Гражданский кодекс часть 1

Территориальное управление Росимущества по Республике Башкортостан (ТУ ФАУФИ по РБ) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю ФИО1 о взыскании 668 175 руб. 20 коп., в том числе 564 975 руб. 84 коп. – задолженности по арендной плате, 103 199 руб. 36 коп.– пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды № 91/05 от 29.11.2005 г. и обязании возвратить арендованное имущество.

Правовым основанием заявленных требований истец указал положения ст.ст. 450, 619, 622 ГК РФ. В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв

Третье лицо просит иск удовлетворить, представил отзыв.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

у с т а н о в и л:

Правоотношения сторон возникли из договора аренды № 91/05 от 29.11.2005 г.

Согласно условиям договора ТУ ФАУФИ по РБ (арендодатель) совместно с ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж» (балансодержатель) передали ИП ФИО1 (арендатор) за плату во временное пользование объект федерального имущества – встроенные нежилые помещения на 1 этаже (литера А) 5-ти этажного кирпичного здания (комнаты №№ 1, 8, 9, 12, 89, 92, 102, санузлы №№ 1а, 8а, 9а, 12а, 85а, 89а, 92а, 99а, 102а, бытовые помещения №№ 16, 85, коридор № 103), расположенные по адресу: <...>, общей площадью 189,4 кв.м., на срок до 01.11.2015 г. Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

Помещения были переданы ответчице по акту приема-передачи от 01.11.2005 г.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора размер арендной платы за пользование объектом определяется в Расчете, который оформляется в виде приложения к договору; арендная плата начисляется за период фактического нахождения арендатора на арендуемых площадях и определяется с момента подписания сторонами акта приема-передачи объектов. Арендная плата ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляется платежным поручением по реквизитам и в сумме, указанной в расчете. Согласно приложенным расчетам годовая арендная плата составляет 205 129 руб. 68 коп., соответственно, ежемесячно подлежало к уплате 17 094 руб. 14 коп. (с учетом НДС). В случае невнесения в установленные договором сроки арендной платы в соответствии с п. 4.1.1 договора подлежат оплате пени в размере 0,03 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

По утверждению истца, ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 564 975 руб. 84 коп. по состоянию на 09.02.2009 г. Требование истца о погашении задолженности (претензия от 19.05.2007 г., уведомление от 06.08.2007 г.) ответчик оставил без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска. На сумму долга истец в соответствии с п. 4.1.1 договора начислил пени в сумме 103 199 руб. 36 коп. за период с 10.11.2006 г. по 09.02.2009 г. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить арендованное имущество.

Ответчик исковые требования не признал, представитель в судебном заседании пояснил, что по согласованию с третьим лицом произвел капитальный ремонт арендованных помещений, в связи с чем 15.03.2006 г. истец уведомлением № 06-0906 дал разрешение на освобождение ответчика от арендной платы по договору аренды № 91/05 от 29.11.2005 г. в счет проведенного капитального ремонта. Уведомлением № 06-1545 от 24.04.2007 г. истец установил, что суммы взаимных требований устанавливаются по акту сверки. Согласно акту сверки по состоянию на 01.01.2009 г. задолженность третьего лица перед ответчиком составляет 852 785 руб. 13 коп. Ответчик не отрицает, что в денежном выражении арендную плату не вносил, однако полагает, что не нарушал условий договора, поскольку арендная плата, с учетом затрат на капитальный ремонт, произведена.

Третье лицо считает исковые требования обоснованными, при этом факт несения ответчицей затрат на ремонт здания не отрицает.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. В силу ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся объектом аренды.

Анализ договора аренды № 91/05 от 29.11.2005 г. позволяет сделать вывод, что сторонами согласованы существенные условия, предмет договора определен, что подтверждается данными технического паспорта (выкопировки) № 1936/1 от 07.12.2005 г. В соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ договор прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 25 т. 1).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчицей представлен договор о совместной деятельности от 31.03.2004 г., заключенный ответчицей и третьим лицом - ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж», согласно условиям которого стороны обязуются путем объединения усилий совместно действовать в целях ремонта и подготовки помещений, расположенных по адресу: <...>, для оказания образовательных, гостиничных, бытовых и торговых услуг.

В материалах дела имеется письмо № 6-0906 от 15.03.2006 г., которым истец уведомляет ответчицу о том, что в соответствии с решением Комиссии № 43 по рассмотрению заявлений на аренду федерального имущества от 06.03.2006 г. ей дано разрешение на освобождение от арендной платы по договору № 91/05 в счет проведения капитального ремонта в здании (л.д. 44 т. 1).

Однако, как следует из материалов дела, в ходе проведенной Территориальным управлением Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в РБ проверки использования средств федерального бюджета и федерального имущества в ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж» установлено, что разрешение на освобождение от арендной платы ответчице было выдано в нарушение пункта 3.3.8 договора 91/05, статьи 243, 245 Бюджетного кодекса РФ (действовавших на момент проведения проверки), статьи 28 ФЗ от 23.12.2003 г. № 186-ФЗ «О федеральном бюджете на 2004 г.» , статьи 29 ФЗ от 23.12.2003 г. № 173-ФЗ «О федеральном бюджете на 2005 г.». При этом в акте отмечено, что уведомлением № 06-0906 от 15.03.2006 г. разрешение ИП ФИО1 на освобождение от арендной платы дано в счет проведения капитального ремонта в здании по адресу: <...> со ссылкой на решение комиссии по рассмотрению заявок на право аренды федерального имущества (протокол № 43 от 06.03.2006 г.), однако в действительности указанной комиссией принято решение об освобождении от арендной платы по договору № 91/05 на период проведения ремонта, а не в счет проведения капитального ремонта.

По результатам указанной проверки составлен акт № 106-07 от 10.05.2007 г. (л.д. 133-137 т. 1), третьему лицу - ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж» - было предложено устранить нарушение п. 3.3.8 договора № 91/05 от 29.11.2005 г. и указанных выше норм бюджетного законодательства.

28.04.2007 г. Территориальным управлением Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Республике Башкортостан в адрес ТУ ФАУФИ по РБ вынесено представление № 01-01-06/153 (л.д. 5 т. 2), которым в целях устранения нарушений финансово-бюджетного законодательства предложено:

1. Издать приказ по результатам проверки, направленный на устранение выявленных проверкой нарушений и недостатков финансово-бюджетного законодательства при использовании федерального имущества в процессе деятельности ТА ФАУФИ по РБ;

2. Признать уведомление № 06-09006 от 15.03.2006 г. не соответствующим действующему законодательству и отозвать;

3. Принять меры к взысканию арендной платы в полном объеме за период аренды федерального недвижимого имущества за исключением периода проведения капитального ремонта (реконструкции) в соотв5етствии с решением Комиссии по рассмотрению заявок на право аренды федерального имущества (протокол № 43 от 06.03.2006 г.).

В целях устранения выявленных в ходе проверки фактов нарушений финансово-бюджетного законодательства истцом - ТУ ФАУФИ по РБ - был издан приказ № 207 от 22.05.2007 г. об отмене решения Комиссии по рассмотрению заявок на право заключения договоров аренды федерального имущества об освобождении ИП ФИО1 от уплаты арендной платы (см. приказ – л.д. 138 т. 1). Истцом были направлены ответчице: претензия от 24.05.2007 г. № 1970, уведомление от 06.08.2007 г. № 3147, письмо от 05.10.2007 г. № 251 с требованиями погашения задолженности по арендной плате.

Как утверждает ответчица, во исполнение указанных уведомлений ею и третьим лицом – балансодержателем подписывались акты сверки взаимных расчетов от 01.10.2007 г., от 01.01.2009 г. Согласно акту сверки взаимных расчетов на 01.01.2009 г. задолженность третьего лица перед ответчицей составляет 852 785 руб. 13 коп. (л.д. 37 т. 1).

Однако актом № 21-09 от 27.02.2009 г. ревизии финансово-хозяйственной деятельности ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж» за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2008 г. установлено, что зачет арендной платы в счет выполненных арендатором в 2004 году работ по реконструкции помещений противоречит п. 3.3.8 договора № 91/05, статьям 243, 245 Бюджетного кодекса РФ, ст. 651 Гражданского кодекса РФ (акт, л.д. 142-143 т. 1).

Согласно ч.10, 11 ст. 5 ФЗ от 26.04.2007 г. № 63-ФЗ «О внесении изменений в бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведения в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российский Федерации» до вступления в силу федерального закона, определяющего особенности использования бюджетными учреждениями средств от оказания платных услуг, безвозмездных поступлений от физических и юридических лиц, международных организаций и правительств иностранных государств, в том числе добровольных пожертвований, и средств от иной приносящей доход деятельности, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление федеральным бюджетным учреждениям культуры и искусства, здравоохранения, науки, образования, а также архивным учреждениям, отражаются на лицевых счетах указанных учреждений, открытых в органах Федерального казначейства, и направляются на содержание и развитие их материально-технической базы сверх бюджетных ассигнований, предусмотренных ведомственной структурой расходов федерального бюджета. Указанное положение применяется к рассматриваемым правоотношениям..

Таким образом, ТУ ФАУФИ по РБ выступает администратором платежей и отслеживает поступление денежных средств от аренды федерального недвижимого имущества через Управление федерального казначейства по Республике Башкортостан, а поступившие средства отражаются на лицевых счетах бюджетных учреждений культуры и искусства, здравоохранения, науки, образования, а также архивных учреждений.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляется платежным поручением по реквизитам в сумме согласно расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.3.8 договора аренды № 91/05 арендатор обязан своевременно, исключительно по письменному разрешению балансодержателя, за свой счет, своими силами и материалами в сроки, предусмотренные согласованием с балансодержателем графиком, производить текущий и капитальный ремонты арендуемых объектов; затраты по текущему и капитальному ремонту в счет арендной платы не идут.

При этом материалами дела подтверждается и третьи лицом не отрицается выполнение ответчицей в 2004 году работ по реконструкции помещений общежития по адресу: <...>, под гостиницу на общую сумму 1 403 274 руб. Указанный факт подтверждается актом ревизии финансово-хозяйственной деятельности ГОУ «Уфимский механико-технологический колледж» № 21-09 от 27.02.2009 г. (л.д. 142 т. 1).

При изложенных обстоятельствах требование истца о взыскании арендной платы за период с 10.11.2005 г. по 10.01.2009 г. в сумме 564 975 руб. 84 коп. правомерно и в силу ст. 401 Гражданского кодекса РФ подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Пунктом 4.1.1 договора стороны установили ответственность арендатора за невнесение в установленные сроки арендной платы в виде пени в размере 0,03 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно расчету истца сумма пени составляет 103 199 руб. 36 коп. за период с 10.12.2005 г. по 10.01.2009 г. Расчет судом проверен, признан верным.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом обстоятельств дела, учитывая компенсационную, а не карательную природу гражданско-правовой ответственности, отсутствие существенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, суд считает возможным применительно к указанной норме снизить размер неустойки до 1000 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора и выселении ответчика из спорного помещения.

В силу положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела.

19.05.2007 г. арендатору была направлена претензия от уплате арендной платы и пени за просрочку платежей (исх. № 1970), а также 06.08.2007 г. направлено уведомление о намерении расторгнуть договор на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ в связи с нарушением условий договора, однако арендатор не освободил занимаемое помещение и не оплатил имеющуюся задолженность перед федеральным бюджетом.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из материалов дела, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. При таких обстоятельствах требование комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений, расположенных по адресу: <...>, правомерно.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчика. При этом расходы по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 г. № 6).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Территориального управления Росимущества по Республике Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Уфа, в пользу Территориального управления Росимущества по Республике Башкортостан 564 975 руб. 84 коп. – сумму долга, 1000 руб. – пени.

Расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 91/05 от 29.11.2005 г.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Уфа, возвратить Территориальному управлению Росимущества по Республике Башкортостан нежилые помещения площадью 189,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Уфа, государственную пошлину в сумме 15 181 руб. 75 коп. в доход федерального бюджета.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М. В. Журавлева