Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Саяховой А.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галлямовой Р.Р., рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №15/2014 от 25.08.2014, обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества, изменить Приложение №1 к договору

при участии:от истца – ФИО2 по доверенности от 27.10.2014

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 18.05.2015

эксперт - ФИО4 (личность удостоверена по паспорту)

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №15/2014 от 25.08.2014, а именно обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества по следующим пунктам договора:

а) пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом №75/14 об оценке, выполненном независимым оценщиком ИП ФИО5 составленном 08.09.2014, составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи ) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 1758000 (один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

б) пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Цена имущества без НДС по настоящему договору составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи) с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 944 000( два миллиона девятьсот сорок четыре тысячи) рублей

в) внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору).

01.12.2014 поступило ходатайство об уточнении иска , просит дополнить требования в части указания в договоре купли-продажи «Юридические адреса и реквизиты сторон» изменить адрес покупателя на «РБ, <...>». Уточнения судом приняты.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2014 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 31.03.2014, а также определения объема и стоимости выполненных работ, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений. Проведение экспертизы судом поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр-консалтинг». Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.12.2014 производство по делу № А07-22613/2014 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением суда 02.03.2015 производство по делу было возобновлено, в связи с необходимостью повторного исследования поставленных перед экспертом вопросов, имеющих существенное значение для рассмотрения заявленных требований производство по делу было приостановлено (определение суда от 02.03.2015г) в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости нежилых помещений, распложенных по адресу: <...> по состоянию на 31.03.2014, наличия неотделимых улучшений и стоимости данных улучшений.

По результату проведенной повторной судебной экспертизы экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО4 представлен отчет №65/16.1-15 от 30.04.2015.

Определением суда от 24.06.2015 производство по делу возобновлено.
По правилам ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях разъяснения возникших вопросов в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4 для дачи пояснений по проведенной экспертизе в судебном заседании 24.06.2015 был объявлен перерыв до 26.06.2015, 10 час. 20 мин., впоследствии 26.06.2015 в связи с неявкой эксперта был объявлен перерыв до 29.06.2015 до 15 час 00 мин.

После окончания перерыва в судебное заседание 29.06.2015 обеспечена явка эксперта ФИО4, судом отобрана расписка о предупреждении об уголовной ответственности по ст.ст.307,308 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертом ФИО4 по существу заданных представителями сторон и судом вопросов даны пояснения по произведенным исследованиям, использованным подходам при определении цены объекта, представила письменные пояснения. По существу заданных вопросов эксперт ФИО4 пояснила, что при расчете рыночной стоимости НДС не учтен, аналоги были взяты из собственного архива, подтверждённые сведениями с официальных сайтов и средств массовой информации, объект ошибочно указан «Аксакова 1», на самом деле «ул. Аксакова 15» (подтвержден приложением к отчету); осмотр проводился в присутствии сторон; критерием отнесения к неотделимым улучшениям были приняты положения ст.623 ГК РФ, в отчете конкретно изложены пояснения по понятию «неотделимые улучшения»; при определении рыночной стоимости объекта была использована средняя годовая величина арендной платы по Республике Башкортостан с учетом сведений о сдаче в аренду в г. Кумертау.

Стороны представили письменные пояснения и возражения по результатам проведенной экспертизы.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы ГУП «Институт БашНИИстрой». Представитель истца возражает.

29.06.2015 для возможности ознакомления с заявленным ходатайством в судебном заседании был объявлен перерыв до 01.07.2015г до 10 час 00 мин.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено 01.07.2015г в 10 час 00 мин.

Представитель истца поддерживает исковые требований, представил письменные возражения на заявление и отзыв ответчика, возражает в назначении повторной комплексной судебной экспертизы, считает выводы экспертизы проведенной в рамках дела экспертом ФИО4 достоверными и обоснованными, кроме того, считает, что экспертиза ФИО5 предоставленная истцом в материалы дела была проведена в четком соответствии с разрешительной документацией, согласованной с ответчиком, при этом ответчик отказался подписывать протокол разногласий к договору купли-продажи мотивируя несоразмерностью стоимостью имущества существующим рыночным ценам на недвижимость. Представила перечень объектов (с приложением заверенных копий вырезок из газет) нежилого фонда представленных с января по август 2014г.

Представитель ответчика поддерживает позицию, изложенную в отзыве, в удовлетворении исковых требований просит отказать, не согласен с результатами судебной экспертизы об определении рыночной стоимости нежилых помещений и стоимости неотделимых улучшений, проведенной ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО4, ссылается на отсутствие согласования неотделимых улучшений со стороны администрации, ходатайствует о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проверив возражения сторон относительно правомерности выводов, содержащихся в заключении эксперта, составленном ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» по результатам судебной экспертизы, и установив отсутствие обоснованности таких сомнений, суд, руководствуясь ст. 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Обозначенное выше заключение эксперта ФИО4 основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; в качестве эксперта выступало лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам; экспертом дана подписка о том, что предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов судебного эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах ответчиком не представлено. Основания, указанные ответчиком в ходатайстве о назначении повторной экспертизы по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы. Соответствующих обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом не выявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором:

- нежилых помещений бывшей вечерней школы (год постройки 1960г) (часть 1-го этажа многоэтажного жилого дома номера на поэтажном плане №№1,2,3,4,5,6,7,8,9,11), расположенное по адресу: г . Кумертау ул. К. Маркса 8 общей площадью 156,6 кв.м (далее - помещение ) в соответствии с договором №20 о передаче объектов муниципального нежило фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 01.03.2011, акт приема-передачи от 01.03.2011 (л.д.12-16 том.1)

По обращению предпринимателя постановлением главы администрации городского округа город Кумертау РБ от 17.03.2011 №355 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники, ), расположенного по адресу: <...>. Подготовлен и утвержден постановлением главы Администрации №714 от 06.05.2011 градостроительный план земельного участка города №033020002007001/199.

ПК «Проектировщик» разработаны рабочие чертежи реконструкции помещений бывшей вечерней школы в соответствии со СНиП 2.07.01-89 (л.д.2-25 том.5), сметная документация 11/025-01 (л.д. 53-75 том.2).

08.07.2011 комиссией в составе главного архитектора –начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Кумертау РБ ФИО6, начальника отдела строительства администрации городского округа город Кумертау ФИО7, директора МУП «Градостроитель» ФИО8, главного инженера МУП «Жилкомсервис» ФИО9, ведущего специалиста ООО «УК РЭУ №2» ФИО10 проведено визуальное обследование состояния строительных конструкций арендуемого помещения с целью выявления возможности перепланировки под магазин бытовой электроники. По итогам проверки рекомендовано в кратчайшие сроки заложить проем в продольной стене жилого дома, при пробивке проема в поперечной стене работы вести в соответствии с проектной документацией. Факт составления акта подтвержден письмом заместителя главы администрации ФИО11 №50-3570 от 05.08.2011 (л .д.24, 25 том.1).

12.09.2011 ГУП «Башжилкоммунпроект» Министерства ЖКХ РБ выдано заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, износ определен в 30%, необходимо проведение работ по реконструкции помещения согласно проекта на реконструкцию выполненной ПК «Проектировщик» №11/025-01-АС.(л.д.27 том.1)

Выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства №RU033020002007001/632 в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

24.10.2011, 01.01.2012 подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 09.07.2011.

20.06.2012 между ООО «Стройсервис» и ИП ФИО1 подписаны акты приемки законченного строительством объекта, акт о соответствии параметров объекта проектной документации, акт о соответствии требованиям технического регламента, акт о соответствии техническим условиям на подключение к инженерным сетям(л.д.31-35 том.1)

Главным архитектором Администрации городского округа город Кумертау выдано разрешение №RU033020002007001/36 на ввод объекта общ. пл. 162,5 кв.м в эксплуатацию (л.д.36,37 том.1)

01.10.2012 между администрацией и предпринимателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением площади (л.д.38 том 1).

Право собственности Городского округа город Кумертау РБ на помещение 1 этаж номера на поэтажном плане №№1,2,3,4,5,6,7,8,9,11, общ. пл.162,5 кв.м по адресу <...> зарегистрировано на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №RU033020002007001/36, выдано свидетельство 03.10.2012г №04АГ 367772.

31.03.2014 ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением №3 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8 , одновременно зачесть произведённые неотделимые улучшения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

На основании заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан подготовлен проект договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.

В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: <...> определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №203 от 01.08.2014, выполненным независимым оценщиком ООО «Башкомоценка» (п.2.1.2 договора) – 7 300 000 руб. без учета НДС.

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала зачесть произведенные неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования с собственником.

ИП ФИО1 подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с учетом протокола разногласий и направил администрации.

Администрация не согласившись с редакцией предложенной предпринимателем направила письмо предпринимателю 03.10.2014 №30-1933.

Полагая, что в стоимость приобретаемого имущества в порядке с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ должны быть включены стоимость неотделимых улучшений, произведённых при реконструкции помещений бывшей вечерней школы, цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершении в отношении него сделки купли-продажи, предприниматель обратился к оценщику ИП ФИО5

Сумма оценки приватизируемого объекта – помещений, расположенных на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: <...> в соответствии с отчетом №203 от 08.09.2014 по состоянию на 31.03.2014 составляет 4 702 000 руб. Сумма оценки рыночной стоимости затрат на неотделимые улучшения ставила 1 758 000 рублей(л.д.72-150 том.1, л.д.1-118 том.2).

Ссылаясь на незаконность и необоснованность отказа администрации зачесть в стоимость реализуемого объекта недвижимого имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений, ввиду наличия разногласий по рыночной стоимости объекта определенной ООО «Башкомоценка», поскольку в досудебном порядке разногласия по оценке имущества между сторонами разрешить не удалось, истец обратился в суд с рассматриваемым иском в суд.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на то, что истец ошибочно полагая постановление главы администрации городского круга города Кумертау №355 от 17.03.2011 г разрешением на реконструкцию и согласием администрации с затратами на строительство, произвел капитальный ремонт помещений, при этом администрация согласия не давала, сметная документация администрацией не утверждалась, рыночная стоимость определена ООО «Башкомоценка» правильно, считает незаконным не включение в стоимость объекта суммы НДС.

Изучив представленные доказательства, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству ответчика на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.03.2014, установления наличия и стоимости неотделимых улучшений. Определением суда от 02.03.2015 в связи неполнотой исследования была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО4 Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, по состоянию на 31.03.2014?

- являются ли неотделимыми улучшениями строительные работы проведенные в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...> - в соответствии с разрешением №033020002007001/632, акта от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешение от 26.06.2012г (л.д.36-37 том 1), сметная документация 11-025-01 (л.д 53-75 том 2)?

- определить стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...> - с учетом сметной документация 11-025-01 (л.д. 53-75 том 2)?

По результату проведенной судебной экспертизы экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО4 представлен отчет №65/16.1-15 от 30.04.2015:

- Рыночная стоимость нежилых помещений часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, по состоянию на 31.03.2014 составляет 5 018 000 руб.

- Строительные работы , произведенные в нежилых помещениях (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...> – в соответствии с разрешением №033020002007001/632, актам от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешением от 26.06.2012г (л.д.36-37 том 1) являются неотделимыми улучшениями.

- Стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...> - с учетом сметной документация 11-025-01 по состоянию на 31.03.2014 составляет 2 349 911 руб.54 коп.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе отчетами ИП ФИО5 №75/14-Н , ООО «Башкомоценка» №203, пояснения эксперта в судебном заседании, а также принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суд признает, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы по настоящему делу.

Так, в соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО N 1 определено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктами 4 - 6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

В пункте 8 ФСО N 3 указаны те сведения, которые должен привести оценщик в отчете об объекте оценки, в том числе количественные и качественные характеристики объекта оценки, сведения об обременениях, а также иные факторы, существенно влияющие на его стоимость.

В целях определения рыночной стоимости экспертом ФИО4 применен сравнительный и доходный подход, на стр.8 заключения эксперта дано обоснование отказа от затратного подхода.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При определении рыночной стоимости объектов независимый оценщик применил и обосновал использованные корректировки рыночной стоимости.

Ссылки ответчика на то, что все аналоги, использованные экспертом ФИО4 не отражают действительной стоимости объекта, аналоги не соответствуют действительности и отсутствует анализ рынка объекта оценки судом отклоняются. Экспертом на стр.12 заключения изложены подробно аналоги, использованные при применении сравнительного подхода (приложения №№3-6), даны пояснения в судебном заседании. Кроме того, представленные истцом сведения (вырезки из газет) подтверждают наличие аналогов.

Доводы ответчика о неверном расчете при применении доходного метода отклоняются судом. Согласно п.23 подпункт (в) ФСО №7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для расчетов доходного подхода экспертом ФИО4 использовалась средняя годовая величина арендной платы по Республике Башкортостан (стр.18 заключения), при этом ответчиком не представлены доказательства невозможности применения указанных данных.

Доводы ответчика о необходимости включения суммы НДС в стоимость имущества судом отклоняется как противоречащий подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют. Кроме того, в судебном заседании экспертом даны пояснения.

Спор между сторонами также возник по вопросу о включении в стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения в договоре купли-продажи стоимости неотделимых улучшений помещения, произведенных предпринимателем.

При оценке доводов истца о необходимости зачесть стоимость выполненных неотделимых улучшений для снижения выкупной стоимости нежилого помещения, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, фактическое наличие улучшений объекта аренды, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств, их неотделимость без вреда для имущества и действительной стоимости неотделимых улучшений.

В силу частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела по результатам рассмотрения обращения предпринимателя постановлением главы администрации городского округа города Кумертау РБ от 17.03.2011 №355 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники, предпринимателем перед началом работ по результатам акта визуального обследования в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ было получено разрешение на строительство №RU033020002007001/632, заключение ГУП «Башжилкоммунпроект» от 12.09.2011, подписаны постановление администрации №1671 от 03.10.2011 и дополнительные соглашения к договору аренды об освобождению от арендной платы на период реконструкции и капитального ремонта, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом представителями администрации неоднократно указывалось на необходимость соблюдения проекта реконструкции.

Исследовав предоставленные истцом документы суд признает доказанным тот факт, что неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения 1-го этажа 4-хэтажного жилого дома, номера №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 бывшей вечерней школы, находящегося по адресу: <...> осуществлены в 2011-2012 году с согласия арендодателя – администрации.

При проведении реконструкции были проведены следующие работы:

-общестроительные работы (разборка, демонтаж, установка, устройство : полов, окон, кирпичных стен, дверных полотен, потолка; ремонтные работы (покраска, выравнивание, штукатурка) л.д.56-63 том 2

-электромонтажные работы л.д.64-67 том2;

-установка хозяйственно-питьевого водопровода, канализация л.д.68-72 том 2;

- благоустройство территории л.д. 73-75 том.2.

В материалы дела истцом представлены доказательства несения за счет собственных средств фактических расходов по реконструкции арендуемого объекта платёжные поручения, справки КС, товарные чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам (л.д.85-112 том.2)

Как указано ранее, для определения стоимости наличия и стоимости неотделимых улучшений, произведенных ИП ФИО1 в ходе осуществления реконструкции и капитального ремонта помещения, арбитражным судом первой инстанции определением от 02.03.2015 была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: определить являются ли неотделимыми улучшениями строительные работы, произведенные в соответствии с представленными документами и определить рыночную стоимость неотделимых улучшений?

Экспертом дан ответ о том, что выполненные работы по реконструкции помещений являются неотделимыми улучшениями (ст. 21-32 заключения), стоимость неотделимых улучшений (л.д. 53-75 том.2) составила 2 349 911,54 рублей.

Анализируя перечень и виды осуществленных предпринимателем работ суд считает необходимым исключить стоимость затрат по благоустройству территории в размере 93 905 руб., так как в силу требований ст.623 ГК РФ данные виды работ не относятся к улучшению самого объекта аренды.

Доводы ответчика со ссылками на Постановление Президиума ВАС №9785/12 от 25.12.2012 об отсутствии в отчете ФИО4 расчета степени износа судом отклоняются, согласно письменных пояснений и данных пояснений в судебном заседании эксперта ФИО4 за 18 месяцев эксплуатации неотделимых улучшений имущества не выявлено признаков функционального и экономического устаревания неотделимых улучшений, существенно влияющих на их стоимость, осмотр проводился в присутствии представителей сторон.

Ссылки ответчика об отсутствии в отчете доводов эксперта о необходимости снесения перегородок из кирпича судом отклоняются, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Так при проведении визуального обследования представителями ответчика выявлена необходимость реконструировать указанные помещения и предпринимателю выдано разрешение на реконструкцию в установленном порядке.

Доводы истца о возможности рассмотрения отчета эксперта ФИО5 в качестве доказательства судом отклоняются, так как экспертом в отчете №75/14-Н определена стоимость затрат на неотделимые улучшения, тогда как в силу требований ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что до перепланировки в помещении (1960 года постройки) располагалась вечерняя школа, администрации при выдаче разрешительной документации на реконструкцию объекта аренды было известно об изменении назначения помещения, действия истца направлены на изменение качества нежилых помещений.

Суд, приняв во внимание выводы и пояснения эксперта, которые администрацией надлежащими доказательствами не опровергнуты, приходит к выводу, что стоимость неотделимых улучшений, установленная экспертом по состоянию на момент определения рыночной стоимости имущества и с учетом времени пользования арендатором этим имуществом после ремонта, подлежит зачету в счет оплаты его выкупной цены за вычетом работ на благоустройство территории.

С учетом вышеперечисленных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По правилам ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение №29 от 06.03.2015 о перечислении ИП ФИО1 суммы в размере 28900 рублей на депозит суда.

В связи с удовлетворением исковых требований расходы истца по уплате государственной пошлины и оплаты производства судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 25.08.2014 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа город Кумертау РБ зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 256 006 руб.54 коп.

Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...> принять по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» ФИО4 от 18.03.2015 , составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 2 256 006 54 коп. (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч шесть) рублей 54 коп. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции :

Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Покупатель уплачивает продавцу цену с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений 2 761 994 руб. (два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот девяноста четыре) рубля.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)

В части указания в договоре «Юридические адреса и реквизиты сторон» адрес покупателя читать «РБ, <...>».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 900 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М.Саяхова