Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прокипчук Е.М. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель ФИО2

об урегулировании разногласий при заключении договора от 19.06.2014 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Кумертау, ул.Машиностроителей, д.3, помещение №3

с участием:

истца ФИО1 лично, его представителя ФИО3 адвоката по ордеру;

представителя Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан ФИО4 по доверенности от 14.11.2014;

без участия представителя третьего лица, извещенного надлежаще о времени и месте судебного разбирательства,

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора от 19.06.2014 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Кумертау, ул.Машиностроителей, д.3, помещение №3, приняв:

пункт 2.1.2. в редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ФИО5 от 11.07.2014 №18/14-Н, составляет 11 033 000 (одиннадцать миллионов тридцать три тысячи) рублей, НДС нет.

Стоимость неотделимых улучшений в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ФИО2 от 15.01.2014 № 03/14-Н, составляет 6 180 000 (шесть миллионов сто восемьдесят тысяч) руб., без НДС.

Сумма непредъявленной арендной платы за период капитального ремонта с 14.07.2009 по 09.08.2010 составила 623 721 (шестьсот двадцать три тысячи семьсот двадцать один) руб. 50 коп.

Стоимость неотделимых улучшений с учетом непредъявленной арендной платы составила 5 556 278 (пять миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч двести семьдесят восемь) руб. 50 коп.»;

пункт 3.1. в редакции: «Цена Имущества по настоящему Договору составляет 11 033 000 (одиннадцать миллионов тридцать три тысячи) руб., НДС нет.

Зачесть в цену имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 5 556 278 (пять миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч двести семьдесят восемь) руб. 50 коп.

С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 5 476 721 (пять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч семьсот двадцать один) руб. 50 коп.».

Истец уточнил иск с учетом результатов экспертизы, просил (т.4 л.д.137-138) принять:

пункт 2.1.2.в редакции:«Рыночная стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта № 12.01.-14/Э от 26.01.2015, выполненным ООО «Ребус», составляет 13 144 000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб., НДС нет.

Стоимость неотделимых улучшений составляет 6 974 559 (шесть миллионов девятьсот семьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят девять) руб.

Стоимость неотделимых улучшений с учетом непредъявленной арендной платы составила 6 350 837 (шесть миллионов триста пятьдесят тысяч восемьсот тридцать семь) руб. 50 коп.»;

пункт 3.1. в редакции:«Цена Имущества по настоящему Договору составляет 13 144 000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб., НДС нет.

Зачесть в цену имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 6 350 837 (шесть миллионов триста пятьдесят тысяч восемьсот тридцать семь) руб. 50 коп.

С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 6 793 162 руб. 50 коп.».

Уточнение иска судом принято.

Ответчик исковые требования не признал.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Предметом иска истцом определены (с учетом уточнения иска) требования об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик, арендодатель) при заключении договора от 19 июня 2014 года купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул.Машиностроителей, д.3, помещение №3, находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), приняв пункты 2.1.2. и 3.1. в следующей редакции:

пункт 2.1.2.«Рыночная стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта № 12.01.-14/Э от 26.01.2015, выполненным ООО «Ребус» составляет 13 144 000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб., НДС нет.

пункт 3.1.«Цена Имущества по настоящему Договору составляет 13 144 000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб., НДС нет.

Зачесть в цену имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 6 350 837 (шесть миллионов триста пятьдесят тысяч восемьсот тридцать семь) руб. 50 коп.».

С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 6 793 162 (шесть миллионов семьсот девяносто три тысячи сто шестьдесят два) руб. 50 коп.».

График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно: истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) деньги в сумме 6 793 162 (шесть миллионов семьсот девяносто три тысячи сто шестьдесят два) руб. 50 коп. в течение 84 месяцев равными ежемесячными платежами.

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объекта муниципального нежилого фонда № 79 от 14 июля 2009 года недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 524,4 кв.м,расположенное по адресу: <...>. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 24 января 2011 года за № 02-04-10/018/2010-375. Постановлением Администрации № 668 от 29.04.2010 «О капитальном ремонте нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <...>» истцу было разрешено провести капитальный ремонт данного помещения. При вынесении постановления а Администрация руководствовалась п.2.2.5 договора, согласно которому «Неотделимые улучшения арендованного муниципального имущества производятся только после согласования с Арендодателем». Постановлением Администрации от 25.05.2010 № 828 и дополнительным соглашением № 22 от 03.06.2010 к договору аренды № 79 от 14.07.2009 истец был освобожден от арендной платы на период проведения капитального ремонта с 14.07.2009. Сумма льготы по арендной плате на период проведения капитального ремонта с 14.07.2009 по 09.08.2010 составила 623 721,5 руб. 10 августа 2010 года истцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 033020002007001/58, согласно которому общая площадь помещения после капитального ремонта составила 541,8кв.м. Согласно сметной документации «Капитальный ремонт здания магазина, расположенного по адресу: <...>», выполненной Кумертауской мастерской ГУП Проектный институт «Башжилкоммунпроект», акту приемки законченного строительством объекта от 29.07.2010, а также квитанциям от 28.09.2009, от 27.10.2009, от 27.11.2009, от 29.12.2009 затраты на проведение ремонтных работ составили 6 974 559 руб. 15 января 2010 года Администрация получила в Кумертауском межрайонном филиале ГУП «Бюро технической инвентаризации» новый технический паспорт нежилого помещения, согласно которому общая площадь помещения составила 541,8 кв.м. Дополнительным соглашением № 70 от 16.12.2010 в договор аренды № 79 от 14.07.2009 внесено изменение в части размера площади арендуемого помещения. 09 июля 2013 года истец обратился в Администрацию на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ №159) с заявлением (вх.№09.07.2013 от 09.07.2013) о реализации преимущественного права на отчуждение арендуемого нежилого помещения общей площадью 541,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Администрация 11.06.2014 приняла постановление №969 «Об утверждении условий (плана) приватизации арендуемого муниципального имущества». Администрация, признав, что истец соответствует критериям, установленным в статье 3 Федерального закона № 159 от 22.07.2008, 19 июня 2014 года направила истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), в котором цена помещения указана 14 044 000 (четырнадцать миллионов сорок четыре тысячи) руб., НДС нет без вычета суммы затрат на неотделимые улучшения 6 180 000 (шесть миллионов сто восемьдесят тысяч) руб. Не согласившись с проектом договора в части цены объекта, истец предложил Администрации пункт 2.1.2. в редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ФИО5 от 11.07.2014 №18/14-Н, составляет 11 033 000 (одиннадцать миллионов тридцать три тысячи) рублей, НДС нет.

Стоимость неотделимых улучшений в соответствии с отчетом об оценке от 15.01.2014 № 03/14-Н, выполненным независимым оценщиком ФИО2, составляет 6 180 000 (шесть миллионов сто восемьдесят тысяч) руб., без НДС.

Письмом от 15.08.2014 исх.№21/4188 Администрация отклонила предложенный истцом протокол разногласий к договору. Как указывает истец, с учетом императивной нормы п.6 ст.5 ФЗ №159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Все неотделимые улучшения оценщик обязан оценить, а если администрация считает, что на производство каких-то неотделимых улучшений она согласие истцу не давала, то она вправе вычесть их стоимость из общей стоимости неотделимых улучшений.

Неурегулирование разногласий в части размера выкупной цены и зачета стоимости неотделимых улучшений в цену имущества явилось основанием для обращения истца в суд.

В силу ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Иск не подлежит удовлетворению как необоснованный и неправомерный.

В силу ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) регулируются названным Законом.

Согласно ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В проекте договора от 19.06.2014 (т.1 л.д.133-136) рыночная стоимость спорного объекта указана Администрацией в соответствии с ценой, определенной в отчете об оценке от 15.01.2014 № 03/14-Н, выполненном независимым оценщиком ФИО2

По ходатайству истца судом назначена экспертиза, согласно заключению которой № 12.01.-14/Э от 26.01.2015 (т.4 л.д.11-115) рыночная стоимость имущества составляет 13 144 000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб. без НДС.

Данное заключение эксперта судом принято как надлежащее доказательство, отвечающее принципам достоверности, достаточности представленной в нем информации и проверяемости этой информации.

Требование истца определить выкупную стоимость имущества в 6 793 162 руб. 50 коп. за вычетом из рыночной стоимости объекта 13 144 000 руб. стоимости неотделимых улучшений в сумме 6 350 837 руб. 50 коп. (= 6 974 559 руб. - 623 721,5 руб.) неправомерно, противоречит п.6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, согласно которому только стоимость неотделимых улучшений, осуществленных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества.

В обоснование стоимости неотделимых улучшений в 6 974 559 руб. истцом приведена составленная в 2010 году сметная документация (т.1 л.д.57-111), согласно которой стоимость капитального ремонта спорного помещения составляет 6 974 559 руб. Данная сметная документация ответчиком, как арендодателем, не утверждена, с заявлением об утверждении сметной документации истец к Администрации не обращался. Акт приема-передачи спорного помещения, составленный сторонами к договору аренды от №79 от 14.07.2009, не содержит сведений о таком состоянии объекта, которое требует капитального ремонта спорного помещения в пределах суммы 6 974 559 руб. Кроме того, необходимость проведения истцом капитального ремонта объекта обусловлена его целью изменить назначение объекта в собственных интресах, поскольку по договору аренды от №79 от 14.07.2009 это имущество приобретено истцом в аренду для использования под мебельный салон (п. 1.1), тогда как на момент оформления договора аренды объект имел назначение «столовая «Ашхана» (т.1 л.д.39).

Доказательства, подтверждающие как факт обращения истца к Администрации с требованием об устранении недостатков объекта аренды, так и требование последнего к истцу выполнить необходимый капитальный ремонт, в дело не представлены.

Как следует из содержания разделов сметной документации, в состав стоимости капитального ремонта спорного помещения в 6 974 559 руб. включены такие составляющие, как стоимость работ по очистке поверхности стен щетками, отбивке штукатурки, прочистке и промывке отопительных приборов, гидравлическому испытанию систем отопления, водопровода, разработке грунта, засыпке грунта вручную, пусконаладке оборудования, ремонту охранной сигнализации и на другие работы, стоимость которых не может быть отнесена к стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, согласно этой смете сумму 6 974 559 руб. составляют понесенные истцом расходы по ремонту помещения. Заявленная истцом к зачету стоимость расходов не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

В то же время, как заявлено истцом при уточнении иска и пояснено им в судебном заседании 20.03.2015, именно вся сумма 6 974 559 руб. определяется им как стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений объекта.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в порядке, предусмотренном ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления им такого капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта аренды. Доказательства того, какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения, какие-либо данные, позволяющие установить стоимость неотделимых улучшений, истцом не представлены.

Также истцом не представлены доказательства согласования с Администрацией объема осуществления неотделимых улучшений объекта.

Поскольку истцом не доказаны объем произведенных им работ и понесенных затрат по созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения и обстоятельство согласования с Администрацией улучшений объекта, характеризуемых как неотделимые, исключается вывод о том, что имеются основания для зачета суммы 6 350 837 руб. 50 коп. в счет выкупной стоимости объекта.

На основании изложенного условие договора о цене продажи объекта подлежит определению в сумме 13144000 руб.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 указал, что стоимость неотделимых улучшений определяется исходя не из стоимости понесенных расходов на ремонт имущества, а исходя из стоимости самих неотделимых улучшений.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств в подтверждение стоимости самих неотделимых улучшений.

Поскольку истец, относя всю стоимость понесенных на ремонт имущества расходов, не выделил стоимость самих неотделимых улучшений, заявив, что всю обозначенную им сумму 6 974 559 руб. составляет стоимость произведенных им неотделимых улучшений, судом оставлено без удовлетворения ходатайство истца (т.3 л.д.44-45) в части назначении экспертизы на предмет определения стоимости неотделимых улучшений объекта.

Сами по себе постановление Администрации от 29.04.2010 №668 «О капитальном ремонте нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>», акт приемки законченного строительством объекта от 29.07.2010; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU033020002007001/58 от 10.08.2010 (т.1 л.д. 50, 55, 56), квалифицированные истцом как доказательства согласования с арендодателем произведенных неотделимых улучшений, таковыми не являются, поскольку не содержат волеизъявления Администрации на проведение истцом неотделимых улучшений объекта на сумму 6 974 559 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Изложить условия договора от 19.06.2014 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Кумертау, ул.Машиностроителей, д.3, помещение №3, в следующей редакции:

пункта 2.1.2: «Рыночная стоимость имущества составляет 13144000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб. без НДС».;

пункта 3.1: «Цена имущества составляет 13144000 (тринадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) руб. без НДС».

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Аминева А.Р.