Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Пакутина А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шарафутдиновой Ф.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящихся в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, действующая по доверенности № 1-а от 15.07.2015

от ответчика Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан – ФИО2, действующая по доверенности от 16.07.2015 № 02-Г-856

от третьего лица Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават – ФИО3, действующий по доверенности от 26.02.2016 №1

Общество с ограниченной ответственностью «Империал» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящихся в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) по следующим пунктам (т. 1 л.д. 5-8):

- абзац 4 пункта 2.1. изложить в следующей редакции: «общая площадь: 374,1 кв.м. (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2 543,9 кв.м.)»;

- пункт 2.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость Имущества по состоянию на 24.12.2013г. составляет 10 700 000 руб. без учета НДС»;

- пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Цена Имущества по настоящему Договору составляет 10 700 000 рублей без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв.м, составляет 2 573 291 руб. 70 коп. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему Договору Имущества»;

- пункт 3.4. изложить в следующей редакции: «Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора»;

- приложение к Договору – исключить.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

До вынесения решения по существу заявитель уточнил требования (т. 3 л.д. 111) и просил:

- пункт 2.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость Имущества по состоянию на 24.12.2013г. составляет 10 645 000 руб. без учета НДС»;

- пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Цена Имущества по настоящему Договору составляет 10 645 000 рублей без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв.м, составляет 2 815 000 руб. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему Договору Имущества»;

Данное уточнение судом рассмотрено и принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того истец просил исключить исковые требования в части изложения пункта 3.4. Договора в следующей редакции: «Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора» , а также исключения приложение к Договору .

В судебном заседании истец уточнил исковые требования и просил исключить из числа требований иска и не рассматривать требования по пункту 3.4 проекта договора и в части приложения к договору. Данное уточнение судом рассмотрено и принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, рассмотрено судом в качестве отказа от исковых требований в части. Истец пояснил, что действительная воля стороны в указанном случае направлена на частичный отказ от исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая, что отказ истца от части исковых требований является правом истца и применительно к условиям части 5 статьи 49 АПК РФ не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав или законных интересов, суд считает возможным его принять.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу в случае отказа истца от иска и принятия отказа от иска арбитражным судом.

Суд, рассмотрев заявление, принимает отказ от иска в части требований по изложению пункта 3.4 договора в следующей редакции «Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора», а также об исключении приложения к договору, так как он не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересы других лиц. Полномочия лица подписавшего отказ от иска судом проверены.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в представленном отзыве.

Представитель третьего лица также просил отказать в удовлетворении иска.

Иных заявлений и ходатайств не поступило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации от 25.11.2009 № 2759-п между Комитетом (арендодатель) и обществом «Империал» (арендатор) заключен договор от 25.11.2009 № 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа (далее также – договор № 1642, т. 1, л.д. 11-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават Республики Башкортостан: часть встроено -пристроенного помещения в девятиэтажном жилом доме по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62-а, общей площадью 374,1 кв. м, в том числе под общепит – 374,1 кв. м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора № 1642 условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный объект аренды площадью 374,1 кв. м передан обществу «Империал» по акту приема-передачи от 25.11.2009 (т. 1, оборот л.д. 20).

Обозначенные договоры № 1642 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Заявлением от 24.12.2013 общество «Империал» выразило намерение реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с рассрочкой на 7 лет (т. 1 л. д. 17).

12 марта 2014 общество «Империал» обратилось в Администрацию с заявлением (в дополнение к заявлению от 24.12.2013) об исключении из Перечня муниципального имущества (объектов муниципального нежилого фонда), не подлежащего отчуждению, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, и предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – Перечень), в связи с намерением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договорам №№ 1642, 1643, 1644 имущества общей площадью 711,3 кв. м в порядке статьи 3 Закона № 159-ФЗ (т. 1, л. д. 18,19).

Из материалов дела усматривается, что арендуемые обществом «Империал» по договорам №№ 1642, 1643, 1644 помещения по адресу: <...>, площадью 374,1 кв. м, 253,5 кв. м и 104,5 кв. м соответственно исключены из Перечня на 2014 г. решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 26.02.2015 № 3-43/525 (т. 1, л.д. 20,21).

30.04.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Агентство развития бизнеса» по заказу Администрации проведена оценка рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных на первом этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: <...>, площадью 104,5 кв. м, 232,7 кв. м, 374,1 кв. м, по результатам которой представлены отчеты об оценке от 08.05.2015 №№ 15-03/8-Н, 15-03/9-Н, 15- 03/10-Н, согласно которым рыночная стоимость указанных объектов составила 1 570 000 руб. (без учета НДС), 5 700 000 руб. (без учета НДС), 10 700 000 руб. (без учета НДС) соответственно (т. 1, л.д. 38-44).

Письмами от 16.06.2015 и от 03.07.2015 в адрес Администрации и письмами от 24.04.2015, 16.06.2015, 26.06.2015 и от 06.07.2015 в адрес Комитета общество «Империал» просило прекратить нарушать требования Закона № 159-ФЗ и направить проекты договоров купли-продажи в установленном порядке. Ответы на названные обращения в адрес заявителя направлены не были.

Полагая, что бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность недвижимого имущества, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество «Империал» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу А07-16890/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2016, суд признал незаконным оспариваемое бездействие Администрации и возложил на Администрацию обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по ликвидации записи о регистрации права муниципальной собственности на объект муниципального нежилого фонда площадью 2564,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>, в связи с уменьшением арендуемой обществом площади по договору № 1643 на 20,8 кв. м в ходе проведения капитального ремонта арендуемого помещения и по регистрации права муниципальной собственности на общую площадь размером 2543,9 кв. м; совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ: а) не позднее чем в двухнедельный срок со дня вынесения настоящего решения принять решение (постановление) об утверждении условий приватизации арендуемого обществом «Империал» имущества по договорам от 25.11.2009 №№ 1642 и 1643; б) направить обществу «Империал» проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты утверждения условий приватизации арендуемого имущества по договорам от 25.11.2009 №№ 1642 и 1643 (т. 1, л. д. 141-163, т. 3 л. д. 112).

06.11.2015 Администрацией издано постановление № 2806-П «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, площадью 374,1 кв. метров, арендуемого ООО «Империал» (т. 1 л.д.22-24).

Истцу направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 и постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2014 № 3513 (т. 1 л. д. 25-30).

Согласно пункту 2.1 проекта договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество – нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания (далее – имущество) площадью 374,1 кв. метров, именуемое в дальнейшем объект, имеющее следующее описание и основные характеристики:

- адрес: <...>, <...>;

- технический паспорт от 23.03.2010 №2666 (литера А);

- общая площадь 374,1 кв. метров (что составляет 29173/20000 доли нежилого помещения общей площадью 2 564,7 кв. метров).

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.04.2015 10 700 000 руб., согласно отчету от 08.05.2015 №15-03/10-н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1-го этажа 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб. (пункт 3.1 проекта договора).

Согласно протоколу разногласий, истец предложил заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа на следующих условиях (т. 1 л. д. 45-52):

Абзац 4 пункта 2.1 договора истец предложил изложить в следующей редакции: общая площадь: 374,1 кв.м. (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2 543,9 кв.м.);

пункт 2.2 договора истец предложил изложить в следующий редакции: Рыночная стоимость Имущества по состоянию на 24.12.2013г. составляет 10 700 000 руб. без учета НДС;

пункт 3.1.1 договора истец предложил изложить в следующей редакции: цена Имущества по настоящему Договору составляет 10 700 000 рублей без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв.м, составляет 2 573 291 руб. 70 коп. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему Договору Имущества;

- пункт 3.4. истец предложил изложить в следующей редакции: Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора;

- приложение к Договору – исключить.

Ответчик известил истца о принятии договора в редакции истца в части пунктов 2.3, 2.4, 3.3, в остальной части разногласия, предложенные истцом ответчик отклонил (т. 1 л.д. 77), в связи с этим истец передал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона №159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке указанного Закона для ответчика заключение договора является обязательным.

Ответчик и третье лицо в настоящем споре не оспаривают наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого помещения.

В период с 2010 по 2011 г. г. обществом «Империал» в арендуемых по договору аренды № 1642 помещениях осуществлен капитальный ремонт. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается (т. 1 л.д. 58-73).

Администрация располагала сведениями о проведении обществом «Империал» в спорных помещениях капитального ремонта, что подтверждается, в частности, протоколом № 1 от 17.01.2011 заседания комиссии по вопросу освобождения от арендной платы арендатора объекта муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан на период проведения капитального ремонта, утвержденного заместителем главы Администрации 17.01.2011, постановлением Администрации от 02.08.2011 № 1592-П «О предоставлении льгот при взимании арендной платы на период проведения капитального ремонта муниципального нежилого фонда ООО «Империал» (т. 1, л.д. 56,57).

Как указал истец, в марте 2010 года в результате перепланировки арендуемого по договору № 1643 помещения площадь последнего уменьшилась на 20,8 кв. м.

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое помещение 1 этажа 9-этажного жилого здания по адресу: <...>, инвентарный номер 2666, кадастровый номер 02:59:070303:0:12/2, по состоянию на 23.03.2010, согласно которому указанное помещение включает в себя помещения под № № 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 47, 47а, 49, 49а, 49б, 50, 51, 51а, 51б, 52, 53, 54, 55, 89, 89а, 90, 90а, 90б, 90в, 90г, общая площадь помещения составила 711,3 кв. м, в примечании указано, что по данным последней инвентаризации произошло объединение помещений, изменение площади на 20,8 кв. м произошло в результате внутренней перепланировки (т. 1, л.д. 31-34). Также в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 23.07.2010 помещения с кадастровым номером 02:59:070303:0:12/2, инвентарный номер 2666, этаж 1, по адресу: <...>, общая площадь помещения 711,3 кв. м, номер помещения на поэтажном плане 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 47, 47а, 49, 49а, 49б, 50, 51, 51а, 51б, 52, 53, 54, 55, 89, 89а, 90, 90а, 90б, 90в, 90г (т. 1, л.д. 35-37).

В материалы дела представлен календарный план производства работ (на период с августа 2010 г. по июль 2011 г.) с указанием, в том числе, общей стоимости работ, продолжительности смены по каждому помещению №№ 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 47, 49, 49а, 49б, 50, 51, 51а, 51б, 52, 53, 54, 55, 89, 89а, 90, 90а, 90б, 90в, 90г (т. 1, л.д. 54-55). Указанный календарный план производства работ согласован главой Администрации 12.01.2011.

Представленные в материалы дела документы, а именно: технический паспорт от 23.03.2010, календарный план производства работ, протокол от 17.01.2011 № 1 заседания комиссии по вопросу освобождения от арендной платы арендатора объекта муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан на период проведения капитального ремонта, постановление Администрации от 02.08.2011 № 1592-П «О предоставлении льгот при взимании арендной платы на период проведения капитального ремонта муниципального нежилого фонда ООО «Империал» (т. 1, л.д. 57), письмо Комитета от 29.06.2015, - в совокупности подтверждают, что капитальный ремонт, в ходе которого произошло уменьшение арендуемой площади на 20,8 кв. м, был согласован Администрацией.

Вопреки утверждениям ответчика и третьего лица, в материалы дела представлен календарный план производства работ (на период с августа 2010 г. по июль 2011 г.), указанный календарный план производства работ согласован главой Администрации 12.01.2011, нумерация помещений в указанном плане соответствует нумерации помещений, указанной в техническом паспорте на нежилое помещение по состоянию на 23.03.2010 и в кадастровом паспорте от 23.07.2010 помещения с кадастровым номером 02:59:070303:0:12/2, то есть уже с учетом перепланировки.

Более того, по заказу Администрации независимым оценщиком составлен отчет от 08.05.2015г. № 15-03/9-Н об оценке рыночной стоимости с учетом уменьшения площади арендуемого объекта на 20,8 кв. м., согласно предоставленного технического паспорта от 23.03.2010 (т. 1, л.д. 43,44).

Таким образом, бездействие администрации, выразившееся в отсутствии обращения в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП актуальных сведений о площади спорного объекта создает препятствия для заявителя в реализации его прав как арендатора объекта, в том числе, преимущественного права на приобретение данного объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу А07-16890/2015 и в силу пункта 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении настоящего спора.

Исходя из вышеуказанного, площадь выкупаемого объекта составляет 374,1 кв. м., что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2 543,9 кв. м. и, следовательно, истцом обоснованно заявлены возражения относительно редакции абз. 4 пункта 2.1 проекта договора.

В связи с чем, требования иска в указанной части суд находит обоснованным.

Довод истца о несоответствии даты оценки требованиям Закона №159-ФЗ и стоимости выкупаемого имущества суд также находит правомерным.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Закона №159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со статьей 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд отмечает, что в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В настоящем случае, как указано ранее, истец обратился в Администрацию с заявлением о выкупе вышеуказанного нежилого помещения в порядке Закона №159-ФЗ 24.12.2013.

В проекте договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 10 700 000 руб. без учета НДС на основании отчета независимого оценщика от 30.04.2015 №15-03/9-Н, составленного ООО «Агентство развития бизнеса». При этом согласно названному отчету рыночная стоимость указанного помещения определена по состоянию на 30.04.2015, а не по состоянию на 24.12.2013.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и необходимостью определения размера неотделимых улучшений арендуемых помещений определением от 31.03.2016 по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного помещения по состоянию на 25.03.2014, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Гипар» (т. 2 л.д. 1,2, 51-57).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость упомянутого недвижимого имущества по состоянию на 24.12.2013 составляла 10 645 000 руб. без НДС, размер неотделимых улучшений арендуемого имущества определен в размере 2 815 000 руб. (т. 3 л.д. 9-108).

Возражения Администрации о недостоверности заключения эксперта 115/2016 от 30.05.2016 не могут быть приняты ввиду следующего.

Так, статьей 3 Закона №135-ФЗ установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статьей.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Статьей 11 Закона №135-ФЗ определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Ответчик не обосновал, что заключение эксперта 115/2016 от 30.05.2016 содержит недостоверные выводы, а также что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Обозначенное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

При оценке доводов ответчика и третьего лица о неправомерности снижения выкупной стоимости нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Как было указано выше, во время владения и пользования арендуемым помещением обществом «Империал» были проведены неотделимые улучшения в помещениях №№ 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 47, 49, 49а, 49б, 50, 51, 51а, 51б, 52, 53, 54, 55, 89, 89а, 90, 90а, 90б, 90в, 90г, в том числе: отделочные работы, ремонт полов, замена дверей и окон, отделка фасада, замена кровли, на общую сумму 5 035 836 руб., которые были согласованы с арендодателем и собственником имущества.

Таким образом, капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

В подтверждение факт выполнения работ истцом представлен акт о приемке выполненных работ от 22.10.2010 на сумму 5 035 836 руб., а также справками о стоимости выполненных работ №2 от 10.09.2010, №1 от 16.09.2010, №3 от 30.11.2010 (т.1 л.д. 70-72).

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, предметом возмещения является разница между стоимостью объектов до и после реконструкции и капитального ремонта.

Согласно заключению эксперта ООО «Гипар» №115/2016 от 30.05.2016 размер неотделимых улучшений арендуемого имущества определен в размере 2 815 000 руб. (т. 3 л.д. 9-108).

Принимая во внимание рыночную стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, определенную указанным экспертным заключением, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения, суд приходит к выводу о проведении зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены спорного нежилого здания.

При этом суд исходит из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, а применение части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, прилагаемый к проекту договора купли-продажи график платежей подлежит приведению в соответствие с вышеназванной стоимостью отчуждаемого имущества.

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением иска относится на ответчика.

Согласно ст.101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно счету ООО «Гипар» №080 от 30.05.2016 стоимость произведенной экспертизы составила 20 000 руб.

Согласно сведениям с депозитного счета суда, а также имеющейся в дело квитанции, ООО «Империал» перечислило в возмещение стоимости судебной экспертизы 20 000 руб. по кассовому ордеру №236 от 30.03.2016 (т. 2 л.д. 2,3).

С учетом того, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, суд взыскивает с ответчика денежные суммы в оплату услуг эксперта в пользу истца.

Также истцом заявлено о взыскании 25 000 руб. расходов на оплату услуг привлеченного представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.

Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. п. 19 - 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса РФ» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В Определении от 21.12.2004 №454-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

В подтверждение факта несения, а также размера расходов истца на оплату услуг представителя истец представил в материалы дела договор на оказание правовой помощи №3-АС от 10.12.2015, расходный кассовый ордер от 10.12.2015 №ю/122015 на сумму 25 000 руб. (т. 1 л.д. 111-113).

Ответчик относительно суммы расходов возражений не представил.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ - пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016).

Оценив в совокупности указанные обстоятельства, категорию рассматриваемого дела, количество подготовленных представителем истца процессуальных документов, а также то обстоятельство, что требования истца удовлетворены, суд не установил превышения разумных пределов, и пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы 25 000 руб. в счет расходов по оплате услуг представителя в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 198-201,176 Арбитражного процессуального кодекса РФ

РЕШИЛ:

Принять отказ Общества с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от исковых требований в части изложения пункта 3.4 Договора в следующей редакции «Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора», а также исключения Приложения к Договору.

Прекратить производство по делу в части требований Общества с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по изложению пункта 3.4 Договора в следующей редакции «Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора», а также исключения Приложения к Договору.

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – удовлетворить.

Урегулировать возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)и Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) путем обязания Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан заключить договор купли-продажи на условиях истца:

Абзац 4 пункта 2.1. изложить: «Общая площадь: 374,1 кв.м. (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2 543,9 кв.м.)».

Пункт 2.2. изложить: «Рыночная стоимость Имущества по состоянию на 24.12.2013г. составляет 10 645 000 руб. без учета НДС»;

- пункт 3.1. изложить: «Цена Имущества по настоящему Договору составляет 10 645 000 рублей без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв.м, составляет 2 815 000 руб. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему Договору Имущества».

Взыскать с Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Империал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 (шесть тысяч) руб. суммы возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 (двадцать тысяч) руб. суммы возмещения расходов на оплату экспертизы и 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. суммы возмещения расходов на оплату услуг привлеченного представителя.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.В.Пакутин