Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Р.Д., рассмотрев дело по иску

ООО «Коммерсант», г. Уфа (ОГРН <***>)

к Казенному предприятию Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства», г. Уфа (ОГРН <***>)

Третьи лица:

1. Правительство Республики Башкортостан, г. Уфа

2. Министерство финансов Республики Башкортостан, г. Уфа

3. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, г. Уфа

4. Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, г. Уфа

5. Министерство культуры Республики Башкортостан, г. Уфа

6. Сберегательный банк РФ (ОАО) Башкирское отделение №8598, г. Уфа

7. ООО Генподрядный трест «Башкортостаннефтезаводстрой», г. Уфа

8. ООО «Фирма СУ – 10», г. Уфа

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 14.01.2011г., ФИО2, представитель, доверенность б/н от 22.07.2011 г.

от ответчика – ФИО3, руководитель, приказ № 67-ЛС от 15.07.2011 г., ФИО4, представитель, доверенность № 13/301 от 22.07.2011 г.

от третьих лиц:

Правительство Республики Башкортостан, г. Уфа - ФИО5, представитель, доверенность от 15.12.2010г., № 277-1820 от 13.12.2010г.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, г. Уфа – ФИО6, представитель, доверенность № 104-51/16631 от 06.12.2010 г.

Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре - ФИО7, представитель, доверенность № 04-05/56 от 08.07.2011 г.

Министерства культуры Республики Башкортостан – не явились, извещены

ООО Генподрядный трест «Башкортостаннефтезаводстрой», г. Уфа – ФИО8, представитель, доверенность № 1 от 11.01.2011г.

ООО «Фирма СУ – 10», г. Уфа - не явились

Сберегательный банк РФ (ОАО) Башкирское отделение №8598, г. Уфа – не явились

Министерство финансов Республики Башкортостан, г.Уфа – не явились, извещены

Общество с ограниченной ответственностью «Коммерсант» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Казенному предприятию Республики Башкортостан Республиканское управление капитального строительства о взыскании 532 225 875 руб. 03 коп.

В последствии истец уточнил заявленные требования и просил суд взыскать 466 705 291 руб. 81 коп., состоящих из суммы неустойки за просрочку исполнения договора в размере 162 235 733 руб. за период с 15 ноября 2007 года по 30 апреля 2010 года; убытков (реального ущерба) истца в виде размера оплаты процентов и комиссий по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 80089 от 23.11.2006 года, заключенного Инвестором с Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации в связи с осуществлением в своей части финансирования строительства Дома дружбы народов по Контракту в размере 178 101 455 руб. 56 коп.; убытков (реального ущерба) в связи с заключением Инвестором договоров займа с юридическими лицами (ООО «Экспотрейд», Клиаст Холдингс Лимитед, Митэнг Инвестментс Лимитед, ОАО «Каустик») в целях обслуживания кредита Сберегательного банка Российской Федерации после 15 ноября 2007г. (оплаты процентов и комиссий) по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №80089 от 23.11.2006, в общем размере 39 568 153 руб. 16 коп.; убытков (реального ущерба) в виде расходов ООО «Коммерсант», связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, размере 1 982 444 руб.; убытков (упущенной выгоды) ООО «Коммерсант» в виде размера неполученной арендной платы за предоставление в аренду помещений в Инвестиционном объекте в размере 44 708 769 руб. 78 коп.; убытков (реального ущерба) ООО «Коммерсант» в виде расходов на эксплуатацию Инвестиционного объекта в размере 40 090 746 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 июня 2010 года исковые требования ООО «Коммерсант» были удовлетворены частично, с казенного предприятия Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» было взыскано 221 550 712 руб. 71 коп., в том числе неустойка в размере 135 196 444 руб. за просрочку исполнения договора в размере за период с 15 ноября 2007 года по 30 апреля 2010 года, убытки (реальный ущерб) в связи с заключением истцом договоров займа с юридическими лицами в целях обслуживания кредита Сберегательного банка Российской Федерации после 15 ноября 2007г. по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №80089 от 23.11.2006 года в сумме 39 568 153 руб. 16 коп., убытки (реальный ущерб) в виде расходов истца, связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, размере 1 982 444 руб., убытки (упущенную выгоду) истца в виде размера неполученной арендной платы за предоставление в аренду помещений в Инвестиционном объекте в размере 44 708 769 руб. 78 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2010 года решение суда первой инстанции было изменено - с Казенного предприятия Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» было взыскано 46 691 213 руб. 78 коп. убытков, в том числе 1 982 444 руб. убытков (реального ущерба) в виде расходов общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант», связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, 44 708 769 руб. 78 коп. убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной арендной платы и эксплуатационных платежей за предоставление в аренду помещений в инвестиционном объекте, а также 20 009 руб. 64 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В остальной части исковых требований было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2010 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2010г. по делу № А07-3637/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010г. по тому же делу в части взыскания с Казенного предприятия Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» 46 691 213 руб. 78 коп. убытков, в том числе 1 982 444 руб. убытков (реального ущерба) в виде расходов общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант», связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, 44 708 769 руб. 78 коп. убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной арендной платы и эксплуатационных платежей за предоставление в аренду помещений в инвестиционном объект было отменено. В указанной части дело было передано в Арбитражный суд Республики Башкортостан на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость дополнительной проверки доводов ответчика и общества ГТ «БНЗС» о том, что нарушения срока передачи инвестиционного объекта вызвано виновными действиями самого истца, в частности тем, что истец допустил разрушение и демонтаж несущих железобетонных конструкций, что является отступлением от согласованной проектно-сметной документации, отступления допущены истцом без согласования с заказчиком – застройщиком, проект чистовой отделки представлен истцом на согласование только в 2008 г., допущенные истцом серьезные отступления от проекта, отсутствие положительного заключения по измененной проектной документации явились причиной невозможности ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 298 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении истец увеличил сумму исковых требований в части суммы упущенной выгоды.

Ответчик – Казенное предприятие Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» - исковые требования не признало, представил отзыв, в котором указал на необоснованность заявленных требований.

Третьи лица - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре представили отзывы, в которых требования также отклонили.

Третьи лица - Правительство Республики Башкортостан, Министерство финансов Республики Башкортостан – возражали против удовлетворения требований в полном объеме.

Третье лицо - Министерство культуры Республики Башкортостан заявило письменные ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьим лицом ООО Генподрядный трест «Башкортостаннефтезаводстрой» (ООО ГТ «БНЗС») представлен отзыв, в котором исковые требования оспорило, указало на наличие просрочки кредитора – истца.

Иных ходатайств и заявлений не поступало.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, третьих лиц, суд

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования вытекают из контракта 321/И/06 от 28.04.2006г. на участие в инвестировании строительства Дома дружбы народов Республики Башкортостан, заключенного между ООО «Коммерсант» (далее по тексту - истец, инвестор) и Казенным предприятием Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» (далее по тексту - ответчик, заказчик-застройщик).

Между Казенным предприятием Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства» и Обществом с ограниченной ответственностью «Коммерсант» заключен Контракт № 321/И/06 на участие в инвестировании строительства Дома Дружбы народов Республики Башкортостан от 28.04.2006 (далее – Контракт). Контракт заключен по результатам аукциона, в котором Инвестор был определен победителем (протокол № 1 заседания конкурсной комиссии по вскрытию конвертов с заявками на участие в аукционе от 10.04.2006 года). Торги на право заключения контракта проводились на основании Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2005 г. № 1332-р.

Согласно пунктам 3.1. и 3.2. Контракта Инвестор принял обязательство направить денежные средства в размере 543 200 000 рублей на строительство Дома Дружбы народов Республики Башкортостан, расположенного по адресу: <...>, общей проектной площадью 36081,1 кв.м (далее – Дом дружбы народов), а Заказчик – застройщик обязался собственными и привлеченными средствам, за счет средств бюджета Республики Башкортостан и Инвестора, обеспечить строительство Дома дружбы народов и после завершения строительства передать Инвестору в собственность Инвестиционный объект общей площадью 21792 кв. м, а именно: - подземный паркинг – 10478 кв. м; - цоколь – торговая площадь – 11314 кв. м.

Согласно п. 3.5. Контракта Заказчик – застройщик обязался передать Инвестору торговые площади под чистовую отделку по акту приема-передачи помещений под чистовую отделку не позднее 31.10.2006г., а Инвестор обязался в срок не позднее 01.07.2007г. завершить чистовую отделку Инвестиционного объекта. Заказчик-застройщик обязался передать Инвестору Инвестиционный объект до 15.11.2007г., но не позднее 10 дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Передача помещений осуществляется на основании акта приема – передачи площадей с одновременной передачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Контракт был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 16.08.2006г., о чем внесена запись в ЕГРП за № 20-04-01/223/2006–114. С момента государственной регистрации Контракт вступил в силу (п. 10.1 Контракта).

Помимо средств Инвестора Заказчиком-застройщиком на строительство Дома дружбы народов привлекались средства бюджета Республики Башкортостан на основании Распоряжений Правительства Республики Башкортостан от 28.10.2005 № 1002-р, 30.12.2005 № 1332-р, от 30.12.2005 № 1340.

Между Инвестором и Уральским банком Сбербанка России заключен договор залога имущественных прав по Контракту от 23.11.2006 № 80187 (далее – договор залога имущественных прав), обеспечивающий исполнение обязательств Инвестора перед банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 80089 от 23.11.2006. В связи с заключением указанного договора залога имущественных прав, было заключено дополнительное соглашение № 1 к Контракту (вступило в силу 27.11.2006г.). Согласно дополнительному соглашению № 1 к Контракту Стороны договорились, что Инвестор одновременно с предоставлением согласия Заказчику-застройщику на изменения условий Контракта, на уступку обязательств Заказчика-застройщика по Контракту другому лицу, подписанием дополнительного соглашения к Контракту, обязан предоставить письменное одобрение Уральского банка Сбербанка России.

В марте 2007 года Заказчик-застройщик и Инвестор подписали дополнительное соглашение от 22.03.2007г. № 2 к Контракту (вступило в силу 05.07.2007г.). Согласно дополнительному соглашению № 2 стороны изменили условие о сроке передачи объекта под чистовую отделку от Заказчика-застройщика с «31.10.2006г.» в предыдущей редакции на 01.04.2007г., а также установили, что ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию осуществляется в течение двух месяцев со дня завершения Инвестором в установленном порядке работ по чистовой отделке Инвестиционного объекта.

13 июля 2007 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи под чистовую отделку, согласно которому истец в соответствии с пунктом 3.5. Контракта принял помещения объекта под чистовую отделку. Пунктом 2 названного акта стороны установили, что помещения объекта передаются в состоянии указанном в приложении к акту. К акту приема-передачи от 13 июля 2007 года было подписано Приложение «Перечень недоделок и недостатков инвестиционного объекта, передаваемого по акту приема передачи площадей под чистовую отделку от 13 июля 2007 года».

12 ноября 2009 года Ответчик направил в адрес Истца письмо № 01-60, согласно которого Ответчик взял на себя обязательство устранить все выявленные недостатки объекта с указанием полного перечня недоделок, состоящего из 32 пунктов. Указанное письмо имеет резолюции-согласования министра строительства, архитектуры и транспортного Республики Башкортостан ФИО9 и министра земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО10 Согласно названного письма, срок устранения недостатков самим ответчиком установлен вплоть до 30 июня 2010 года.

Письмом КПРБ РУКС от 31 января 2011 года № 08-45 в адрес ООО «Коммерсант» сообщило, что Республиканской адресной инвестиционной программой № 1516-р от 20 декабря 2010 года предусмотрено выделение денежных средств в размере 41 000 000 рублей на объект «Дом Дружбы народов» для завершения строительства - устранению строительных недоделок на объекте «Дом Дружбы народов» на инвестиционных площадях ООО «Коммерсант».

К названному письму РУКС был приложен план мероприятий по устранению строительных недоделок. Согласно названного плана РУКС для себя устанавливает срок устранения недоделок работ - период с 30 мая 2011 года по 30 июля 2011 года.

Письмом от 15 февраля 2011 года № 08-100 РУКС направило в адрес истца проект дополнительного соглашения № 3 по контракту № 321/И/06 от 28.04.2006 года, согласно которого предлагает обществу «Коммерсант» не иметь к предприятию РУКС претензий по срокам передачи Инвестиционного объекта.

В судебном заседании представители истца и ответчика пояснили, что указанное дополнительное соглашение подписано не было.

В сроки, установленные Контрактом, Заказчик-застройщик не обеспечил ввод в эксплуатацию Дома дружбы народов и не передал инвестору Инвестиционный Объект. Нарушение сроков передачи площадей объекта, предусмотренных пунктом 3.6. Контракта, послужило основанием для обращения ООО «Коммерсант» с иском в суд по настоящему делу. На момент рассмотрения дела в настоящем суде Инвестиционный объект не передан Истцу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав фактические обстоятельства, суд установил факт просрочки исполнения условий Контракта по вине ответчика.

Судом установлено, что 31 декабря 2005 года между Министерством культуры и национальной политики Республики Башкортостан, Казенным предприятием Республики Башкортостан Управление капитального строительства, Обществом Генеральный трест «БНЗС» был заключен государственный контракт № 8/04с/06, согласно условиям которого, генеральный подрядчик ООО ГТ «БНЗС» обязался в срок до декабря 2008 года выполнить строительство Дома дружбы народов город Уфа Республики Башкортостан (в редакции дополнительного соглашения № 17/08 от 31 января 2008 года). При этом в соответствии в соответствии с пунктом 1.3. генеральный подрядчик обязался завершить работы и сдать объект, готовый к эксплуатации, согласно строительным нормам и правилам.

Указанным подтверждается факт того, что на 15 ноября 2007 года объект построен не был и не мог быть передан истцу, как это предусмотрено условиями Контракта.

Пунктом 3.4 Контракта № 321/И/06 от 28 апреля 2006 года КП РБ РУКС обязалось завершить строительно-монтажные работы по объекту в целом до 1 июля 2007 года, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 1 ноября 2007 года.

Пунктом 3.6. Контракта установлено, что ответчик обязуется передать истцу инвестиционный объект до 15 ноября 2007 года. Передача помещений осуществляется на основании акта-приема передачи площадей. При этом ответчик должен был одновременно с подписанием указанного акта передать истцу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 10 декабря 2008 года, что подтверждается соответствующим Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU03308000-136-ПА, выданным отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа, Постановлением Главы администрации городского округа город Уфа № 7384 от 11 декабря 2008 года о принятии в эксплуатацию законченного строительством Дома Дружбы народов РБ по ул. Фрунзе 2.

Пунктом 3.5. Контракта № 321/И/06 от 28 апреля 2006 года (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 9 февраля 2007 года) установлено, что КП РБ РУКС обязалось передать ООО «Коммерсант» инвестиционный объект для производства чистовой отделки не позднее 1 марта 2007 года по акту приема-передачи площадей под чистовую отделку, а ООО «Коммерсант» обязался завершить чистовую отделку инвестиционного проекта не позднее 1 июля 2007 года.

Как усматривается из материалов дела, акт приема-передачи площадей под чистовую отделку был подписан между КП РБ РУКС и ООО «Коммерсант» только 13 июля 2007 года, при этом площади передавались с недоделками и недостатками. Пунктом 2 названного акта стороны установили, что помещения объекта передаются в состоянии указанном в приложении к акту. К акту приема-передачи от 13 июля 2007 года было подписано Приложение «Перечень недоделок и недостатков инвестиционного объекта, передаваемого по акту приема передачи площадей под чистовую отделку от 13 июля 2007 года». Согласно указанного акта РУКС признало наличие существенных недоделок и недостатков в части строительства полов, стен, потолка, заполнения проемов, отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, системы автоматического пожаротушения, электомонтажных работ, канализации, каналов связи, лифтов, кондиционирования.

Передача КП РБ РУКС площадей под чистовую отделку обществу «Коммерсант» 13 июля 2007 года, не позволило обществу «Коммерсант» исполнить свое обязательство по завершению чистовой отделки к 1 июля 2007 года.

Указанные доказательства также подтверждают факт не своевременного исполнения контрактных обязательств.

Сам факт наличия чистовой отделки на объекте подтверждается письмом ответчика от 12 ноября 2009 года № 01-60 в адрес генерального директора ООО «Коммерсант» ФИО11, в котором ответчик принял на себя обязанность устранить ряд недостатков и недоделок, в том числе восстановить чистовую отделку после затопления ливневыми водами (пункт 32 письма).

Доводы ответчика о том, что проект чистовой отделки был передан предприятию обществом «Коммерсант» только в 2008 году, опровергаются следующими доказательствами по делу. Готовый проект чистовой отделки был передан обществом «Коммерсант» предприятию РУКС 23 апреля 2007 года, что подтверждается письмом ООО «Инвеста» № 140 от 23 апреля 2007 года. Отдельно следует отметить, что части указанного проекта чистовой отделки передавались КП РБ РУКС в марте 2007 года, что подтверждается письмами № 067 от 7 марта 2007 года, № 098 от 30 марта 2007 года.

Казенным предприятием также указывается на то, что обществом «Коммерсант» было допущено разрушение и демонтаж несущих железобетонных конструкций, что является отступлением от согласованной проектно-сметной документации, отступления допущены истцом без согласования с заказчиком – застройщиком.

Материалами дела находит свое подтверждение тот факт что обществом «Коммерсант» были устроены дополнительные проемы в монолитных железобетонных стенах. Между тем, указанный демонтаж был согласован с КП РБ РУКС, что подтверждается согласованным проектом и перепиской сторон. Так, проектная документация «Устройство дополнительных проемов в монолитных железобетонных стенах» была согласована ГУП БашНИИстрой 6 июля 2007 года. Обществом «Совместное предприятие Уфа» письмом № 69/05-06 от 5 июня 2007 года была направлена в адрес генерального подрядчика ООО Генеральный трест «БНЗС» проектная документация, согласованная как казенным предприятием РУКС, так и ГУП «БашНИИстрой». Проектная документация по демонтажу также направлялась в адрес генерального подрядчика ООО «ГТ БНЗС» письмами от 22 и 28 июня 2007 года № 77/05-06 и 81/05-06 соответственно, а также письмом № 62/05-06 от 29 мая 2007 года.

Отдельно суд отмечает, что в 2008 году, то есть уже после просрочки исполнения обязательств по передаче Инвестиционного объекта истцу, ответчику контролирующими органами неоднократно выдавались предписания об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства.

14 июля 2008 года, то есть через 8 месяцев после того, как объект уже должен был быть введен в эксплуатацию и работать, Управление по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Республике Башкортостан выдало КП РБ РУКС предписание № 12-3398 об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства.

Названным предписанием были выявлены нарушения касающиеся, в том числе, отклонений от прошедшей государственную экспертизу проектной документации при строительстве ливневой канализации, отсутствовало разрешение на включение электроустановок и иные нарушения – всего 14 пунктов, в том числе и нарушения противопожарной безопасности – более 40 нарушений.

Аналогичные нарушения были также зафиксированы и в акте итоговой проверки от 18 июля 2008 года № 12-3398, составленном Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по РБ. В указанном акте проверяющий орган отметил, что при осуществлении строительного контроля казенное предприятие РУКС допустило отклонение от прошедшей государственную экспертизу проектной документации при строительстве ливневой канализации, вследствие чего стоки ливневой канализации, минуя очистные сооружения, сбрасывались в реку Белая. Также, по мнению проверяющего органа, ответчик не предъявлял в установленном законодательством порядке работы по устройству наружного и внутреннего газопроводов. Управлением Ростехнадзора по Республике Башкортостан также установлено отсутствие актов допуска в эксплуатацию и разрешение на включение электроустановок.

Приказом Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по РБ № 448 от 25 июля 2008 года было утверждено решение об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, согласно которого предприятию РУКС отказано в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Именно наличие такого решения и не позволило ввести объект в эксплуатацию в срок, установленный Контрактом. Ни одно из вышеназванных отклонений не возникло по вине истца. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Более того, письмами от 26 сентября 2008 года, 11 ноября 2008 года ООО «Коммерсант» запросило у казенного предприятия информацию о наличии каких-либо нарушений со стороны ООО «Коммерсант», не позволяющих ввести объект в эксплуатацию. Между тем, как усматривается из материалов дела, ответ на данные письма ответчиком не дан.

Исходя из причин, по которым Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Республике Башкортостан было отказано в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, следует, что отказ был выдан не по причине отсутствия чистовой отделки, обязанность совершить которую лежала на истце.

Действующее законодательство не содержит понятия «чистовая отделка». В Постановлении Главы администрации г. Уфы от 21 февраля 2002 года № 774 «Об утверждении положения о приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории г. Уфы» в окончательную чистовую отделку включается устройство чистых полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен и потолков.

Между тем, отклонения при строительстве ливневой канализации, недостатки в устройстве наружного и внутреннего газопроводов, противопожарные недостатки не могут быть признаны отклонениями при устройстве чистовой отделки.

Следовательно, доводы ответчика, что несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию была вызвана исключительно действиями ООО «Коммерсант» (несвоевременное предоставление проектной документации по чистовой отделке, самовольный демонтаж конструкций, невыполнение обществом «Коммерсант» чистовой отделки) являются необоснованными и не подтверждаются имеющимися доказательствами. Более того, ответчиком со ссылками на технические регламенты и строительные нормы не доказано, что ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не возможен без чистовой отделки.

Именно по указанным мотивам отклоняются доводы ответчика и третьего лица, о нарушении истцом обязанности «вернуть» после чистовой отделки площади ответчику. Как пояснили стороны в судебном заседании, истец после получения инвестиционных площадей под чистовую отделку, указанные площади застройщику не вернул, в том числе и потому, что указанная обязанность истца контрактом не предусмотрена.

В связи с чем, суд отмечает, что для ввода объекта в эксплуатацию в 2008 году возвращать площади после чистовой отделки не требовалось.

Суд также отдельно отмечает, что, не смотря на внесение изменений в пункт 3.5. контракта, корректирующий дату завершения чистовой отделки, изменений в пункт 3.6. контракта, предусматривающий дату передачи инвестиционных площадей истцу, не вносилось. Следовательно, ответчик должен был осознавать необходимость окончания строительства и исполнения своих обязательств в оговоренный срок. В судебном заседании стороны контракта пояснили, что в адрес друг друга предложений об изменении срока передачи объекта не направляли, исков об изменении контракта в части пункта 3.6. стороны не предъявлялось.

Судом кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу дана оценка того, что Контракт № 321/И/06 от 28 апреля 2006 года не может регулироваться Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а должен регулироваться Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Договор долевого инвестирования строительства является смешанным договором, в котором содержатся элементы различных договоров - договора инвестирования строительства и договора подряда на строительство, в котором в роли подрядчика выступает застройщик, а в роли заказчика – инвестор.

В соответствии со статьей 719 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик вправе приостановить начатую работу в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок.

Исходя из смысла указанной статьи подрядчик немедленно должен предупредить заказчика и приостановить работу до получения от заказчика указаний при обнаружении не зависящих от подрядчика обстоятельств, создающих невозможность ее завершение в установленные сроки. Поскольку ответчик не предупредил истца о причинах, из-за которых работы не будут выполнены в срок, то он не вправе ссылаться на указанные обстоятельства при предъявлении ему претензий заказчиком.

В соответствии с пунктом 7.1 Контракта площади Инвестиционного объекта, передаваемые ответчиком истцу должны соответствовать требованиям определенным контрактом, проектно-сметной документации на объект, нормам ГОСТ и СНиП.

Действия истца по непринятию в настоящее время по акту приема-передачи инвестиционных площадей являются правомерными, поскольку площади не соответствуют требованиям, предъявляемым пунктом 7.1. Контракта.

Таким образом, рассматривая требования истца о взыскании убытков с ответчика, суд находит указанные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду того, что вина в несвоевременной передаче объектов недвижимости лежит исключительно на ответчике.

В соответствии с пунктом 6.1. Контракта стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по контракту в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ответчик своих обязанностей по Контракту не выполнил, инвестиционный объект истцу в срок, оговоренный в Контракте, не передал. Ответчиком не представлены доказательства иного.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Пунктом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность условий - факт их причинения, наличие причинной связи между понесенными убытками и документально подтвержденный размер убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании реального ущерба истца в виде расходов истца, связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, с которыми Истцом заключены в установленном законом порядке предварительные договоры аренды, в размере 1 982 444 рубля.

В обоснование указанных требований истец представил копии исковых заявлений, судебных актов – постановления судов апелляционной инстанций, определений судов первой инстанций об утверждении мирового соглашения, а также платежные поручения об исполнении истцом требований вышеназванных судебных актов. Согласно указанным судебным актам, по мнению истца, установлена обязанность истца по выплате имущественных санкций третьим лицам – потенциальным арендаторам в связи с несвоевременным исполнением контракта со стороны ответчика.

Судом установлено, что согласно Определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2009 года по делу А07-14049/2009 с ООО «Коммерсант» в пользу ООО «Полиада-Плюс» подлежит взысканию 1 450 000 рублей в соответствии с мировым соглашением от 17.11.2009 года, из которых сумма штрафных санкций составляет 1 033 000 рублей. Согласно Постановлению Восемнадцатого апелляционного арбитражного суда от 28.12.2009 года по делу А07-14050/2009 с ООО «Коммерсант» в пользу ООО «Полиада-Плюс» подлежит взысканию 1 450 000 рублей по мировому соглашению от 8.12.2009 года, из которых сумма штрафных санкций составляет 949 444 рубля.

Как усматривается из указанных судебных актов, между ООО «Коммерсант» и третьим лицом (ООО «Полиада-плюс») были заключены предварительные договоры аренды № 006/07-П от 24.07.07 года, 007/07-П от 24.07.07 года согласно которым в определенный срок стороны должны были заключить основной договор аренды. Пунктами 6.1. договоров № 006/07-П от 24.07.07, 007/07-П от 24.07.07 было установлено, что в случае просрочки исполнения обязательства по заключению основного договора на срок более чем 10 календарных дней, виновная сторона уплачивает штраф в размере 3000 рублей за каждый день такой просрочки.

В связи с тем, что ответчик по настоящему делу не передал истцу инвестиционный объект в срок (15 ноября 2007 года), истец не смог заключить основной договор аренды с ООО «Полиада-плюс».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2009 года по делу А07-14049/2009 и Постановлением Восемнадцатого апелляционного арбитражного суда от 28.12.2009 года по делу А07-14050/2009 с ООО «Коммерсант» взыскано 1 982 444 рубля штрафных санкций.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца в указанной части обоснованными, ввиду того, что названные выше мировые соглашения были истцом исполнены, а указанные истцом штрафные санкции в общей сумме 1 982 444 руб. являются убытками истца, возникшими только из-за неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу в срок до 15.11.2007 инвестиционного объекта (лист 11 постановления суда кассационной инстанции).

Истцом заявлены требования о взыскании упущенной выгоды истца в виде размера неполученной арендной платы за предоставление в аренду помещений в Инвестиционном объекте за период с 15 ноября 2007 года по 15 января 2011 года в размере 70 208 330 руб. 71 коп. в соответствии с уточненными требованиями.

По мнению истца, его упущенная выгода выразилась в том, что за период с 15 ноября 2007 года (окончательная дата согласно Контракта, когда ответчик должен был передать истцу объекты недвижимости) по 15 января 2011 года, он не получил тех доходов, которые бы мог получить при обычных условиях гражданского оборота – а именно при сдаче в аренду подлежащих передаче истцу площадей. При этом, истцом в материалы дела были представлены предварительные договоры аренды с потенциальными арендаторами.

Судом установлено, что истцом были заключены предварительные договоры аренды с потенциальными арендаторами - ООО «Экотехнологии 21» (договор № 005/07-П от 06.04.07г.), ООО «Малахит» (договор № 001/07-П от 04.04.07г.), ООО «Малахит» (договор № 002/07-П от 04.04.07г.), ООО «Юниверфуд» (договор № 003/07-П от 09.04.07г.), ООО «Полиада-плюс» (договор № 006/07-П от 24.07.07г.), ООО «Полиада плюс» (договор № 007/07-П от 24.07.07г.), ООО «Юниверфуд» (договор № 004/07-П от 09.04.07г.), ООО «Мин о мин рус» (договор № 013/07-П от 22.05.07г.), ООО «Примавера» (договор № 035/07-П от 31.10.07г.), соглашением сторон в последствии арендатор был заменен на ООО «Лавенир»), Индивидуальным предпринимателем С-вым (договор № 027/07-П от 19.06.07г., соглашением сторон в последствии арендатор был заменен на индивидуального предпринимателя ФИО12), Индивидуальным предпринимателем ФИО13 (договор № 029/07-П от 29.05.07г.), Индивидуальным предпринимателем ФИО14 (договор № 028/07-П от 06.07.07г.), ООО «Бриз МН» (договор № 020/07-П от 30.05.07г.), ООО «Надежда» (договор № 031/07-П от 08.06.07г.), ООО «Атлетик» (договор № 023/07-П от 20.09.07г.), ООО «Адреналин Уф» (договор № 016/07-П от 21.06.07г.), ООО «Оранж» (договор № 010/07-П от 14.09.07г.), ЗАО «Бета Линк» (договор № 019/07-П от 11.05.07г.), ООО «Эппл Айэмси» и ООО «Рестор-Уфа» (договор № 12/07-П от 17.04.07г.), ООО «Леди Лайк» (договор № 018/07-П от 24.05.07г.), ООО «Планета колготок МО» (договор № 009/07-П от 06.05.07г.), ООО «Берлит трэвэл» (договор № 033/07-П от 22.10.07г.), ООО «Дива» (договор № 025/07-П от 15.05.07г.), индивидуальным предпринимателем ФИО15 (договор № 034/07-П от 08.08.07г.), ООО «Симплекс» (договор № 026/07-П от 14.06.07г.), ООО «Этуаль плюс» (договор № 017/07-П от 15.06.07г.), ООО «ДИМ-Уфа» (договор № 015/07-П от 15.05.07г.).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 названной статьи лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками.

Факт нарушения ответчиком обязательства по предоставлению инвестиционного объекта по контракту установлен настоящим решением.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Истец при расчете размера упущенной выгоды исходил из суммы арендных платежей по вышеназванным предварительным договорам о заключении договора аренды недвижимого имущества. При этом истцом из общей суммы арендных платежей вычтены предполагаемые суммы налога на добавленную стоимость (18 процентов), налога на имущество (исходя из ставки 2,2 процента в год, в соответствии со статьей 380 Налогового кодекса Российской Федерации), эксплуатационные платежи, а также реальные расходы на эксплуатацию Инвестиционного объекта в размере 40 090 746 рублей 31 копейка (включающие в себя затраты на техобслуживание, охранные услуги, услуги управляющей компании, потребление энергии, воды, оплата труда сотрудников). Примененный истцом подход по исчислению упущенной выгоды соответствует практике Федерального арбитражного суда Уральского округа.

Исходя из пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Истцом в материалы дела представлены доказательства того, что им предпринимались меры и приготовления для получения прибыли – были заключены предварительные договоры аренды, были произведены рекламные компании по привлечению потенциальных арендодателей.

Указанный в предварительных договорах предполагаемый размер арендной платы суд признает достаточным доказательством подтверждения размера заявленных убытков, так как такой размер арендной платы является разумным и соответствует рыночным ценам, иного контррасчета ответчиком не представлено в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что истец определил размер неполученного дохода с учетом реальных затрат, которые должен нести собственник помещения по содержанию имущества, включая налоги и иные обязательные платежи.

Ответчик и третьи лица, возражая на требования истца в указанной части указали, что заявленный размер убытков не доказан.

Между тем, суд отклоняет возражения ответчика и третьих лиц по следующим основаниям.

Отказ в иске нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановления его нарушенных прав. Объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, по делам, связанным с упущенной выгодой, не должна снижать уровень правовой защищенности участников договорных отношений при необоснованном посягательстве на их права.

Суд не может отказать в удовлетворении требования истца о возмещении убытков, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности.

При данных обстоятельствах дела требования истца подлежат удовлетворению судом. С ответчика подлежит взысканию упущенная выгода в вышеназванном размере.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 200 000 рублей платежными поручениями № 967 от 28.12.2009 года и № 081 от 03.02.2010 года.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Коммерсант», г. Уфа (ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с Казенного предприятия Республики Башкортостан «Республиканское управление капитального строительства», г. Уфа (ОГРН <***>) в пользу ООО «Коммерсант», г. Уфа (ОГРН <***>) 1 982 444 руб. убытков (реального ущерба) в виде расходов Общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант», связанных с предъявлением имущественных санкций со стороны третьих лиц, 70 208 330 руб. 71 коп. убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной арендной платы за предоставление в аренду помещений в инвестиционном объекте, 27 120 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья М.М.Насыров

____________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/