Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Усмановым Ш.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО "ЗУЕВСКОЕ" (ОГРН: <***>)

заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Республике Башкортостан (ОГРН: <***>)

о признании незаконным отказ в государственной регистрации, об обязании зарегистрировать переход права собственности

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 21.05.2018 года

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 07.09.2018

ООО "ЗУЕВСКОЕ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным отказ в государственной регистрации, об обязании зарегистрировать переход права собственности, заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Представитель заявителя требования поддержал.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по РБ требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, выслушав участников процесса, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 20.04.2017 года между ООО «Восход» (продавец) и ООО "ЗУЕВСКОЕ" (ОГРН: <***>) (покупатель), заключен договор № 01 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие нежилые помещения:

- Объект незавершенного строительства, назначение: не определено. Площадь застройки 11418,5 кв.м., степень готовности 50%, инв. №10630, лит. А„ адрес объекта: Республика Башкортостан, Караидельский район, примерно в 276 метрах по направлению на юго-запад от ориентира: с. Ургуш принадлежащее продавцу на праве собственности. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ № 583323 от 16.01.2012 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, кадастровый (или условный) номер 02:30:111202:40, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2012 г. Сделана запись регистрации №02-04-60/012/2011-338.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:30:111202:19.

Передача имущества оформляется актом приема-передачи.

16.03.2018 в Республиканское государственное автономное учреждение многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - РГАУ МФЦ) с заявлением, адресованным Управлению, о государственной регистрации перехода права, права собственности к ООО «Зуевское» на объект незавершенного строительства, общей площадью 11418,5 кв.м., с кадастровым номером 02:30:110202:40, расположенный по адресу: РБ, Караидельский район, примерно в 276 метрах по направлению на юго-запад от ориентира: с. Ургуш, обратились заявители ФИО3 от имени ООО «Восход» и ФИО1 от имени ООО "ЗУЕВСКОЕ".

28.03.2018 по результатам правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав ФИО4 принято решение, оформленное уведомлением от 28.03.2018 № 02/31/001/2018-8231, о приостановлении осуществления регистрационных действий по государственной регистрации права собственности ООО "ЗУЕВСКОЕ" на срок не более чем до 28.06.2018, с обоснованием причины в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости): с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

28.06.2018 государственным регистратором прав ФИО4 на основании ст. 27 Закона о недвижимости принято решение от 28.06.2018 №02/31/001/2018-8231 об отказе в осуществлении перехода права, права собственности в связи с тем, что заявителями не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного государственной регистрации прав, указанные в уведомлении о приостановлении от 28.03.2018 № 02/301/001/2018-8231.

Не согласившись с указанным отказом Управления Росреестра, считая его необоснованным, не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд в соответствии с положениями ч. 1,2 ст. 198 АПК РФ с требованием о признании действий государственного органа незаконными, являются в соответствии со ст. 201 АПК РФ, во- первых, несоответствие данных действий государственных органов закону или иным правовым актам, во-вторых, нарушения прав и охраняемых законом интересов юридического лица этими действиями.

При этом в соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, необходимо наличие этих условий в совокупности.

В соответствии с п. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 8.1 названного Кодекса предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 названного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 указанной статьи).

Аналогичная норма права содержится в пункте 1 статьи 16 Закона о регистрации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона).

Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда. При этом решение о государственной регистрации перехода права собственности, основанное на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, адресуется неисправному контрагенту по сделке и по своей сути является своеобразной формой понуждения к исполнению договорной обязанности. В этом случае решение суда об удовлетворении исковых требований в части обязания уклоняющейся стороны зарегистрировать сделку не порождает обязанности у регистрирующего органа, безусловно, осуществить государственную регистрацию.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 названного Кодекса и пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации.

Отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал, в том числе, в постановлении от 27.05.2003 № 1069/03.

В силу пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, спорное имущество приобретено заявителем по договору купли-продажи от 20.04.2017.

Продавец (ООО «Восход») в настоящее время ликвидирован на основании заявления о ликвидации по решению учредителя ООО «Восход».

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом.

Государственная регистрация прав производится по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона № 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При принятии решения о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности за ООО "ЗУЕВСКОЕ" в отношении заявленного объекта государственный регистратор прав учитывал следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о недвижимости государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственной регистрации прав документы, в том числе, документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель).

В силу положений ч. 9 ст. 18 Закона о недвижимости лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.

В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором прав ФИО4 установлено, что в соответствии со сведениями ЕГРН объект незавершенного строительства, общей площадью 11418,5 кв.м., расположенный по адресу: РБ, Караидельский район, примерно в 276 метрах по направлению на юго-запад от ориентира: с. Ургуш, принадлежит на праве собственности ООО «Восход» (запись от 16.901.2012 №02-04-60/012/2011-338).

В качестве документа, подтверждающего полномочия представителя продавца к заявлению приложено решение единственного участника ООО «Восход» от 13.03.2017 №14 о ликвидации ООО «Восход» и назначении ФИО3 ликвидатором ООО «Восход».

Государственным регистратором прав по сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) установлено, что на основании заявления о ликвидации по решению учредителя ООО «Восход» указанное юридическое лицо ликвидировано 21.11.2017.

В связи с тем, что срок полномочий ликвидатора ФИО3 в решении от 13.03.2017 №14 не указан, государственный регистратор прав на основании положений п. 3 ст. 49, статей 61-63 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 61.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" пришел к выводу об окончании срока действия полномочий ликвидатора ФИО3 датой внесения регистрирующим органом соответствующей записи о ликвидации юридического лица в ЕГРЮЛ - 21.11.2017.

Следовательно, заявление от 16.03.2018 № 02/301/001/2018-8231 о проведении государственной регистрации перехода права от ООО «Восход» представлено неправомочным лицом.

Договор купли-продажи подписан между сторонами ООО «Восход» и ООО "ЗУЕВСКОЕ" 20.04.2017, ООО «Восход» ликвидировано 21.11.2017, следовательно, у сторон договора, в том числе, у ликвидатора, было более шести месяцев для того, чтобы соблюсти закон и обеспечить обращение двух сторон на государственную регистрацию перехода права, права собственности ООО "ЗУЕВСКОЕ".

Однако стороны, в том числе, ликвидатор ООО «Восход» ФИО3, не сделали этого своевременно.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд считает, что решение от 28.06.2018 №02/301/001/2018-8231 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "ЗУЕВСКОЕ" соответствует нормам действующего законодательства, правовые основания для признания недействительным обжалуемого решения отсутствуют.

В силу изложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных обществом требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на заявителя в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований ООО "ЗУЕВСКОЕ" (ОГРН: <***>) - отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова