Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Давлеткуловой Г.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафаровой И.Д. рассмотрел дело по заявлению

финансового управляющего должника ФИО1 ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>), Отделу по Мелеузовскому району Управления Росреестра по Республике Башкортостан

третьи лица: ФИО3, Отдел опеки и попечительства Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан

о признании уведомления незаконным, об обязании произвести регистрацию перехода права собственности

Финансовый управляющий должника ФИО1 ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) и Отделу по Мелеузовскому району Управления Росреестра по Республике Башкортостан о признании уведомления об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-12936373/6 от 08.04.2021 и уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-12936373/1 от 09.09.2020 незаконными, об обязании произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи недвижимого имущества (лот № 1) - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, <...>, без нотариального удостоверения этого договора и без согласия органа опеки и попечительства на совершение данной сделки (с учётом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Финансовый управляющий уточненные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные документы, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-11027/2019 от 19.07.2019 должник ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения г. Мелеуз Республики Башкортостан, СНИЛС <***>, ИНН <***>, зарегистрирована по адресу: Республика Башкортостан, <...>) признана банкротом и в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2.

27.08.2020 финансовым управляющим ФИО2 и покупателем ФИО3 было подано в Центральный офис РГАУ МФЦ в г. Уфе заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 27.08.2020 № MFC-0323/2020-151648-1 в отношении квартиры общей площадью 59,2 кв.м., кадастровый номер 02:68:010614:2050, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, <...>, реализованной в рамках процедуры банкротства гражданки ФИО1, находящейся в залоге у ПАО «Сбербанк».

09.09.2020 Росреестр вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-12936373/1, согласно которому действия по государственной регистрации прав приостанавливается в связи с тем, что «в представленном договоре купли-продажи от 23.07.2020 в качестве собственника указана ФИО1. Однако в Едином государственном реестре недвижимости имеются актуальные записи о праве общей долевой собственности ФИО1 (3/5 доли) и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6 (по 1/5 доле каждый). Часть 2 статьи 54 Закона определяет – сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 (квартира) от 23.07.2020г. заключен в простой письменной форме»

08.04.2021 Росреестр выдал уведомление об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-12936373/6, согласно которому покупателю ФИО3 отказано в государственной регистрации прав недвижимости в связи с истечением 08.04.2021 срока о приостановлении и не устранении причин, указанных в уведомлении от 09.09.2020.

Таким образом, Росреестр требует предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 (квартира) от 23.07.2020.

Считая уведомление Росреестра № КУВД-001/2020-12936373/6 от 08.04.2021 об отказе в государственной регистрации прав и уведомление Росреестра № КУВД-001/2020- 12936373/1 от 09.09.2020 о приостановлении государственной регистрации прав незаконными финансовый управляющий должника ФИО1 ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим заявлением.

Исследовав представленные документы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в названном пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В соответствии со ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя.

По смыслу ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет залога может быть обращено взыскание даже, если это является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан по делу № 2- 366/2019 от 07 марта 2019 года с ФИО1(действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних А.Б.С. и А.К.С.) в пользу ПАО «Сбербанк России» были взысканы просроченный основной долг в размере 1532461 руб. 29 коп., просроченные проценты в размере 563194 руб. 68 коп., неустойка на просроченные проценты в размере 2000 руб., неустойка на просроченный основной долг в размере 1014 руб. 32 коп., договорная неустойка/штраф/пеня в размере 7000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25766 руб. 12 коп. Кроме того, судом общей юрисдикции было обращено взыскание на заложенную должником квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, <...>. Решение вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-11027/2019 от 19.07.2019 ФИО4 признана банкротом, введена процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-11027/2019 от 16.10.2019 в реестр требований кредиторов ФИО1 включены требования ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору <***> от 19 мая 2015 года в размере 2195558 руб. 84 коп., как обеспеченное залогом следующего имущества: квартира № 85, расположенная по адресу: <...>.

Залоговый кредитор ПАО «Сбербанк России» в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве утвердил положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО1, находящегося в залоге у ПАО «СбербанкРоссии» (квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, <...>).

Финансовым управляющим были организованы торги по реализации залогового имущества. На этапе торгов посредством публичного предложения победителем торгов был признан ФИО3, с которым впоследствии 23.07.2020 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 20 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога. Также определением Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 246-О установлено, что получать согласие органа опеки в случае, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка, не требуется, т.к. залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона. Упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.

Кроме того, необходимо также отметить особенности реализации имущества в процедуре банкротства физического лица. В соответствии с п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Таким образом, из системного анализа статей 1, 2, 110, 111 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства и судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения публичных торгов, не предусмотрена, суд приходит к выводу, что уточненные требования финансового управляющего должника ФИО1 ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные требования финансового управляющего должника ФИО1 ФИО2 удовлетворить.

Признать уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-12936373/6 от 08.04.2021 незаконным.

Признать уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2020-12936373/1 от 09.09.2020 незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Республике Башкортостан произвести регистрацию перехода права собственности на основании заключенного между финансовым управляющим ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи недвижимого имущества (лот №1) - квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, <...>, без нотариального удостоверения этого договора и без согласия органа опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>) в пользу финансового управляющего ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Г.А. Давлеткулова