Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А. Р., при ведении протокола судебного заседания судьей Аминевой А. Р., рассмотрел дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Трейдинг»

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Простор»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Бета», общество с ограниченной ответственностью « Пилиграм - плюс»

о взыскании 10340613 руб. 56 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО1 по доверенности № 6 от 11.01.2009;

от ответчика – представителя Заря Д.М. по доверенности № 1 от 11.01.2010; директора ФИО2 по паспорту гражданина Российской Федерации;

от ООО «Бета» – директора ФИО3 по паспорту гражданина Российской Федерации; представителя ФИО4 по доверенности № 1 от 24.01.2010;

от ООО « Пилиграм - плюс» - представителя ФИО5 по доверенности от 23.04.2010.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-Трейдинг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания «Простор" (далее – ответчик) о взыскании 10340613 рублей 56 копеек неосновательного обогащения, составляющих стоимость произведенных неотделимых улучшений помещения, расположенного по адресу: <...>.

10.02.2010 (л.д.1-2,т.2) истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика сумму 10340613 рублей 56 копеек как стоимость работ, выполненных им для ответчика в помещении, расположенном по адресу: <...>, и принятых последним по акту от 30.04.2009 приема-передачи помещения и неотделимых улучшений (л.д.13,т.1). Уточнение иска судом принято.

Заявлением от 11.02.2010 (л.д.16,т.2) истец определил в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «Бета» как собственника объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. Определением суда от 12.02.2010 ООО «Бета» было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с несоблюдением истцом процессуальной обязанности по высылке ООО «Бета» искового заявления. В следующем судебном заседании, назначенном определением суда от 12.02.2010 на 27.02.2010, заявлением от 27.02.2010 (л.д.46,т. 2) истцом заявлен отказ от ранее заявленного ходатайства о привлечении ООО «Бета» в качестве соответчика. Заявление истца от 27.02.2010 судом принято, в связи с чем ООО «Бета» является лицом, участвующим в деле, в статусе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком иск отклонен как неправомерный и необоснованный. ООО «Бета» также считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Исследовав доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Предметом иска истцом определено требование о взыскании 10340613 рублей 56 копеек, составляющих стоимость выполненных за его счет для ответчика проектных и строительных работ по подготовке помещения площадью 1524 кв.м, расположенного по адресу: <...>, ко дню открытия торгового центра.

В обоснование спорных правоотношений с ответчиком истцом приведен предварительный договор б/н от 13.08.2007 (л.д.9-12,т.1). Согласно упомянутому договору ответчик, поименованный в договоре арендодателем, выступая на основании агентского договора № 1/АГ от 23.05.2007 агентом по сдаче помещений торгово-развлекательного выставочного комплекса «Простор», в том числе по заключению предварительных договоров аренды, и истец, названный в договоре арендатором, приняли обязательство заключить долгосрочный и краткосрочный договоры аренды нежилого помещения площадью 1524 кв.м на первом этаже в здании торгово-развлекательного выставочного комплекса «Простор» по адресу: <...> под размещение истцом гипермаркета «Мега Матрица» (пункты 1.1, 1.3). Расположение помещения подлежало определению на плане по приложению №2 к договору. Приложение №2 к договору б/н от 13.08.2007 сторонами не представлено; истцом заявлено, что оно не оформлялось, ответчиком пояснено, что у него такое приложение отсутствует. Соглашением, составленным в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ (л.д.114, т.3), лицами, участвующими в деле, подтверждено, что помещение, указанное в п. 1.3 договора б/н от 13.08.2007, расположенное по адресу: <...>, полученное истцом от ответчика в предварительное пользование по договору б/н от 13.08.2007, на день рассмотрения спора принадлежит ООО «Бета» на праве собственности, подтвержденном свидетельством № 661549 04АБ (л.д.39,т.2).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из изложенной нормы, подлежащей применению к правоотношениям истца и ответчика, опосредованным договором б/н от 13.08.2007, следует: предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3.1 договора б/н от 13.08.2007 в обеспечение потенциальных прав истца на аренду ответчик обязался передать истцу указанное в договоре помещение в предварительное пользование.

Договором установлено: помещение передается в предварительное пользование в черновой отделке: полы - цементно-песчаная стяжка, стены - штукатуренные, подвод коммуникаций, электрощитовая в сборе, подключение к системе водоснабжения и канализации, возможность подключения к общей системе вентиляции и кондиционирования (п.3.3).

Истцом принято обязательство произвести подготовку помещения ко дню открытия торгового центра в целях последующего использования помещения в торговой деятельности.

Ответчик обязался возместить истцу стоимость произведенных последним улучшений помещения, полученного в предварительное пользование, в пределах суммы 3000000 руб. в течение трех лет с момента заключения основных договоров равными ежемесячными платежами. Реализация этого условия пункта 3.1 договора б/н от 13.08.2007 подтверждена подписанным сторонами актом от 30.04.2009 (л.д.75 т.2).

Договорные отношения по аренде стороны обязались (пункт 4.1 договора) оформить в течение 15-ти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности принципалов, с которыми ответчиком, как агентом, был заключен агентский договор № 1/АГ от 23.05.2007 (л.д.3-10,т.2).

На нежилое помещение площадью 2596,5 кв.м на первом этаже по адресу: <...>, где расположено помещение, указанное в договоре б/н от 13.08.2007, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2008 по записи № 02-04-01/262/2008-198 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Бета» (л.д.39,т.2), как одним из принципалов по агентскому договору № 1/АГ от 23.05.2007. Краткосрочный договор аренды № 06/042б/08 (л.д.114-127,т.2) по поводу расположенного на первом этаже по ул. Маршала Жукова, 29 помещения площадью 1524 кв.м в здании комплекса «Простор» между истцом, как арендатором, и ответчиком, как арендодателем, заключен 07.08.2008.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (после 31 января 1998 г.), подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество.

На день оформления краткосрочного договора аренды № 06/042б/08 (на 07.08.2008) государственная регистрация права собственности или иного вещного права на расположенное на первом этаже по ул. Маршала Жукова, 29 помещение площадью 1524 кв.м в здании комплекса «Простор», которая является обязательной (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), не произведена. Соответственно, по состоянию на 07.08.2008 на это имущество не возникло право собственности или иное вещное право.

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду; лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе сдавать его в аренду. На день заключения краткосрочного договора аренды № 06/042б/08 в отношении помещения, указанного объектом этого договора, ответчик не обладал правом собственника, не был управомочен собственником этого помещения на сдачу его в аренду; законоположение, на основании которого он имел право на распоряжение помещением путем сдачи в аренду, им не приведено.

Несоблюдение вышеупомянутых требований законодателя ввиду отсутствия у ответчика права распоряжаться имуществом, указанным в качестве объекта краткосрочного договора аренды № 06/042б/08, влечет для этого договора правовые последствия, предусмотренные ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец обратился с иском в суд, мотивировав тем, что подрядными организациями за его (истца) счет для ответчика выполнены проектные и строительные работы на сумму 10340613 руб. 56 коп. на объекте торгово-развлекательный выставочный комплекс «Простор» по адресу: <...> в период до регистрации права собственности на него, когда строительство этого объекта не было завершено, а ответчиком эти работы приняты по акту приема-передачи помещения и неотделимых улучшений от 30.04.2009 (л.д.13,т.1). Право на истребование стоимости этих работ обосновано истцом ссылкой на условия предварительного договора б/н от 13.08.2007, предусматривающие предварительное использование им помещения с осуществлением им же работ по подготовке помещения площадью 1524 кв.м, расположенного по адресу: <...>, ко дню открытия центра.

В доказательство выполнения работ на истребуемую с ответчика сумму 10.340.613 руб. 56 коп. истцом приведены заключенные им в качестве заказчика этих работ договоры подряда со сторонними организациями и акты о приеме им от подрядчиков выполненных работ; при ходатайстве от 09.04.2010 (л.д.45,т.3) истец представил: реестр его расчетов на сумму 8820811,56 руб. за работы, принятые им от подрядчиков (л.д.59,т.3); реестр предъявленных ему подрядчиками счетов на сумму 6820811,56 руб. за выполненные работы (л.д. 46,т.3) и документы в подтверждение указанных в этих реестрах сумм (л.д.47-58,т.3).

Однако, как следует из представленных в дело доказательств - договора №30/60/05 от 30.03.2005 об инвестировании строительства (л.д.14-18,т.3), разрешения от 25.06.2008 на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.135-137,т.3) - заказчиком строительства объекта торгово-развлекательный выставочный комплекс «Простор» по адресу: <...> являлось общество с ограниченной ответственностью «Пилигрим-плюс».

Нормами п.1 ст.702, п.4 ст.753 Гражданского кодекса Российской Федерации приемка результатов работ подрядчика возложена на заказчика строительства.

Какие-либо поручения от заказчика строительства объекта общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим-плюс» по приему работ, выполненных истцом с привлечением подрядных организаций на объекте торгово-развлекательный выставочный комплекс «Простор» по адресу: <...>, ответчиком не получены.

Также ответчиком не получено такое поручение и по агентскому договору № 1/АГ от 23.05.2007, согласно которому ответчик обязался совершать юридические и иные (фактические) действия от своего имени и за счет принципалов (абз. 2 п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании этого договора, со ссылкой на который сторонами заключен предварительный договор от 13.08.2007 (п.1.2), ответчиком, как агентом, по пункту 1.1 договора приняты обязательства:

1) в рамках переданных принципалами после ввода в эксплуатацию здания торгово-развлекательного выставочного комплекса – ТРВК «Простор», расположенного по ул. Маршала-Жукова, д, 29 в Октябрьском районе г. Уфы и получения принципалами свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание обеспечить от своего имени и за счет принципалов юридическое оформление отношений по сдаче в аренду нежилых помещений, располагающихся в указанном здании. С этой целью ответчик обязался заключить с лицами, указанными принципалами, следующие договоры в отношении указанных нежилых помещений:

- предварительный договор аренды соответствующего нежилого помещения;

- основной договор аренды соответствующего нежилого помещения после получения принципалами свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание;
2)обеспечить исполнение обязанностей арендодателя по предварительным и основным договорам аренды, а также осуществлять контроль и принимать исполнение от арендаторов по указанным договорам, в частности, передать арендаторам, с которыми будут заключены предварительные договоры аренды нежилых помещений, располагающихся в здании ТРВК «Простор», соответствующие нежилые помещения по акту приема-передачи в предварительное пользование в целях подготовки указанных помещений к осуществлению деятельности, для которой они принимаются в аренду, в сроки, предусмотренные соответствующим предварительным договором аренды; ремонт и отделка арендаторами передаваемых в предварительное пользование помещении должны быть согласованы агентом с принципалами;

- передать арендаторам, с которыми будут заключены основные договоры аренды нежилых помещений, располагающихся в здании ТРВК «Простор», по акту приема-передачи соответствующие нежилые помещения в аренду;

- осуществлять контроль за соблюдением арендаторами, с которыми заключены предварительные и основные договоры аренды нежилых помещений, располагающихся в здании ТРВК «Простор», условий заключенных с последними договоров. В случае допущения арендаторами нарушений условий указанных договоров, применять к ним меры ответственности, предусмотренные соответствующим договором;

- осуществлять получение от арендаторов денежных средств, уплачиваемых ими в качестве арендной платы и иных платежей по заключенным договорам.

В рамках договора ответчик (как агент) обязался (п.2.1):

- заключать в интересах принципалов сделки, совершать юридические и иные действия на условиях, изложенных в договоре;

- заключить предварительные договоры аренды с соответствующими лицами в течение пятнадцати календарных дней с момента получения от принципалов списка арендаторов;

- заключить основные договоры аренды с соответствующими лицами в течение десяти календарных дней с момента получения простой копии свидетельства о государственной регистрации права собственности принципалов на здание ТРВК «Простор»;
- совершать сделки, юридические и иные действия :во исполнение поручения принципалов лично, если иное не установлено договором.

Как следует из агентского договора № 1/АГ от 23.05.2007, полномочия ответчика, как агента, конкретно определены договором путем перечисления поручаемых ему действий, а именно: по заключению предварительных договоров аренды и по включению помещений здания ТРВК «Простор» в арендные правоотношения после оформления соответствующими лицами права собственности на эти помещения.

В связи с изложенными обстоятельствами поскольку правомочия ответчика по поводу помещений здания ТРВК «Простор» во взаимоотношениях с истцом обусловлены и ограничены объемом полученных ответчиком поручений от принципалов, в число которых (поручений) не включено право (обязанность) по приемке работ, выполненных на объекте, и поскольку по краткосрочному договору аренды № 06/042б/08 от 07.08.2008 ответчиком не приобретен статус арендодателя помещений, то, соответственно, он не является субъектом, полномочным на приемку и обязанным по оплате таких работ, чем исключаются правомерность и обоснованность требования истца и удовлетворение иска.

При этом факт подписания ответчиком акта от 30.04.2009 (л.д.13,т.1) о приеме-передаче спорного помещения и неотделимых улучшений сам по себе не влечет для него правовых последствий в виде обязательства по уплате истребуемой истцом суммы 10340613 руб. 56 коп., поскольку: во-первых, согласно п.2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации, к каковым не отнесено действие по подписанию акта безотносительно к тому или иному основанию возникновения обязательства; во-вторых, данный акт подписан ответчиком в статусе арендодателя, основанного на недействительном краткосрочном договоре аренды № 06/042б/08 от 07.08.2008.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Искобщества с ограниченной ответственностью «Универсал-Трейдинг» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Простор»о взыскании 10340613 руб. 56 коп. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Р.Аминева