Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой И.С., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Бузат» (ИНН<***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 453261, РБ, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ТоргМастер" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 450024, РБ, <...>)

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью торгово-сервисный комплекс «Городской рынок» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 453261, РБ, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 254 025 руб.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бузат» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 273 333 руб. 67 коп. суммы неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску - ФИО1, представителя по доверенности от 07.06.2010 г.,

от ответчика по первоначальному иску - ФИО2, представителя по доверенности от 24.11.2010г.,

от третьего лица – ФИО3, представителя по доверенности от 25.06.2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Бузат» (далее ООО «Бузат», истец по первоначальному иску) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ТоргМастер" (далее ООО «ТоргМастер», ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 254 025 руб.

Истец (по первоначальному иску) в судебном заседании в порядке ст.49 АПК РФ исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 562 135 руб., указав, что ответчик освободил арендуемое помещение 02 ноября 2010г., в связи с чем сумма его задолженности по арендной плате возросла. Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение иска принято. Дело рассматривается судом с учетом заявленного истцом уточнения.

Ответчик (по первоначальному иску) в судебном заседании иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, согласно которым у арендодателя (ТСК «Городской рынок») отсутствуют правоустанавливающие документы на объект аренды, а значит у истца отсутствовало право на передачу его в субаренду. В силу положений ст. 168 ГК ГФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, договор субаренды № САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008 г. недействителен (ничтожен) в силу ст. 168 ГК РФ.

ООО «Торгмастер» заявил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 273 333 руб.67 коп., из которых 1 118 333 руб.67 коп. переплата арендной платы за не занимаемые фактически нежилые помещения, 155 000 руб.- стоимость охранно-тревожного оборудования.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2011 г. встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным.

В судебном заседании истец по встречному заявлению в порядке ст.49 АПК РФ исковые требования уточнил, путем их увеличения, просил взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 1 460 457 руб., из которых 1 305 457 руб.- сумма переплаты за не занимаемые фактически нежилые помещения, в остальной части иск оставил без изменений. Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение иска принято к производству. Дело рассматривается судом с учетом заявленного истцом уточнения.

Ответчик по встречному иску в удовлетворении заявления просил отказать, указав, что в тексте договора субаренды №САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008г. указано, что общая площадь передаваемого объекта в аренду составляет – 1357,7 кв.м. и определяется согласно технического паспорта на здание от 02.12.2008 года, также в акте приема - передачи к договору, составленному в день заключения договора между сторонами и являющимся его неотъемлемой частью подтверждается, что общая площадь арендуемого субарендатором помещения составляет 1 357,7 кв.м, пользование которым не отрицается субарендатором. Так, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным органом инвентаризации на 02.12.2008 года отражено, что площадь помещений, занимаемых субарендатором соответствует указанной площади в тексте договора - 1 357,7 кв.м. и в самом акте приема-передачи данных площадей, а именно: №№ 162- 9,9 кв.м., 163 - 23,7 кв.м., 164 - 8,1 кв.м., 165 - 8,1 кв.м., 166 - 1,4 кв.м., 167 - 1,8 кв.м., 168 - 1,4 кв.м., 169 -1,4 кв.м., 170 - 9,4 кв.м., 171 - 5,8 кв.м., 173 - 59,5 кв.м., 174 - 17,1 кв.м., 175 - 17,7 кв.м., 176-15,1 кв.м., 178-35,6 кв.м., 172-22,3 кв.м. и 157 помещение площадью 1 119,4 кв.м., используемое субарендатором в качестве торгового зала, другие же вышеуказанные помещения использовались субарендатором в качестве подсобных помещений из-за их малой квадратуры. Ссылка субарендатора на то, что в дополнительном соглашении от 01.04.2009 года произошла замена помещения № 172, площадью 22,3 кв.м. на помещение № 157, площадью 639,4 кв.м. не соответствует действительности, т.к. субарендатором были возвращены ранее арендуемые площади размером в 480 кв.м., что подтверждается актом возврата нежилых помещений от 13 апреля 2009 года, подписанным сторонами по договору. Таким образом, отсутствие помещения № 157 при перечислении арендуемых субарендатором помещений является технической ошибкой при составлении договора аналогичной ошибке, допущенной субарендатором в шестой строке сверху второго листа встречного заявления (указан период времени «с 19.012.2009г.»). Субарендатором при освобождении арендуемых помещений никакого охранно-тревожного оборудования ООО «Бузат» не передавалось.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью ТСК «Городской рынок».

Представитель третьего лица в судебном заседании первоначальные исковые требования просил удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.

Заслушав стороны, представителя третьего лица, изучив представленные материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела и установлено судом 03 июля 2008 года между ООО ТСК Городской рынок» (далее арендодатель, третье лицо), ООО «Бузат» (далее арендатор, истец) и ООО «Торгмастер» (далее субарендатор, ответчик) заключен предварительный договор о заключении договора субаренды нежилых помещений № САБ-БУ 07/2008 (далее предварительный договор, т.2 л.д. 64-84) предметом которого является обязательство арендатора и субарендатора в сроки, указанные в п.3.2 и 3.4 данного договора, заключить основные договоры субаренды (Краткосрочный и Долгосрочный) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором и согласованным арендатором и субарендатором проектом основного договора субаренды (Приложение №3) к настоящему договору (п.2.1.1 договора).

В соответствии с п.1.1 предварительного договора субарендатору передаются помещения в двухэтажном здании торгового комплекса, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...> 9\1 общей площадью 1 400 кв.м. Данная площадь является примерной и подлежит уточнению после получения технического паспорта на объект (п.1.2). Пунктом 1.1 предварительного договора предусмотрено, что на момент заключения настоящего договора вышеуказанное здание находится в процессе строительства.

Порядок заключения основного краткосрочного и основного долгосрочного договоров установлен в разделах 2 и 3 предварительного договора.

В соответствии с п. п.3.1, 3.2 предварительного договора арендодатель и арендатор обязуются в срок не позднее чем за 1 месяц до даты официального открытия здания для посетителей заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев с его дальнейшей пролонгацией. Арендатор и субарендатор обязуются в срок не позднее чем за 2 недели до даты официального открытия здания для посетителей заключить основной краткосрочный договор субаренды сроком на 11 месяцев с его дальнейшей автоматической пролонгацией и с условием, что краткосрочный договор субаренды прекращается автоматически в день государственной регистрации долгосрочного договора субаренды. Долгосрочный основной договор субаренды заключается между арендатором и субарендатором в срок не позднее 30 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (п.3.4).

Из условий предварительного договора (т.2 л.д. 67, раздел 5 договора) усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства двухэтажного здания торгового комплекса, включающего в себя помещения, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...> 9\1, ориентировочной площадью 1400 кв.м.

05 августа 2008г. между арендодателем и арендатором заключен договор аренды № А15-08 (далее договор аренды), в соответствии с п.2.1 которого, арендодатель передает арендатору в аренду (во временное пользование) помещения, распложенные на 2 (втором) этаже двухэтажного здания (второй очереди) торгово-сервисного комплекса, в том числе места общего пользования, находящегося по адресу: <...> 9\1. Общая площадь помещений составляет 3 506 кв.м. (2106 кв.м. на втором этаже и 1400 кв.м. на первом этаже). Указанная площадь является примерной и подлежит уточнению после получения технического паспорта на объект (п.1.2). Целевое назначение объекта аренды - для коммерческой эксплуатации (передача помещения в субаренду третьим лицам) и оказания услуг в рамках данной деятельности.

Срок договора аренды установлен на 11 (одиннадцать) месяцев с момента передачи объекта по акту приема-передачи.

Сторонами договор аренды заключен на срок менее года, в связи с чем, государственная регистрация договора в установленном законом порядке не требовалась.

05 августа 2008г. арендатором и арендодателем подписан акт приема-передачи нежилых торговых помещений на втором этаже торгово-сервисного комплекса «Городской рынок» (далее объект), общей площадью 2106 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> 9\1 (т.1 л.д.79).

В последующем между арендодателем и арендатором были заключены договора аренды: № А17-09 от 06 июля 2009г. и № 25-10 от 07 июля 2010г., аналогичные по своему содержанию, предмету и условиям договору аренды от 05 августа 2008г. №А15-08 (т.1 л.д.81-94).

06 июля 2009г. и 07 июля 2010г. арендодателем и арендатором подписаны акты приема-передачи к вышеуказанным договорам аренды, согласно которых арендодатель передал, а арендатор принял в аренду двухэтажное здание торгово-сервисного комплекса «Городской рынок» второй очереди общей площадью 3 506 кв.м. в том числе на 1 этаже площадью 1400 кв.м. и на 2 этаже площадью 2106 кв.м., расположенный по адресу: <...> д.9\1 (т.1 л.д.86, 93).

В соответствии с п.3.4.3 договоров аренды арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя предоставлять по договорам субаренды помещения третьим лицам.

01 декабря 2008 года между истцом по первоначальному иску (арендатором) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды № САБ-БУ 09/2008г. (далее договор субаренды, т.1 л.д.12-20), в соответствии с п.п.1.1, 1.2, 2.1 которого арендатор передает субарендатору в субаренду (во временное владение и пользование) Объект: помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного здания торгового комплекса, находящегося по адресу: <...> 9\1. Указанные помещения определяются в соответствии с поэтажным планом, который является Приложением №1 к настоящему договору. На поэтажном плане объект выделен цветом. Общая площадь объекта составляет 1357, 7 кв.м. Указанная площадь определяется согласно технического паспорта на здание ТСК «Городской рынок» (серия АА №017059 от 02.12.2008г.), составленного органами технической инвентаризации. Помещения включают в себя входные группы № № 162-171, 173-175, 178 и часть помещения №172 – 22,3 кв.м. Указанные номера и объем определяются согласно экспликации к техническому паспорту. Целевое назначение объекта субаренды - магазин, под которым понимается розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией, аптечными товарами и дополнительным ассортиментом товаров народного потребления (п.1.3).

Сторонами оформлен акт приема-передачи нежилых помещений от 01 декабря 2008г. (т.1 л.д.21).

Срок действия договора стороны определили 11 (одиннадцать) месяцев с момента передачи Помещений по акту приема-передачи (п.4.1). Сторонами договор субаренды заключен на срок менее одного года, в связи с чем государственная регистрация договора в установленном законом порядке не требовалась.

Платежи расчеты по договору субаренды регламентированы сторонами в разделе 5 договора. Так, в соответствии с п. 5.1 договора арендная плата включает ставку арендной платы равной 650 руб. за 1 (один) кв.м. в месяц без НДС, а также эксплуатационные расходы, оказываемые арендатором в соответствии с п. 3.1.9 настоящего договора. Арендная плата включает в себя все применимые налоги и сборы.

Арендная плата начисляется с момента открытия магазина субарендатора. Дата открытия супермаркета определяется сторонами как открытие магазина субарендатора в помещении для посещения покупателями и выдачу первого кассового чека на совершенную покупку, что подтверждается составленным сторонами Актом (п.5.3).

01 апреля 2009г. между сторонами заключено и подписано дополнительное соглашение №1 к договору субаренды №САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008г., согласно которому стороны установили: 1) изменить ставку арендной платы, указанной в п.5.1 договора субаренды и установить ее в размере 520 руб. за 11 кв.м. в месяц без учета НДС; 2) изменить общую площадь объекта и установить, что с 14 апреля 2009г. общая площадь объекта, переданного по договору субаренды составляет 877, 70 кв.м.

Помещения включают в себя входные группы № № 162-171, 173-176, 178 и часть помещения № 157 площадью 639, 4 кв.м., указанные номера и объем определяются согласно экспликации (Приложение №1 к настоящему соглашению, в котором арендуемые площади выделены красным цветом). Остальные условия договора субаренды остаются без изменений (т.1 л.д.24).

13 апреля 2009г. между сторонами составлен и подписан акт возврата нежилых помещений, согласно которого ООО «Торгмастер» возвращает, а ООО «Бузат» принимает нежилое помещение площадью 480 кв.м., расположенное по адресу: <...> д.9\1. Объем определяется согласно экспликации к техническому паспорту (приложение № 2, возвращаемые площади выделены синим цветом). Стороны не имеют претензий друг к другу по качественным и количественным характеристикам переданного нежилого помещения (т.1 л.д.22).

Приложение № 2 к акту возврата от 13.04.2009г. подписано сторонами (т.1 л.д.23).

30 октября 2009г. сторонами подписано дополнительное соглашение №2 к договору субаренды, согласно п.1 и п.2 которого срок действия договора субаренды продлен до 18 мая 2010 года (включительно). Все остальные условия договора субаренды остаются без изменений (т.1 л.д. 25).

01 января 2010 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору субаренды, согласно которого стороны определили: 1) изменить общую площадь объекта, передаваемого в арендное пользование и установить, что с 01 января 2010 г. общая площадь объекта, переданного субарендатору составляет 707,70 кв.м. Помещения включают в себя входные группы № № 157, 162-171, 173-176, 178, указанные номера и объем определяются согласно экспликации (Приложение №1 к настоящему соглашению, в котором арендуемые площади выделены красным цветом); 2) все остальные условия договора субаренды остаются без изменений (т.1 л.д.26).

01 марта 210 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору субаренды, согласно которого ставка арендной платы, указанная в п.5.1 договора субаренды изменена и установлена в размере 455 руб. за 1 кв.м. в месяц, без учета НДС, с момента подписания настоящего дополнительного соглашения. Все остальные условия договора субаренды остаются без изменений (т.1 л.д.27).

02 ноября 2010 года сторонами подписан акт возврата помещения, согласно которого субарендатор передает нежилое помещение общей площадью 707,7 кв.м., расположенное на 1 этаже здания торгово-сервисного комплекса «Городской рынок» по адресу: <...>, а именно помещения: №№ 157, 162, 164-171, 173-176 (т.2 л.д.89).

В соответствии с п.5.4.1 договора субаренды арендная плата за предоставленное нежилое помещение должна вноситься в виде авансовых платежей, в срок, не позднее 5-го числа расчетного месяца.

В нарушение условий договора субаренды ответчик по первоначальному иску допустил задолженность по арендной плате с апреля 2010г. по 02 ноября 2010г. (дата фактического освобождения объекта аренды) в размере 2 562 135 руб.

Истцом по первоначальному иску в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой погасить задолженность (т.1 л.д.11).

Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, в связи с чем истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

Поскольку предметом настоящего иска является требование о взыскание задолженности по арендной плате, а также учитывая довод ответчика по первоначальному иску о ничтожности договора субаренды, суд обязан исследовать и установить наличие самого договора (факт его заключения и действительности) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно имеющемуся в материалах дела предварительному договору о заключении договора субаренды нежилых помещений № САБ-БУ 07/2008 стороны и третье лицо по делу договорились о заключении между собой в сроки, указанные в п.3.2 и 3.4 данного договора, заключить основные договоры субаренды (Краткосрочный и Долгосрочный) на помещения в двухэтажном здании торгового комплекса, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...> 9\1 общей площадью 1 400 кв.м., которая является примерной и подлежит уточнению после получения технического паспорта на объект. Пунктом 1.1 предварительного договора предусмотрено, что на момент его заключения вышеуказанное здание находится в процессе строительства.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в рассматриваемом случае – аренда) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009г. № 402/09.

Двухэтажное здание торгово-сервисного комплекса (Литер Т1), расположенное по адресу: <...> 9\1 построено по заказу и на средства ООО ТСК «Городской рынок» (третье лицо по делу), что подтверждается договором аренды земельного участка № 235-06-57зем от 25.08.2006г. (передача КУМС Министерства имущественных отношений РБ по г.Салавату в пользование ООО ТСК «Городской рынок» земельного участка находящегося по адресу: РБ, <...> д.9\1 для обслуживания городского рынка, сроком действия по 31.07.2016г., т.2 л.д.104-110); разрешением на строительство № RU 03305000-5 от 27.01.2011 (т.2 л.д.111); договором генподряда № В-102/07 от 17.12.2007 г. (т.2 л.д.126-131); актом сдачи приемки работ от 20.10.2008г . между Заказчиком – ООО «Городской рынок» и Подрядчиком – ЗАО «Восток» (т.2 л.д.132-139).

Суд считает, что факт получения ООО ТСК «Городской рынок» разрешения на строительство до заключения договоров аренды и субаренды между сторонами, а также отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта аренды, сам по себе не имеет юридического значения в рамках рассматриваемого дела.

В соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику (п.2 ст.703 ГК РФ).

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности у ООО ТСК «Городской рынок» на объект аренды и соответственно на объект субаренды на момент заключения договоров аренды и субаренды в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилых помещений.

Действительно, статья 219 ГК РФ определяет регистрацию как момент, с которого возникает право собственности на вновь созданное недвижимое имущество. В то же время суд считает, что и до государственной регистрации лицо, создавшее недвижимое имущество, так же является его собственником, хотя и не может им распоряжаться как недвижимым.

Кроме того, довод ответчика по первоначальному иску о недействительности (ничтожности) договора аренды между истцом и третьим лицом и соответственно краткосрочного договора субаренды между сторонами по мотиву его заключения до государственной регистрации права собственности будущего арендодателя на объект аренды не соответствует нормам статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», предоставляющим инвесторам право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком по первоначальному иску, что последний пользовался имуществом- помещениями, расположенными на первом этаже двухэтажного здания торгового комплекса и указанными в договоре субаренды №САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008г., которое было построено (создано) третьим лицом по делу. Ответчик также частично оплачивал аренду за пользование нежилыми помещениями до апреля 2010г., что им не оспаривалось в судебном заседании.

В результате, из материалов дела следует, что между сторонами по оспариваемому договору субаренды возникли фактические отношения по возмездному пользованию имуществом, которые не противоречат нормам гражданского права и, в частности, положениям об аренде. Наконец, из условий оспариваемого договора субаренды видно, что он является возмездным, что соответствует п.3 ст.423 ГК РФ.

Поэтому при совокупности отмеченных обстоятельств нельзя признать что договора аренды (№ А17-09 от 06 июля 2009г. и № 25-10 от 07 июля 2010г., от 05 августа 2008г. №А15-08), заключенные между истцом и третьим лицом (арендодателем) и соответственно оспариваемый договор субаренды, заключенный между сторонами, являются ничтожными.

Следует также отметить, что из материалов дела не усматривается, какие именно права ответчика по первоначальному иску как стороны краткосрочного договора субаренды были нарушены в результате того, что право собственности третьего лица (арендодателя) на объект аренды не было зарегистрировано на момент заключения договора субаренды, при том, что в материалах дела не имеется доказательств того, что право собственности ООО ТСК «Городской рынок» кем-либо оспорено, равно как и того, что к ответчику были предъявлены требования со стороны третьих лиц о взыскании платы за пользование нежилыми помещениями, т.е. доказательства наличия угрозы двойного взыскания ответчиком при рассмотрении дела, не представлено.

При этом из материалов дела следует, что спор между сторонами договора субаренды изначально возник в связи с односторонним отказом субарендатора от надлежащего исполнения условий договора субаренды в части внесения платы за пользование объектом субаренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.п.1.1, 1.2, 2.1 объектом аренды являются помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного здания торгового комплекса, находящегося по адресу: <...> 9\1. Указанные помещения определяются в соответствии с поэтажным планом, который является Приложением №1 к настоящему договору. На поэтажном плане объект выделен цветом. Общая площадь объекта составляет 1357, 7 кв.м. Помещения включают в себя входные группы №№ 162,163, 164, 1.65, 166, 168, 169, 170, 171, 173, 174, 175, 176, 178 и часть помещения №172-22,3 кв.м.

Согласно текста договора субаренды, указанная площадь определяется согласно технического паспорта на здание ТСК «Городской рынок» (серия АА №017059 от 02.12.2008г.), составленного органами технической инвентаризации.

Из представленного в судебное заседание технического паспорта от 02.12.2008г., изготовленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – БТИ по РБ» (т.3 л.д.128-152) видно, что общая площадь помещений, указанных в договоре субаренды соответствует указанной площади в тексте договора субаренды - 1 357,7 кв.м. и в акте приема-передачи данных площадей, а именно: №№ 162- 9,9 кв.м., 163 - 23,7 кв.м., 164 - 8,1 кв.м., 165 - 8,1 кв.м., 166 - 1,4 кв.м., 167 - 1,8 кв.м., 168 - 1,4 кв.м., 169 -1,4 кв.м., 170 - 9,4 кв.м., 171 - 5,8 кв.м., 173 - 59,5 кв.м., 174 - 17,1 кв.м., 175 - 17,7 кв.м., 176-15,1 кв.м., 178-35,6 кв.м., 172-22,3 кв.м. Однако в договоре отсутствует ссылка на помещение № 157 площадью 1119,4 кв.м.

Из объяснений истца относительно размера площадей, переданных ответчику по договору субаренды следует, что в договоре субаренды в результате ошибки не было указано помещение №157 (торговый зал) - общей площадью 1119, 40 кв.м., площадь которого вошла в общую сумму площадей указанных в договоре, то есть в 1357,7 кв.м., однако непосредственно номер помещения в договоре ошибочно не указан. Данное помещение фактически было передано ООО «Торгмастер» по акту приема-передачи и фактически использовалось ООО «Торгмастер».

Ответчик в своих возражениях, а также во встречном исковом заявлении указывает на то, что ООО «Бузат» не передавало помещение №157 площадью 1119,40 кв.м., поскольку оно не указано ни в договоре субаренды, ни в акте приема-передачи.

Оценивая договор на предмет его заключенности (незаключенности), а также проверив доводы сторон относительно согласования условий договора о его предмете, суд приходит к следующему.

Согласно дополнительному соглашению №1 от 01.04.2009г. к договору субаренды №САБ-БУ 09/2008г., ООО «Торгмастер» возвращает истцу часть помещения №157 площадью 480 кв.м., что подтверждается актом возврата.

Таким образом, общая площадь арендуемых площадей составила 877, 70 кв.м. (1119,4 - площадь помещения №157 – 480 (площадь части возвращенного помещения №157) = 639,4 + 238,3 (площадь оставшихся помещений по договору субаренды = 877,70 кв.м.

Издополнительного соглашения от 01.01.2010г. к договору субаренды №САБ-БУ09/2008г. следует, что ООО «Торгмастер» возвращает истцу часть помещения № 157 площадью 170 кв.м. Таким образом, общая площадь арендуемых площадей составила 707, 70 кв.м. (877,70 – 170).

Актом возврата помещения от 02.11.2010г. к договору субаренды №САБ-БУ 09/2008г. подтверждается, что ООО «Торгмастер» возвращает истцу все занимаемые помещения общей площадью 707, 70 кв.м.

Таким образом, вышеуказанные документы подтверждают факт того, что ответчику (по первоначальному иску) фактически было передано и он занимал в том числе помещение № 157, а также иными помещениями, указанные в договоре субаренды.

При указанных обстоятельствах суд принимает довод ООО «Бузат» о произошедшей при оформлении договора субаренды технической ошибки, которая по своей сути не повлияла на общую площадь согласованных сторонами в договоре помещений, и считает что сторонами согласованы условия о предмете договора субаренды.

Ссылка ответчика по первоначальному иску о том, что площадь помещений, указанных в договоре субаренды не соответствует техническому паспорту по состоянию на 01.07.2009г., не принимается судом, поскольку при заключении договора субаренды стороны исходили из техпаспорта по состоянию на 02.12.2008г., что и было отражено в договоре субаренды.

Кроме того, согласно письма филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ Салаватское отделение от 13.07.2011г. №11-07/0003 при первичной инвентаризации ТСК, расположенного по адресу: РБ, <...> 9\1, лит.Т1, перед сдачей объекта был изготовлен черновой экземпляр техпаспорта, для согласования данных с заказчиком. При проверке была обнаружена арифметическая ошибка в подсчете площадей, черновой вариант был исправлен. На 02.12.2008г. был действителен технический паспорт с общей площадью 5868,8 кв.м. При повторной инвентаризации с целью внесения изменений 01.07.2009г. был изготовлен техпаспорт с общей площадью 5850,1 кв.м. На данный момент действителен техпаспорт от 17.02.2011г. с общей площадью 5810,1 кв.м.(т.3 л.д.127).

Довод ООО «Торгмастер» о том, что в дополнительном соглашении от 01.04.2009 года произошла замена помещения № 172, площадью 22,3 кв.м. на помещение № 157, площадью 639,4 кв.м. не соответствует действительности т.к., субарендатором были возвращены ранее арендуемые площади размером в 480 кв.м., что подтверждается актом возврата нежилых помещений, составленным 13 апреля 2009 года и подписанным сторонами по договору. В противном же случае, если придерживаться суждения ответчика по встречному иску при аренде помещений общей площадью 238,3 кв.м., возврат площади превышающей арендуемую в более чем 1 раз (238,3 - 480 = 241,7 кв.м.) - невозможно.

Поскольку договор субаренды заключен сторонами на срок 11 месяцев (менее одного года), государственная регистрация договора в установленном законом порядке, не требовалась.

Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 5 договора субаренды и включает в себя ставку арендной платы равной 650 руб. за 1 кв.м. в месяц без НДС, а также эксплуатационные расходы, оказываемые арендатором в соответствии с п.3.1.9 настоящего договора.

01 апреля 2009г. между сторонами заключено и подписано дополнительное соглашение № 1 к договору субаренды № САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008г., согласно которому стороны установили: 1) изменить ставку арендной платы, указанной в п.5.1 договора субаренды и установить ее в размере 520 руб. за 11 кв.м. в месяц без учета НДС; 2) изменить общую площадь объекта и установить, что с 14 апреля 2009г. общая площадь объекта, переданного по договору субаренды составляет 877, 70 кв.м.

Приложение № 2 к акту возврата от 13.04.2009г. подписано сторонами (т.1 л.д.23).

Таким образом, условия договора субаренды содержат все необходимые существенные условия, в связи с чем суд находит договор субаренды № САБ-БУ 09/2008 от 01.12.2008г., заключенным.

Как следует из материалов дела, истец по первоначальному иску надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект субарендатору по акту приема-передачи от 01.12.2008г., однако ответчик в нарушение условий договора субаренды допустил задолженность по арендной плате с апреля 2010 г. по 02 ноября 2010г. (дата фактического освобождения объекта аренды).

Суд, проверив расчет задолженности, представленный истцом на сумму 2 562 135 руб. (т.2 л.д.100), считает его неверным, поскольку в расчете за декабрь 2008г. указан размер арендной платы в сумме 882 505 руб., т.е. за целый месяц. Однако, как следует из п. 5.3 договора субаренды арендная плата начисляется с момента открытия магазина субарендатора. Дата открытия супермаркета определяется сторонами как открытие магазина субарендатора в помещении для посещения покупателями и выдачу первого кассового чека на совершенную покупку, что подтверждается составленным сторонами актом.

Из акта об открытии магазина, подписанного представителями сторон следует, что 19 декабря 2008г. состоялось открытие магазина Субарендатора, которое подтверждается пробитием и выдачей первого кассового чека на совершенную покупку (т.3 л.д.6).

Таким образом, исходя из условий п.5.3 договора субаренды, начисление арендной платы должно было осуществляться с 19.12.2008г., а не с начала декабря 2008г., что следует из расчета иска (т.2 л.д.100), что должно составлять за декабрь 2008г. – 341 614 руб.84 коп. (31 день в декабре – 19 дней = 12 дней; 1357,7 кв.м. х 650 руб. (ставка арендной платы) = 882 505 руб./месяц; 882 505 руб. : 31 день = 28 467 руб. 90 коп./ в день; 28 467 руб. 90 коп. х 12 дней = 341 614 руб.84 коп.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца по первоначальному иску о взыскании с ООО «Торгмастер» задолженности по арендной плате в сумме 2 021 244 руб. 84 коп. (2 562 135 – 540 890 руб.16 коп. (разница за декабрь 2008г.) В остальной части иска следует отказать.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик по первоначальному иску не представил суду доказательств своевременного и полного внесения арендных платежей и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Возражая против удовлетворения иска ООО «Торгмастер» обратилось со встречным иском о взыскании с ООО «Бузат» неосновательного обогащения в размере 1 460 457 руб.

Встречные исковые требования основаны на том, что согласно п. 2 акта возврата помещения от 02 ноября 2010 г. «Ключи от помещений и электронные ключи от пульта управления охранно-пожарной сигнализации (ОПС), а также 2 брелка от кнопки тревожной сигнализации переданы Субарендатором Арендатору». Таким образом, при освобождении помещений представителями ООО «Торгмастер» передано охранно-пожарное оборудование представителям ООО «Бузат». Учитывая, что при освобождении занимаемых помещений ООО «Торгмастер», ООО «Бузат» охранно-тревожное оборудование не возвратил, в соответствии с п.1 ст.1102, ст.1104, 1105 ГК РФ, последний обязан возместить стоимость данного оборудования, что составляет 155 000 руб.

В ходе судебного заседания представитель ООО «Торгмастер» пояснил также, что указанное оборудование является неотделимым улучшением помещения ООО «Бузат».

Ответчик по встречному иску, возражая на заявленное требование, указал, что никакого оборудования ООО «Торгмастер» в ООО «Бузат», не передавал; препятствий в получении данного оборудования со стороны ООО «Бузат», не было; доказательств наличия данного оборудования в помещении ООО «Бузат», ООО «Торгмастер» не представил.

Согласно п. 3.4.4. договора субаренды субарендатор вправе без дополнительного согласия арендатора за счет собственных средств:

- организовать в помещениях дополнительную охрану силами лицензированного ЧОП по усмотрению Субарендатора;

- устанавливать, монтировать, содержать и использовать на Объекте любые не противоречащие действующему законодательству: оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы оборудования охраны и другие устройства, которые он считает необходимыми и целесообразными.

В соответствии с п. 3.3.9. договора при расторжении договора, любые неотделимые улучшения помещений, произведенные субарендатором (в том числе произведенные с письменного согласия арендатора), которые невозможно удалить (неотделимые) без нанесения ущерба Помещениям, становятся собственностью Арендатора без каких-либо выплат и компенсаций.

Таким образом, стороны предусмотрели правовое регулирование вопроса компенсации неотделимых улучшений произведенных в арендуемых помещениях.

Согласно ст.623 ГК РФ неотделимые улучшения – это изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы без причинения вреда улучшенному имуществу. Неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Однако доказательств того, что имущество: охранно-тревожная сигнализация (далее ОТС) используется ответчиком в хозяйственной деятельности, суду не представлено.

Истцом по встречному иску не было представлено и доказательств принятия данного оборудования ответчиком, либо, что ответчиком было отказано в его передаче или удерживается последним.

Ссылка ООО «Торгмастер» на п. 2 акта возврата помещения от 02 ноября 2010 г. (т.2 л.д.89), согласно которого «ключи от помещений и электронные ключи от пульта управления охранно-пожарной сигнализации (ОПС), а также 2 брелка от кнопки тревожной сигнализации переданы Субарендатором Арендатору», не может являться доказательством передачи ООО «Торгмастер» именно охранно-тревожной сигнализации, принадлежащей последнему, поскольку из акта не усматривается кому принадлежат ключи от пульта управления ОТС и идентифицировать данное оборудование по указанному акту – не представляется возможным. При этом ответчик по встречному иску пояснил, что им тоже устанавливалась ОТС в помещениях торгово-сервисного комплекса.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств

Таким образом оснований для удовлетворения требований ООО «Торгмастер» о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 155 000 руб.., не имеется.

Требование истца по встречному иску о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 305 457 руб., которое возникло как переплата за фактически не занимаемые ООО «Торгмастер» помещения, не подлежит удовлетворению.

ООО «Торгмастер» основывает свой иск на том, что помещение №157 площадью 1119,4 кв.м., ему арендатором не передавалось, так как согласно договора субаренды данное помещение № 157 не является предметом договора, а площади переданных по договору субаренды помещений не соответствуют площадям, указанным в техпаспорте. В связи с чем ООО «Торгмастер» переплатил арендную плату в заявленной сумме.

Учитывая, что суд при рассмотрении первоначального иска проверил указанные доводы ООО «Торгмастер», являющиеся также одновременно и возражениями на иск и дал им надлежащую оценку, оснований для повторной оценки данных доводов при рассмотрении встречного иска, суд не находит.

При указанных выше обстоятельствах, встречные исковые требования в заявленном виде, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает, что истцу по первоначальному иску предоставлялась отсрочка в уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бузат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 453261, РБ, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 450024, РБ, <...>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 450024, РБ, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бузат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 453261, РБ, <...>) сумму долга по арендной плате в размере 2 021 244 руб. 84 коп.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 450024, РБ, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бузат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 453261, РБ, <...>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 460 457 руб., отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТоргМастер» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 450024, РБ, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28 259 руб. 71 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бузат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 453261, РБ, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 559 руб. 96 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья С.И.Хомутова

_______________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/