Гражданский кодекс часть 1

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) Третье лицо: Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора №45-РТ от 18.08.2014г., взыскании убытков в размере 161 327 949 руб. 30 коп.

с учетом принятых уточнений

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 01.06.2017 г., ФИО2, доверенность № 777 от 20.07.2017 г.

от ответчика – ФИО3 доверенность № 01-05-1659/13 от 20.06.2017г.

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее- ООО «Берег», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее- Администрация, ответчик) о расторжении договора №45-РТ от 18.08.2014 г. о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и взыскании 96 222 083,31 рублей убытков, связанных с нарушением обязательств по договору.

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил расторгнуть договор №45-РТ от 18.08.2014 г. о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, взыскать убытки, связанные с нарушением обязательств по договору в размере 161 327 949,3 рублей.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований истца по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с заключением судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против заявленного ответчиком ходатайства.

Рассмотрев ходатайство ответчика в порядке статьи 159 АПК РФ, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку ответчик с момента назначения судебного заседания по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу (определение от 26.02.2018, которое получено им согласно отчету отслеживания отправки отправления с сайта ФГУП "Почта России"05.07.2016) имел объективную возможность заблаговременно, до судебного заседания, назначенного на 19.03.2018, ознакомиться с материалами дела, что им своевременно не было сделано, следовательно, в силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск неблагоприятных последствий, связанных с этим обстоятельством, несет сам ответчик. Отложение судебного разбирательства по смыслу статьи 158 АПК РФ является правом, но не обязанностью суда. С учетом сроков рассмотрения дела, установленных ст. 152 АПК РФ, суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства и, тем самым, затягивания рассмотрения дела по существу.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило.

ФИО3 в судебном заседании выступила по доводам, изложенным в ходатайстве об отложении судебного заседания, а в ходе выступления представителя истца по существу исковых требований ФИО3 в нарушение порядка судебного заседания (статья 154 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) покинула зал судебного заседания

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 18 августа 2014 года на основании Постановлений главы Администрации городского округа г. Уфа № 4241 от 02.08.2013 г., № 5652 от 11.11.2013 г., №2527 от 11.06.2014 г. между Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и ООО "Берег" заключен договор №45-РТ от 18.08.2014 г. о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан сроком на 5 лет (далее- Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора ООО «Берег» обязалось своими силами, за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительным кодексом Российской Федерации и положениями Договора, связанные с развитием застроенной территории, а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Согласно п. 3.1.1. Договора истец обязуется оплатить ответчику цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 67 063 000 рублей в следующем порядке:

- 63 709 850 рублей, ранее оплаченная ООО «Берег» в виде задатка для участия в аукционе по договору №1 от 25.07.2014 г., засчитывается в счет оплаты цены права на заключение о развитии застроенной территории,

- 3 353 150 рублей оплачивается путем зачисления денежных средств на расчетный счет Администрации в течение одного месяца со дня подписания настоящего договора.

Пунктом 3.1.2 Договора истец обязуется обратиться к ответчику с заявлением о необходимости принятия решения о разработке проекта планировки и проекта межевания территории.

В соответствии с пунктом 3.1.3 Договора истец обязуется подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно п.3.1.7 Договора истец обязуется в течение трех лет с момента заключения договора приступить к строительно- монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Во исполнение пункта 3.1.1 Договора истец произвел оплату за право заключения Договора в общей сумме 67 063 000 рублей, в том числе:

сумму в размере 63 709 850 рублей ( платежное поручение №1 от 25.07.2014 г.)- в виде задатка для участия в аукционе по договору № 1 от 25 июля 2014 г., которая зачтена в счет оплаты цены права на заключение Договора,

сумму в размере 3 353 150 рублей (платежное поручение №5 от 18.09.2014 г.)- после проведения аукциона и заключения Договора между ООО «Берег» и Администрацией городского округа город Уфа.

На основании постановления Администрации городского округа г. Уфа от 21 октября 2014 г № 4826 ООО «Берег» приступило к разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

В ходе разработки проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской, ФИО4 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан истцу стало известно, что постановлением Администрации городского округа город Уфа от 21 августа 2014 г. № 3815 Управлению по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поручена разработка проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО5, Интернациональной, Восточного обхода <...> в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Данным проектом предусматривалось уменьшение общей площади территории, договор о развитии которой заключен с ООО «Берег», за счет изменения границ красных линий, улично-дорожной сети и схемы движения транспорта на развязках проспекта Салавата Юлаева с улицами ФИО4 и Айская в границах квартала, документацию по планировке территории которого разрабатывал истец.

Как установлено судом, указанный проект на протяжении трех лет не утверждался Администрацией, и только 18.10.2017 г. Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 проект планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ был утвержден.

По мнению истца, сложившаяся ситуация неопределенности границ проектирования красных линий на протяжении более трех лет, послужили препятствием для ООО «Берег» в дальнейшей разработки документации по планировке территории и реализации всего проекта по развитию застроенной территории.

В связи с указанными обстоятельствами истец направлял в адрес ответчика письмо №21 от 29.02.2016 г., которым предлагал Администрации продлить сроки развития застроенной территории по Договору, и последствии был вынужден приостановить разработку проекта планировки и проекта межевания по Договору, о чем уведомило Администрацию городского округа город Уфа письмом № 36 от 28 ноября 2016 года.

Кроме того, письмом № 38915 от 23 декабря 2016 г. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа сообщило ООО «Берег» о том, что после заключения с ним договора о развитии застроенной территории №45- РТ от 18.08.2014 г., Администрацией Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан на основании договора № 2-15 от 02 февраля 2015 года был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 для проектирования и строительства культурно- делового центра Республики Дагестан, площадью 4 883 кв.м, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский район, у пересечения ул. Айской и продолжением ул. Бакалинской, то есть в границах территории, подлежащей развитию ООО «Берег» в соответствии с Договором.

Письмом №18 от 28.02.2017 г. в связи с неопределенностью границ проектирования по причине не утверждения на протяжении более трех лет Администрацией проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО5, Интернациональной, Восточного обхода городского округа <...> в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ и нарушениями Администрацией условий Договора о развитии застроенной территории в связи с предоставлением в аренду части территории, подлежащей развитию ООО «Берег», Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, истец предложил ответчику расторгнуть Договор №45- РТ от 18.08.2014 г. и возместить ему убытки.

Письмом №01-02-05442/11 от 31.03.2017 г. Администрация в удовлетворении требований истца отказала, указав, что оснований для расторжения указанного договора отсутствуют.

Указанные действия Администрации послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в силу следующего.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен такой вид договора как договор о развитии застроенной территории, в рамках которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа №2527 от 11.06.2014 г. принято решение о повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

По результатам проведенных торгов 18.08.2014 г. между истцом и ответчиком заключен соответствующий договор.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Письмом от 28.02.2017 г. истец обратился в адрес ответчика с требованием расторгнуть договор №45-РТ от 18.08.2014 г. и возместить убытки.

Администрация ответила на данное письмо отказом (№01-02-05442/11 от 31.03.2017 г.)

В качестве существенного нарушения условий договора истец ссылается на неопределенность границ проектирования в связи с не утверждением ответчиком проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО5, Интернациональной, Восточного обхода городского округа <...> в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ, а также на нарушение Администрацией условий Договора о развитии застроенной территории в связи с незаконным предоставлением в аренду части территории, подлежащей развитию ООО «Берег», Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, что уменьшило площадь территории, предоставленной истцу под развитие. Данные обстоятельства являются препятствием к дальнейшему исполнению условий Договора №45-РТ от 18.08.2014 г.

При заключении Договора №45- РТ от 18.08.2014 г. истец рассчитывал на получение земельного участка в аренду или собственность, возведение многоквартирных жилых домов, получение прибыли, однако не выполнение ответчиком условий Договора, привело к невозможности его исполнения.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг приведенные истцом доводы об изменении границ красных линий, относительно предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан пояснил, что указанный земельный участок был предоставлен в аренду в связи с утвержденным Постановлением Администрации №3160 от 16.07.2014 г. актом о выборе земельного участка, что, по мнению ответчика, влечет безусловную обязанность Администрации заключить договор аренды земельного участка. Ответчик считает, что предоставление в аренду под строительство иному лицу части земельного участка, переданного ООО «Берег» под развитие застроенной территории, произведено Администрацией правомерно, права истца указанным не нарушены.

Оценив совокупность представленных в дело доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора о развитии застроенной территории №45-РТ от 18.08.2014 г. на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор о развитии застроенной территории согласно части 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован нормой статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается в частности на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет", а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории (пункт 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Особенностями договора о развитии застроенной территории являются возложение на лицо, выигравшее соответствующий аукцион значительного объема обязательств (подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность жилые помещения; уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за земельные участки, на которых расположены такие дома; осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории).

В связи с этим, заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно отвечать высоким критериям и требованиям, а также на стадии принятия решения об участии в аукционе иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории.

Императивная норма пункта 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации направлена на обеспечение прав и законных интересов потенциальных участников аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории.

Исполнение организатором торгов требования об опубликовании сведений об ограничениях и обременениях, в том числе в использовании, расположенных в границах подлежащей освоению территории земельных участков позволяет потенциальным застройщикам определить ориентировочный размер расходов, возможный размер прибыли от участия в освоении территории, и как следствие, принять обоснованное с экономической точки зрения решение - участвовать в аукционе или нет.

Вместе с тем, любое лицо должно иметь возможность определить степень риска достижения, либо не достижения желаемого материального эффекта от заключения договора на освоение территории.

Отсутствие в информационном сообщении поименованных в пункте 3 части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации сведений необоснованно ограничивает законные интересы потенциальных застройщиков.

В рамках рассмотрения настоящего дела, по ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2017 г. было назначено проведение комплексной геодезической, оценочной экспертизы. Перед экспертами были поставлены вопросы:

1. пересекает ли земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 границу территории, предоставленной ООО «Берег» по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г.? Если пересекает, отобразить на схеме.

2. каким образом проходили границы красных линий, существовавших до утверждения Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проекта планировки и проекта межевания территории относительно территории, предоставленной ООО «Берег» по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г.? Если красные линии, существовавшие до утверждения Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проекта планировки и проекта межевания территории пересекают территорию, предоставленную ООО «Берег», то какова площадь территории, ограниченной этими красными линиями?

3. каким образом проходят границы красных линий в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории относительно территории, предоставленной ООО «Берег» по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г.? Если красные линии пересекают указанную территорию, то какова площадь территории, ограниченной красными линиями?

4. нанести в графические данные Проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ красные линии в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории.

5. отобразить в графических данных проектируемые в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ объекты капитального строительства (жилые здания) и красные линии в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории. Имеет ли место пересечение красных линий с проектируемыми объектами капитального строительства (жилыми зданиями)?

6. определить стоимость расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

7. определить рыночную стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

8. определить размер предполагаемой прибыли ООО «Берег» от реализации объектов капитального строительства (жилых зданий) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ на утраченном (выбывшем) земельном участке в связи с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории и изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением а аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан?

9. определить соотношение уже затраченных ООО «Берег» по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г. денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ (в %)?

Как следует из экспертного заключения №06/02-01, подготовленного ООО «Топограф», земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 пересекает границу территории, предоставленной ООО «Берег» по договору №45- РТ от 18.08.2014 г., площадь пересечения составляет 4 874 (+/-24) кв.м. , что отражено на схеме, являющийся приложением к заключению.

Из указанного следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 полностью расположен в границе территории, переданной истцу под развитие на основании договора №45-РТ от 18.08.2014 г., что соответственно уменьшает площадь освоения и застройки истцом земельного участка в целом.

К доводу ответчика о том, что площадь территории, переданной истцу под развитие, является ориентировочной и не имеет определенных границ, суд относится критически, поскольку в Градостроительном задании №81 от 12.11.2014 г., подготовленном Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, указаны границы участка, предоставленного ООО «Берег», с координатами точек, что позволяет сделать вывод, что границы данной территории определены и установлены.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что фактически ответчиком истцу в момент заключения договора №45-РТ от 18.08.2014 г. передан земельный участок с обременением, поскольку акт №А-1/Ю от 30.01.2014 г. о выборе земельного участка утвержден Постановлением Администрации №3160 от 16.07.2014 г., то есть решение о формировании и предоставлении земельного участка, которому в последствии был присвоен кадастровый номер 02:55:000000:37972, было принято ответчиком уже к моменту заключения с истцом договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, информационное сообщение ВУ №121-122 от 24.06.2014 г. о проведение открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории содержало недостоверную информацию о предмете торгов, с учетом имеющегося наличия ограничения прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972, что нарушает требования ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно выводам экспертного заключения №06/02-01, подготовленного ООО «Топограф», на части земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, пересекающей территорию, предоставленную ООО «Берег» по договору №45-РТ от 18.08.2014 г. , Проектом планировки и межевания территории предусмотрено проектирование многоквартирного жилого дома литер 1, а именно: литер 1д, 1е, 1ж, 1и.

Из указанного следует, что ООО «Берег» лишено возможности построить четыре секции жилой застройки в соответствии с Проектом планировки проектом межевания территории квартала, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на этой части земельного участка.

В связи с действиями Администрации по предоставлению в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, существенно ограничилась площадь - в границах подлежащей освоению территории - на которой допускается строительство жилых домов.

Как следует из пояснений истца, так при наличии у него достоверной информации о предполагаемом предоставлении иному лицу части земельного участка, подлежащего развитию, ООО «Берег» не заключило бы договор №45-РТ от 18.08.2014 г., поскольку данные обстоятельства существенно снижают финансово- экономическую привлекательность всего проекта по освоению территории.

ООО «Берег», как участник аукциона, не имело обязанности собирать дополнительную информацию о предмете аукциона, вправе было руководствоваться официально опубликованными организатором торгов для неограниченного круга лиц сведениями.

Также истец указывает, что в результате утверждения Постановлением Администрации №1450 от 18.10.2017 г. проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ произошло изменение границ красных линий, относительно тех, которые существовали на момент заключения с ООО «Берег» договора №45-РТ от 18.08.2014 г. и с учетом которых ООО «Берег» подготовлен Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, в связи с чем, уменьшилась площадь территории, на которой возможно строительство жилых домов.

Указанный довод также согласуется с результатами судебной экспертизы, так из экспертного заключения №06/02-01 следует, что в период действия договора о развитии застроенной территории №45-РТ от 18.08.2014 г. действительно произошло изменение границ красных линий с принятием Администрацией Постановления №1450 от 18.10.2017 г., из графических данных, составленных экспертом по координатам, предоставленным в материалы настоящего дела Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, видно, что в связи с изменением границ красных линий территория, предоставленная ООО «Берег», уменьшилась; границы красных линий, утвержденных Постановлением №1450 от 18.10.2017 г., пересекают контур проектируемых строений жилого дома литер 1 (1а, 1б, 1в.).

Анализируя схему наложения границы земельного участка, предоставленного ООО «Берег» с красными линиями, утвержденными Постановлением Администрации №1450 от 18.10.2017 г., суд не усматривает оснований для ее критической оценки.

Постановление Администрации №1450 от 18.10.2017 г. принято в период действия договора №45-РТ от 18.08.2014 г. и фактически несет изменение его условий в одностороннем порядке при отсутствии волеизъявление другой стороны на такое изменение, чем нарушаются права истца, который планировал в полной мере использовать территорию, предоставленную Администрацией под развитие.

Суд также принимает во внимание тот факт, что, получив информацию о возможном, предполагаемом изменении границ красных линий, истец уведомил ответчика о приостановлении дальнейшей разработки документации по планировке квартала и просил подтвердить вышеизложенные изменения исходных данных, однако ответчик продолжал сообщать о неопределенности границ красных линий в связи нахождением проекта на стадии утверждения. Утверждение измененных границ красных линий произошло лишь в 2017 году с принятием Администрацией Постановления №1450 от 18.10.2017 г.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая, что территория предоставлена истцу для развития в виде строительства многоэтажных жилых домов, однако, в результате изменения границ красных линий, а также в связи с предоставлением ответчиком в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, для истца стало невозможным осуществить застройку участка площадью 9,3 Га в полном объеме, в связи с чем, общество в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 161 327 949,3 рублей. рублей, состоящие из суммы 67 063 000 (цена права на заключение договора о развитии застроенной территории) + 11 349 996,6 рублей (денежные средства, уплаченные третьим лицам в целях исполнения Договора о развитии застроенной территории) + 82 914 952,7 рублей (упущенная выгода).

Так истцом в целях исполнения своих обязательств по Договору о развитии застроенной территории были заключены следующие договоры.

Между ООО «Берег» и ЗАО «Мир Девелопмент» заключен агентский договор №01/08-14 от 22.08.2014 г., по условиям которого агент обязуется обеспечить организацию и проведение открытого конкурса на разработку архитектурно- градостроительной концепции развития застроенной территории, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

В соответствии с п. 1.3. указанного договора призовой фонд составляет 500 000 руб.

Протоколом проведения открытого конкурса на разработку архитектурно- градостроительной концепции развития застроенной территории, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ от 14.11.2014 г. победителем признаны ЗАО ТАФ «Архпроект» и МУП «Архитектурно- планировочное бюро» г. Уфы

Во исполнение договора №01/08-14 от 22.08.2014 г. истец оплатил 250 000 руб. (платежное поручение №29 от 16.12.2014 г.), в свою очередь, ЗАО «Мир Девелопмент» оплатил победителям конкурса 500 000 рублей (платежные поручения №770 от 16.12.2014 г., № 793 от 25.12.2014 г.)

В соответствии с п.1.1. договора №01/08-14 от 22.08.2014 г. ООО «Берег» оплачивает ЗАО «Мир Девелопмент» агентское вознаграждение в размере 3%от суммы призового фонда.

Согласно Акту №460 от 14.11.2014 г. сумма агентского вознаграждения составила 15 000 рублей.

Между ООО «Берег» и ООО «СтройПроектИзыскания» заключен договор №015/2014 от 20.08.2014 г., по условиям которого исполнитель обязуется выполнить инженерно- геодезические изыскания по объекту: «Проект планировки и межевания квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

В соответствии с п. 3.1. указанного договора его цена составляет 220 000 руб. (платежные поручения №3 от 21.08.2014 г., №11 от 24.09.2014 г.)

Между ООО «Берег» и ООО «АрхСтройИзыскания» заключен договор №2319 от 21.08.2014 г. , по условиям которого исполнитель обязуется выполнить работы по созданию изыскательской продукции по объекту: «Проект планировки и межевания квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

В соответствии с п. 4.1. указанного договора его цена составляет 1 099 479 руб. ( платежное поручение №4 от 25.08.2014 г., платежный ордер №370220 от 13.05.2016 г., платежный ордер №370220 от 08.06.2016 г., платежный ордер №370220 от 04.04.2016 г. )

Между ООО «Берег» и Территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ РБ был заключен договор №83 от 13.01.2015 г., по условиям которого исполнитель принимает на себя обязательства по выдаче справки на объект, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.2. указанного договора его цена составляет 2 465, 96 руб. (платежное поручение №1 от 14.01.2015 г.)

По заданию истца МУП «Архитектурно- планировочным бюро» ГО г. Уфа РБ были оказаны услуги по нанесению красных линий в графическом виде территории, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

В соответствии с Актом №ЮЛ-01-00058 от 26.01.2015 г. к заказу №327-2015 цена услуг составила 8 822 руб. (платежное поручение №2 от 21.01.2015 г.)

Между ООО «Берег» и ООО «Проектно- технический центр «Мир» заключен договор №02/07-15 от 02.07.2015 г., по условиям которого подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по объекту: «Архитектурно- градостроительная концепция развития территории, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

В соответствии с п. 2.1. указанного договора его цена составляет 298 000 руб.

Также по заданию истца МУП «Архитектурно- планировочным бюро» ГО г. Уфа РБ были оказаны услуги по подготовке схемы направления трасс инженерных сетей для подключения к инженерным коммуникациям на разработку схемы трассы газопровода высокого давления к кварталу, ограниченному проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

В соответствии с Актом №ЮЛ-01-00064 от 29.01.2016 г. к заказу №442-2016 цена услуг составляет 15 755 руб. (платежное поручение №3 от 25.01.2016 г.)

По заданию истца МУП «Архитектурно- планировочным бюро» ГО г. Уфа РБ были оказаны услуги по топографической съемке М1:500 из базы данных без полевой корректуры проспект Салавата Юлаева.

В соответствии с Актом №ЮЛ-02-00055 от 11.02.2016 г. к заказу №1187-2016 цена услуг составила 23 796 руб. (платежное поручение №5 от 08.02.2016 г.)

В целях реализации Договора о развитии застроенной территории истцом у МУЭП «Уфагорсвет» ГО г. Уфа РБ были получены технические условия, за которые оплачено 6 750 руб. (платежное поручение №6 от 12.02.2016 г.)

Также истцом было оплачено 4 303,64 руб. в адрес МУЭТ г. Уфы за согласование проектной документации (платежное поручение №7 от 26.02.2016 г.)

По заданию истца МУП «Архитектурно- планировочным бюро» ГО г. Уфа РБ были оказаны услуги по подготовке схемы направления трасс инженерных сетей для подключения к инженерным коммуникациям электроснабжения квартала, ограниченному проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

В соответствии с Актом №ЮЛ-03-00031 от 10.03.2016 г. к заказу №2024-2016 цена услуг составила 16 757 руб. (платежное поручение №8 от 01.03.2016 г.)

Между ООО «Берег» и ООО «ГеопроектСервис» был заключен договор №002.2016 от 04.02.2016 г., по условиям которого исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению инженерно- геодезических изысканий по объекту: «Проект планировки и межевания квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

В соответствии с п. 3.1. указанного договора его цена составляет 90 000 руб. (платежные поручения №4 от 08.02.2016 г., №14 от 15.03.2016 г.)

Между ООО «Берег» и ООО «ГеопроектСервис» был заключен договор №003.2016 от 17.03.2016 г., по условиям которого исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению инженерно- геодезических изысканий по объекту: «Проект планировки и межевания квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

В соответствии с п. 3.1. указанного договора его цена составляет 46 800 руб. (платежное поручение №15 от 24.03.2016 г.)

В соответствии с Актом №1825 от 30.10.2014 г. стоимость за публикацию информационного сообщения о начале разработки проекта планировки и проекта межевания территории в газете «Вечерняя Уфа» составила 2 400 руб.

В соответствии с Актом №ЮЛ-08-00091 от 31.08.2016 г. к заказу №10175-2016 цена услуг составила 12 818 руб.

Также по заданию истца МУП «Архитектурно- планировочным бюро» ГО г. Уфа РБ были оказаны услуги по подготовке схемы направления трасс инженерных сетей квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

В соответствии с Актом №ЮЛ-02-00096 от 19.02.2016 г. к заказу №10175-2016 цена услуг составила 3 060 руб. (платежное поручение №1 от 20.01.2016 г.)

Также судом установлено, что в процессе рассмотрения настоящего дела решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 июля 2017 г. по делу № А07-19193/2017 с ООО «Берег» в пользу ООО «Проектно-технический центр «Мир» взыскана сумма долга за выполнение проектных работ по объекту: «Проект планировки и проект межевания квартала площадью 9,3 га, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской, ФИО4 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в размере 8 983 790 рублей.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Поскольку возмещение убытков- это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков (вреда), должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, вину причинителя вреда, а также реальный размер убытков.

Статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт причинения истцу убытков в виде реального ущерба в размере 78 412 996,6 рублей.

Как указывает истец, при заключении Договора №45-РТ от 18.08.2014 г. истец рассчитывал на получение прибыли при реализации проекта развития застроенной территории, однако нарушение ответчиком условий Договора привело к невозможности его исполнения и получения истцом доходов, которые он ожидал, заключая данный договор.

Определя размер упущенной выгоды, который составил 82 914 952, 7 рублей, истец руководствовался заключением судебной экспертизы №2/18- Э , в котором эксперт указал, что размер предполагаемой прибыли ООО «Берег» от реализации объектов капитального строительства (жилых зданий) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на утраченном (выбывшем) земельном участке в связи с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории и изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан составил 592 673 000 рублей, эксперт также указал, что соотношение уже затраченных ООО «Берег» по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г. денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ составило 13,99 %.

Судом находит данный расчет обоснованным, верным в связи со следующим.

В соответствии с заключением судебной экспертизы №2/18- Э стоимость всех расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ составляет 9 797 292 000 рублей. Рыночная стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ составляет 12 403 100 000 рублей.

Однако при расчете упущенной выгоды истец не применяет данные для определения предполагаемых доходов от реализации всего проекта, а берет в расчет только данные по домам, которые в соответствии с проектом должны были быть построены истцом на земельных участках, выбывших из распоряжения ООО «Берег» (литер 1а,1б,1в,1д,1е,1ж,1и) в связи с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории и изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением а аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан.

Также истец при расчете не использует данные о размере необходимых средств для реализации всего проекта, а применяет соотношение уже затраченных им по договору № 45-РТ от 18.08.2014 г. денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве), что по мнению суда также является верным, поскольку при реализации проекта по застройке территории с момента заключения договоров участия в долевом строительстве у застройщика появляются привлеченные денежные средства и размер собственных вложений в строительство жилых зданий сокращается.

Обстоятельствами дела установлено, что в результате незаконных действий Администрации в сокрытии информации о готовившемся предоставлении в аренду иному лицу части земельного участка, предоставленного истцу для развития по Договору №45-РТ от 18.08.2014 г., в результате последующего фактического его предоставления в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, а также изменения границ красных линий, в результате чего изменилась площадь земельного участка, предоставленного истцу под развитие, ООО «Берег» было лишено возможности выполнить в полном объеме обязательства, связанные с развитием территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе ГО г. Уфа РБ и достичь цели заключения договора о развитии застроенной территории- получить предполагаемую прибыль.

Ответчиком доводов о каких- либо нарушениях со стороны истца по Договору №45-РТ от 18.08.2014 г. не приведено, не заявлено. Доказательств этого материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ООО «Берег» в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины, расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Берег" удовлетворить.

Расторгнуть договор № 45-РТ от 18.08.2014 г. о развитии застроенной территории квартала общей площадью ориентировочно 9,3 га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и ФИО4 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенный между Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Берег».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Берег" (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму убытков в размере 161 327 949 руб. 30 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Д.П.Кузнецов