Т-07). Дополнительным соглашением №1 от 15.07.2008 года срок действия договора продлен сторонами до 26.12.2012 г.

Договор №22/Т-07 от 17 октября 2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:02 06 14:0167, расположенный по адресу Октябрьский район городского округа <...> общей площадью 83052 кв.м., сроком с 27.09.2007 г. по 26.12.2011 г. (договор №22/Т-07»). Дополнительным соглашением №2 срок действия договора №22/Т-07 продлен сторонами до 26.12.2012 г.

Договоры и дополнительные соглашения к ним в установленном порядке прошли государственную регистрацию.

При осуществлении хозяйственной деятельности между ЗАО «Параллель» и обществом с ограниченной ответственностью «Ньюко» 31 января 2008 г. заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма), согласно которому права и обязанности ЗАО «Параллель» по договорам №11/Т-07 и №22/Т-07 перешли к ООО «Ньюко».

Арендодатель, предоставил согласие на передачу прав и обязанностей, что подтверждается письмом № КС 20824 от 28.01.2008 г.

Договор перенайма был в установленном порядке зарегистрирован.

В ходе процедуры банкротства ЗАО «Параллель» были проведены торги по продаже имущества должника, в результате которых между ЗАО «Параллель» и обществом с ограниченной ответственностью «РАДИО» 11 октября 2010 года был заключен договор № 02-П, в соответствии с которым к последнему перешли, в частности, права и обязанности по договору аренды № 21/Т-07.

На основании договора купли продажи № 02-П между ЗАО «Параллель» и ООО «РАДИО» был заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договоруаренды № 21/Т-07, который в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

По завершении процедуры конкурсного производства ЗАО «Параллель» было ликвидировано, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 03 декабря 2011 года была сделана соответствующая запись.

Истец полагая, что ответчики несут солидарную обязанность по выполнению требований, предусмотренных договором №32, а именно:

- по передаче в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10 500 квадратных метров жилых помещений с чистовой отделкой;

- по передаче в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан 890 кв.м. служебных помещений с чистовой отделкой, из которых 2 570 кв.м. жилых помещений и 320 кв.м. нежилых помещений, обратился в суд с данным иском.

Оценив доводы сторон, проверив материалы дела, суд считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ЗАО «Параллель» сложились гражданско-правовые отношения в связи с приобретением права на заключение договоров аренды и, собственно, из договоров аренды земельных участков.

Поскольку предоставленные в аренду земельные участки находятся в муниципальной собственности, к отношениям сторон по предоставлению права их аренды подлежали применению соответствующие нормы Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии со п. 2. 30.1. которого, право на заключение договора аренды должно было предоставляться путем проведения аукциона.

Согласно ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в условиях аукциона могут быть также указаны максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, такие условия были изложены в информационном сообщении о торгах, опубликованном организатором торгов - Специализированным муниципальным учреждением «Центр недвижимости» в газете «Вечерняя Уфа №215 от 08.11.2006 года.

Впоследствии данные требования в виде обязательств будущего арендатора были закреплены договоре №32 купли-продажи права на заключение договоров аренды. При том данным договором также были предусмотрены последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей ЗАО «Параллель», в частности: право на одностороннее расторжение договора при неисполнении требований п.3.1.1.-3.1.5. (п. 4.2.); право на реализацию незавершенного строительством объекта в случае нарушения срока выполнения строительно-монтажных работ (п. 4.5.).

В свою очередь, к отношениям сторон из договоров аренды подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с нормами ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Следовательно, в заключенных на основании Договора №32 договорах аренды стороны вправе предусмотреть также иные обязанности арендатора по использованию земельных участков, в том числе, в части создания и передачи в собственность арендодателя объектов недвижимости и (или) отдельных помещений.

Однако в договорах аренды №21/Т-07, №22/Т-07, №11/Т-07 подобных обязанностей не содержится, за исключением права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае ненадлежащего исполнения арендатором условий Договора №32 (п. 6.8. договора №21/Т-07, п. 6.8. договора №22/Т-07). Соответственно, в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды, к новому арендатору обязанности переходят в том, объеме, который закреплен в соответствующем договоре.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 5.3.3. каждого договора аренды установлена необходимость получения согласия арендодателя при передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды.

В отношении договора перенайма, заключенного между ЗАО «Параллель» и ООО «Ньюко» о передаче прав и обязанностей по договору №22/Т-07, согласие арендодателя получено (письмо КУМС № КС 20824 от 28.01.2008 г.).

В соответствии с договором перенайма земельный участок был принят ООО «Ньюко», которое, исполняя обязанности арендатора, производило предусмотренные договором аренды платежи в пользу арендодателя.

Договор перенайма является сделкой, изменяющей состав сторон обязательств, предусмотренных договорами аренды №11/Т-07 и №22/Т-07, следовательно, подлежат применению нормы гл. 24 ГК РФ.

Особенность отношений по аренде земельных участков выражается в том, что соглашение о перенайме заключается в той же форме, что и договор аренды. В данном случае, договор перенайма подлежал государственной регистрации.

Договор перенайма был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.

По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности.

Однако нормы указанной главы, равно как и нормы, регулирующие арендные отношения, не запрещают сторонам, заключающим договор перенайма, изменить объем передаваемого права требования и/или обязательства.

Вместе с этим, в соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.

Передачи прав и обязанностей из Договора №32 на ООО «Ньюко» не производилось. Напротив, в договоре перенайма от 31.01.2008 (п. 3.2.) стороны предусмотрели, что все обязанности ЗАО «Параллель» из Договора №32 будут выполнены ЗАО «Параллель» к моменту заключения договора перенайма.

Из вышеизложенного следует, что ООО «Ньюко» не несет обязанности по созданию и передаче истцу недвижимости, следовательно, требования истца к обществу не могут быть удовлетворены.

ООО «РАДИО» приобрело право аренды земельного участка площадью 35 615 кв.м. с кадастровым номером 02:55:02 06 14:0168 как победитель торгов по продаже имущества ЗАО «Параллель», входящего в конкурсную массу, в ходе конкурсного производства. Право аренды указанного участка было включено конкурсным управляющим в состав лота №2.

На основании договора № 02-П от 11.10.2010 года купли-продажи лота №2 между ЗАО «Параллель» и ООО «РАДИО» 11.10.2010 года был заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору № 21/Т-07 от 17.10.2007 года.

В силу пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 закона, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Решение об открытии конкурсного производства было принято Арбитражным судом города Москвы 03.11.2009 года (дело №А40-58874/2009), т.е. этот на момент обязанность по созданию и передаче площадей у ЗАО «Параллель» уже существовала (т.к. договор №32 был заключен 26.12.2006 года), но исполнена еще не была.

Следовательно, на основании ст. 126 Закона о банкротстве имущественные требования истца по передаче помещений должны были быть заявлены и включены в реестр требований в ходе конкурсного производства и удовлетворены за счет реализации имущества ЗАО «Параллель».

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением имущества, изъятого из оборота, составляет конкурсную массу (п. 1, 2 ст. 131 Закона о банкротстве).

В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к имуществу также относятся имущественные права, к которым относится также и право аренды. Таким образом, право аренды земельного участка, принадлежащее ЗАО «Параллель» на основании договора № 21/т-07, было включено в конкурсную массу, а обязательства ЗАО «Параллель» из договора №32 были учтены при формировании реестра кредиторов и удовлетворены при проведении расчетов с кредиторами после реализации конкурсной массы.

В результате торгов, проведенных в соответствии с Законом о банкротстве, право аренды перешло к ООО «РАДИО», а в соответствии со ст. 419 ГК РФ обязательства из договора №32 прекратились после завершения расчетов с кредиторами и внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации ЗАО «Параллель».

Определением от 13.12.2010 Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-58874/2009 ЗАО «Параллель» конкурсное производство было завершено. Требования кредиторов, не удовлетворенные вследствие недостаточности имущества, погашены.

03 декабря 2011 года в Едином государственном реестре юридических лиц была сделана запись о ликвидации ЗАО «Параллель» в связи с окончанием процедуры конкурсного производства. С этого момента все обязательства из Договора №32, которые не были переданы другим лицам, прекращаются.

При этом Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан обращался в суд с ходатайством о включении требований в реестр кредиторов, и данное ходатайство было удовлетворено, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2009 года, в соответствии с которым в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Параллель» были включены требования КУМС в размере 8 120 363,54 руб.

Согласно определения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2010 года о завершении конкурсного производства требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд либо такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

Договор аренды №21/Т-07 не содержит положений, обязывающий арендатора к созданию и передаче в пользу истца объектов недвижимого имущества.

Доказательств, подтверждающих передачу соответствующих обязанностей из договора №32 в пользу ООО «РАДИО» не представлено.

Следовательно, требования по обязанностям ЗАО «Параллель», не удовлетворенные в ходе банкротства ЗАО «Параллель», прекратились и не могут быть также удовлетворены по настоящему иску.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следовало отнести на истца, однако истец от уплаты госпошлины освобожден.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 110, 167-170Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью «Ньюко» (ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «РАДИО» (ОГРН <***>) о солидарном обязании передать в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан 10500 квадратных метров жилых помещений с чистовой отделкой, 2890 кв.м. служебных помещений с чистовой отделкой, из которых 2 570 кв.м. жилых помещений и 320 кв.м. нежилых помещений отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья А.Ф.Масалимов

____________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/