Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Кручининой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания до объявления перерыва помощником судьи Сафиуллиным И.И., после окончания перерыва секретарем судебного заседания Антоновым В.А., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Агидель-Инвестстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договоры аренды

в судебном заседании приняли участие представители:

истца: ФИО1 по доверенности № 1 от 11.01.2017, ФИО2 по доверенности 02АА3580529 от 08.08.2016, ФИО3, директор

ответчика: ФИО4 по доверенности № 01-05-3173/13 от 24.10.2016

ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации ГО г. Уфа РБ о признании действий органа местного самоуправления незаконными о признании действий органа местного самоуправления незаконными.

В ходе судебного разбирательства заявителем уточнены заявленные требования, просит внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.02.2015 № 4-15, заменив в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37832 с «для размещения и хранения аэрологического оборудования» на «для размещения объектов капитального строительства». Внести изменения в договор аренды земельного участка от 30.04.2015 № 195-15, заменив в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:050401:17 с «под склады (для складирования и хранения аэрологического оборудования)» на «для размещения объектов капитального строительства».

Уточнение заявления по правилам ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом, дело рассмотрено с учетом уточнения

В судебном заседании представители истца уточненные требования поддержали, просили об их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске. При этом пояснили, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2015 № 4-15, с видом разрешенного использования: «для размещения и хранения аэрологического оборудовании» и договор аренды земельного участка от 30.04.2015 № 195-15 соответственно, с видом разрешенного использования: «под склады, для складирования и хранения аэрологического оборудования». Однако ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» было принято решение о смене вида спорного участка с существующего на «для размещения объектов капитального строительства».

Ответчик исковые требования не признает, полагает, что истец как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию ГО г. Уфа РБ, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Ответчик полагает, что отсутствует существенное изменение обстоятельств, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05.02.2015 ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37832, общей площадью 45979 кв.м., расположенный по адресу: Демский район городского округа <...> для размещения и хранения аэрологического оборудования.

30.04.2015 ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050401:17 площадью 11813 кв.м., расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан на пересечении улиц Минской и Электровозной с назначением под склады и складирование аэрологического оборудования.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Письмом № 495 от 14.12.2015 истец направил в адрес Администрации ГО г. Уфа РБ обращение, в котором просил привести в соответствие с Постановлением Администрации городским округа город Уфа проектом межевания и планировки по микрорайону «Дема-6» договора аренды, сменить вид разрешенного использования с «хранения и размещение аэрологического оборудования» на разрешенный и установленный правилами землепользования города Уфы, указав при этом, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым №№ 02:55:000000:37832, и 02:55:050401:17 расположенного в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на пересечении улиц Минской и ул. Электровозной соответствует градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки на территории городского округа город Уфа РБ, изменение вида разрешенного использования с существующего на «Объекты капитального строительства» считает возможным с соблюдением требований технических регламентов, в рамках действующего законодательства.

Истец направил в адрес Администрации ГО г. Уфа РБ письмо от 08.09.2016, в котором просил дать согласие на смену вида разрешенного использования земельного участка с «размещения и хранения аэрологического оборудования» на размещение объектов капитального строительства, указав, что на данных участках у истца имеются объекты капитального строительства, принадлежащие ему на праве собственности.

06.09.2016 Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направлено в адрес ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» письмо № 26997, в котором в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровыми номерами 02:55:050401:17, 02:55:000000:37832, указали, иные обстоятельства.

Истец, не получив ответа от ответчика в установленный законом срок на свое предложение об изменении условий договора аренды земельных участков, обратился в суд с данным иском, о внесении изменений в п.1.1 указанных договоров в редакции истца.

Выслушав представителей сторон, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Одностороннее изменение условий договора допустимо только в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, или иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с изменившимися обстоятельствами или его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения контракта стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение контракта без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу приведенных норм, затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной.

Общество, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должен проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения.

Как было указано выше, ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой»: на основании постановления Администрации ГО г. Уфа РБ № 178 от 26 января 2015 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:000000:37832, расположенным по адресу: Демский район городского округа <...> (далее участок) «для размещения и хранения аэрологического оборудования» в границах указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 45978 кв.м. Так же ООО ИСК «Агидель-Инвестстрой» на основании постановления Администрации ГО г. Уфа РБ № 1502 от 14.04.2015 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050401:17, расположенным по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Минской и ул. Электровозной (далее участок) «для под склады и складирование аэрологического оборудования» в границах указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 11813 кв.м.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

По смыслу указанной нормы устанавливается общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в ГКН. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

По этой же процедуре в органы кадастрового учета вправе обратиться заявители в случаях, когда ими не оспаривается предыдущий вид использования, но его формулировка нуждается в уточнении. Вместе с тем должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ГКН, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. При отказе в учете таких изменений правообладатели вправе оспорить решение органа кадастрового учета по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Данная позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 818/14 по делу N А46-1384/2010.

По правилам ч.3 ст.20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Согласно пп. 2, пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ разрешенное использование — это правовая основа для использования физическим или юридическим лицом земельного участка, возведения на нем жилых, производственных и т.п. зданий и сооружений, проведения оросительных, осушительных и т.п. работ, тесно связанных с целевым назначением земли.

Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Нужно также учитывать и принадлежность участка к той или иной категории земель и соблюдать разрешенные способы использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (п. 1 ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГрК РФ территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с п. 5 ст. 1 ГрК РФ функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

В соответствии с п. 6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В соответствии с п.7 ст.1 Правил землепользования и застройки Городского округа город Уфа Республики Башкортостан правообладатели земельных участков, осуществив самостоятельно выбор новых основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства с учетом их соответствия градостроительному регламенту при условии соблюдения требований технических регламентов, обращаются в орган администрации города Уфа уполномоченный на осуществление управления в области градостроительства и архитектуры за получением подтверждения возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на вновь выбранные. При получении положительного подтверждения вышеуказанные лица обращаются в орган государственной власти или орган администрации города Уфы, в полномочия которого входит распоряжение земельными участками, в отношении которых осуществлен выбор новых видов разрешенного использования, за принятием решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из представленного в материалы письма от 06.09.2016 следует, что истец обращался в Администрацию ГО г. Уфа РБ и УУЗИО г. Уфы с просьбой дать согласие на смену вида разрешенного использования земельного участка с «для хранения аэрологического оборудования» на вид разрешенного использования «объекты капитального строительства».

Согласно Сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, спорная территория расположена в границах территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

В силу ст. 3 Правил землепользования и застройки городского округа г. Уфа, утвержденных Советом Городского округа город Уфа от 22 августа 2008 года № 7/4, одним из видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в данной зоне являются объекты капитального строительства.

Таким образом, суд установил, что на момент рассмотрения настоящего спора Администрацией городского округа город Уфа принято решение от 30.08.2013 год № 4626 об утверждении проекта межевания и планировки города Уфы микрорайона «Дема-6» в Демском районе г.Уфы, которым установлено, что вид разрешенного использования участка с кадастровыми номерами 02:55:050401:17, и 02:55:000000:37832 попадает, по утвержденному проекту в зону Ж-3, где не предусмотрено регламентом и правилами землепользования, вид разрешенного использования для хранения аэрологического оборудования. Данные сведения содержаться в ГКН и имеются в доступности. Решение органа кадастрового учета ответчиком не опровергнуто.

Согласно ст. 37 ГрК РФ п. 2.1. установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что у истца появиться право, для осуществления строительства на спорном земельном участке. Так как смена вида разрешенного использования не предусматривает, под собой строительство объектов. С моменты утверждения проекта межевания и планировки и утверждения проекта «Дема-6», Администрация городского округа г. Уфа установила, правовой регламент использования и назначения земель, расположенных на данной территориальной зоне. Данные обстоятельства нашли свои подтверждения в градостроительном регламенте и зональном свидетельстве, выданном Главархитектуры г. Уфы.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участков, поскольку из представленных материалов дела Градостроительного плана земельного участка с кадастровыми номерами № 02:55:000000:37832, и № 02:55:050401:17 выданного Администрацией г.Уфы от 12.09.2013 следует, что допустимого размещения объекта – размещения и хранения аэрологического оборудования в числе основных видов разрешенного использования либо вспомогательных - отсутствует.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При рассмотрении дела истцом было подано заявление, в котором он просил отнести судебные расходы по уплате государственной пошлине на него, что не противоречит положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не влечет за собой необходимость возложения обязанности по возмещению расходов на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.02.2015 № 4-15, заменив в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37832 с «для размещения и хранения аэрологического оборудования» на «для размещения объектов капитального строительства».

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 30.04.2015 № 195-15, заменив в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:050401:17 с «под склады (для складирования и хранения аэрологического оборудования)» на «для размещения объектов капитального строительства».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Кручинина